【正文】 定期促銷(xiāo)? 新品上市推廣活動(dòng)? 暑假、寒假的促銷(xiāo)活動(dòng)? 法定大型節(jié)假日，均舉辦大型促銷(xiāo)/ 公益活動(dòng) 定期商家培訓(xùn)對(duì)場(chǎng)內(nèi)商家的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品范圍、經(jīng)營(yíng)方法都進(jìn)行一系列宏觀協(xié)調(diào)合規(guī)劃，以期達(dá)到最大限度的利用資源和調(diào)動(dòng)商戶積極性。裝機(jī)） ；筆記本；筆記本硬盤(pán)、內(nèi)存及周邊設(shè)備等；? 數(shù)碼：DV、DC、MPMP移動(dòng)儲(chǔ)存、數(shù)碼配件等；24? 手機(jī)通訊：手機(jī)、小靈通、對(duì)講機(jī)、藍(lán)牙耳機(jī)等；? 電腦配件：主板、CPU、硬盤(pán)、內(nèi)存、顯示器、光驅(qū)、鼠標(biāo)、鍵盤(pán)、顯卡、聲卡等；? 外設(shè)：音箱、耳機(jī)、手寫(xiě)輸入、數(shù)控產(chǎn)品、數(shù)字化儀、游戲周邊設(shè)備等；? 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：路由器、集線器、交換機(jī)、網(wǎng)卡、MODEM、防火墻、布線產(chǎn)品等；? 辦公設(shè)備：傳真機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描儀、碎紙機(jī)、打卡機(jī)、投影設(shè)備等；? 擴(kuò)展配件：硬盤(pán)盒、電源、藍(lán)牙適配器、硬盤(pán)保護(hù)卡、硬盤(pán)隔離卡等；? 耗材：墨盒、硒鼓、色帶、碳粉等；? 軟件：專業(yè)軟件；影音光碟；游戲軟件；? 餐飲：西式/中式快餐；風(fēng)味美食廣場(chǎng)。以商家數(shù)量而言，中高端電腦及數(shù)碼產(chǎn)品占據(jù)的比例近 30%，以經(jīng)營(yíng)面積而言其比例達(dá)到 50%。21品 牌 電 腦4% 數(shù) 碼 通 訊16%電 器20%音 響5%OA2%配 件 及 外 設(shè)18%耗 材3%軟 件 音 像7%裝 機(jī)7%網(wǎng) 絡(luò) 及 培 訓(xùn)7%餐 飲2%廚 衛(wèi)3%其 他6% 小結(jié)再爾電腦城作為傳統(tǒng)市場(chǎng)，主要業(yè)務(wù)分布為兩大塊：電器及電腦（以外設(shè)、裝機(jī)為主，品牌機(jī)為輔） ，整體檔次低檔，品牌少，物業(yè)形象差，物業(yè)管理落后，更沒(méi)有統(tǒng)一完善的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此在襄樊的品牌電腦及筆記本市場(chǎng)方面，所占據(jù)份額微乎其微。? 層高及內(nèi)部結(jié)構(gòu)受限：受塔樓影響，裙樓商場(chǎng)層高受限，一般 ，將對(duì)業(yè)態(tài)選擇有限制。同時(shí)，如何通過(guò)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景的展現(xiàn)和描述，對(duì)管理方式的創(chuàng)新，使得商家及投資者都對(duì)本項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生信心，從而在側(cè)面對(duì)于招商和銷(xiāo)售起到拉動(dòng)作用，也是我們必需考慮的重心所在。12 小結(jié)? 樊城區(qū)有七個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，均集中在解放路、長(zhǎng)征路段；? 除九隆廣場(chǎng)之外，均為綜合購(gòu)物商場(chǎng)，同質(zhì)化較嚴(yán)重；? 缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對(duì)解放路商圈不能起到有益補(bǔ)充和支撐；3 在售主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 概況比較拉美步行街 九隆廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模 首期 8 萬(wàn)平方米 6 萬(wàn)平方米停車(chē)位 450 個(gè) ——建筑類(lèi)型 商業(yè)中心＋住宅樓 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)地理位置 解放路（襄樊傳統(tǒng)商業(yè)中心） 火車(chē)站傳統(tǒng)商圈工程進(jìn)度 未見(jiàn) 未打地基建筑工期 —— ——項(xiàng)目概況交付時(shí)間 07 年 05 月 ——最高售價(jià) 萬(wàn) 萬(wàn)最低售價(jià) 5000 元（拍賣(mài)價(jià)） 1 萬(wàn)銷(xiāo)售價(jià)格A1 沿解放路是 29000 元/㎡；二層 70008000 元／㎡；三層 4800 元／㎡；A2 沿廣場(chǎng) 19800－20220 元／㎡，二層 7000 元／㎡；首層門(mén)面 25000 元/㎡，內(nèi)鋪 10000 元/㎡；二層 9000 元/㎡，三層 7000 元/㎡，四層 5000 元/㎡，五層 4000 元/㎡；銷(xiāo)售區(qū)域 首推 A1 區(qū)、A2 區(qū)（A2 區(qū)三樓不賣(mài)） 全部銷(xiāo)售首付比例 50%，三年返租金額共 %在首付中扣減 50%，三年返租金額共 21%在首付中扣減銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售政策增值卡：從購(gòu)買(mǎi)即日起至開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，每天每 10 萬(wàn)元增值 20 元（已停止優(yōu)惠） ；A 卡：1000 元購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)盤(pán)可優(yōu)惠2%；100 萬(wàn)元商鋪總價(jià)：即可當(dāng)場(chǎng)選定鋪位500 元認(rèn)購(gòu) VIP 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買(mǎi)鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2022 元—50000 元不等（現(xiàn)已停止優(yōu)惠） ；返租條件 A1 沿解放路一層不返租，必須自營(yíng)或自己出租，三層不能自營(yíng)。? 商鋪面積：以 20~30㎡/間為主。? 銷(xiāo)售價(jià)格：首層臨街商鋪 29000 元/㎡，均價(jià) 17000 元/ ㎡；二層均價(jià) 7000 元/㎡；三層 4800 元/㎡。主干道和支路：“縱深開(kāi)發(fā)” 特色商業(yè)街區(qū)，適應(yīng)不同消費(fèi)者的個(gè)性化、選擇性、體驗(yàn)9式消費(fèi)，體現(xiàn)旅游與購(gòu)物相結(jié)合，配套開(kāi)發(fā)相關(guān)街區(qū)。樊城是襄樊重點(diǎn)商貿(mào)發(fā)展區(qū)，商業(yè)物業(yè)的區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性，解放路—長(zhǎng)征路商圈作為襄樊的傳統(tǒng)商圈，其商業(yè)地位及未來(lái)的發(fā)展均是城市及商業(yè)發(fā)展的重中之重，被規(guī)劃為襄樊的中心商業(yè)區(qū)： 規(guī)劃范圍：東起丹江路，西至橋北路、南起中山后街，北至鐵路線，總面積約 200 公頃。在消費(fèi)性支出方面，教育文化娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)的比例達(dá)到了 19%，比去年增加了 3%，反映市民的精神層面消費(fèi)有較明顯增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念已不僅停留在吃穿住方面，轉(zhuǎn)而向更高層面的消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移：7教 育 文 化 娛 樂(lè) ,19%居 住 , 9%雜 項(xiàng) 商 品 及 服 務(wù) ,3%食 品 , 34%服 裝 , 12%家 庭 設(shè) 備 , 7%醫(yī) 療 保 健 , 7%交 通 通 訊 , 9% 襄樊商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)? 新型業(yè)態(tài)呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)：近年來(lái)，商業(yè)業(yè)態(tài)由單一業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，大型綜合超市、超市便利店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等新型業(yè)態(tài)比重提高。2022 年湖北省六大城市中，襄樊的社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅次于武漢，位居第二，勢(shì)頭強(qiáng)勁。? 先開(kāi)發(fā)后招商，致使商業(yè)設(shè)施的建設(shè)存在缺陷，給招商帶來(lái)阻滯。中山后街、解放中路地區(qū)以舊城拆遷改造為契機(jī)，以新建核心商業(yè)區(qū)為主，集聚都市購(gòu)物中心、開(kāi)放式休閑廣場(chǎng)、室內(nèi)步行街、商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店公寓等新興業(yè)態(tài)和形態(tài)，提供個(gè)性化、多樣化的綜合消費(fèi)空間；人民廣場(chǎng)區(qū)域以調(diào)整提升為主，發(fā)展餐飲、酒吧、演藝、廣場(chǎng)文化等業(yè)態(tài)。 陽(yáng)光城天潤(rùn)國(guó)際汽車(chē)城華中光彩大市場(chǎng)國(guó)際商都金百年樓盤(pán)名稱待售 拉美步行街豪門(mén)昊天地產(chǎn)? 位置：解放路? 規(guī)模：裙樓四層商業(yè)，約 萬(wàn)㎡? 商業(yè)定位：百貨? 樓層功能：1/F 百貨、珠寶、化妝品等；2/F 男裝；3/F 女裝；4/F 休閑、運(yùn)動(dòng)裝? 銷(xiāo)售價(jià)格： 1/F 萬(wàn) ~5 萬(wàn)元 /㎡ ； 2/F： 8800元 /㎡ ； 3/F： 6800元 /㎡ ； 4/F： 4880元 /㎡ 。 奔泰陽(yáng)光城? 開(kāi)發(fā)商： 襄樊奔泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司? 位置：長(zhǎng)征路? 規(guī)模：裙樓 5 層商業(yè)? 商業(yè)定位：主題商場(chǎng)（時(shí)尚女人街）? 銷(xiāo)售價(jià)格：1/F 28000 元/㎡（按套內(nèi)面積銷(xiāo)售） ；2/F 6780 元/ ㎡；3/F 5180~5480 元/㎡；4/F 4480 元/㎡? 銷(xiāo)售策略：商鋪不返租，寫(xiě)字樓采用 5 年 40%的返租回報(bào)? 商鋪面積：1/F 20~30㎡/ 間；2/F：30~100㎡/間 新大陸中心廣場(chǎng)? 開(kāi)發(fā)商：襄樊新大陸實(shí)業(yè)有限公司? 位置：長(zhǎng)虹南路 1 號(hào)? 規(guī)模：8000㎡，地下一層，地上兩層? 商業(yè)定位：娛樂(lè)+休閑+ 購(gòu)物+ 美食? 銷(xiāo)售價(jià)格：1/F 3000~4000 元/ ㎡；1/F：7000~8000 元/㎡；2/F ：4000~5000 元/㎡。 銷(xiāo)售措施? 增值卡計(jì)劃：從購(gòu)買(mǎi)即日起至開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，以 10 萬(wàn)元為單位，每天增值 20 元；? A 卡：1000 元購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)盤(pán)期間購(gòu)鋪總房款可優(yōu)惠 2%? 購(gòu)鋪一卡通：500 元認(rèn)購(gòu) VIP 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買(mǎi)鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2022 元—50000 元不等 經(jīng)營(yíng)管理模式? 拉美步行街除 A1 首層臨解放路商鋪必須自營(yíng)， A2 區(qū)三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營(yíng)，商家自由選擇；? 九隆廣場(chǎng)一至三層必需自營(yíng)，四、五層必需返租；? 兩者對(duì)開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理都不具備持續(xù)性和創(chuàng)新性，對(duì)于商戶的協(xié)調(diào)和經(jīng)營(yíng)者質(zhì)素不能起到整體提升，不利于永續(xù)經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目正處于解放路—長(zhǎng)征路商圈的核心地段。出租率 90% 租金 40~80 元/㎡ 管理費(fèi) 50~200 元/間/月交通動(dòng)線 二層及以上通道寬 ，由兩端及中間的步梯上二樓，無(wú)自動(dòng)扶梯及升降梯，中段有天橋?qū)蓚?cè)連接。經(jīng)營(yíng)模式 商家各自經(jīng)營(yíng)（收銀） ，向廣場(chǎng)繳納固定租金；無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及售后服務(wù)。整條街的主要門(mén)店有 53 家，其中：品牌電腦：23 家；數(shù)碼：5 家；辦公：8 家；耗材：3 家；配件：4 家；文化/軟件/ 網(wǎng)絡(luò)：8 家；網(wǎng)吧：2 家。如果一年有三次以上的此類(lèi)事件，商家將被“清鋪”；? 將電腦城門(mén)口的物流車(chē)輛統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度，初步形成物流中心（可考慮） 統(tǒng)一售后? 設(shè)立電腦醫(yī)院：對(duì)電腦，尤其是 DIY 組裝機(jī)提供全面的維修及咨詢服務(wù)；? 產(chǎn)品售后無(wú)憂聯(lián)保：在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)任何產(chǎn)品，可以憑藉購(gòu)買(mǎi)時(shí)隨產(chǎn)品的發(fā)票和保修卡直接找管理處負(fù)責(zé)，而不需要找購(gòu)買(mǎi)時(shí)的商家（品牌廠商也會(huì)提供較完善的售后服務(wù)。目的在于希望通過(guò)本項(xiàng)目在主題定位、功能搭配、業(yè)種結(jié)構(gòu)、后期經(jīng)營(yíng)管理等方面的特色和亮點(diǎn)組合，打造成為獨(dú)具特色的數(shù)碼城：主題化、體驗(yàn)化、專業(yè)化，不再是單純購(gòu)物，而是在購(gòu)物中娛樂(lè)、娛樂(lè)中購(gòu)物、體驗(yàn)中購(gòu)物、購(gòu)物中體驗(yàn)，不但吸引消費(fèi)者，更形成對(duì)商家的強(qiáng)大號(hào)召和信心保證，以此引導(dǎo)襄樊?dāng)?shù)碼賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展方向，填補(bǔ)商業(yè)發(fā)展的空缺，樹(shù)立錦繡數(shù)碼城的品牌形象！。 經(jīng)營(yíng)管理定位 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)采取 3C 大賣(mài)場(chǎng)形式的集中收銀，但在短期內(nèi)（如每周兩次）將營(yíng)業(yè)款返還給商家，統(tǒng)一資金流。目前現(xiàn)代城已經(jīng)成為襄樊較具規(guī)模和知名度的 IT 及數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)，但由于受到面積的限制，只注重購(gòu)物，而服務(wù)性配套設(shè)施（如餐飲、休閑等）不夠，以及經(jīng)營(yíng)管理和售后方便的不完善，仍未能成為現(xiàn)時(shí)襄樊?dāng)?shù)碼賣(mài)場(chǎng)的領(lǐng)軍者。業(yè)態(tài)分布負(fù)一層主營(yíng)組裝機(jī)及電腦配件首層主營(yíng)品牌筆記本及 PC、數(shù)碼產(chǎn)品二層主營(yíng)外設(shè)、電腦配件、耗材、軟件、二手電腦等入駐品牌電腦：聯(lián)想、方正、清華同方、ACER、BENQ、華碩、新藍(lán)、神舟、HP、IBM 、TOSHIBA 、PANASONIC、SONY 等；數(shù)碼：SONY 、CANON、NIKON、三星、理光、富士、柯達(dá)等；商鋪面積 首層商鋪面寬約 4m 及 8m，進(jìn)深約 6m，主力面積為 30~50㎡；二層商鋪面寬約 4m，進(jìn)深約 3m，主力面積為 10~20㎡。 結(jié)論? 創(chuàng)新定位、營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境是商業(yè)調(diào)整升級(jí)、新建物業(yè)開(kāi)發(fā)的必然方向；20? 市級(jí)商圈內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)要素雷同，商圈內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇；本項(xiàng)目走差異化競(jìng)爭(zhēng)，將創(chuàng)造較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)；? 從城市商業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目自身發(fā)展條件而言，本項(xiàng)目均適宜打造為獨(dú)具主題的數(shù)碼產(chǎn)品商城，實(shí)現(xiàn)突破和創(chuàng)新，成為襄樊商業(yè)新形象。 項(xiàng)目發(fā)展條件對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)與制約促 進(jìn) 制 約項(xiàng)目發(fā)展條件? 位于成熟商圈，交通便利、標(biāo)志性強(qiáng)；? 周邊流動(dòng)人口多，易于發(fā)展商業(yè)；? 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)及快速消化；? 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程及營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度均先于本項(xiàng)目分流客群，