【正文】 ? 周邊流動人口多，易于發(fā)展商業(yè)；? 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)及快速消化；? 區(qū)域內(nèi)同類型樓盤多，競爭激烈；? 競爭對手工程及營銷進(jìn)度均先于本項目分流客群，并易于改變定位搶在本項目之前面市，先發(fā)制人；? 建筑結(jié)構(gòu)受塔樓影響；5 項目性質(zhì)界定項目性質(zhì)界定：獨具創(chuàng)新經(jīng)營管理模式的大型潮流數(shù)碼城明晰項目各層面面臨的促進(jìn)與制約，判斷項目性質(zhì)促 進(jìn) 制 約宏觀經(jīng)濟背景? 項目區(qū)位價值具有動態(tài)提升性? 城市中心、 “中心商業(yè)區(qū)”規(guī)劃形成項目區(qū)位價值的疊加性? 經(jīng)濟總量及消費品市場發(fā)展良好? 人口穩(wěn)步增加? 人均可支配收入等穩(wěn)步上升? 文娛性消費支出逐步增加? 經(jīng)濟總量增幅和武漢、宜昌有差距，城市對經(jīng)濟、人口要素的聚集能力有所減弱? 人口增長不快，城市化水平較低? 購買力整體水平不高，提升速度不快城市商業(yè)發(fā)展? 樊城區(qū)有七個主要競爭樓盤，均集中在解放路、長征路段；? 除九隆廣場之外，均為綜合購物商場，同質(zhì)化較嚴(yán)重；? 市級商圈中業(yè)態(tài)中具有一定檔次及完善經(jīng)營管理的數(shù)碼專業(yè)店仍然缺乏；? 缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對解放路商圈不能起到有益補充和支撐；——項目? 位于成熟商圈，交通便利、標(biāo)志性強；? 周邊流動人口多，易于發(fā)展商業(yè)；? 區(qū)域內(nèi)同類型樓盤多，競爭激烈；? 競爭對手工程及營銷進(jìn)度均先于本項目分流客群，并易于改變定位搶宏觀經(jīng)濟背景城市商業(yè)發(fā)展項目發(fā)展條件17發(fā)展條件? 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)及快速消化；在本項目之前面市，先發(fā)制人；? 建筑結(jié)構(gòu)受塔樓影響；6 商圈分析 目前商業(yè)格局襄樊目前主要有三大商圈：解放路—長征路商圈；鼓樓商圈；二汽商圈。? 建筑形態(tài)受限：在售商用物業(yè)基本都是裙樓商場的形式，整體建筑造型及外立面設(shè)計受限制，商場形象不夠鮮明。 結(jié)論? 創(chuàng)新定位、營造良好購物環(huán)境是商業(yè)調(diào)整升級、新建物業(yè)開發(fā)的必然方向；20? 市級商圈內(nèi)幾個項目的競爭要素雷同，商圈內(nèi)部競爭加??；本項目走差異化競爭，將創(chuàng)造較大市場機會；? 從城市商業(yè)發(fā)展和項目自身發(fā)展條件而言，本項目均適宜打造為獨具主題的數(shù)碼產(chǎn)品商城，實現(xiàn)突破和創(chuàng)新，成為襄樊商業(yè)新形象。 商家結(jié)構(gòu)共有商家 165 家，其中：品牌電腦 6 家，數(shù)碼通訊 27 家，電器 32 家，音響 9 家，辦公設(shè)備 4 家，配件及外設(shè)30 家，耗材 5 家，軟件 11 家，組裝機 11 家，網(wǎng)絡(luò)及培訓(xùn) 12 家，餐飲 3 家，廚衛(wèi) 5 家，其他 10 家。業(yè)態(tài)分布負(fù)一層主營組裝機及電腦配件首層主營品牌筆記本及 PC、數(shù)碼產(chǎn)品二層主營外設(shè)、電腦配件、耗材、軟件、二手電腦等入駐品牌電腦：聯(lián)想、方正、清華同方、ACER、BENQ、華碩、新藍(lán)、神舟、HP、IBM 、TOSHIBA 、PANASONIC、SONY 等；數(shù)碼：SONY 、CANON、NIKON、三星、理光、富士、柯達(dá)等；商鋪面積 首層商鋪面寬約 4m 及 8m，進(jìn)深約 6m，主力面積為 30~50㎡；二層商鋪面寬約 4m，進(jìn)深約 3m，主力面積為 10~20㎡。 商家結(jié)構(gòu)共有商家 80 家，其中：品牌電腦：18 家；數(shù)碼：5 家；電腦配件/外設(shè)/ 辦公/軟件：56 家；通訊：1 家（中移鼎訊，營業(yè)面積約 250㎡） ； 品 牌 電 腦23%數(shù) 碼 相 機6%通 訊1%配 件 /外 設(shè) /辦公70% 小結(jié)現(xiàn)代城主營品牌電腦及筆記本。目前現(xiàn)代城已經(jīng)成為襄樊較具規(guī)模和知名度的 IT 及數(shù)碼賣場，但由于受到面積的限制，只注重購物，而服務(wù)性配套設(shè)施（如餐飲、休閑等）不夠，以及經(jīng)營管理和售后方便的不完善，仍未能成為現(xiàn)時襄樊?dāng)?shù)碼賣場的領(lǐng)軍者。8 項目定位 主題定位錦繡數(shù)碼城 ——集購物、休閑、娛樂、咨訊、餐飲為一體的 E 時代 IT 數(shù)碼生活體驗中心 功能定位? 購物功能：IT 及數(shù)碼產(chǎn)品的零售、批發(fā)? 休閑娛樂功能：軟件、游戲、音樂、新品體驗? 資訊功能：專業(yè)網(wǎng)站、市場行情、各地報價? 餐飲：西式快餐、美食廣場購 物60%休 閑 娛 樂10%資 訊5%餐 飲25% 業(yè)態(tài)業(yè)種定位? 電腦：PC（整機amp。 經(jīng)營管理定位 統(tǒng)一經(jīng)營采取 3C 大賣場形式的集中收銀，但在短期內(nèi)（如每周兩次）將營業(yè)款返還給商家，統(tǒng)一資金流。如果該商家已撤場，商場仍為消費者提供相應(yīng)服務(wù)。目的在于希望通過本項目在主題定位、功能搭配、業(yè)種結(jié)構(gòu)、后期經(jīng)營管理等方面的特色和亮點組合，打造成為獨具特色的數(shù)碼城：主題化、體驗化、專業(yè)化，不再是單純購物，而是在購物中娛樂、娛樂中購物、體驗中購物、購物中體驗，不但吸引消費者，更形成對商家的強大號召和信心保證，以此引導(dǎo)襄樊?dāng)?shù)碼賣場的發(fā)展方向，填補商業(yè)發(fā)展的空缺，樹立錦繡數(shù)碼城的品牌形象！。同時，定期對商戶進(jìn)行營銷管理、專業(yè)技術(shù)等培訓(xùn)，以提升商戶經(jīng)營能力和售后服務(wù)力度。如果一年有三次以上的此類事件，商家將被“清鋪”；? 將電腦城門口的物流車輛統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度，初步形成物流中心（可考慮） 統(tǒng)一售后? 設(shè)立電腦醫(yī)院：對電腦，尤其是 DIY 組裝機提供全面的維修及咨詢服務(wù)；? 產(chǎn)品售后無憂聯(lián)保：在商場內(nèi)購買任何產(chǎn)品，可以憑藉購買時隨產(chǎn)品的發(fā)票和保修卡直接找管理處負(fù)責(zé)，而不需要找購買時的商家（品牌廠商也會提供較完善的售后服務(wù)。 樓層功能分布商場各層層高、建筑面積及功能規(guī)劃：樓層 層高(m) 建筑面積（㎡） 功 能四層 美食廣場、手機通訊三層 辦公設(shè)備、耗材、軟件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、DIY 裝機、電腦醫(yī)院二層 數(shù)碼產(chǎn)品、電腦配件、品牌外設(shè)首層 品牌電腦、筆記本、DC/DV、休閑餐飲/快餐負(fù)一層 4623 停車場 形象定位關(guān)鍵詞：青春、動感、現(xiàn)代、科技、時尚—— 目標(biāo)客戶群定位 消費者定位? 學(xué)歷較高、有一定經(jīng)濟收入的白領(lǐng)階層；? IT 及數(shù)碼從業(yè)人員? 追求時尚及科技的青年群體? 區(qū)域批發(fā)型小商家25 經(jīng)營者定位? 購物? IT 及數(shù)碼的品牌商家（區(qū)域總代理或一級經(jīng)銷商）? 手機連鎖大賣場? 配件及外設(shè)等中小店鋪群? 餐飲? 西式快餐：KFC、麥當(dāng)勞等? 風(fēng)味美食廣場：新加坡美食城等 投資者定位? 大投資客? 以置業(yè)投資作為資金出路的個體投資者或投資公司；? 大中型民營企業(yè)的企業(yè)主；/國有大型企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層；? 投資特征：具有豐富的理財經(jīng)驗，主觀意識強；購鋪預(yù)算較大，對促銷措施的敏感性相對較小。整條街的主要門店有 53 家，其中：品牌電腦：23 家；數(shù)碼：5 家；辦公：8 家；耗材：3 家；配件：4 家；文化/軟件/ 網(wǎng)絡(luò)：8 家；網(wǎng)吧：2 家。相對于再爾的電腦僅占 4%的比例來看，現(xiàn)代城的品牌和檔次無疑高出不少，物業(yè)形象也較好，有統(tǒng)一職保安保潔服務(wù)。經(jīng)營模式 商家各自經(jīng)營（收銀） ，向廣場繳納固定租金；無統(tǒng)一經(jīng)營及售后服務(wù)。 現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場 概況項目名稱 現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場 地址 春園西路建筑形態(tài) 裙樓商業(yè)，呈矩形，面寬約 100m，進(jìn)深約 21 米，凈高 3m。出租率 90% 租金 40~80 元/㎡ 管理費 50~200 元/間/月交通動線 二層及以上通道寬 ，由兩端及中間的步梯上二樓，無自動扶梯及升降梯，中段有天橋?qū)蓚?cè)連接。樓板結(jié)構(gòu)受承重限制，商場內(nèi)挑空開口尺度受限。本項目正處于解放路—長征路商圈的核心地段。 4 項目理解 地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃 地塊現(xiàn)狀地塊東西朝向（偏東南） ，臨大慶西路面寬約 68 米，進(jìn)深約 45 米，完成部分拆遷和土地平整。 銷售措施? 增值卡計劃：從購買即日起至開盤當(dāng)日，以 10 萬元為單位，每天增值 20 元；? A 卡：1000 元購買，開盤期間購鋪總房款可優(yōu)惠 2%? 購鋪一卡通：500 元認(rèn)購 VIP 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2022 元—50000 元不等 經(jīng)營管理模式? 拉美步行街除 A1 首層臨解放路商鋪必須自營， A2 區(qū)三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營，商家自由選擇；? 九隆廣場一至三層必需自營，四、五層必需返租；? 兩者對開業(yè)后的經(jīng)營管理都不具備持續(xù)性和創(chuàng)新性，對于商戶的協(xié)調(diào)和經(jīng)營者質(zhì)素不能起到整體提升，不利于永續(xù)經(jīng)營。 1~3 層自營，4~5 層返租返租年限 5 年 6 年返租方式 前三年一次性返還 前三年一次性返還 返租點數(shù)第一年 7％，第二年 8％，第三年 ％，第四年 9％，第五年 10％第一年 6％，第二年 7％，第三年8％，第四年 9％，第五年 10％第六年 11%返租細(xì)則自營優(yōu)惠 除 A1 首層臨解放路商鋪必須自營， A2 區(qū) 一次性退租 18%13拉美步行街 九隆廣場三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營，如商家自營，可享受總價 6%的優(yōu)惠；租賃價格 未定價格 未定價格租賃區(qū)域 首、二層（未正式對外招租） 一至五層租賃情況主力商家 中百、某超市、奇奇樂園 海寧皮具城 營銷策略分析 拉美步行街最高售價 29000 元/㎡，銷售均價 17000 元/ ㎡，以首層 30㎡商鋪為例（單位：元）：單 價 總 價 折后總價 返租額 首 付 貸 款 按 揭 成交單價29000 元/㎡ 870000 852600 202261 232239 420220 4688 21741 17000 元/㎡ 510000 499800 117453 132347 250000 2790 12745 九隆廣場最高售價 25000 元/㎡，銷售均價 13000 元/ ㎡，以首層 30㎡商鋪為例（單位：元）： 比較分析 產(chǎn)品定位? 拉美定位為第三代步行街，集購物、餐飲、娛樂、休閑、居住為一體，是為綜合性購物休閑場所；? 九隆廣場定位為批發(fā)市場，主營服裝、鐘表、皮具、化妝品等的批發(fā)零售。 奔泰陽光城? 開發(fā)商： 襄樊奔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 位置：長征路? 規(guī)模：裙樓 5 層商業(yè)? 商業(yè)定位：主題商場（時尚女人街）? 銷售價格：1/F 28000 元/㎡（按套內(nèi)面積銷售） ；2/F 6780 元/ ㎡；3/F 5180~5480 元/㎡；4/F 4480 元/㎡? 銷售策略：商鋪不返租，寫字樓采用 5 年 40%的返租回報? 商鋪面積：1/F 20~30㎡/ 間；2/F：30~100㎡/間 新大陸中心廣場? 開發(fā)商：襄樊新大陸實業(yè)有限公司? 位置：長虹南路 1 號? 規(guī)模：8000㎡，地下一層，地上兩層? 商業(yè)定位：娛樂+休閑+ 購物+ 美食? 銷售價格：1/F 3000~4000 元/ ㎡；1/F：7