【正文】 ........................21 概況 ..........................................................................................................................21 商家結構 ..................................................................................................................21 小結 ..........................................................................................................................22 科技館 ..............................................................................................................................228 項目定位 ..................................................................................................................................23 主題定位 ..........................................................................................................................23 功能定位 ..........................................................................................................................234 業(yè)態(tài)業(yè)種定位 ..................................................................................................................23 樓層功能分布 ..................................................................................................................24 形象定位 ..........................................................................................................................24 目標客戶群定位 ..............................................................................................................24 消費者定位 ..............................................................................................................24 經營者定位 ..............................................................................................................24 投資者定位 ..............................................................................................................24 經營管理定位 ..................................................................................................................25 統(tǒng)一經營 ..................................................................................................................25 統(tǒng)一的物業(yè)管理及經營管理 ..................................................................................25 統(tǒng)一售后 ..................................................................................................................25 定期促銷 ..................................................................................................................25 定期商家培訓 ..........................................................................................................26結 束 語 ..........................................................................................................................................2751 襄樊商業(yè)市場整體發(fā)展概況 消費市場發(fā)展到 2022 年底，全市共有商業(yè)服務網(wǎng)點 42370 個，其中襄樊市區(qū) 21050 個，每千人擁有網(wǎng)點 個，市區(qū)商業(yè)服務業(yè)網(wǎng)點總營業(yè)面積 萬㎡，人均占有 ㎡；實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，其中襄樊市區(qū) 億元；2022 年底，實現(xiàn)社會消費品零售額 235 億元。6 7553 8150455648455328577260565340100020223000400050006000700080009000可 支 配 收 入 7553 8150消 費 性 支 出 65342022 2022 2022 2022 2022 2022襄樊近年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）020224000600080001000012022%%%%%%%%%可 支 配 收 入 8094 8150 8156 8585 10412同 比 增 長 % % 8% % % %武 漢 荊 州 襄 樊 宜 昌 荊 門 十 堰2022 湖北省主要城市居民可支配收入對比（元）湖北省內六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居第四位，與其他城市相比均有一定差距，但也從側面反映出仍有較大增長空間。 襄樊商業(yè)地產發(fā)展特點 商業(yè)地產現(xiàn)狀? 商業(yè)地產蓬勃興起，樊城板塊尤為突出；? 樓盤的地理位置相對集中，解放路商圈和二汽商圈均同時有大批量物業(yè)推向市場，? 主要在售/待售商業(yè)物業(yè)約 16 個，總推貨量達到近 30 萬㎡，競爭激烈；? 多為底商和裙樓商業(yè)，以街鋪、室內步行街等形式出現(xiàn)；? 專業(yè)市場與綜合性購物商場各占據(jù)一定比例：16 個商業(yè)物業(yè)中，專業(yè)市場約 5 個，綜合性購物商場 11 個，其中專業(yè)市場集中在建材、小商品、汽車/配件等方面； 商業(yè)地產發(fā)展中存在的問題? 網(wǎng)點布局不夠合理，低檔次商場重復建設? 整體層次偏低，現(xiàn)有網(wǎng)點結構簡陋，未形成規(guī)模效應。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃作為發(fā)展中城市，襄樊市的商業(yè)地產有著極大的發(fā)展空間，按規(guī)劃，2020 年，湖北省將初步建成“武漢都市連綿區(qū) ”(“大武漢”)、 “襄樊大都市區(qū)”(“ 大襄樊 ”)、 “宜昌大都市區(qū)”(“大宜昌”)，構成一主二副“品” 字形分布的城市群。在長征路地段依托華洋堂、襄樊工貿家電、武漢工貿家電，合理配置綜合超市、百貨店、專賣店、品牌服裝街、中高檔酒店等，形成中高檔家電、服裝中心。結構調整：核心圈：以專業(yè)百貨、時尚精品為主，降低綜合百貨比重，推進經營結構調整，兩大百貨商廈調整為不同主題、錯位經營的專業(yè)百貨，以中、高檔商品為主，樹立“高雅、精品”的都市標志性形象，成為不斷集聚時尚消費、流行品牌，吸納中高層消費群體的區(qū)域。時尚生活街、陽光綠島 江蘇雅可集團? 位置：解放路? 規(guī)模：首期 8 萬㎡? 商業(yè)定位：第三代步行街，集購物、娛樂、休閑、文化、飲食、旅游等于一體。? 開盤時間：2022 年 4 月 8 日? 開業(yè)時間：2022 年 5 月 開放廣場? 開發(fā)商：亞帥地產amp。 豪門新天地? 開發(fā)商：新天地房地產開發(fā)有限公司? 位置：大慶西路（武商旁）? 規(guī)模：總 27 層，1~4 層為商業(yè)約 2 萬㎡? 商業(yè)定位：暫未明確? 銷售價格：1/F 1~2 萬元/ ㎡；2/F 4500~5500 元/㎡；3~4 層產權歸展覽館所有，不進行銷售，由開發(fā)商自行招商經營。? 銷售策略：采用 3 年返租，第一年 6%的回報率，第二年 8%的回報率，第三年 8%的回報率，前兩年租金一次性返還。? 使用率：65% 九隆廣場? 開發(fā)商：襄樊嘉恒房地產開發(fā)有限公司? 位置：火車站旁? 規(guī)模：地面 5 層，約 6 萬㎡? 商業(yè)定位：服裝、小商品批發(fā)市場? 銷售價格：首層街鋪 25000 元/㎡，內鋪 1000 元/ ㎡；二層 9000 元/㎡；三層 7000元/㎡；四層 5000 元/㎡；五層 4000 元/㎡；? 銷售策略：返租六年，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%，第四年 9%，第五年10%，第六年 11%；前三年租金在首付中一次性扣除；? 商鋪面積：內鋪 9㎡/間；獨立邊廳 28㎡/ 間；臨街鋪面 50㎡/間。 返租手法返租五~六年，返租率逐年遞增。如何既能保證整體收益，又能構成對投資者的吸引，降低進入門檻廣納客源，是我們在制訂接下來的營銷策略中要重點考慮的問題。 項目發(fā)展條件對項目的促進與制約促 進 制 約項目發(fā)展條件? 位于成熟商圈，交通便利、標志性強；