【正文】 土地取得合法；根據(jù)委托方介紹，地價(jià)款正在支付過程，同時(shí)進(jìn)行立項(xiàng)手續(xù)的辦理，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本片區(qū)的規(guī)劃功能定位為：以旅游功能為主，以居住和辦公功能為輔的，高品質(zhì)的城市旅游綜合區(qū)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。3. 租金收入和成本在不利因素影響下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍然較好，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。平方米,第1年出租率按70%,第2年出租率按85%,以后年度按95%考慮。m2，第4年租金按180元/月月），面積7,789㎡回報(bào)比例預(yù)估售價(jià)（元/㎡）總價(jià)（億元）10%1200011%1090912%1000013%923114%8571一層：（180元/㎡該項(xiàng)目占地面積62000平方米，總建筑面積140000平方米。商業(yè)和寫字樓的整體方案均考慮了足夠的消防要求，設(shè)有環(huán)行消防車道和長(zhǎng)度不小于1/4周長(zhǎng)的消防登高面，立面風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，以碳氟鋁板、不銹鋼飾面細(xì)部、構(gòu)架、氟瓷漆，玻纖帳篷頂，絲印玻璃等一系列新材料、新技術(shù)，輔以必要的廣告招牌，加上建筑形體部分曲線、曲面來體現(xiàn)活潑生動(dòng)的商業(yè)建筑風(fēng)格，又有方正、實(shí)用的辦公空間，建筑立面充分顧及農(nóng)林路、僑香路二干道的城市景觀等各個(gè)立面效果，使其建成深圳市最具特色的集商業(yè)和寫字樓為一體的地標(biāo)性建筑?？紤]到規(guī)劃方案人流分別由農(nóng)林路及僑香路來，故將山姆會(huì)員店布置在臨農(nóng)林路一側(cè)，而國(guó)投商業(yè)用房則布置在臨僑香路或山姆會(huì)員店的西側(cè)（根據(jù)不同設(shè)計(jì)方案確定），商場(chǎng)入口面向北或東北，商場(chǎng)北側(cè)前方即為600個(gè)地上泊車位，商業(yè)物流、貨物出入口位于建筑物南面，使人流、物流、車流各自成一體、互不干攪。 內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平；252。這同樣給商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)調(diào)整保留了空間。這同樣給商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)調(diào)整保留了空間。道路四通八達(dá)，距深南大道車程35分鐘，北環(huán)大道近在咫尺。 B、華潤(rùn)中心：是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合建筑群體，總投資逾40億港幣。 項(xiàng)目租金價(jià)格定位對(duì)項(xiàng)目租金價(jià)格的定位，我司將在相關(guān)的報(bào)告中另行詳述，在此僅將價(jià)格定位結(jié)果表述如下： 商業(yè)物業(yè)價(jià)格定位根據(jù)香蜜湖片區(qū)、車公廟片區(qū)以及深圳市各大商圈的商業(yè)租金，結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式、地段、人流、消費(fèi)力、交通、停車等指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估，本項(xiàng)目商業(yè)租金定位為130—220元/ m2 即將投入建設(shè)的40000平方米東海購物公園、正在建設(shè)中的華潤(rùn)中心對(duì)本項(xiàng)目有一定威脅；252。 周邊環(huán)境：附近有幾家采石廠和建筑堆場(chǎng)，周邊泥土多、灰塵大、噪音大；O（機(jī)會(huì)）：252。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少，現(xiàn)有的幾個(gè)超市在檔次和規(guī)模上無法與本項(xiàng)目抗衡；252。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價(jià)比。嘉里中心位于人民南路，共35層110米，智能化系統(tǒng)先進(jìn)，出租率95%左右，目前租金為110元/ m2承租對(duì)象主要為銀行、酒店、高科技企業(yè)，目前租金為70—90元/ m2車位1000個(gè)。 羅湖區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目華潤(rùn)中心，2004年將推向市場(chǎng)，寫字樓部分面積逾4萬平方米。 另外，隨著西部通道工程的啟動(dòng)，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。（1）供應(yīng)趨勢(shì)：政府從2002年開始已著手控制土地的供應(yīng)計(jì)劃。項(xiàng)目周邊主要已入伙住宅樓盤一覽表： 樓盤名稱住戶（戶）人口總數(shù)（人）園博綠苑180780國(guó)華大廈2481,050鴻新花園5002,000風(fēng)臨左岸4241,800中旅國(guó)際公館5462,500翠?；▓@1,1004,500荔林苑204850俊安苑1,000 4,300香榭里花園8903,800水岸新天4691,900東?；▓@1,000 4,300豪峰園2741,100楓丹雅苑500 2,200恒星園180750萬科溫馨家園1,0004,000天健天然居1,0244,100香荔綠洲2691,150香薈雅苑104450俊峰麗舍1,000 4,000總計(jì)10,91245,530項(xiàng)目周邊即將入伙樓盤有：樓盤名稱住戶（戶）人口總數(shù)（人）入伙時(shí)間均價(jià)（元/ m2）農(nóng)科馨苑2721,1502004年9月6,200熙園6892,7002004年10月10,000水榭花都6002,400二期2004年5月10,500波托菲諾1,000 4,000三期2004年12月11,000總計(jì)2,560 10,250——10,000從整個(gè)深圳市的商業(yè)現(xiàn)狀來看，深圳居民對(duì)當(dāng)?shù)氐馁徫餇顩r并不滿意，普遍認(rèn)為缺乏與國(guó)際接軌、以國(guó)際品牌和中外精品為支撐的大型國(guó)際性高尚購物場(chǎng)所，以致高消費(fèi)人群往往選擇去香港購物。l 人民南商圈：以人口密度、地理優(yōu)勢(shì)自然形成。以下是該區(qū)主要的商業(yè)、娛樂設(shè)施：主要可比項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃備注東海購物公園（待建）商業(yè)40000萬m2文化中心3000 m2，電影院1000 m2，綜合市場(chǎng)3000 m2，公交場(chǎng)站1500 m2最終規(guī)劃有待進(jìn)一步核實(shí)萬家樂超市一層：食品、珠寶、藥店、化妝品、鐘表、生鮮二層：食品、日化用品、文體用品、玩具三層：服飾、床上用品、音像制品、美容院、家電以國(guó)內(nèi)中低檔產(chǎn)品為主，是目前周邊居民購買食物和日常用品的主要場(chǎng)所之一佳家福超市一層：食品、鐘表、花店、藥店、珠寶、手機(jī)二層：食品、日化用品、燈具三層：服飾、皮具、床上用品、音像制品、文體用品、大小家電、兒童用品、健身器材與萬家樂屬同類超市，以國(guó)內(nèi)中低檔產(chǎn)品為主，是目前周邊居民購買食物和日常用品的主要場(chǎng)所之一景源會(huì)所中西餐、歌舞廳、桑拿、客房位置偏僻，有固定的消費(fèi)群體東海坊特色餐飲、服飾專賣店、書店步行街，環(huán)境優(yōu)雅，有一定品味和檔次名人俱樂部中餐、客房、桑拿、卡拉OK廳——（2）深圳市商業(yè)供給分析深圳市近年來商業(yè)得到了極大發(fā)展，在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，但數(shù)量偏少和規(guī)模偏小的矛盾仍較突出，而以低價(jià)和平價(jià)為特征的大賣場(chǎng)和超市發(fā)展過多。核心輻射區(qū)特征：總體來看，該片區(qū)依山傍水，綠意盈盈，是深圳公認(rèn)的高檔住宅片區(qū)。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好、世界經(jīng)濟(jì)一體化和居民消費(fèi)水平的顯著提升對(duì)國(guó)際性大型商業(yè)房地產(chǎn)及甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營(yíng)將是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐。深圳是目前中國(guó)內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。三、城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。 深圳市投資背景及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短20多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì)2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。天，／平方米2003年上海及廣州市寫字樓新增供應(yīng)平淡。 （3）全國(guó)寫字樓市場(chǎng)狀況l 2003：供量增加、租金走低、售價(jià)上升 2003年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速。隨著2003 年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和，商鋪資源的稀缺性開始弱化，根據(jù)市場(chǎng)供求調(diào)查可知未來幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，市場(chǎng)需求仍然大于供給。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬，直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。（3）中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)顯著新變化l 經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程加速 中國(guó)加入WTO后，開始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。為此，深圳市政府為沃爾瑪在福田區(qū)選定地塊，由***商用置業(yè)有限公司為其投資建設(shè)亞太總部項(xiàng)目，建成后，沃爾瑪亞洲總部、中國(guó)總部、全球采購中心以及目前深圳山姆店都將入駐此項(xiàng)目。%，大于平均收益率水平。投資分析的基礎(chǔ)本可行性報(bào)告屬于較完整的可行性研究，在詳細(xì)了解市政規(guī)劃、現(xiàn)有市場(chǎng)狀況、開發(fā)投資程序及資金組成、消費(fèi)者因素等諸多方面情況的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃方案提出了初步意見，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的投資收益、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)程度的分析，并在綜合考慮委托方現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資分析。3）在不同的情況下，分析方案存在的各種風(fēng)險(xiǎn)程度，為委托方如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出建議。我司認(rèn)為該項(xiàng)目可行。市場(chǎng)調(diào)查及研究分析方法在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于商業(yè)/寫字樓物業(yè)的總體需求，取決于兩方面的因素：一是客戶對(duì)區(qū)位的偏好、租金承受能力，二是開發(fā)商提供的商業(yè)/寫字樓物業(yè)的質(zhì)量和數(shù)量。項(xiàng)目可行性研究結(jié)論根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，大型中高檔休閑商業(yè)中心在深圳市場(chǎng)仍然缺乏；具有特色的寫字樓在諸多宏觀經(jīng)濟(jì)政策的利好影響下市場(chǎng)前景亦看好。受托公司：***有限公司公司地址：***資質(zhì)證書：***資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表：***聯(lián)系電話：***（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2003]590號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）（5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（6）委托方提供的有關(guān)本項(xiàng)目評(píng)估所需資料在全球擁有3499家沃爾瑪購物廣場(chǎng)及山姆會(huì)員店的全球最大連鎖零售商沃爾瑪公司自1996年在深圳成立公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來，目前已在中國(guó)成功開設(shè)了34家分店，中國(guó)市場(chǎng)已成為沃爾瑪全球發(fā)展不可缺少的一部分。 （2）中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力現(xiàn)狀2003年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值116,694億元，%，人均GDP達(dá)到1090美元,首次突破1000美元大關(guān)。我國(guó)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。這種供求不平衡的市場(chǎng)狀況可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。 相形之下，北京、深圳寫字樓新增供應(yīng)強(qiáng)勁，上海、廣州新增供應(yīng)平淡。據(jù)2003年第四季度統(tǒng)計(jì)，／平方米但由于前幾年寫字樓的過度開發(fā)，不少地方甲級(jí)寫字樓的空置率一直呈較高狀態(tài)，包括北京、廣州等一線城市，以及濟(jì)南、大連等二線城市。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo):項(xiàng)目指標(biāo)1979年1999年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2,3,3,5,地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政（億元）——進(jìn)出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）實(shí)際利用外資（億美元）金融機(jī)構(gòu)存款（億元）2,