【正文】 72%，達(dá)到預(yù)期目的。 4)家庭收入在 2020 元的客戶比例應(yīng)該大于 53%， 20 萬(wàn)和 40 萬(wàn)分別是其能承受總價(jià)的分水嶺，能接受本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的客戶比例為 43%，說明駐馬店客戶的購(gòu)買力相對(duì)較低。 問：請(qǐng)問您對(duì)駐市產(chǎn)業(yè)、人們收入水平和來源方面的看法？ 答：高收入買房的人群主要是縣里的領(lǐng)導(dǎo)和做生意的人。 景觀：森林半島失敗就是因?yàn)闆]有搞好，小小水溝蒙人，我們?cè)谕獾乜吹讲皇沁@樣的；起不到休閑作用。 問：對(duì)臵地公司評(píng)價(jià)？ 答：臵地公司的房子選址都挺好，建業(yè)公司名氣大一點(diǎn)。 產(chǎn)品方面： 別墅： 60 萬(wàn)左右沒問題，很多人一次性付款都沒問題 —— 不要害怕駐馬店人沒錢，駐馬店是沒有好產(chǎn)品！不過單獨(dú)一個(gè)別墅區(qū)的話市區(qū)里的干部是不敢去住的（怕人說腐敗），不過縣里的不認(rèn)識(shí)的可能就無(wú)所謂，礦主之類就無(wú)所謂。 被訪者 ：臵地客戶（ 2 男士，朋友關(guān)系，臵地廣場(chǎng)一、二期客戶，其中一位介紹另一位過來購(gòu)買臵地廣場(chǎng)的） 采訪人 ：王祥勇 Page 36 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 記錄人 ：王祥勇 時(shí) 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會(huì)議室 問：您是做什么的？ 答：經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)飼料。 問：如果建別墅的話，您認(rèn)為總價(jià)多少合適？ Page 37 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 答： 60 萬(wàn)左右，在駐馬店應(yīng)該可以被接受；我自己可以接受 60 萬(wàn)左右的別墅。 問：如果建別墅的話，您認(rèn)為總價(jià)多少合適？ 答： 60 萬(wàn)左右，面積可以有 180~220 的小套，和 220~260 的大套。 問：那在那個(gè)地方的房?jī)r(jià)你們認(rèn)為多少合適？ 答： 1700 左右。地塊由文明路、緯二路、緯二支路、靖宇大道四條市政道路進(jìn)行圍合，文明路是通向老城區(qū)的主干道，交通十分便利。 周邊市直行政單位林立，有新 市委辦公地，市政府、市政協(xié)市人大四套班子，市公安局、市檢察院、市房管局、市土地局、市建委、市計(jì)生委、市財(cái)政局、技術(shù)監(jiān)督局、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、等行政事業(yè)單位。 □□□電： 由駐馬店供電局提供標(biāo)準(zhǔn) 220～ 360伏的照明用電，完全解決中央空調(diào)的用電問題。 稀缺的居住地塊：新區(qū)中央地帶唯一商業(yè)開發(fā)的居住用地。 優(yōu)良的形象展示：地段東面的文明路將是駐馬店的景觀大道、形象大道，交通、形象良好。 □□□水： 采用駐馬店市自來水公司的管道水，進(jìn)入小區(qū)后還會(huì)二次加壓，徹底解決供水問題。 緯二路 文明路 Page 41 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 地塊內(nèi)地植被豐富， 地塊內(nèi)大量的松樹、桃樹、槐樹及低矮的喬木等。感覺駐馬店的其他富人跟我的想法差不多，不大愿意住單純的別墅項(xiàng)目。 問：臵地在新市政府新區(qū)拿了一塊地，您聽說過吧？您對(duì)那塊地是怎么看的？跟建業(yè)那塊地比哪個(gè)位臵更好？ 答：聽說了。那塊地現(xiàn)在有點(diǎn)偏，與建業(yè)的地比起來感覺還是要近。那塊地應(yīng)該比建業(yè)的地感覺近點(diǎn)，幾年以后發(fā)展還是可以的。不過， 5 年內(nèi)可能旺不起來。 問：購(gòu)房具體要求？ 答：在北區(qū)購(gòu)房應(yīng)該很好吧，我在外地看了很多，總之，我希望成為一個(gè)夢(mèng)想的現(xiàn)實(shí)版。 商鋪：能買則買；駐馬店商業(yè)人口多檔次低，有需要。環(huán)境要好。 被訪者 ：朱先生 采訪人 ：百思勤李涌 記錄人 ：百思勤李涌 時(shí) 間 ： 2020520 地 點(diǎn) ：臵地公司會(huì)議室 問：請(qǐng)問一下您的居住區(qū)域、收入、職業(yè)？ 答：樂山路北段，地質(zhì)八隊(duì)的，現(xiàn)在做藥品生意。 3)被調(diào)查客戶中居住商品房者比例不足 50%，對(duì)目前居住條件滿意和不滿意客戶各占 16%，比例均比較低，另外 68%的客戶屬于中間類型。結(jié)合 11 題可以看出，對(duì)中高端客戶來講并不缺少居住房子，而是缺少好的房子。 7)您能接受的房屋單價(jià)為： — 1500 元 — 2020 元 — 2500 元 元以上 選 項(xiàng) 數(shù)量 80 ㎡以下 10 80100 ㎡ 122 100120 ㎡ 325 120150 ㎡ 354 150180 ㎡ 150 200300 ㎡ 45 選 項(xiàng) 數(shù)量 平層 426 錯(cuò)層 271 躍式 66 復(fù)式 236 Page 25 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 57%38%4% 1%10001500元15002020元20202500元3 0 0 0 元以上 能接受本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的客戶比例為 43%，說明駐馬店客戶的購(gòu)買力相對(duì)較低。說明客戶了解北區(qū)未來的發(fā)展前景及政府的投入力度，北區(qū)近期推出樓盤的熱銷也說明這一點(diǎn)，駐馬店市民（含周邊客戶）對(duì)北區(qū)的認(rèn)同度在上升。一房 5 戶，兩房 117 戶，三房 36 戶，三房 260 戶，四房 102 戶 銷售狀況： 銷售率 99% 點(diǎn) 評(píng)： 規(guī)模社區(qū)、黃金地段、品牌開發(fā)商、高工程質(zhì)量、高水平物業(yè)服務(wù)，駐馬店最受歡迎物業(yè)；只在規(guī)劃水平和景觀規(guī)模上略低于森林半島。 客戶來源： 60~70%為縣鄉(xiāng)客戶，西平、確山，尤以確山客戶為多。 在售項(xiàng)目 森林半島、翡翠城、城市麗景、飛龍小區(qū) 即售項(xiàng)目 陽(yáng)光城、桂月園、嘉瑞名園、萬(wàn)博園、海云第一城、御龍居 森林半島 占 地： 400 畝 開 發(fā) 商： 駐馬店建業(yè)住宅建設(shè)工程有限公司 綠 化 率： 45% 容 積 率： 一期 67 畝 、二期 53 畝 均 價(jià)： 一期 1600元 /平米、二期 1830元 /平米 Page 18 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 戶 數(shù)： 二期 236套。 2)住房市場(chǎng)日趨活躍 自 2020 年以來 ，全市住房市場(chǎng)一直保持著不斷升溫的態(tài)勢(shì)。其中“ —— ”部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，為主管部門未做統(tǒng)計(jì)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住用地約 公頃，按人均居住 建筑面積 35 平米計(jì)算，同時(shí)考慮商住用地中的商業(yè)建筑用地和一部分低密度住宅，規(guī)劃區(qū)居住人口約為 萬(wàn)。 □新區(qū)開發(fā)時(shí)序 一期 (紅色部分 )： 目前已經(jīng)啟動(dòng)和部分建成項(xiàng)目有會(huì)展中心、政府辦公中心、開元河沿河景觀地塊、天中廣場(chǎng)為啟動(dòng)項(xiàng)目。 四是名勝古跡眾多，旅 游資源豐富。直至 2020 年，駐馬店才第一次呈現(xiàn)出“二、一、三”的產(chǎn)業(yè)新格局，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。但由于基礎(chǔ)差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平仍很低。薄山湖景區(qū)以湖區(qū)觀光為特色，以“中原千島湖”為宣傳重點(diǎn)，同時(shí)重點(diǎn)突出度假休閑功能。有人類始祖伏羲氏畫卦亭；亞洲最大的寺院 南海禪寺；始建于北齊年間的北泉寺；中國(guó)四大傳奇中梁山伯與祝英臺(tái)互望墓；顏真卿親書的天中山是天下最小的山；孔子游學(xué)陳蔡留下孔子曬書臺(tái)、子路問津處；被譽(yù)為 “ 天下第一盆景 ” ，山勢(shì)嵯峨、奇峰林立的嵖岈山，是省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；九曲畫廊薄山湖和峰奇景秀的銅山；蘆蕩成片、野鴨成群的宿鴨湖等天中自然生態(tài)景觀。 駐馬店市區(qū)基本形成于距今 300 余年的明代，明清時(shí)的驛城區(qū)已略具雛形，當(dāng)時(shí)發(fā)展主要依托于從市區(qū)西側(cè)經(jīng)過的官道（今風(fēng)光路），驛城區(qū)得名于當(dāng)時(shí)設(shè)在市區(qū)中的驛站 ，由于當(dāng)時(shí)交通不發(fā)達(dá)，官道成為任何居民點(diǎn)發(fā)展成為市鎮(zhèn)的必要條件，由此驛城區(qū)發(fā)展了起來，并且發(fā)育成為完善的城市，城市發(fā)展東至今前進(jìn)路，西依今風(fēng)光路，北到今雪松大道以南，南面則已跨越今中華大道發(fā)展至今南海公園北側(cè)。 地處淮河、漢水兩大水系的上游。結(jié)果顯示， 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較 2020 年將有所下降，但仍能維持一個(gè)較快的速度，約在 %左右，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)約在 %左右，第二、三產(chǎn)業(yè)約在 %、 %左右。首先，經(jīng)濟(jì)總量有了大的突破。） 中國(guó) 房地產(chǎn) 業(yè)占 GDP 的比重將達(dá)到百分之十以上，成為名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。首先，我國(guó)仍將保持較高的投資增長(zhǎng)速度，投資率會(huì)維持在 35%~40%。鄭州項(xiàng)目組 Page 4 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 第一章： 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷 帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的因素包括：人口、經(jīng)濟(jì)動(dòng)力 、持續(xù)的城市化和不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施。 大項(xiàng)目重在創(chuàng)“勢(shì)”，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，必須搶占有利地形，占領(lǐng)制高點(diǎn)。 置地集團(tuán)經(jīng)過數(shù)年跨越式發(fā)展，成功開發(fā)了金色置地廣場(chǎng)項(xiàng)目、置地華庭等項(xiàng)目，無(wú)可爭(zhēng)辯的確立自己在天中的領(lǐng)袖地位。 駐馬店房地產(chǎn)起步時(shí)間比較晚，目前階段創(chuàng)新的空間非常大。 Page 2 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ Contents： 第一部分：市場(chǎng)調(diào)研 ............................................................................................................................................................................................. 3 第一章： 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷 ...................................................................................................................................................................................................................................... 4 第二章：項(xiàng)目情況及周邊環(huán)境分析 .................................................................................................................................................................................................................................... 40 第二部分：項(xiàng)目定位 ........................................................................................................................................................................................... 50 第一章：□□項(xiàng) 目 定位 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 51 第二章：項(xiàng)目開發(fā)建議 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 82 第三章：價(jià)值提升要點(diǎn) .......................................................................................................................................................................................................................................................... 87 第三部分：商業(yè)定位 ........................................................................................................................................................................................... 93 第一章：項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研 ........................................................................................................................................................................................................