【正文】 30% 南側(cè)安排一個B02 地塊（約 公商業(yè)金融 111250 30 40% 30% 東北、南側(cè)各一個共建部分65 輛/10000㎡；一類居住部分 10 戶13 輛 ；二 類居住部分戶均 90㎡以上一輛車 /戶90㎡ 以下 輛/ 戶12 / 40頃）B06 地塊（約 公頃）商業(yè)金融 59150 60 35% 30% 西南側(cè)安排一個B08 地塊（約 公頃）一般住宅 4480 18 30% 30% 無C01（a）地塊（ 約 公頃）商業(yè)金融 30450 45 35% 30% 北側(cè) 、西側(cè)各一個C01（b）地塊（ 約 公頃）商業(yè)金融 29750 45 35% 30% 西側(cè)安排一個項目周邊區(qū)域現(xiàn)狀如下：周邊住宅物業(yè)及人口現(xiàn)狀：本項目周邊擁有包括天通苑、北苑家園在內(nèi)的多個住宅社區(qū)。造成主要居住人口的“潮汐”、居住社區(qū)的“睡城” 現(xiàn)象。13 / 40周邊商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)總體供應量已達到 20 萬平方米以上，但投入使用的物業(yè)非常少且檔次較低，主要以社區(qū)商業(yè)和臨街店鋪為主，百貨物業(yè)只有西單購物中心社區(qū)店一家，規(guī)模不足 10000 平方米，造成目前整體商業(yè)市場還很不完善，商業(yè)氛圍較薄弱，市場還需要經(jīng)過一段時間培育期。周邊交通及配套設(shè)施： 項目距五環(huán)路直線距離三公里，安立路貫穿本案規(guī)劃地塊與湯立路、北苑路及在區(qū)域內(nèi)交匯，已投入使用的地鐵 13 號線、 規(guī)劃（已開工）中的地鐵 5 號線分別位于項目南北兩側(cè)，加上縱橫分布的 30 多條公交線路可謂核心交通樞紐地段。嚴峻的交通問題對本項目商業(yè)物業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，但本項目作為道路交通的核心區(qū)域在短期內(nèi)是不會改變的，應抓住其中的商業(yè)機會，規(guī)避其中的商業(yè)風險， 發(fā)展適合的商業(yè)物業(yè)來提升地塊的商業(yè)價值，保持整體物業(yè)的品質(zhì)。而從規(guī)劃指標中我們可以看到，規(guī)劃的指導思想明顯偏重于在本區(qū)域內(nèi)增加商業(yè)及辦公類物業(yè)。15 / 40 項目 SWOT 矩陣優(yōu)勢 （Strength） 劣勢(Weakness)? 項目位置較佳，交通便利。? 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃不足、道路交通擁堵嚴重。? 區(qū)域內(nèi)缺乏大型、綜合性的娛樂、餐飲中心。 優(yōu)勢分析? 項目位置較佳，交通便利。? 輻射區(qū)域人口數(shù)量巨大，有巨大的商業(yè)消費潛力。體量大有利于充分進行合理的建筑規(guī)劃及商業(yè)規(guī)劃，也利于安排商業(yè)業(yè)態(tài)分布、組織區(qū)域內(nèi)的人流動線等， 為后期良好的商業(yè)經(jīng)營提供有力的保證。所以我司認為， 應對于地塊內(nèi)的交通狀況予以重點考慮，如立水橋東路的改造、安立路的中心護欄等，先行完善地 塊自身的交通通道。項目臨近鐵路，上端有高壓線穿越， 對本項目物業(yè)有一定影響。? 區(qū)域內(nèi)缺乏大型、綜合性的娛樂、餐 飲中心。目前區(qū)域內(nèi)擁有建材、家電、花卉等各 類專業(yè)市場，但明顯數(shù)量偏少、規(guī)模過小且檔次偏低，除新建成的家福特建材超市和立水橋花卉市場外，其它均為“ 大棚式”市場，物業(yè)環(huán)境較差，因此除區(qū)域內(nèi)超市接近 飽和外，其它專業(yè)市場的發(fā)展有較大的市場需求。項目地塊鄰近奧運區(qū)域，重點道路安立路 貫通本案與奧運村區(qū)域的交通，因而政府在基礎(chǔ)設(shè)施的投入上必將對本區(qū)域增大投入，區(qū)域也會加大調(diào)整改造的機會，因而受政府增大投入、經(jīng)濟發(fā)展強勁等多方面因素帶動，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費的發(fā)展必將有所增強。2）天通苑、北苑等社區(qū)有 “睡城”的特點， 居住人群晚間有餐飲、娛樂等放松壓力的需求。2）立軍路東西貫穿本案地塊內(nèi)部，作為東連安立路，西接佳運園、清水園、陳營的交通主通路，也是以上居住區(qū)的主要出行通道，是本案地塊內(nèi)已有商業(yè)（低檔）較成熟的一條路，由于該道路屬于項目的規(guī)劃范圍內(nèi)建成后改造的道路，且在西側(cè)地塊內(nèi)比較重要，我司建議將主要配套于本案及相關(guān)地塊日常需求的商業(yè)業(yè)態(tài)布置于立軍路兩側(cè)，因為其已經(jīng)具有商業(yè)氛圍，而原有商業(yè)22 / 40物業(yè)拆除后必將導致新的商業(yè)物業(yè)的需求。本項目的主題概念為體驗式、引導型、都市生活精神旗艦概念詮釋：? 體驗式：隨著目前購物環(huán)境的日趨成熟以及消費理念的逐步提升，除了為目標消費人群提供一個購物的場所之外，同時也使他們感受到休閑、舒適、溫馨的享受感 覺，消費成為一種實現(xiàn)美好夢想、體驗各種不同生活的有效途徑。 ? 精神旗艦：本區(qū)域作為京城北部大型生活聚集區(qū)，居住特征明顯。本 項目商業(yè)的總體功能將以提升區(qū)域生活品位為主，突出在購物環(huán)境營造的人文理念，配合周邊大片的綠地規(guī)劃，以滿足消費人群的綜合感觀，注重物 質(zhì)消費和精神消費相結(jié)合。24 / 40定位闡述：鄰里型休閑餐飲娛樂島C01（a）（b ）地塊根據(jù)區(qū)域周邊的商業(yè)特點分析，本項目餐飲、 娛樂業(yè)態(tài)存在較大的發(fā)展空間，由于本地塊臨近主干道安立路，且 13 號線和 5 號線立水橋站均距離不遠，交通相對便利。 項目各地塊商業(yè)面積綜述地塊編號地上建筑面積合計 商業(yè)規(guī)模 規(guī)劃主題 層數(shù) 位置 用地性質(zhì)C01（a） 30450 3C01（b） 2975012022——15000 平米休閑餐飲娛樂島 3 地塊東側(cè) 商業(yè)金融A11 27750 1A13 24150 1B02 111250 1B06 591504000——6000平米社區(qū)生活服務街1地塊西側(cè) 住宅底商合計3．2 各區(qū)域地塊定位分析（a）(b)地塊商業(yè)分析 地塊自身分析從交通方面：25 / 40本地塊位于項目東側(cè)，東臨清河、西 臨安立路、北 臨 立水橋東路城鐵沿線，是項目交通最為便捷的地塊，立水橋東路由于城鐵的存在一方面形成了交通樞紐帶來大量的客流，同時城鐵的高架橋也造成了道路的阻隔，使城鐵兩側(cè)無形中被隔成兩個區(qū)域，對于區(qū)域的聯(lián)通造成一定影響，而且由于地塊緊鄰城鐵，會受到鐵路噪音的干擾，地 塊價值會受到一定的影響。但需注意安立路未來較拓寬為 60 米，過寬的道路對于客流的吸引產(chǎn)生一定阻礙，并且在本項目地塊中安立路西側(cè)還規(guī)劃有地鐵 5 號線通過，這樣本地塊對項目西側(cè)地塊的居民也會產(chǎn)生一定的阻隔作用。本地塊與北方明珠隔街相望，北方明珠現(xiàn)已有世紀聯(lián)華超市進駐，經(jīng)營狀況良好，其地上一至五層目前正在與百貨商戶洽談，未來在東方明珠的影響下，周邊將形成一定的商業(yè)氛圍，因此，本地塊商業(yè)價值在各地塊中綜合比較最高。結(jié)合用地規(guī)劃，商 業(yè)在本地塊的建筑結(jié)構(gòu)應以底商為主。目前的交通狀況無法滿足區(qū)域內(nèi)大量人群外出的交通需求，交通擁堵的狀況也影響了周邊地塊的價值，隨著未來道路交通的改善和地鐵 5 號線的開通，地塊價值將得到有效提升。但從未來兩年的商業(yè)規(guī)劃中可得知，各居住社區(qū)都將有大量的商業(yè)放量，未來區(qū)域?qū)纬缮虡I(yè)集中區(qū)。27 / 40 地塊優(yōu)劣勢分析地塊優(yōu)勢分析：?臨立水橋東路和安立路兩條主干道，交通便利，易于提升商業(yè)價值。地塊劣勢分析：?本地塊緊鄰立水橋城鐵，由其帶來的區(qū)域阻隔和噪音影響會對地塊價值產(chǎn)生一定的不利影響；?安立路和地鐵五號線將本地塊與項目西側(cè)地塊的消費人群形成阻隔，項目整體關(guān)聯(lián)性受到影響；?未來安立路將拓寬為 60 米，過寬的道路使地塊相對孤立，不利于聚集客流；綜上所述，該地塊從項目綜合方面評定來看， 針對商業(yè)價值在區(qū)位和交通以及商業(yè)氛圍的營造方面都占有較大優(yōu)勢，但也存在一些明顯的不足之處：道路和地鐵形成的阻隔是本項目在規(guī)劃商業(yè)時需注意的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。沿安立路和立水橋路兩側(cè)規(guī)劃地上二層住宅底商，以精品店和休閑餐飲業(yè)態(tài)為主，進29 / 40深可設(shè)計為 15—20 米。30 / 40C 地塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)列表物業(yè)類型 商業(yè)規(guī)劃層數(shù) 進深 面寬 層高住宅底商 FF2 15—20 米 8 米柱距，4 米面寬 — 米裙房 BFF2 15—20 米 8 米柱距，4 米面寬 4— 米、B 地 塊分析隨著本項目周邊范圍的不斷建設(shè)，此區(qū)域的商業(yè)市場已進入快速發(fā)展階段，但目前仍不夠成熟。 項目狀況分析從交通方面：從項目的整體交通環(huán)境來看，目前城鐵 13 號線的落成通車，將本項目區(qū)域與周邊地區(qū)有效的連接起來，便捷的交通使本案的目標消費人群得以沿城鐵13 號線進一步擴大；而地鐵 5 號線的建設(shè)亦為本項目區(qū)域的商業(yè)及住宅發(fā)展提供了更好的市場空間；另外，為緩解區(qū)域道路交通的擁堵狀況，政府已將安立路已改造完成為市政主干路。從商業(yè)價值方面：由于本項目地處五環(huán)以外，朝陽區(qū)與昌平區(qū)的交匯處，位置相對較為理想。從用地指標方面：規(guī)劃指標列表地塊 用地性質(zhì) 容積率 建筑面積㎡ 高度 密度 綠地率A11 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 27750 30 40% 30%A13 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 24150 60 35% 30%B02 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 111250 30 40% 30%B06 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 59150 60 35% 30%從上述用地指標可以我們可以發(fā)現(xiàn)，其用地性質(zhì)均為商業(yè)金融，且的容積率普遍較高，高度在 30 至 60 米。 外部整體環(huán)境分析從市場調(diào)研中我們可以發(fā)現(xiàn)，本地塊的北端是天通苑組團、西南側(cè)為北苑集團，而區(qū)域較好的交通系統(tǒng)為居住于此的人們提供了便利的出行條件，這亦說明項目區(qū)域內(nèi)的居住氣氛相當濃厚。它們的經(jīng)營狀況普遍較好，這亦說明在本項目區(qū)域內(nèi)，對底商類物業(yè)有較好的需求量。而本地塊的目標消費群，可主要依靠自身之住宅物業(yè)所帶來的常住人口，并結(jié)合周邊居民的消費特征，將其打造成全新的生活配套商業(yè)街區(qū)，為區(qū)域的居民提供齊全而便利的配套型商業(yè)產(chǎn)品。因此，可利用以上兩點，使社區(qū)生活配套的物業(yè)也具有一定的大功能分區(qū)和主題特色，利于后期的經(jīng)營和銷售，并最大限度的 滿足居民各種日常生活的商業(yè)功能所需。我司建議，本項目在立軍路兩側(cè)作以住宅，而其底商體量不宜過大，即維持在 5000 平方米左右，并以首層為宜。綜合上述分析，我司 認為由于本項目區(qū)域的商業(yè)氛圍尚未形成