瑞爾特x年6月天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-08 00:50本頁(yè)面
【正文】 質(zhì)生活需求。在項(xiàng)目主體完工后，水電安裝前，提前介入管道布置。 參考成本： 15元 /平方米左右。 咨詢廠家： 廣東立升。該公司在全國(guó)有 20多個(gè)分公司，最近的生產(chǎn)基地在蘇州。在淮安有代理商，配套過(guò)富士康廚房，實(shí)聯(lián)化工等企業(yè)，在淮安未做過(guò)商品房項(xiàng)目。 51 二、形象定位 三大科技應(yīng)用 ——直飲水系統(tǒng) 51 新古典主義建筑 上海綠城 鹽城錢江方舟 三、產(chǎn)品定位 建筑形態(tài)意象圖 52 泛會(huì)所 景觀節(jié)點(diǎn)示意 組團(tuán)景觀 組團(tuán)景觀 三、產(chǎn)品定位 園林景觀形態(tài)意象圖 53 泛會(huì)所 景觀節(jié)點(diǎn)示意 中心景觀 三、產(chǎn)品定位 園林景觀形態(tài)意象圖 54 房型：三房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 119㎡ ＋ ＝ ＋ 實(shí)際享用空間 約 135㎡ 贈(zèng)送 5+9㎡ 空中院落 贈(zèng)送 2 ㎡ 生活陽(yáng)臺(tái) 三、產(chǎn)品定位 戶型平面意象圖 55 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？ 生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)： 大運(yùn)河風(fēng)光帶、 陽(yáng)光湖生態(tài)公園 新古典建筑風(fēng)格： 凸顯尊貴感、 在淮安受歡迎 三大科技運(yùn)用： 太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、 新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)，容易展示、傳播 金牌創(chuàng)新戶型： 每戶贈(zèng)送 510㎡ 、 受市場(chǎng)歡迎 四、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 56 規(guī)劃設(shè)想 PART 3 57 整體規(guī)劃思路： 遵循南低北高，并且一期 84畝以小高層為主，大二期以高層為主。在項(xiàng)目的主干道沿線布置底層商業(yè)門面，增加銷售收入，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng)目的生活配套。 在項(xiàng)目南側(cè)與西側(cè)設(shè)置人流車流主入口，在項(xiàng)目東側(cè)與東北側(cè)酌情設(shè)置車流入口。 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置會(huì)所及幼兒園，增加項(xiàng)目的配套功能。 規(guī)劃布局概念示意 58 商業(yè)建設(shè)的作用： 提供配套服務(wù)； 提高規(guī)劃容積率、 獲取更高利潤(rùn)。 商業(yè)體量多大？ 20230平方米左右可滿足本項(xiàng)目商業(yè)配套需求。 商業(yè) 布置在什么位置？ 為了更好的利用空間，可在沿街建筑規(guī)劃二層商業(yè)門面。西側(cè)道路級(jí)別較高，未來(lái)人流量較大，且與恒大商業(yè)相呼應(yīng)，設(shè)置二層沿街商鋪；南側(cè)臨柯山路，同樣設(shè)置二層沿街商鋪。 商業(yè)沿南側(cè)、西側(cè)道路布局 商業(yè)規(guī)劃布局 59 物業(yè) 二層底商 層高 + 開(kāi)間 進(jìn)深 14m 單套 96108㎡ 面積 10000㎡左右 物業(yè) 一層底商 面積 2023㎡ 左右 物業(yè) 集中商業(yè) （二層） 層高 定制 面積 20233000㎡ 業(yè)態(tài) 社區(qū)超市 物業(yè) 二層底商 層高 + 開(kāi)間 進(jìn)深 14m 面積 96108㎡ 面積 8000㎡ 左右 商業(yè)規(guī)劃布局 60 會(huì)所、幼兒園 建設(shè)的作用： 提供配套服務(wù) ，增加項(xiàng)目賣點(diǎn) 。 會(huì)所在項(xiàng)目銷售期內(nèi)，作為營(yíng)銷中心使用。 會(huì)所、幼兒園體量多大？ 40005000平方米 會(huì)所、幼兒園布置在什么位置？ 為了前期會(huì)所作為營(yíng)銷中心接待使用，會(huì)所需布置在容易識(shí)別的沿街面；幼兒園對(duì)外開(kāi)放需布置在社區(qū)道路邊，且有較高的陽(yáng)光要求。 會(huì)所、幼兒園布局在項(xiàng)目的東南角 會(huì)所、幼兒園規(guī)劃布局 61 在項(xiàng)目的東南角布置小區(qū)會(huì)所，規(guī)劃 3層，面積 20232500㎡ 。 在項(xiàng)目的東南角布置 6班幼兒園，規(guī)劃3層，面積 20232500㎡ 。 會(huì)所、幼兒園規(guī)劃示意 62 陽(yáng)光會(huì)所 —— 以運(yùn)動(dòng)休閑、健康養(yǎng)生為主題 會(huì)所共 3層，建筑面積 20232500㎡ 三層 乒乓球室 臺(tái)球室 圖書館 棋牌室 健身房 二層 親子中心 SPA 社區(qū)醫(yī)療診所 一層 茶社 大堂 商務(wù)中心 社區(qū)醫(yī)療診所 會(huì)所功能布局 63 ? 車庫(kù)規(guī)劃的要求 。 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，本項(xiàng)目車庫(kù)比例為 1： 。本項(xiàng)目總戶數(shù)約 5000戶 ，約需 配套 3000個(gè) 車位 ，其中 80%在地下，約 2400個(gè)； 20%在地面， 約 600個(gè) 。 建議 ： 與政府協(xié)調(diào)，將車位盡量 多的設(shè)置 在地面， 增加地面車位的比例 。在規(guī)劃中設(shè)置外環(huán)線，利用外環(huán)線 車道 設(shè)置大量地面停車位。 車庫(kù)規(guī)劃示意 64 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模擬 65 市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位 項(xiàng)目概念規(guī)劃方案 論證產(chǎn)品規(guī)劃 項(xiàng)目土地摘牌 項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案 修正產(chǎn)品規(guī)劃 規(guī)劃報(bào)批 營(yíng)銷模擬與測(cè)試 項(xiàng)目正式開(kāi)工 售樓處對(duì)外開(kāi)放 一期開(kāi)盤 客戶積累 銷售準(zhǔn)備、形象推廣 收集目標(biāo)客戶反饋信息與建議 項(xiàng)目定位論證 第一輪市場(chǎng)考察 2023年 5月 6月上旬 2023年 7月 7月（待定） 2023年 89月 2023年 9月 2023年 9月 2023年 10月 2023年 11月 2023年 11月 2023年 3月 2023年 6月 35月 2023年 11月 2023年 3月 11月 2023年 6月 第二輪市場(chǎng)考察 9月（待定） 開(kāi)發(fā)進(jìn)程模擬 項(xiàng)目一期開(kāi)盤前工作流程 66 開(kāi)工儀式 7月 市場(chǎng)現(xiàn)狀價(jià)格 目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤，最具可比性的項(xiàng)目是運(yùn)河城，目前小高層售價(jià) 3800元 /㎡ 左右，本項(xiàng)目位置相對(duì)運(yùn)河城略遜。恒大項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及策略， 將對(duì)本區(qū)域其它項(xiàng)目售價(jià)產(chǎn)生影響。 區(qū)位價(jià)格潛力 本項(xiàng)目所處城南新區(qū)目前商品房售價(jià)相對(duì)整個(gè)淮安商品房?jī)r(jià)處于中等偏下，清浦新城的規(guī)劃實(shí)施將為區(qū)域內(nèi)商品房售價(jià)的提升提供炒作題材。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)價(jià)格的影響 受全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2023年下半年淮安房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有小幅下調(diào)，由于淮安房?jī)r(jià)基數(shù)不高，下調(diào)空間不大，幅度估計(jì)在 5%10%。 開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷策略對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響 公司的開(kāi)發(fā)策略及營(yíng)銷策略，對(duì)產(chǎn)品檔次和銷售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 本項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期價(jià)格 本項(xiàng)目將將通過(guò)在產(chǎn)品附加值上增加科技含量、戶型設(shè)計(jì)上增加實(shí)用面積等手段提升項(xiàng)目的核心價(jià)值，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 2023年年中上市時(shí)，價(jià)格在 38004200元 /㎡ 。本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)銷售周期 5年左右，預(yù)計(jì)最終實(shí)現(xiàn)整體銷售均價(jià) 5000元 /㎡ 左右。 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市價(jià)格 38004200元 /㎡ 67 68
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