瑞爾特x年6月天士力淮安項目市場調(diào)研及定位報告-資料下載頁
2025-01-08 00:50本頁面
【正文】 質(zhì)生活需求。在項目主體完工后，水電安裝前，提前介入管道布置。 參考成本： 15元 /平方米左右。 咨詢廠家： 廣東立升。該公司在全國有 20多個分公司，最近的生產(chǎn)基地在蘇州。在淮安有代理商，配套過富士康廚房，實聯(lián)化工等企業(yè)，在淮安未做過商品房項目。 51 二、形象定位 三大科技應用 ——直飲水系統(tǒng) 51 新古典主義建筑 上海綠城 鹽城錢江方舟 三、產(chǎn)品定位 建筑形態(tài)意象圖 52 泛會所 景觀節(jié)點示意 組團景觀 組團景觀 三、產(chǎn)品定位 園林景觀形態(tài)意象圖 53 泛會所 景觀節(jié)點示意 中心景觀 三、產(chǎn)品定位 園林景觀形態(tài)意象圖 54 房型：三房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 119㎡ ＋ ＝ ＋ 實際享用空間 約 135㎡ 贈送 5+9㎡ 空中院落 贈送 2 ㎡ 生活陽臺 三、產(chǎn)品定位 戶型平面意象圖 55 項目的核心競爭力是什么？ 生態(tài)景觀優(yōu)勢： 大運河風光帶、 陽光湖生態(tài)公園 新古典建筑風格： 凸顯尊貴感、 在淮安受歡迎 三大科技運用： 太陽能熱水系統(tǒng)、 新風系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)，容易展示、傳播 金牌創(chuàng)新戶型： 每戶贈送 510㎡ 、 受市場歡迎 四、項目核心競爭力 56 規(guī)劃設想 PART 3 57 整體規(guī)劃思路： 遵循南低北高，并且一期 84畝以小高層為主，大二期以高層為主。在項目的主干道沿線布置底層商業(yè)門面，增加銷售收入，同時增強項目的生活配套。 在項目南側與西側設置人流車流主入口，在項目東側與東北側酌情設置車流入口。 在項目內(nèi)部設置會所及幼兒園，增加項目的配套功能。 規(guī)劃布局概念示意 58 商業(yè)建設的作用： 提供配套服務； 提高規(guī)劃容積率、 獲取更高利潤。 商業(yè)體量多大？ 20230平方米左右可滿足本項目商業(yè)配套需求。 商業(yè) 布置在什么位置？ 為了更好的利用空間，可在沿街建筑規(guī)劃二層商業(yè)門面。西側道路級別較高，未來人流量較大，且與恒大商業(yè)相呼應，設置二層沿街商鋪；南側臨柯山路，同樣設置二層沿街商鋪。 商業(yè)沿南側、西側道路布局 商業(yè)規(guī)劃布局 59 物業(yè) 二層底商 層高 + 開間 進深 14m 單套 96108㎡ 面積 10000㎡左右 物業(yè) 一層底商 面積 2023㎡ 左右 物業(yè) 集中商業(yè) （二層） 層高 定制 面積 20233000㎡ 業(yè)態(tài) 社區(qū)超市 物業(yè) 二層底商 層高 + 開間 進深 14m 面積 96108㎡ 面積 8000㎡ 左右 商業(yè)規(guī)劃布局 60 會所、幼兒園 建設的作用： 提供配套服務 ，增加項目賣點 。 會所在項目銷售期內(nèi)，作為營銷中心使用。 會所、幼兒園體量多大？ 40005000平方米 會所、幼兒園布置在什么位置？ 為了前期會所作為營銷中心接待使用，會所需布置在容易識別的沿街面；幼兒園對外開放需布置在社區(qū)道路邊，且有較高的陽光要求。 會所、幼兒園布局在項目的東南角 會所、幼兒園規(guī)劃布局 61 在項目的東南角布置小區(qū)會所，規(guī)劃 3層，面積 20232500㎡ 。 在項目的東南角布置 6班幼兒園，規(guī)劃3層，面積 20232500㎡ 。 會所、幼兒園規(guī)劃示意 62 陽光會所 —— 以運動休閑、健康養(yǎng)生為主題 會所共 3層，建筑面積 20232500㎡ 三層 乒乓球室 臺球室 圖書館 棋牌室 健身房 二層 親子中心 SPA 社區(qū)醫(yī)療診所 一層 茶社 大堂 商務中心 社區(qū)醫(yī)療診所 會所功能布局 63 ? 車庫規(guī)劃的要求 。 根據(jù)規(guī)劃要點，本項目車庫比例為 1： 。本項目總戶數(shù)約 5000戶 ，約需 配套 3000個 車位 ，其中 80%在地下，約 2400個； 20%在地面， 約 600個 。 建議 ： 與政府協(xié)調(diào)，將車位盡量 多的設置 在地面， 增加地面車位的比例 。在規(guī)劃中設置外環(huán)線，利用外環(huán)線 車道 設置大量地面停車位。 車庫規(guī)劃示意 64 第三部分 項目開發(fā)模擬 65 市場調(diào)研與項目定位 項目概念規(guī)劃方案 論證產(chǎn)品規(guī)劃 項目土地摘牌 項目詳細規(guī)劃方案 修正產(chǎn)品規(guī)劃 規(guī)劃報批 營銷模擬與測試 項目正式開工 售樓處對外開放 一期開盤 客戶積累 銷售準備、形象推廣 收集目標客戶反饋信息與建議 項目定位論證 第一輪市場考察 2023年 5月 6月上旬 2023年 7月 7月（待定） 2023年 89月 2023年 9月 2023年 9月 2023年 10月 2023年 11月 2023年 11月 2023年 3月 2023年 6月 35月 2023年 11月 2023年 3月 11月 2023年 6月 第二輪市場考察 9月（待定） 開發(fā)進程模擬 項目一期開盤前工作流程 66 開工儀式 7月 市場現(xiàn)狀價格 目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤，最具可比性的項目是運河城，目前小高層售價 3800元 /㎡ 左右，本項目位置相對運河城略遜。恒大項目未來的價格及策略， 將對本區(qū)域其它項目售價產(chǎn)生影響。 區(qū)位價格潛力 本項目所處城南新區(qū)目前商品房售價相對整個淮安商品房價處于中等偏下，清浦新城的規(guī)劃實施將為區(qū)域內(nèi)商品房售價的提升提供炒作題材。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對價格的影響 受全國性的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2023年下半年淮安房價預計會有小幅下調(diào)，由于淮安房價基數(shù)不高，下調(diào)空間不大，幅度估計在 5%10%。 開發(fā)及營銷策略對項目價格影響 公司的開發(fā)策略及營銷策略，對產(chǎn)品檔次和銷售價格會產(chǎn)生一定的影響。 本項目未來預期價格 本項目將將通過在產(chǎn)品附加值上增加科技含量、戶型設計上增加實用面積等手段提升項目的核心價值，預計本項目 2023年年中上市時，價格在 38004200元 /㎡ 。本項目整體開發(fā)銷售周期 5年左右，預計最終實現(xiàn)整體銷售均價 5000元 /㎡ 左右。 市場價格預期 預計本項目入市價格 38004200元 /㎡ 67 68
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1