【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理的經(jīng)費有困難。這種困難體現(xiàn)在以下幾個方面 : ①由開發(fā)商支付的管理基金 (建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價的 2%)以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全落實。特別是管理基金目前尚 .有令可依 ,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定 ,業(yè)主多不愿負擔(dān) ,取得這部分經(jīng)費難度很大。 ②收取管理費的標準、期限、方式尚不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低 ,正常管理支出沒有著落 ,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運作是由于利用了多種 .經(jīng)營 (咨詢、中介、建材、商業(yè) )等收入來彌 ..補管理費的不足。 ③接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。 。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù) ,其經(jīng)營管理過程中會與社會有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個層次 : ①物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關(guān)系 。 ②物業(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系 。 ③物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。 這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系 ,亦有第二、三類行政與經(jīng)濟、科教混合的關(guān)系。工作范圍不明確 ,關(guān)系不協(xié)調(diào) ,這已經(jīng)成為物業(yè)管理 ,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。 后遺癥 。近些年來 ,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理 ,追求短期經(jīng)濟效益 ,設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠考慮 ,建筑施工質(zhì)量低下 ,造成了 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 7頁 201016 大量遺留問題 ,例如未預(yù)留足夠車位 (停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 )。大廈內(nèi)部附屬設(shè)備 ,特別是電梯質(zhì)量差 ,經(jīng)常出現(xiàn)故障 。有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。 三、當(dāng)?shù)卣袨榈钠? 在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中 ,各級政府起到了有力的推動作用 ,政府行為從總體上評價是好的、積極的。但也不能否認 ,政府行為中也存在一些偏差 ,這些偏差正在阻礙物管 行業(yè)的順利發(fā)展。歸結(jié)起來它主要在于兩個方面 : 這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟部門體系中重要的一環(huán)來看待 ,而是或多或少的將其視為一種 權(quán)宜之計 。所謂的 權(quán)宜之計 ,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺 ,已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下 ,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負擔(dān)。從實際效果看 ,物業(yè)管理確實起到了這種作用。但從政府的角度看 ,只注意這種減輕負擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。香港的《建筑物管理條例》、臺灣的《公寓大廈管理條例》 ,在當(dāng)?shù)鼐哂蟹蓹n次的效力。我國 現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律 ,主要還是靠政府文件的政策管理 ,造成了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象 ,增加了物業(yè)管理認識上的偏差。 物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品 ,但它服務(wù)的對象是人。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復(fù)雜的關(guān)系 ,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系 ,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。但從現(xiàn)有的管理體制上看 ,物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致 ,特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。因此 ,一方面應(yīng)該在立法上加強 ,使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依 。另一方面則應(yīng)在管理體制上理順各個部門之間的關(guān)系 ,才能使物業(yè)管理行業(yè)順利健康發(fā)展。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜 ,技術(shù)含量高 ,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗收做前期準備 ,在深度和廣度上都存在一定的 缺陷 ,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。 一、從項目設(shè)計開始提前介入 ,參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計 ,對物業(yè)實施超前管理 ,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見 ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項目規(guī)劃設(shè)計階段 ,規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題 ,其在制定設(shè)計方案時 ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題 ,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題 ,造成物 業(yè) 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 8頁 201016 建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔 ,建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者 ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論 ,完善設(shè)計細節(jié) ,提出一些合理的建議 ,使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理 ,可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 在深圳就有此類成功案例 :1999 年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設(shè)計工作 是1996 年內(nèi)完成的 ,若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè) ,則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司 ,積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研 ,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用 ,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎(chǔ)上 ,從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議 ,并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后 ,最終做出了更加合理的方案并付諸實施 ,取得了很好的效果。 二、積極參與工程監(jiān)理 工作 ,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題 ,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。 物業(yè)項目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格 ,工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜 ,對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來說 ,總是 希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標 ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題 ,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視 ,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的 ,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入 ,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè) ,特別是高層物業(yè)建設(shè) ,其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用 帶來極大的困難 ,甚至導(dǎo)致極大的浪費 ,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤 ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭得了良好的 .硬件條件。 此外 ,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收 ,建立工程設(shè)備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了 極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準 .進行動態(tài)監(jiān)控 ,在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題 ,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施 ,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作 ,確保物業(yè)理單位從物 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 9頁 201016 業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 有的開發(fā)、設(shè)計單位在物 業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處 ,造成可維護性不足 ,特別是在接管驗收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān) ,就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使 改進發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中 ,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護 ,同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。 同時 ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù) ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如 指掌 。所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ,在竣工驗收合同中 ,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍 ,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。 四、前期介入的立法意義 實踐證明 ,讓物業(yè)管理單位提 前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè) ,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面 ,有無可替代的重要作用。但是 ,由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用 ,其意義將是深遠的。 法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管 理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制 ,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 當(dāng)前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意 ,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高 ,其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少 那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 10頁 201016 隨著經(jīng)濟持續(xù)增長 ,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān) ,另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入 ,對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。 生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理探討 21 世紀是生態(tài)城市建設(shè)世紀 ,是人類努力解決環(huán)境危機的世紀。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分 ,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。隨著人們對住宅環(huán)境污染日益重