【正文】 視 ,生態(tài)住宅小區(qū)也開始出現(xiàn) ,并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領域。 一、生態(tài)住宅小區(qū)的概念 生態(tài)住宅小區(qū)是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合 ,各種資源的利用最有 效 ,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適 ,大大降低了因自然災害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡等影響而產(chǎn)生的各種風險 ,有利于提高小區(qū)文明程度的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展的人工復合系統(tǒng)。它是人類社會發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。生態(tài)住宅小區(qū)具有下列特征 : 。在自然物質(zhì) 經(jīng)濟物質(zhì)一廢棄物的轉(zhuǎn)換過程中 ,必須是自然物質(zhì)投入少 ,產(chǎn)出多 ,廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質(zhì)的有效轉(zhuǎn)換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣 ,從而在滿足消費需求的同時 ,又能使生態(tài)環(huán)境得到保護。 流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。以現(xiàn)代化的設施為支撐骨架 ,為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創(chuàng)造必要的條件 ,從而在加速各流的有序運動過程中 ,減少經(jīng)濟損耗和對生態(tài)環(huán)境的污染。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng) ,包括構筑連接內(nèi)外的交通運輸系統(tǒng) ,建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng) 。配套齊全、保障有效的物資和能源 (水、電、煤及其他燃料等 )的供給系統(tǒng) 。網(wǎng)絡完善、布局合理、服務良好的服務系統(tǒng) 。設施先進的污水廢物排放處理系統(tǒng)。 。對生產(chǎn)和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物 ,都能按照各自 的特點予以防治和及時處理、處置 ,使各項環(huán)境質(zhì)量指標均能回達到國際最高標準。 、立體化的綠化系統(tǒng)。點線國面結(jié)合、高低錯落 ,形成綠化網(wǎng)絡 ,在更大程度上發(fā)揮綠化調(diào)節(jié)空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。根據(jù)聯(lián)合國有關組織的規(guī)定 ,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積 28 平方米。 。具有較高的人口素質(zhì) ,良好的社會風氣 ,井然有序的社會 .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。同時 ,人們能保持 .高度的生態(tài)環(huán)境 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 11頁 201016 意識 ,能自覺地維護公共 .道德標準 ,并以此來規(guī)范各自的行為。 。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環(huán)境整治等實施高效率的管理 ,保證資源的合理利用 ,最大限度地促進人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關系的和諧。 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設 生態(tài)住宅小區(qū)建設是按照生態(tài)學原理 ,以空間的合理利用為目標 ,以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關系 ,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構與外部環(huán)境關系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應 ,為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。它是在對小區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化認識的基礎上 ,有計劃、有系統(tǒng)、有 組織地安排小區(qū)人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環(huán)境容量 (環(huán)境承載力 ),這是小區(qū)生態(tài)建設的出發(fā)點和最終歸宿。 小區(qū)生態(tài)問題的產(chǎn)生可歸結(jié)于兩個根源。其一是人口導致對資源的過度利用及環(huán)境超負荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題 。其二是人類活動產(chǎn)生的環(huán)境污染問題。相應的 ,生態(tài)建設也包含兩大部分內(nèi)容 :一是資源利用 ,二是環(huán)境整治。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題 ,從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。具體來說 ,小區(qū)生態(tài)建設的內(nèi)容主要有 : 確定人口適宜容量。一個小區(qū)的適宜人口 是社會經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù) ,是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。 研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性 ,而且要考慮與其相關的社會效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產(chǎn)生的制約。 。通過環(huán)境污染的有效治理 ,形成并維持小區(qū)高質(zhì)量的生態(tài)系統(tǒng) ,為可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預測基礎上 ,選取適宜的處理方法和處理程序。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策 有 :①構筑結(jié)構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。②建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程 ,使水質(zhì)逐步向國際標準靠攏。③實行集中供給能源 ,采用先進的煙氣處置工藝 ,從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。④改進和完善垃圾的收集系統(tǒng) ,爭取做到分類收集、封閉運輸 ,讓一部分垃圾變廢為寶 ,另一部分經(jīng)無害化處理后還原到大自然中。⑤采用清潔無害工藝、設備飛產(chǎn)品 ,減少污染的排放量。 。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡 ,是生態(tài)惡化的重要原因 ,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著 重要的還原功能 ,綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設水平的重要指標。 。小區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環(huán)境質(zhì)量的重要措施。 三、住宅小區(qū)的環(huán)境污染 治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外 ,但也有相當一部分來自住宅區(qū)內(nèi)部 ,物業(yè)管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經(jīng)濟上的措施進行控制。 住宅環(huán)境污染的類型。房屋的建設 、室內(nèi)裝修、配套設施的運行、區(qū)域環(huán)境、各 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 12頁 201016 種生活習慣等都會對住宅造成污染。污染類型大體分為 :①住宅大氣污染 :油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染 :飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。④輻射污染主要有 :電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染 :眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆 ,沒有及時清理。 住宅環(huán)境污染的空間分布。由于 住宅環(huán)境污染源類型較多、分散 ,雖從總體上歸納出規(guī)律有相當大的難度 ,但還是可以總結(jié)出一些特點。在平面上可以用按臨街面、臨公共場所、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等 ,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。鄰設施住宅主要是機電設施噪聲污染 ,是污染類型少 ,但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放 口、元線電發(fā)射臺位于較高位置 ,使污染分布較無規(guī)律。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的 ,故可以認為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布 ,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。 住宅環(huán)境污染在時間上的分布。住宅環(huán)境污染在長尺度時間上的分布可分為 .持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等 ,在房屋使用期都存在。 臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲 ,在整個使用期只存在較短一段時間。連續(xù)污染源有 交通噪聲、高壓輸電線污染等 ,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機廢氣污染等。 住宅環(huán)境污染的可控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易程度 ,它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。住宅內(nèi)部污染控制一般可通過設計、物業(yè)管理、用戶進行嚴格控制 ,如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規(guī)定裝修時間和要求等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設計及物業(yè)管理進行嚴格控制 ,如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施 ,車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅小區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、小區(qū)規(guī)劃、設計來控制。如交通噪聲可設置綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出 ,當住宅已建成時 ,污染控制的難度很大 ,當處于小區(qū)規(guī)劃設計階段時 ,污染較易控制。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機電設施噪聲等。 四、生態(tài)住宅小區(qū)管理 物業(yè)管理公司可運用生態(tài)學理論來建設和管理住宅小區(qū) ,提 高資源利用效率 ,改善環(huán)境 ,增加小區(qū)活力 ,提高人們生活水平。目前 ,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)管理中 ,需重視下面工作 : l、實施 ISO14000B 叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平 ,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學價值觀、經(jīng)濟觀、綠色價值觀 ,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 13頁 201016 ,不斷提高資源的轉(zhuǎn)換率、各種設施的節(jié)能率、廢棄物的無害化處理率 ,減少小區(qū)中的污染源 ,并通過法律、技術、經(jīng)濟上的措施加強對它們的控制和防治 ,積極推進設施的現(xiàn)代化 ,積極采用綠色和節(jié)能產(chǎn)品。 生態(tài)小區(qū)過程中的各種行為 ,建立科學的生態(tài)建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關生態(tài)環(huán)境質(zhì)量法規(guī)、標準。 ,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、主動參與生態(tài)建設的積極性和遵守各項環(huán)衛(wèi)準則的自覺性 ,加強青少年的生態(tài)環(huán)境教育 ,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事 ,形成一種為生態(tài)建設作貢獻光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。 試論物業(yè)管理市場結(jié)構調(diào)整的策略和途徑 一段時間以來 ,關于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個 ,一是以擴張規(guī)模為主要標志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項目的內(nèi)容 。二是以適應 市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容 。三是以避免市場誤區(qū)為主要內(nèi)容的 ,如何進行市場拓展 ,甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。 不可否認 ,以上命題和實踐 ,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻 ,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。 但是 ,作為一個新興的專業(yè)類型市場 ,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能 夠更廣泛、更深刻、更完善。 本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題 ,談談物業(yè)管理市場結(jié)構調(diào)整的策略和途徑。 一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關系的重要內(nèi)容 物業(yè)管理市場容量小 ,供給關系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題 ,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小 ,而是由于城市規(guī)劃建設的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因 ,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。 現(xiàn)實中 ,與一些管理規(guī)模大 、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設并實行多頭管理的物業(yè)項目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢 ,再加上多頭管理的高成本 ,以及相互間的不協(xié)調(diào) ,從而一方面影響了服務質(zhì)量 ,降低了服務標準 ,甚至帶來一些社會問題 ,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤 ,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為 : (一 )政府協(xié)調(diào) 區(qū)分不同情況和類型 ,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭 ,通過業(yè)主的參 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 14頁 201016 與進行公開招投標。深圳已有成功的經(jīng)驗 ,如對深圳市住宅局一個 20 萬平方米規(guī)劃完整 ,但由 12 個開發(fā)商建設和 12 家管理單位管理的小區(qū)實行了整合 ,通過公開招投標在 12 家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理 ,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障 ,進行了環(huán)境整冶 ,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象 ,提高了服務質(zhì)量和管理標準 ,理順收費標準和行為 ,受到了業(yè)主的好評 ,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本 ,形成了效益回報。另一方 面 ,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū) ,政府可在進行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中 ,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理 ,進行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外 ,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制 ,本著少設機構 ,擴大規(guī)模 ,方便管理 ,提高效益的原則 ,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分 ,形成房管所轉(zhuǎn) ,制后的高效、低耗、適應市場的良性局面 (二 )市場