【正文】 ....................................................................41 淺淡新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢(shì) ..................................................................................................44 關(guān)于物業(yè)管理立法重點(diǎn)和難 點(diǎn)的思考 ..................................................................................................48 論我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ...........................................................................................................52 淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè) ...................................................................................................................58 物業(yè)管理的品牌 ........................................................................................................................................62 物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利隨意談 .......................................................................................................................63 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 3頁 201016 u 中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析 中國的物業(yè)管理經(jīng)過 20 年的發(fā)展 ,取得了長(zhǎng)足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 ,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題 ,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠睢０殡S著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,住房制度改革和住房商品化的深入 ,物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè) ,提供的是一種特殊服務(wù)。同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。因此 ,物業(yè)管理滯后對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。圖 A的 ZY 弧線表示社會(huì)的總生產(chǎn)可能性邊界 ,其中 OA軸上的 Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)總產(chǎn)品生產(chǎn)量 。 W1W2W3 這組曲線代表社會(huì)福利曲線。而在各條曲線之上 ,社會(huì)總產(chǎn)品 (拋除物 業(yè)管理服務(wù) )與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會(huì)福利水平。反之 ,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B 點(diǎn) ,只能達(dá)到一個(gè)低于的 W2 的社會(huì)福利水平 W1。圖中 Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場(chǎng)需求 ,相應(yīng)的 S1則表示目前我國物業(yè)管理市場(chǎng)的供給曲線 ,D SI 的交點(diǎn) C 所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平 q1。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 點(diǎn)所決定的水平。性分房制度尚處于改革之中。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效 ,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會(huì)使二者都能順利進(jìn)行。 ②經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低 ,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低 _附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低 ,這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)機(jī)較弱。事實(shí)上 ,內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大 —— 恩格爾系數(shù)較高。 推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制 ,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的 奢侈品 的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品 ,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來效益 ,提高全社會(huì)的福利水平。如圖 2 所示 :由于物 業(yè)管理體制的推廣 ,單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平降低 ,在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下 ,預(yù)算線將由原來的 AB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的 AC,這種新的均衡點(diǎn) E1,位于更高的效用無差異曲線 U1 上 ,福利水平得到了改善。 ③物業(yè)管理有效供給較低 物業(yè)管理覆蓋面低 ,市場(chǎng)容量小 ,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因 ,但實(shí)際上 有效供給能力不足也是一個(gè)重要方面。 物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的 ,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部 ,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司 ,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司 ,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。 這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。 二、我國物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作問題分析 物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)要求的朝陽產(chǎn)業(yè) ,代表著 低成本 、 高效率 。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為 ,不論其內(nèi)容如何變化 ,參與其中的各方應(yīng)該有一 個(gè)較為明確的行為規(guī)范。角色錯(cuò)位有兩種情況 ,一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 6頁 201016 2)物業(yè)管理不到位 :這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以 物業(yè)管理 為主業(yè) ,而忙于搞 多種經(jīng)營 牟利。 3)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)有兩種形式 ,一種是在競(jìng)爭(zhēng)過程中以不正常的低價(jià)位 (收費(fèi) )來爭(zhēng)取客戶 。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定 ,對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場(chǎng)都有巨大的危害。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面 ,一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè) 。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。后者則應(yīng)隨著市場(chǎng)的完善、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變。 。這種困難體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 : ①由開發(fā)商支付的管理基金 (建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價(jià)的 2%)以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全落實(shí)。 ②收取管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范。 ③接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù) ,其經(jīng)營管理過程中會(huì)與社會(huì)有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。 ②物業(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系 。 這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系 ,亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。 后遺癥 。大廈內(nèi)部附屬設(shè)備 ,特別是電梯質(zhì)量差 ,經(jīng)常出現(xiàn)故障 。 三、當(dāng)?shù)卣袨榈钠? 在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中 ,各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用 ,政府行為從總體上評(píng)價(jià)是好的、積極的。歸結(jié)起來它主要在于兩個(gè)方面 : 這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)來看待 ,而是或多或少的將其視為一種 權(quán)宜之計(jì) 。從實(shí)際效果看 ,物業(yè)管理確實(shí)起到了這種作用。香港的《建筑物管理?xiàng)l例》、臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》 ,在當(dāng)?shù)鼐哂蟹蓹n次的效力。 物業(yè)管理的管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品 ,但它服務(wù)的對(duì)象是人。但從現(xiàn)有的管理體制上看 ,物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致 ,特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。另一方面則應(yīng)在管理體制上理順各個(gè)部門之間的關(guān)系 ,才能使物業(yè)管理行業(yè)順利健康發(fā)展。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題 ,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí) ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題 ,或者很少從業(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題 ,造成物 業(yè) 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 8頁 201016 建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者 ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論 ,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) ,提出一些合理的建議 ,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理 ,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司 ,積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研 ,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用 ,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后 ,最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施 ,取得了很好的效果。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來說 ,總是 希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè) ,特別是高層物業(yè)建設(shè) ,其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用 帶來極大的困難 ,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi) ,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。 此外 ,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收 ,建立工程設(shè)備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了 極大的方便?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。 有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物 業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處 ,造成可維護(hù)性不足 ,特別是在接管驗(yàn)收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便 ,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān) ,就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使 改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù) ,同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決 ,既節(jié)省了費(fèi)用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍 ,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。但是 ,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。 法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少 那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 10頁 201016 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) ,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入 ,對(duì)提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。 生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理探討 21 世紀(jì)是生態(tài)城市建設(shè)世紀(jì) ,是人類努力解決環(huán)境危機(jī)的世紀(jì)。隨著人們對(duì)住宅環(huán)境污染日益重視 ,生態(tài)住宅小區(qū)也開始出現(xiàn) ,并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領(lǐng)域。它是一個(gè)技術(shù)與自然達(dá)到充分融合 ,各種資源的利用最有 效 ,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適 ,大大降低了因自然災(zāi)害、生態(tài)