【正文】 由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系 ,以及 WVIO 入關(guān)在即 ,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗 ,包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè) ,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾 ,無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場 ,寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中 ,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責也首先要求保障管轄物業(yè)的租售 ,在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護工作 ,良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。 二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求 國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概 念。 經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面 ,主要包括是租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。前者包括后者 ,后者是前者的重要組成內(nèi)容。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同 ,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理 ,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中 。二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面 ,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理 委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排 ,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實踐談一談對 經(jīng)營型物業(yè)管理模式 的看法 ,供大家參考。 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 17頁 201016 試論以營銷為主導的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說 ,它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展 ,并不斷壯大的新興行業(yè)。 (三 )對房管所改制的企業(yè) ,要確保房管所改制成功 ,使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展 ,就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè) ,除保留部分員工或管理者持股外 ,大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去 ,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進行重組 ,促進大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團的發(fā)展。所以 ,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行 ,其主要途徑有以下 3 個方面 : (一 )建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司 ,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ,明確各股東的責任、權(quán)利和義務(wù) ,弱化上級對下級公司的指揮和支 配權(quán) ,強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力 ,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。 三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ,是適應(yīng)市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題 ,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革 ,黨的十五屆四中全會決議指出 當前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進入攻堅階段 ,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來 。而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時 ,使專業(yè) 項目和輔助配套項目形成新的分工 ,使市場成為由很多類似 納米 技術(shù)一樣的社會最小單位所構(gòu)成。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才 。那么 ,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利 ,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻 (圍墻 )之隔 ,一線 (紅線 )相連 ,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護 ,市政綠化的管理等 ,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域 ,而從市政管理的角度看 ,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。在深圳 ,除了早已有了專門為物業(yè)管 理開發(fā)電腦軟件的高科技公司 ,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實物產(chǎn)品 外墻清洗劑的專業(yè)化公司 ,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 16頁 201016 公司的事例。其實 ,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分 ,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。 造成了有效資源的浪費。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶?管理 ,也可使管理效果大大提升 ,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下 ,效益應(yīng)該是明顯的。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司 ,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義 ,走向市場 ,競爭不過別人就更沒有意義 ,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。問題是 :很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn) ,我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇 ,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地 ,可以從以下途徑進行思考和實踐。到 90 年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的 清潔工作收回來 ,自已重新成立清潔隊 ,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后 ,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足 ,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式 ,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的 ,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。當然 ,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的 ,認為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。 二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 15頁 201016 然。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為 500 家 ,形成規(guī)模的公司也是 100 家 ,而管理面積最多的可達 12 千萬平方米 ,香港基本沒有什么公司的管理機構(gòu) ,人口將近 700。 總之 ,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看 ,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。開發(fā)商 ,尤其是小開發(fā)商和單項開發(fā)商是不會永遠給業(yè)主補貼的。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合 ,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時 ,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮 ,實現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系 ,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時 ,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構(gòu)就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。而且當一個項目的管理費總額 (由于是政府訂價和政府指導價標準 )尚不足以完成運作成本所需時 ,這個傭金實際上是空頭的。另外 ,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制 ,本著少設(shè)機構(gòu) ,擴大規(guī)模 ,方便管理 ,提高效益的原則 ,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分 ,形成房管所轉(zhuǎn) ,制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面 (二 )市場調(diào)整 一方面 ,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項目開發(fā)后的利潤來源點。深圳已有成功的經(jīng)驗 ,如對深圳市住宅局一個 20 萬平方米規(guī)劃完整 ,但由 12 個開發(fā)商建設(shè)和 12 家管理單位管理的小區(qū)實行了整合 ,通過公開招投標在 12 家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理 ,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障 ,進行了環(huán)境整冶 ,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象 ,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標準 ,理順收費標準和行為 ,受到了業(yè)主的好評 ,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本 ,形成了效益回報。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢 ,再加上多頭管理的高成本 ,以及相互間的不協(xié)調(diào) ,從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量 ,降低了服務(wù)標準 ,甚至帶來一些社會問題 ,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤 ,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)實中 ,與一些管理規(guī)模大 、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。 本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題 ,談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實踐進行認識和探討。 不可否認 ,以上命題和實踐 ,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻 ,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。二是以適應(yīng) 市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容 。 ,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、主動參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項環(huán)衛(wèi)準則的自覺性 ,加強青少年的生態(tài)環(huán)境教育 ,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事 ,形成一種為生態(tài)建設(shè)作貢獻光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。 生態(tài)小區(qū)過程中的各種行為 ,建立科學的生態(tài)建設(shè)與管理指標體系。目前 ,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)管理中 ,需重視下面工作 : l、實施 ISO14000B 叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平 ,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學價值觀、經(jīng)濟觀、綠色價值觀 ,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機電設(shè)施噪聲等。如交通噪聲可設(shè)置綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計及物業(yè)管理進行嚴格控制 ,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采取防護措施 ,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴格控制等。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。 住宅環(huán)境污染的可控性。 臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲 ,在整個使用期只存在較短一段時間。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。 住宅環(huán)境污染在時間上的分布。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的 ,故可以認為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。其他位置住宅污染相對較輕。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。在平面上可以用按臨街面、臨公共場所、鄰設(shè)施、其他住宅四種位置來考慮。 住宅環(huán)境污染的空間分布。⑤光污染 :眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設(shè)施噪聲污染、社會噪聲污染等。污染類型大體分為 :①住宅大氣污染 :油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。 住宅環(huán)境污染的類型。 三、住宅小區(qū)的環(huán)境污染 治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。小區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡 ,是生態(tài)惡化的重要原因 ,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著 重要的還原功能 ,綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設(shè)水平的重要指標。⑤采用清潔無害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品 ,減少污染的排放量。③實行集中供給能源 ,采用先進的煙氣處置工藝 ,從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策 有 :①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。通過環(huán)境污染的有效治理 ,形成并維持小區(qū)高質(zhì)量的生態(tài)系統(tǒng) ,為可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性 ,而且要考慮與其相關(guān)的社會效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產(chǎn)生的制約。 研究土地利用適宜性程度。具體來說 ,小區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容主要有 : 確定人口適宜容量。相應(yīng)的 ,生態(tài)建設(shè)也包含兩大部分內(nèi)容 :一是資源利用 ,二是環(huán)境整治。其一是人口導致對資源的過度利用及環(huán)境超負荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題 。建設(shè)的基點是合理利用環(huán)境容量 (環(huán)境承載力 ),這是小區(qū)生態(tài)建設(shè)的出發(fā)點和最終歸宿。 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè) 生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學原理 ,以空間的合理利用為目標 ,以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系 ,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng) ,為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。 。具有較高的人口素質(zhì) ,良好的社會風氣 ,井然有序的社會 .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)組織的規(guī)定 ,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積 28 平方米。 、立體化的綠化系統(tǒng)。 。網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng) 。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng) ,包括構(gòu)筑連接內(nèi)外的交通運輸系統(tǒng) ,建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎(chǔ)上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng) 。 流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。在自然物質(zhì) 經(jīng)濟物質(zhì)一廢棄物的轉(zhuǎn)換過程中 ,必須是自然物質(zhì)投入少 ,產(chǎn)出多 ,廢棄物排泄少。它是人類社會發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。 一、生態(tài)住宅小區(qū)的概念 生態(tài)住宅小區(qū)是一個嶄新的概念。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分 ,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對加快推行物業(yè)管理體制