【正文】 根據(jù)深圳多家知名物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗,物業(yè)管理企業(yè)要贏得市場、搶占先機,依 靠的主要有優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象、準確的市場定位、科學的經(jīng)營決。只有 這樣,企業(yè)才能夠經(jīng)得起市場的考驗,并常勝不衰。但市場的拓展不是簡單的外延,而是為了質(zhì)的提升,不是為追求形式上的大,而是要追求實質(zhì) 上的強。作為物業(yè)管理這樣一種新興的又是微利的行業(yè),站穩(wěn)或擴大市場份額更是至關重要。小企業(yè)焦慮的是怎 樣才能擠進市場、站領市場并獲得一定的市場份額。 物業(yè)管理企業(yè)靠什么贏得市場　　市場,是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本?！　　　∑髽I(yè)文化如脫離實際,其倡導的文化理念超出企業(yè)范圍,或認為企業(yè)文化可代替一切企業(yè)管理所有其他內(nèi)容,可能 會使企業(yè)忽視眼前的險惡環(huán)境和今天該干什么,會流于假大空的陷阱?！　　　∪绻^于強調(diào)企業(yè)的某種文化理念，推廣教育手段過急,可能會使企業(yè)員工盲從,而缺乏獨立思考創(chuàng)新。企業(yè)應該以一定的科學理論作指導,按照一定步驟,循序漸進,有條不紊推動 企業(yè)文化建設的順利開展,同時應該避免的下面幾個問題:　　　　沒有文化的軍隊是愚蠢的軍隊,而沒有文化的物管企業(yè)必定是失敗的企業(yè)。還要看到企業(yè)員工接受和自己價值觀有一定差異的企業(yè)39。物管企業(yè)的企業(yè)文化建設同樣也是一個系統(tǒng)工程,必須針對企業(yè)自身特點飛市場狀況以及企業(yè)未來的經(jīng)營和發(fā)展等情況不斷加以充實完善,還要防止企業(yè)無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞,防止物管企業(yè)文化和社會文化脫節(jié)。企業(yè)文化不是一種附庸風雅的裝飾物,是由一系列系統(tǒng)的理念組成。物管企業(yè)品牌,實際就是企業(yè)文化對外發(fā)散力的一種集中體現(xiàn)?！　≡谄髽I(yè)品牌的創(chuàng)建過程中,企業(yè)文化是不可缺少的利器。只有符合市場規(guī)律,占據(jù)文化制高點的品牌,才能樹立良好的品牌形象,創(chuàng)造高的美譽度,獲得消費者的青睞和公眾的信賴,為企業(yè)在市場的競爭中贏得主動。透過品牌的文化力去贏得消費者和社會公眾對品牌的認同和親和,已經(jīng)成為當今市場競爭的一種深層次、高水平、智慧型的競爭,這一點對物業(yè)管理行業(yè)而言表現(xiàn)的較為明顯。因為強勢品牌擁有核心消費群體并且有著強大的發(fā)散力,品牌的重要性不僅僅體現(xiàn)在市場上,作為企業(yè)經(jīng)營中的一個關鍵元素,它在保持企業(yè)凝聚力方面,也是無可替代的。物業(yè)管理企業(yè)如果想通過技術、質(zhì)量、價格、服務等傳統(tǒng)的競爭手段來甩開對手,顯然將會變的更加困難。另一方面,人民生活水平逐步提高,人們對工作生活居住環(huán)境的要求也不斷提高,對其配套服務物業(yè)管理也提出了更高要求。由于技術飛資金、人力等要求較低,物業(yè)管理市場準入條件不高,在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下,物管企業(yè)面臨的市場競爭將日益激烈。要想創(chuàng)建物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌,必須要加大企業(yè)文化建設。如置身于這些企業(yè)管理的小區(qū)或物業(yè),管理人員的言行舉止、精神風貌、服務態(tài)度、待人接物、裝束設備,以及物業(yè)管理企業(yè)營造的獨特氛圍,如與物業(yè)配套的各種標識、小品等,人們從中都能感受到濃烈的企業(yè)文化特點。物管企業(yè)要得到快速發(fā)展,在激烈的市場競爭中,獲得很好的制高點,立于不敗之地,除了要不斷提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量,同時還要占據(jù)文化制高點。好的企業(yè)文化無疑會帶來好的生產(chǎn) 過程和好的產(chǎn)品,在提供優(yōu)質(zhì)服務的同時 ,也傳遞..了好的企業(yè)文化,讓業(yè)主(客戶)感受到了物管企業(yè)的服務意識,營造了很好的親和氛圍 ,一定程度緩解了企業(yè)在實施物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的各種矛盾。這些文化理念的運用比較有效的解決了物管單位和業(yè)主的矛盾,也為員工的行為規(guī)范服務意識作了較好的要求和規(guī)范,調(diào)節(jié)了人際關系和人們的心理狀態(tài),使員工在良好的氣氛中以正確的心態(tài)接受和領會企業(yè)文化的精髓?！　∧壳拔飿I(yè)管理行業(yè)內(nèi)廣為使用的諸多理念,如以人為本 、關心員工就是關心企業(yè)、 我們多努力,讓您更滿意、 員工是企業(yè)的財富 、說干就干,干就干好 、業(yè)主乃衣食父?quot。如何將企業(yè)目標和個人目標有機的結合起來,同時兼顧社會大的環(huán)境,無疑對企業(yè)管理者提出了更高的要求。企業(yè)文化作為企業(yè)內(nèi)部的群體意識,具有一種無24 / 76形的文化力量,對內(nèi)可以約束員工行為,使之更加規(guī)范合理,同時由于其對外的發(fā)散力,也為物管企業(yè)的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更好的外部環(huán)境。物業(yè)管理服務的實施,必須在國家相關法律的基礎上進行,同時要遵循公平、合情、合理、合法的原則。這些沖突,歸根到底都是人的價值觀沖突。這些服務的提供者和接受者都是人,產(chǎn)品 的交換均以人為載體 ,在產(chǎn)品即服務的交易過程中不可避免會產(chǎn)生各種行為和沖突。企業(yè)文化在企業(yè)管理及樹立品牌形象中的核心作用,其重要性是不容忽視?！　《⑽飿I(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特殊性　　近 20 年來,隨著國民經(jīng)濟的不斷持續(xù)發(fā)展,作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展,人們對其內(nèi)涵及外延的深度廣度也有了更高的要求。其次,對外它有利于樹立企業(yè)良好形象,提高企業(yè)信譽,擴大企業(yè)知名度,給企業(yè)帶來難以估計的社會效益?！　∮捎谄髽I(yè)文化的上述特點,它作為當今管理的手段之一,對企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。任何成功企業(yè),文化的成功也必然是其獲得成功的一個必要條件。顯然,我們不僅僅要關注企業(yè)的體制是否有利于這種集合,我們還必須關注企業(yè)的文化。無論何種企業(yè),經(jīng)營要想獲得成功,資金、技術、產(chǎn)品等因素是不可缺的,但僅有此類因素是遠遠不夠的,特別是在當今的知識經(jīng)濟時代和強調(diào)以人為本 的今天?！　娜祟惏l(fā)展的歷史看，世界各民族的發(fā)展無非都是以追求經(jīng)濟的富強、文化的先進為目的的。一旦企業(yè)的價值觀變成企業(yè)員工共有的價值理念,企業(yè)的內(nèi)化控制無疑就會加強,員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監(jiān)督和調(diào)控生產(chǎn)、經(jīng)營和日?；顒?企業(yè)的內(nèi)聚力、向心力和能動力,還有對外的發(fā)散力就會增強。其核心是企業(yè)價值理念,作用對象則是企業(yè)全體員工?！　∫弧⑵髽I(yè)文化對于企業(yè)管理及發(fā)展的重要性　　物業(yè)管理企業(yè)作為認房屋對管理對象,以人為服務對象的市場主體,更應對企業(yè)文化建設高度重視?！　〗?jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務的重要組成部分,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延,是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成,有著廣闊的市場空間,我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠?！　?四) 根據(jù)不同物業(yè)項目,安排經(jīng)營、管理的主次關系,使經(jīng)營和管理相輔相成 ,相得益彰。去年,全球最大不動產(chǎn)中介機構美國 21 世紀不動產(chǎn)公司進入珠江三角洲后,我們及時參加交流培訓,建立業(yè)務聯(lián)系。隨著中國即將加入 WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中,物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大,需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業(yè)人才。1998 年,天津津都花園物業(yè)進行管理公司招標,香港梁行飛歐思諾均在競爭之列,經(jīng)過二輪拼搏,我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè),而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進入到個性化、網(wǎng)絡化飛整合型時期,沒有富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才,經(jīng)營型物22 / 76業(yè)管理模式就是空談。實踐證明,管理概念加上系列營銷服務,可以使管轄物業(yè)的價值發(fā)生很大變化。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應有之義和份內(nèi)之事,物業(yè)管理固然重要,而一項優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實惠。在實施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐中,我們注重以下幾個重點：　　(一) 強調(diào)經(jīng)營觀念到位。經(jīng)過五年的實踐和積累,經(jīng)歷多個項目的市場磨合,這一競爭優(yōu)勢得到進一步強化。物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作,不僅富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才難覓,有了人才,形成一個與物業(yè)管理配合默契的團隊更不容易,一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴重偏差和失誤,物業(yè)管理公司難以承受。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項目選擇、價格控制到客戶確定,每個環(huán)節(jié)都有風險,僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉。物業(yè)管理企業(yè)承擔了一項物業(yè)的經(jīng)營、管理權,同時也就承擔了物業(yè)經(jīng)營的義務,而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動,相應地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。再次,擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。　　從目前的實踐看,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要,如同銀行單純的儲蓄業(yè)務擴展為金融理財服務。從上述市場需求和香港同行企業(yè)的運作經(jīng)驗來看,物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當好管家,還應有償性的擔當其物業(yè)顧問。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務去拓展市場,將因為服務的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實和海外兵團的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。理服務,更關注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強營銷意識,提高經(jīng)營水平,管好樓,還要盤活樓。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司為例,據(jù)統(tǒng)計,航空工業(yè)總公司所屬廣、所、企業(yè)、院?？傎Y產(chǎn)中,超過 659b 屬于物業(yè)資產(chǎn),而在這物業(yè)總資產(chǎn)中,大量物業(yè)未得到充分利用,甚至有大批物業(yè)長期閑置。由于缺乏對物業(yè)真正價值的理解,有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運作沒有跟著市場走,觀念滯后,導致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品,我們服務的客戶也將是面孔常新的動態(tài)群體,而在這動態(tài)的市場中,蘊含著萬千商機。香港地產(chǎn)三級市場的成交量占總成交量的 70%以上,而深圳目前三級市場所占比例只有289b,市場潛力深厚。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調(diào)查顯示,分有 %、%、239 毛和 28%的家庭租房居住。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,二級、三級市場日益擴大,拓展出房地產(chǎn)服務領域巨大的市場空間。由于深圳和香港的毗鄰關系,以及WVIO 入關在即,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗,包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運作。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務的香港物業(yè)管理企業(yè),無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾,無一例外地以房地產(chǎn)服務的綜合優(yōu)20 / 76勢占領市場,寓經(jīng)營飛管理于服務之中,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責也首先要求保障管轄物業(yè)的租售,在此基礎上做好物業(yè)維護工作,良好的維護又反向推動物業(yè)的租售?！　《?、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求　　國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念?！　〗?jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務領域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面,主要包括是租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。前者包括后者,后者是前者的重要組成內(nèi)容。　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中。二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務和管理層面,亦即將服務眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務。下面，結合中航物業(yè)多年的發(fā)展實踐談一談對經(jīng)營型物業(yè)管理模式 的看法,供大家參考。 19 / 76試論以營銷為主導的經(jīng)營型物業(yè)管理模式　　作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說,它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展,并不斷壯大的新興行業(yè)?！　?三) 對房管所改制的企業(yè),要確保房管所改制成功,使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展,就必須要在改制的基礎上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務行業(yè),除保留部分員工或管理者持股外,大部分國有資產(chǎn)都應逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組,促進大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團的發(fā)展。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行,其主要途徑有以下 3 個方面:　　(一) 建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結構 ,明確各股東的責任、權利和義務,弱化上級對下級公司的指揮和支配權,強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。　　三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要　　建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出當前國有企業(yè)的體制轉換和結構調(diào)整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來。 而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業(yè)項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似納米 技術一樣的社會最小單位所構成。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領域則早已有了成功的償試。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻) 之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護,市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實物產(chǎn)品外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。其實,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。造成了有效資源的浪費。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶墓芾?也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下,效益應該是明顯的。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義,走向市場,競爭不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關市場的