【正文】 也有極大的推動(dòng)作用。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān) ,另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。 法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 當(dāng)前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿(mǎn)意 ,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高 ,其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管 理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 ,那么作為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制 ,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 ,其意義將是深遠(yuǎn)的。 四、前期介入的立法意義 實(shí)踐證明 ,讓物業(yè)管理單位提 前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè) ,對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面 ,有無(wú)可替代的重要作用。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ,在竣工驗(yàn)收合同中 ,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 同時(shí) ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線(xiàn)布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù) ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如 指掌 。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中 ,對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題 ,促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專(zhuān)心開(kāi)發(fā)建設(shè)。 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施 ,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作 ,確保物業(yè)理單位從物 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 65頁(yè) 第 9頁(yè) 201016 業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn) .進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ,在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車(chē)場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題 ,這些問(wèn)題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線(xiàn)布置等多方面。物業(yè)管理企業(yè)派出專(zhuān)業(yè)人員入住樓盤(pán) ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的 .硬件條件。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題 ,對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視 ,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的 ,通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入 ,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置錯(cuò)綜復(fù)雜 ,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。 二、積極參與工程監(jiān)理 工作 ,從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題 ,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。在此基礎(chǔ)上 ,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議 ,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。 在深圳就有此類(lèi)成功案例 :1999 年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設(shè)計(jì)工作 是1996 年內(nèi)完成的 ,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè) ,則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔 ,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。 一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入 ,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì) ,對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理 ,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn) ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備 ,在深度和廣度上都存在一定的 缺陷 ,仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜 ,技術(shù)含量高 ,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。因此 ,一方面應(yīng)該在立法上加強(qiáng) ,使得這類(lèi)問(wèn)題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依 。這一行業(yè)與眾多的政府部門(mén)、公用部門(mén)以及其它部門(mén)形成了復(fù)雜的關(guān)系 ,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門(mén)之間的關(guān)系 ,譬如公安部門(mén)、市政部門(mén)、街道辦事處等等。我國(guó) 現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律 ,主要還是靠政府文件的政策管理 ,造成了無(wú)法可依、政出多門(mén)的不規(guī)范現(xiàn)象 ,增加了物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的偏差。但從政府的角度看 ,只注意這種減輕負(fù)擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。所謂的 權(quán)宜之計(jì) ,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無(wú)遺 ,已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下 ,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負(fù)擔(dān)。但也不能否認(rèn) ,政府行為中也存在一些偏差 ,這些偏差正在阻礙物管 行業(yè)的順利發(fā)展。有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。近些年來(lái) ,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,但有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商重建設(shè)、輕管理 ,追求短期經(jīng)濟(jì)效益 ,設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮 ,建筑施工質(zhì)量低下 ,造成了 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 65頁(yè) 第 7頁(yè) 201016 大量遺留問(wèn)題 ,例如未預(yù)留足夠車(chē)位 (停車(chē)空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問(wèn)題 )。工作范圍不明確 ,關(guān)系不協(xié)調(diào) ,這已經(jīng)成為物業(yè)管理 ,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問(wèn)題。 ③物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂(lè)等單位的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個(gè)層次 : ①物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會(huì)、派出所的關(guān)系 。 。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低 ,正常管理支出沒(méi)有著落 ,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利用了多種 .經(jīng)營(yíng) (咨詢(xún)、中介、建材、商業(yè) )等收入來(lái)彌 ..補(bǔ)管理費(fèi)的不足。特別是管理基金目前尚 .有令可依 ,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定 ,業(yè)主多不愿負(fù)擔(dān) ,取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn) ,這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證 ,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。事實(shí)上 ,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專(zhuān)業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離 ,開(kāi)始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù) ,說(shuō)明專(zhuān)業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢(shì)。前者違反了專(zhuān)業(yè)化的客觀規(guī)律 ,阻礙了正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公 司存在 ,形成低水平的重復(fù)建設(shè) ,浪費(fèi)社會(huì)資源。二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部 ,不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專(zhuān)業(yè)服務(wù)分包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)去做 ,而是自己擁有各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。 。一種是對(duì)于自己開(kāi)發(fā)的物業(yè) ,名義上搞招 標(biāo)選聘物業(yè)管理公司 ,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前有蔓延的趨勢(shì)。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理 ,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修 ,而對(duì)于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營(yíng)造周?chē)h(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過(guò)問(wèn) ,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。常見(jiàn)的情形是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會(huì)組織 ,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會(huì)并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為 ,嚴(yán)重 干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。例如很多開(kāi)發(fā)企業(yè) ,自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司 ,以母公司的名義來(lái)干預(yù)飛命令管理公司 ,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣 ,主要表現(xiàn)在三個(gè)方面 : 1)角色錯(cuò)位 。在目前已開(kāi)展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中 ,則有很多實(shí)際問(wèn)題阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展 ,這里歸納出五個(gè)主要問(wèn)題 : 。 總之 ,擴(kuò)大我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面是個(gè)綜合的系統(tǒng)工程 ,供、求兩個(gè)方面雙管齊下才能取得效果。 其中最后一種途徑只占少數(shù) ,最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的 ,而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念 ,距離專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。供給能力不足有三個(gè)方面的原因 :物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。 (圖 2 中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量 ) 所以 ,面對(duì)低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū) ,推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性 ,也有理論上的必要性。任何一個(gè)行業(yè) ,包括物業(yè)管理 ,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì) ,即隨著市場(chǎng)容量的擴(kuò)大 ,在管物業(yè)規(guī)模的增加 ,單位管理費(fèi)用有降低趨勢(shì) ,這是由于分工專(zhuān)業(yè)化加深、效率提高所致。實(shí)際上 ,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶(hù)的 必需品 。因此 ,即使是相對(duì)落后的地區(qū)在這個(gè)問(wèn)題上 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 65頁(yè) 第 5頁(yè) 201016 也不能消極地等、靠。住房開(kāi)支所占比重較小 (福利房制度后遺癥 ),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi) ,往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。居民收入水平較低則是制約這類(lèi)地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。例如 ,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海 ,隨著公有住房出售 ,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例 ,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。因此 ,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。我國(guó)長(zhǎng)期以 來(lái)實(shí)行的福利分房體制積重難返 ,低租金、福利房、國(guó)家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場(chǎng)化的最大障礙。 目前影響我國(guó)物業(yè)管理有效需求不足的主要原因 ①制度環(huán)境 由于歷史原因 ,目前制約我國(guó)物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個(gè)因素 :一是住房商品化比率低 ,二是傳統(tǒng)的福利 39。 q2實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給所決定的有效需求水平 ,通過(guò)聯(lián)系圖 A,我們可以明顯看出 ,有效需求水平 ql 只能使社會(huì)福利水平達(dá)到吭 ,離社會(huì)福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平 q 尚有距離。 而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系來(lái)決定的 ,這里我們用圖 1 中的圖 B 來(lái)顯示這一供求狀況。從圖 A 中 ,我們可以看出 ,只有在 A 點(diǎn) ,即社會(huì)福利曲線(xiàn)W2 與社會(huì)的生產(chǎn)可能性邊界 ZY相切時(shí) ,社會(huì)福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。這里的社會(huì)福利曲線(xiàn)具有無(wú)差異曲線(xiàn)的各項(xiàng)特征， W1W2W3 按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會(huì)福利水平 ,即 W1〈 Wi〈 W3。OB 軸上的 Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。這個(gè)問(wèn)題我們可以用圖 1 中的圖 A、圖 B 兩幅圖來(lái)進(jìn)行綜合分析（圖略） : 作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè) ,物業(yè) 管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用 ,更可以因其對(duì)房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來(lái)的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會(huì)的總效益 (總福利水平 )上升。作為推 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 共 65頁(yè) 第 4頁(yè) 201016 動(dòng)市場(chǎng)商品化改革進(jìn)程的重要措施 ,物業(yè)管理可以解決長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問(wèn)題。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶(hù)在商品房的消費(fèi)中 ,享受到更多的便利和效用 。但實(shí)際上 ,目前我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面太 小 ,社會(huì)化程度低 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要。 一、我國(guó)物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆 螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇 膃莇薆螆羂腿 蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆 螆羂腿蒂