物業(yè)管理師國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程(編輯修改稿)
2025-01-23 01:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 11 ? 1住宅小區(qū)概況：地理位置 、 特點(diǎn) 、 房屋 、 設(shè)施 、 場(chǎng)地 ? 2管理機(jī)構(gòu)工作職責(zé)：物業(yè)管理公司 、 業(yè)主大會(huì) 、 業(yè)主委員會(huì) ? 3管理雙方的權(quán)利與義務(wù) ? 4綜合服務(wù)項(xiàng)目：配套服務(wù) 、 無(wú)償服務(wù) 、 有償服務(wù) ? 5其他：常用電話號(hào)碼 、 經(jīng)理接待日 ? *人 、 物 、 花錢(qián)買(mǎi)服務(wù) 21 ? 6物業(yè)管理規(guī)定 （ 人物錢(qián) ） ? ① 入住與遷出管理規(guī)定 。 ? ② 房屋 、 設(shè)備使用及維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 。 ? ③ 房屋裝修管理規(guī)定 。 ? ④ 安全保衛(wèi)管理規(guī)定 。 ? ⑤ 車(chē)輛停放管理規(guī)定 。 ? ⑥ 消防管理規(guī)定 。 ? ⑦ 環(huán)境綠化美化管理規(guī)定 。 ? ⑧ 應(yīng)急事件處理的注意事項(xiàng) 。 ? ⑨物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交費(fèi)要求 22 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成 46 ? 人：工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi) ? 大物：公共部位、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi) ? 公共部位、設(shè)施、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) ? 小物：辦公費(fèi)、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 ? 管理：清潔、綠化、秩序維護(hù)費(fèi) ? 維修資金：中修、大修、更新、改造 ? *1人 4物 3管理 23 物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)成本包括 46， 49 ? 1管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出 ， 包括：直接人工費(fèi) 、 直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用 ? 2直接人工費(fèi)：企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)等 ? 3直接材料費(fèi)：各種主、輔材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品和包裝物 ? 4間接費(fèi)用：管理人員的收入、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、及修理費(fèi)、水電暖費(fèi)、租賃費(fèi)、保安費(fèi)、綠化 維護(hù)費(fèi) ? *直接人物、間接人物 24 拒交服務(wù)費(fèi)怎樣處理 51， 411 ? 1說(shuō)服教育 ， 爭(zhēng)取讓居民主動(dòng) 改正 ? 2請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào) ? 3物業(yè)管理公司應(yīng) 采取措施 ， 避免事態(tài)發(fā)展 ? 4發(fā)出律師函 , 說(shuō)明物業(yè)管理公司即將采取法律手段保證合同的履行 ? 5仍不奏效的情況下 ， 準(zhǔn)備好充足的證據(jù) ? 6在庭審過(guò)程中 ， 物業(yè)公司的代表應(yīng)積極陳述事實(shí) 、 理由和訴訟請(qǐng)求 ， 爭(zhēng)取法院的有利判決 ? 7如判決對(duì)物業(yè)公司不利 ， 還可考慮上訴 ? 如被告拒絕履行判決 ， 可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行 25 房屋養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定 62， 411 ? 1掌握完好狀況，規(guī)定查勘鑒定的具體要求。 ? 2不同的房屋 ， 制定不同的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 3落實(shí)費(fèi)用 。 ? 4落實(shí)管理人員 。 ? 5確定工作方式：日常小修、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)和房屋的正確使用維護(hù)管理等。 ? 6確定時(shí)間安排：根據(jù)養(yǎng)護(hù)工作任務(wù)量和人手情況確定工作的時(shí)間表。 ? *五落實(shí)：人、房、錢(qián)、方式、時(shí)間 26 房屋維修計(jì)劃的制定 63， 411 ? 1確定維修范圍：根據(jù)要求 ， 結(jié)合物業(yè)的具體特點(diǎn) 、 房屋完損情況以及業(yè)主的實(shí)際需要 ，確定房屋維修范圍 ， 房屋維修周期和維修計(jì)劃方案 。 同時(shí)要對(duì)計(jì)劃留有余地 ， 使其具有一定的彈性 。 ? 2計(jì)算工程量與費(fèi)用：根據(jù)小修 、 中修 、 大修 、 翻修等和房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)計(jì)算工程量的大小 ， 確定維修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ， 制定維修預(yù)算 。 ? 3確定時(shí)間安排：按照施工程序的要求制定工作時(shí)間表 。 三確定：范圍 、 費(fèi)用 、 時(shí)間 27 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定 63， 411 ? 1確定人員 。 2制定制度 。 3建立檔案 。 ? 4定期組織設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)：定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)
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