【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大寒日、冬至日的日照時(shí)間值； ? 日照時(shí)間值得計(jì)算方式是“單一時(shí)段連續(xù)日照時(shí)間”、“分時(shí)段累積”還是“全天不限時(shí)段累積”（前者最嚴(yán)，后者較寬松，應(yīng)爭(zhēng)取后者）； ? “分時(shí)段累積”時(shí)，分幾個(gè)時(shí)段（越多對(duì)我方越有利）、最短時(shí)段 的時(shí)間要求（越短對(duì)我方越有利）； ? 是否指定日照計(jì)算軟件、指定日照軟件的名稱(chēng)； ? 項(xiàng)目用地內(nèi)新建建筑的投影進(jìn)入相鄰地塊的限制； ? 項(xiàng)目用地周邊是否有高層建筑遮擋我方，是否有住宅、托幼、學(xué)校、醫(yī)院病房等高日照要求的建筑易被我方遮擋； ? 新建建筑對(duì)相鄰原有建筑日照影響的規(guī)定； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性質(zhì)是“新建”還是“舊區(qū)改造”，后者通常要求會(huì)比較寬松； ? 是否允許純北向戶(hù)型； 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 12 of 29 ? 不滿(mǎn)足日照要求的戶(hù)型的處置方式（如：是否需要公示、可否轉(zhuǎn)為公寓銷(xiāo)售等）） 四、地塊現(xiàn)狀 2 項(xiàng)目所在區(qū)域是否屬于低洼地區(qū)？目前地塊的標(biāo)高，與四周道路的高差？ 本項(xiàng) 目的動(dòng)遷情況介紹，是否需考慮回遷用房？ 3 土地上現(xiàn)有建筑物的類(lèi)型與面積；地塊上是否有其它現(xiàn)存的需要清除的障礙物？目前是否建有人防設(shè)施及其他地下的構(gòu)筑物，如樁、基礎(chǔ)、污水處理池、化糞池等；地塊內(nèi)的有無(wú)需要保護(hù)的建筑、公共設(shè)施及公建配套，如古建筑、有特殊歷史意義的建筑、人防設(shè)施、變電站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)用為多少？是否已含在土地成本中？ 3 當(dāng)?shù)卣畬?duì)地塊內(nèi)的園林和樹(shù)木是否有保留、保護(hù)的要求？如沒(méi)有，則申請(qǐng)伐移樹(shù)木需報(bào)哪些部門(mén)審批，是否需另外交納什么費(fèi)用？ 3 是否有變電站、管線(xiàn)等在地塊 內(nèi)或經(jīng)過(guò)地塊？是否有穿越該地塊的管線(xiàn)？如電纜等；尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線(xiàn)是否穿越該地塊？ 3 目前是否有軍用設(shè)施穿越基地或基地周邊地區(qū)？ 3 是否有河流、小溪流經(jīng)本地塊，地塊內(nèi)的湖泊、魚(yú)塘的數(shù)量大小和分布，水利及水務(wù)部門(mén)有無(wú)保留及改造的要求？ 3 地塊上從前是否有化工場(chǎng)或?qū)Φ貕K存在潛在污染的相關(guān)類(lèi)型的廠房等？此污染問(wèn)題是否會(huì)對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展有影響？是否從事過(guò)相關(guān)的檢測(cè)工作？如有，提供相關(guān)的報(bào)告。 3 基地周?chē)貕K的情況介紹，是否會(huì)額外增加項(xiàng)目施工處理費(fèi)用（如基坑支護(hù)等）？ 五、地塊周邊市政等影響因素 3 提供該區(qū)域的 經(jīng)政府認(rèn)可的修建性規(guī)劃方案（如有則提供）。 3 基地周?chē)欠裼写ǖ氖姓こ?？各配套部門(mén)是否在地塊內(nèi)有大型設(shè)施的規(guī)劃（如供電局的 35KV、 110KV 變電站等）？ （如可能提供實(shí)施時(shí)間表） 城市交通未來(lái)規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌、地下通道等軌道交通穿過(guò)小區(qū)或從小區(qū)邊經(jīng)過(guò)？如有，是否承擔(dān)部分建設(shè)費(fèi)用？是否需考慮軌道交通的審核、維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用？未來(lái)是否有城市規(guī)劃主道路從地塊邊經(jīng)過(guò)？（例如高架路、立交橋等） 4 小區(qū)上空或周?chē)欠裼懈邏壕€(xiàn)或微波帶通過(guò)？是否會(huì)對(duì)小區(qū)規(guī)劃造成影響？（例如限高、退界等） 4 未來(lái)是否有規(guī)劃中的河道改造從 地塊邊經(jīng)過(guò)？對(duì)本地塊的開(kāi)發(fā)有何影響？ 4 地塊是否與外界主干道有暢通的通道？今后施工時(shí)工程車(chē)輛是否能順利通行？ 4 市政、公安、市容等職能部門(mén)對(duì)本地塊建設(shè)有何要求和限制？ 六、產(chǎn)權(quán)與銷(xiāo)售 4 辦理預(yù)售證的條件、銷(xiāo)售過(guò)程要繳付何種稅費(fèi)？ Shopping Mall 如整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠裥枥U納交易費(fèi)用？費(fèi)用如何計(jì)算？ 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 13 of 29 4 對(duì)于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 4 對(duì)于地下車(chē)庫(kù)面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷(xiāo)售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 4 對(duì)于人防兼地下車(chē)庫(kù)的面積（平戰(zhàn)結(jié)合），當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷(xiāo)售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？如不能，是否需 交納人防設(shè)施的使用費(fèi)？費(fèi)用多少？ 4 房產(chǎn)稅按哪一種標(biāo)準(zhǔn)征收？租金的 12％還是投資（ 70％）的 ％？ 50、 當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門(mén)、單位清單，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件。（收費(fèi)明細(xì)可參考：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單） 第二部分：財(cái)稅問(wèn)題 一、契稅 5 本項(xiàng)目，土地契稅的計(jì)算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 5 契稅稅率？ 二、營(yíng)業(yè)稅及附加 5 城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的稅率？ 5 是否存在地方性基金，如：物價(jià)調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金等，如存在費(fèi)率是多少 ？ 計(jì)征基礎(chǔ)是什么？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費(fèi)或低價(jià)提供開(kāi)發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，提供開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加是否由政府承擔(dān)？是否可以減免？ 5 如存在還建，還建部分是否征收營(yíng)業(yè)稅金及附加？ 三、土地增值稅 5 土地增值稅預(yù)征率 ？如分類(lèi)預(yù)征，各分類(lèi)預(yù)征率 ？ 預(yù)征周期是按月、季還是年？ 5 土地增值稅是否需要清算？如土地增值稅清算，是按項(xiàng)目整體清算，還是按產(chǎn)品業(yè)態(tài)或分期分別清算？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費(fèi)或低價(jià)提供開(kāi)發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，政府是否可開(kāi)具、何時(shí)開(kāi)具以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地的發(fā)票？按什么價(jià)格開(kāi)具？ 60、 如存在還建，還建部分是否征收 土地增值稅？ 四、企業(yè)所得稅 6 所得稅預(yù)征時(shí)，所采用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率？ 6 所得稅稅率？ 6 預(yù)繳所得稅是按月還是按季？ 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 14 of 29 五、土地使用稅 6 項(xiàng)目地塊的土地使用稅稅率？ 6 出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品停征土地使用稅的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)？ 6 土地使用稅是按月、季、半年、年計(jì)算繳納？ 六、房產(chǎn)稅 6 房產(chǎn)稅計(jì)征時(shí)，存在按“租金收入”和“資產(chǎn)原值”兩種計(jì)稅方式，當(dāng)?shù)厥欠駠?yán)格規(guī)定，只按某種方式計(jì)稅？如按“資產(chǎn)原值”計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定“資產(chǎn)原值”下浮多少比例作為計(jì)稅基礎(chǔ)。 6 房產(chǎn)稅是按月、季、半年、年計(jì)算繳納？ 七、印花稅 6 銷(xiāo)售房屋款是每月按預(yù)收款計(jì)算稅款并繳納還是每 月按當(dāng)月簽訂合同的金額計(jì)算并繳納？ 八、稅收返還 70、 能獲取何種稅收返還政策，針對(duì)各稅種（契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 7 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級(jí)、區(qū)級(jí)留成比例分別是多少？ 7 執(zhí)行稅收返還政策的明確起止時(shí)間，以及享受稅收政策的明確業(yè)務(wù)類(lèi)型（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)或租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)） 第三部分：營(yíng)銷(xiāo)部問(wèn)題 一、共性問(wèn)題 （備注：以下 06 年、 07 年、 08 年各項(xiàng)數(shù)據(jù)要單獨(dú)提供） 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的供應(yīng)量 分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷(xiāo)售總成交量分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷(xiāo)售成交均價(jià)分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷(xiāo)售成交套數(shù)分別是多少？ 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 15 of 29 7 2020 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）整體供應(yīng)量分別是多少？ 7 底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的辦理預(yù)售證的條件要求分別是什么？ 7 底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）按揭貸款的條件、比例、放款時(shí)間？ 80、 底商、寫(xiě)字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的各種稅費(fèi)分別是多少？ 二、商業(yè)單項(xiàng)問(wèn)題 8 對(duì)底商層高有無(wú)明確規(guī)定、是否可以做夾層？ 8 住宅底商是否通燃?xì)?、是否可以用?lái)做飯店或酒樓？ 8 寫(xiě)字樓底商是否通燃?xì)狻⑹欠窨梢杂米鲲埖昊蚓茦牵? 三、寫(xiě)字樓單項(xiàng)問(wèn)題 8 寫(xiě)字樓是否要求必須整層銷(xiāo)售、面積分隔有無(wú)條件限制？分隔銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 8 寫(xiě)字樓是否可以通過(guò)做政府工作接通天然氣？ 四、住宅單 項(xiàng)問(wèn)題 8 住宅戶(hù)型面積是否受 70、 90 政策影響？ 8 住宅面積大小不同對(duì)貸款比例、稅費(fèi)是否有不同的規(guī)定？ 8 住宅地址是否能夠注冊(cè)公司？ 五、 soho公寓（酒店式公寓）單項(xiàng)問(wèn)題 8 soho 公寓的性質(zhì)定義是什么？ 90、 soho 公寓是否可以通天然氣？ 9 soho 公寓地址是否可以注冊(cè)公司？ 9 soho 公寓是否要求必須精裝修？ 9 soho 公寓的使用成本（水、電、氣）等費(fèi)用比住宅高多少？ 9 關(guān)于酒店式公寓是否可以分隔銷(xiāo)售？ 六、車(chē)位單項(xiàng)問(wèn)題 9 機(jī)械式車(chē)位和固定車(chē)位是否有產(chǎn)權(quán)？ 9 機(jī)械式車(chē)位和固定車(chē)位是否可以進(jìn)行銷(xiāo)售？ 9 車(chē)位銷(xiāo)售是否可以辦理按揭貸 款？ 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 16 of 29 9 2020 年全年、 08 年全市車(chē)位銷(xiāo)售供應(yīng)量？ 9 2020 年全年、 08 年全市車(chē)位成交量？ 100、 2020 年全年、 08 年全市車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)（萬(wàn) /套）？ 七、提供 10 個(gè)同檔次樓盤(pán)的市調(diào)報(bào)告，內(nèi)容要求如下： 10 基本概況：項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)商、區(qū)域位置、占地面積、建筑面積、規(guī)劃形態(tài)、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)周期、工程進(jìn)度、交房時(shí)間？ 10 產(chǎn)品情況：項(xiàng)目底商、住宅、寫(xiě)字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的戶(hù)型面積、戶(hù)型配比、戶(hù)型套數(shù)？ 10 銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目底商、住宅、寫(xiě)字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售率、并提供各種戶(hù)型單獨(dú)的銷(xiāo)售率？ 10 車(chē) 位情況：各項(xiàng)目車(chē)位的數(shù)量、類(lèi)型（機(jī)械、固定）、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售時(shí)間？ 第四部分：計(jì)劃部問(wèn)題 10 五證辦理流程：落實(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報(bào)批報(bào)建的開(kāi)發(fā)建設(shè)流程：辦理建設(shè)手續(xù)涉及哪些職能部門(mén)、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時(shí)限等，預(yù)售證需要達(dá)到的工程形象進(jìn)度及其它條件？ 10 行政事業(yè)性收費(fèi)：落實(shí)當(dāng)?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、歸口收費(fèi)部門(mén)，如市政配套費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金、墻改基金、質(zhì)檢、定額管理費(fèi)、白蟻防治等等？ 10 地上建筑物：地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實(shí)當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)查周 邊項(xiàng)目實(shí)際拆遷補(bǔ)償執(zhí)行情況和拆遷進(jìn)度落實(shí)情況 , 并需要在協(xié)議中明確貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和金額，如有回遷須明確回遷面積指標(biāo)及交房標(biāo)準(zhǔn)（必須一次性包死不留活口）。 10 地上構(gòu)筑物：是否有變電站、管線(xiàn)等在地塊內(nèi)或經(jīng)過(guò)地塊？是否可以遷移，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)？ 10 河道改造或古建筑保護(hù)：地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護(hù)修繕？如有須落實(shí)由誰(shuí)投資改