【正文】 費(fèi)用如何計(jì)算？ 2 當(dāng)?shù)卣欠駥?duì)人防設(shè)施建設(shè)有硬性要求？需建人防面積是如何規(guī)定和計(jì)算的？可否不建人防只交納人防異地建設(shè)費(fèi)？費(fèi)用如何計(jì)算？ 2 當(dāng)?shù)赝＼囄辉O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目周邊停車位的租售情況如何？是否考慮雙層機(jī)械停車位的預(yù)留空間？ 2 提供當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理規(guī)定（含所有規(guī)劃類強(qiáng)制性要求：重點(diǎn)是道路開口要求、容積率計(jì)算原則、停車位要求、限高及退線要求、建筑密度要求、綠地率要求、綠地計(jì)算原則等） 2 提供項(xiàng)目用地現(xiàn)狀電子地形圖，圖幅應(yīng)涵蓋用地紅線周邊 200 米范圍或更大范圍。 （ 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500961999 （自 1999 年 6 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 如下 ： 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中應(yīng)有二個(gè)獲得日照。 （ 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180— 93（自 1994 年 2 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：大城市在有效日照 8～ 16 時(shí)間帶內(nèi)，大寒日不小于２小時(shí)，冬至日不小于１小時(shí)。 3 基地周圍地塊的情況介紹，是否會(huì)額外增加項(xiàng)目施工處理費(fèi)用（如基坑支護(hù)等）？ 五、地塊周邊市政等影響因素 3 提供該區(qū)域的 經(jīng)政府認(rèn)可的修建性規(guī)劃方案（如有則提供）。（收費(fèi)明細(xì)可參考：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單） 第二部分：財(cái)稅問題 一、契稅 5 本項(xiàng)目，土地契稅的計(jì)算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 5 契稅稅率？ 二、營(yíng)業(yè)稅及附加 5 城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的稅率？ 5 是否存在地方性基金，如：物價(jià)調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金等，如存在費(fèi)率是多少 ？ 計(jì)征基礎(chǔ)是什么？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費(fèi)或低價(jià)提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，提供開發(fā)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加是否由政府承擔(dān)？是否可以減免？ 5 如存在還建，還建部分是否征收營(yíng)業(yè)稅金及附加？ 三、土地增值稅 5 土地增值稅預(yù)征率 ？如分類預(yù)征，各分類預(yù)征率 ？ 預(yù)征周期是按月、季還是年？ 5 土地增值稅是否需要清算？如土地增值稅清算，是按項(xiàng)目整體清算，還是按產(chǎn)品業(yè)態(tài)或分期分別清算？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費(fèi)或低價(jià)提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，政府是否可開具、何時(shí)開具以開發(fā)產(chǎn)品換取土地的發(fā)票？按什么價(jià)格開具？ 60、 如存在還建，還建部分是否征收 土地增值稅？ 四、企業(yè)所得稅 6 所得稅預(yù)征時(shí)，所采用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率？ 6 所得稅稅率？ 6 預(yù)繳所得稅是按月還是按季？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 14 of 29 五、土地使用稅 6 項(xiàng)目地塊的土地使用稅稅率？ 6 出售開發(fā)產(chǎn)品停征土地使用稅的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)？ 6 土地使用稅是按月、季、半年、年計(jì)算繳納？ 六、房產(chǎn)稅 6 房產(chǎn)稅計(jì)征時(shí)，存在按“租金收入”和“資產(chǎn)原值”兩種計(jì)稅方式，當(dāng)?shù)厥欠駠?yán)格規(guī)定，只按某種方式計(jì)稅？如按“資產(chǎn)原值”計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定“資產(chǎn)原值”下浮多少比例作為計(jì)稅基礎(chǔ)。 10 地上構(gòu)筑物：是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否可以遷移，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)？ 10 河道改造或古建筑保護(hù)：地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護(hù)修繕？如有須落實(shí)由誰投資改造或修繕？ 1 地下障礙物：地下是否有人防 (防空洞 )、文物等？是否有穿越該地塊的管線？如光纜 (軍、民 )、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？是否可以拆除 ，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)？（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對(duì)口職能部門的書面意見）建議落實(shí)由政府負(fù)責(zé)拆除和遷移，所有費(fèi)用由政府承擔(dān)（即總價(jià)包干談判策略），如必須承擔(dān)須落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和具體額度？ 11 人防：人防是否有強(qiáng)制性要求必須按國(guó)家要求建？建設(shè)等級(jí)是多少？并落實(shí)可否異地交費(fèi)？（部分城市是按應(yīng)建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建筑面積或總建筑面積收取。 13 該城市過去 5 年接待到 訪國(guó)際及國(guó)內(nèi)旅客的數(shù)量統(tǒng)計(jì)； 1 以項(xiàng)目地塊 3 公里為半徑的范圍內(nèi)的商務(wù)氛圍分析，包括：在建或已在運(yùn)營(yíng)中的寫字樓項(xiàng)目、政府及部隊(duì)的職能部門； 14 有哪些世界 500 強(qiáng)公司已經(jīng)進(jìn)駐項(xiàng)目所在城市； 14 所在城市引進(jìn)外資情況或獨(dú)資、外資企業(yè)情況； 14 所在城市進(jìn)出口貿(mào)易情況； 14 所在城市會(huì)展中心的位置，會(huì)展中心與項(xiàng)目所在地的距離； 14 所在城市定期舉辦或承辦的國(guó)際國(guó)內(nèi)性質(zhì)的大型會(huì)議、展會(huì)信息。 四、調(diào)查城市萬達(dá)廣場(chǎng)定位 15 定位 160、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 16 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 五、意見與建議 16 業(yè)態(tài)建議 16 規(guī)劃建議 16 經(jīng)營(yíng)規(guī)模建議 16 其他建議 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 20 of 29 四、 針對(duì)政府的宣傳要點(diǎn) 萬達(dá)基本情況 萬達(dá)基本情況介紹的工具包括：《企業(yè)介紹宣傳冊(cè)》、《企業(yè)介紹 PPT》 大連萬達(dá)集團(tuán) 成立于 1988年，經(jīng)過 20年發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 300億元，年銷售額 200億元，年納稅超過 10億元。 商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體（ HOPSCA），成為 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。 產(chǎn)品特征： 宣傳工具：《企業(yè)產(chǎn)品宣傳 DVD》 萬達(dá)集團(tuán)致力繁榮城市，通過建造萬達(dá)的“ hopsca” 城市綜合體 來促進(jìn)城市的繁榮，協(xié)助政府完成城市的舊城區(qū)改造、新城區(qū)開發(fā)、商務(wù)商業(yè)區(qū)的新建、居住區(qū)配套的完善。 recreation）：文化娛樂休閑設(shè)施； A（ Apartment）：公寓。其五星級(jí)酒店和 5A寫字樓、公寓將營(yíng)造區(qū)域的 CBD 氛圍，大型購(gòu)物中心將打造區(qū)域成為新的商業(yè)核心區(qū)或增強(qiáng)核心區(qū)商業(yè)影響力。 城市綜合體的作用 ： （以下四點(diǎn)為政府部門，尤其是區(qū)政府等部門較為關(guān)注的興趣點(diǎn)） 一、每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬個(gè)就業(yè)崗位； 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 21 of 29 二、每個(gè)綜合體每年為所屬區(qū)創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收； 三、城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所，帶進(jìn)大量國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求； 四、每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心， 帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 。 優(yōu)勢(shì)二： 獨(dú) 有 的開發(fā)模式 萬達(dá)采用“只租不售、先租后建”的獨(dú)有的商業(yè)開發(fā)模式， 具有根據(jù)訂單進(jìn)行設(shè)計(jì)、先租賃后建設(shè)、短期滿鋪開業(yè)、租金繳納率高等特點(diǎn)，并保證大型商業(yè)只對(duì)外租賃， 不對(duì)外銷售 以保證商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)性。 優(yōu)勢(shì)四：專業(yè)的商管團(tuán)隊(duì) 萬達(dá)商業(yè)管理公司是全國(guó)目前唯一一家全國(guó)性商業(yè)連鎖管理企業(yè)，管理范圍覆蓋全國(guó)所有的萬達(dá)廣場(chǎng)，管理面積超過 400萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)三年租金收繳率超過 98%的行業(yè)紀(jì)錄。 優(yōu)勢(shì)五：完善 的 產(chǎn)業(yè) 鏈條 萬達(dá)集團(tuán)下屬酒店公司、院線公司、百貨公司等多家下游企業(yè)，并具有獨(dú)一無二的商業(yè)地產(chǎn)研究員、具有豐厚招商經(jīng)驗(yàn)和客戶資源的商務(wù)部、 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 22 of 29 高級(jí)酒店是 萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前開業(yè)和在建的五星級(jí)酒店有 16 家 , 計(jì)劃到2020年使五星級(jí)酒店的總數(shù)達(dá)到 25 家，成為中國(guó)擁有五星級(jí)酒店最多的企業(yè)。萬達(dá)院線的目標(biāo)是到 2020年建成 70家以上的多廳影城，銀幕總數(shù)超過 600塊，占有全國(guó) 30%的市場(chǎng)份額。萬千百貨的目標(biāo)是到 2020年，在中國(guó)內(nèi)地開店 40家以上，經(jīng)營(yíng)面積超過 120萬平方米， 年?duì)I業(yè)額超過 100億元。 ? 城市目前待售商品房量（或市場(chǎng)在供給量） ? 去年和今年目前為止的土地供給量 周邊項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查 （指項(xiàng)目用地周邊 1 公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點(diǎn)情況，請(qǐng)前面加入項(xiàng)目及本案位置圖） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 總規(guī)模（萬平方米） 總套數(shù)（套） 銷售產(chǎn)品類型 1 銷售產(chǎn)品價(jià)格（元 /平方米） 2 售價(jià)時(shí)間 主力戶型面積 3 開盤時(shí)間（年／月） 開盤面積（萬平方米） 開盤庫(kù)存（萬平方米） 4 近三個(gè)月銷售速度（套） 品質(zhì)描述 1 物業(yè)類型包括住宅、辦公樓、 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年）、住宅或公寓底商等。 3 指住宅、商鋪和 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年）的主力戶型的面積，寫字樓不填。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 25 of 29 ? 最少提供 3 個(gè)可參考的樓盤資料 ? 每個(gè)樓盤突出最近三個(gè)月的每月具體銷售進(jìn)度。 ? 須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料） 周邊商業(yè)調(diào)查 5 （指項(xiàng)目用地周邊 1 公里范圍內(nèi)的主要大型商業(yè)分布特點(diǎn)情況，特別關(guān)注大型購(gòu)物中心）作圖，標(biāo)出本案和可比項(xiàng)目的相對(duì)位置圖。在建和規(guī)劃中項(xiàng)目不填租金和經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)價(jià) 6 項(xiàng)目的規(guī)劃布局等方面的說明 7 租金狀況包括零售扣點(diǎn)或典型樓層租金等 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 26 of 29 ? 最少提供 3 個(gè)可參考的樓盤資料 ? 須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（有關(guān)圖紙、照片等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料） 周邊 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)狀人口數(shù)量估計(jì)： 萬人。目前市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)等） 區(qū)域可比項(xiàng)目分析（周邊可比項(xiàng)目情況和位置圖） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格及開發(fā)建議 第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 投資計(jì)劃表 兩稅差異分析表 經(jīng)濟(jì)效益差異分析表 第 四部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論： 附件：?jiǎn)栴}清單和城市報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單表格 附件 6：配套文件： 集團(tuán)宣傳冊(cè) 萬達(dá)產(chǎn)品宣傳片 DVD 萬達(dá)宣傳 PPT