【正文】 ? 須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料） 周邊商業(yè)調(diào)查 5 （指項(xiàng)目用地周邊 1 公里范圍內(nèi)的主要大型商業(yè)分布特點(diǎn)情況，特別關(guān)注大型購物中心）作圖，標(biāo)出本案和可比項(xiàng)目的相對(duì)位置圖。萬千百貨的目標(biāo)是到 2020年，在中國內(nèi)地開店 40家以上，經(jīng)營(yíng)面積超過 120萬平方米， 年?duì)I業(yè)額超過 100億元。 優(yōu)勢(shì)二： 獨(dú) 有 的開發(fā)模式 萬達(dá)采用“只租不售、先租后建”的獨(dú)有的商業(yè)開發(fā)模式， 具有根據(jù)訂單進(jìn)行設(shè)計(jì)、先租賃后建設(shè)、短期滿鋪開業(yè)、租金繳納率高等特點(diǎn)，并保證大型商業(yè)只對(duì)外租賃， 不對(duì)外銷售 以保證商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)性。 產(chǎn)品特征： 宣傳工具：《企業(yè)產(chǎn)品宣傳 DVD》 萬達(dá)集團(tuán)致力繁榮城市，通過建造萬達(dá)的“ hopsca” 城市綜合體 來促進(jìn)城市的繁榮，協(xié)助政府完成城市的舊城區(qū)改造、新城區(qū)開發(fā)、商務(wù)商業(yè)區(qū)的新建、居住區(qū)配套的完善。 10 地上構(gòu)筑物：是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否可以遷移，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)？ 10 河道改造或古建筑保護(hù)：地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護(hù)修繕？如有須落實(shí)由誰投資改造或修繕？ 1 地下障礙物：地下是否有人防 (防空洞 )、文物等？是否有穿越該地塊的管線？如光纜 (軍、民 )、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？是否可以拆除 ，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)？（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對(duì)口職能部門的書面意見）建議落實(shí)由政府負(fù)責(zé)拆除和遷移，所有費(fèi)用由政府承擔(dān)（即總價(jià)包干談判策略），如必須承擔(dān)須落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和具體額度？ 11 人防：人防是否有強(qiáng)制性要求必須按國家要求建？建設(shè)等級(jí)是多少？并落實(shí)可否異地交費(fèi)？（部分城市是按應(yīng)建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建筑面積或總建筑面積收取。 （ 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500961999 （自 1999 年 6 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 如下 ： 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中應(yīng)有二個(gè)獲得日照。 本項(xiàng)目土地交付 時(shí)間。 18. 場(chǎng)地內(nèi)一棟建筑的地勘報(bào)告 注：以上所有項(xiàng)設(shè)計(jì)條件交接時(shí)最好不得寫出“按當(dāng)?shù)匾?guī)定或按國家要求或以滿足當(dāng)?shù)厝照找蟀匆?guī)劃院設(shè)計(jì)”等根本無法參照?qǐng)?zhí)行的類似表述。 12. 面積計(jì)算 的地方規(guī)定 以及 地方關(guān)于土地與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的規(guī)定。 7. 限高要求 及原因（ CBD 限最低，航線限最高等） 。為了提高工作效率， 在 發(fā)展信息通報(bào)階段僅需 提交 A 類問題 ， B 類問題在進(jìn)行項(xiàng)目可研 分析階段 提交 即可 。在政府發(fā)布掛牌公告和出售掛牌文件之后，將由 項(xiàng)目公司 牽頭，由項(xiàng)目 管理 中心、財(cái)務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院 、發(fā)展部 等部門進(jìn)行 摘牌 聯(lián)合會(huì)簽，并報(bào)主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總 裁和董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后進(jìn)行摘牌。并由項(xiàng)目公司 、 發(fā)展部 和法律事務(wù)部 與政府 或轉(zhuǎn)讓方 進(jìn)行合同談判，必要時(shí)規(guī)劃院、投資部、成本部、財(cái)務(wù)部等須配合參加。經(jīng)與會(huì)人員三分之二以上投票同意的項(xiàng)目，方通過評(píng)審。 項(xiàng)目的可研報(bào)告數(shù)據(jù) 可能 直接作為簽訂經(jīng)營(yíng)決策文件的依據(jù)。后續(xù)工作意見有三種： 同意，開始進(jìn)入項(xiàng)目可研階段。 設(shè)計(jì)整套的拿地策略；在認(rèn)真分析了上述的諸多因素之后，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都 要 設(shè)計(jì)出一套完整的 拿地策略，也就是 “拿地線路”。 拿地線路 ： 孫子兵法講“ 廟 算勝者得勝多矣！”，項(xiàng)目發(fā)展工作也需要先 進(jìn)行“廟算”，即 明確 “拿地線路” ，明確拿地線路需要進(jìn)行如 下準(zhǔn)備 ： 掌握國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政治格局：國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)政治風(fēng)云變換，如何理解和把握時(shí)局，如何理解董事長(zhǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略 的確定及戰(zhàn)略的調(diào)整 ，都是 在拿地時(shí)需要作為背景因素需要考量的。 5. 項(xiàng)目距離： 如本城市已有萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，新項(xiàng)目位置需距離老項(xiàng)目 宜超過 3公里以上，最好超過 5公里； 6. 用地性質(zhì)：重點(diǎn)發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目。 主要打動(dòng)政府的就是 項(xiàng)目有關(guān) 稅收和就業(yè)等 優(yōu)勢(shì) ，而只有長(zhǎng)期持有和先租后建的模式才能支撐 政府的稅收和就業(yè) 。 這是根據(jù)董事長(zhǎng)的講話精神整理出的選址綱要。 第二：項(xiàng)目發(fā)展流程 。 第五 :附件 。而只有在綜合項(xiàng)目做完后，而還沒有拿到新的綜合體項(xiàng)目之時(shí)，可以拿一個(gè)小住宅項(xiàng)目做暫時(shí)過渡性安排。 理解城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與布局：在到任何一個(gè)城市發(fā)展的時(shí)候，不能完全被 政府提供項(xiàng)目所束縛，而應(yīng)該在城市發(fā)展格局的角度，分析城市發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)的布局與發(fā)展重點(diǎn)。 如 果拿地線路足夠順暢，也就是“廟算可以得勝”，則拿到該項(xiàng)目的可能性也就非常大。 并請(qǐng) 規(guī)劃院開始 進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 。 項(xiàng)目決策 ： 在項(xiàng)目可研工作完成后， 由 項(xiàng)目公司向主管發(fā)展副總裁提交召開“投資決策委員會(huì)”申請(qǐng) 。 對(duì)評(píng)審未通過的項(xiàng)目，由主管項(xiàng)目發(fā)展的副總裁決定是否修改項(xiàng)目條件或改為儲(chǔ)備項(xiàng)目或放棄該項(xiàng)目。 在與政府 和轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行談判并達(dá)成 一致意見后，經(jīng)主管發(fā)展部 總裁同意，進(jìn)行合同會(huì)簽程序。 摘牌后，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)簽署成交確認(rèn)書，并簽署土地出讓合同。 ? 問題清單由各個(gè)相關(guān)部門提出，發(fā)展部在整理時(shí)發(fā)現(xiàn)有部分重復(fù)問題 。 8. 紅線圖、地形圖（ 包括 用地范圍 及相鄰周邊一個(gè)路網(wǎng)范圍，至少 500 米、建筑退線要求及道路角點(diǎn)坐標(biāo)。 13. 人防要求（可否繳費(fèi)異地 建設(shè)，規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用 ） 。 三、市場(chǎng)售價(jià) 19. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （ 1） 0 08 年全市及項(xiàng)目所在區(qū)域同類產(chǎn)品，即底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓等產(chǎn)品的供應(yīng)量、成交量、成交均價(jià)、成交套數(shù)是多少？ （ 2） 09 年全市及所在區(qū)域同類產(chǎn)品（底商、寫字樓、住宅、 soho 公 寓）的新增供應(yīng)量是多少？ 20. .市場(chǎng)在售商品房?jī)r(jià)格分析與確定（提供 10 個(gè)同類產(chǎn)品的調(diào)研表，內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱、開發(fā)商、項(xiàng)目位置、建筑面積、銷售面積、工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度、銷售價(jià)格、產(chǎn)品戶型、業(yè)態(tài)類型等） 21. 辦理預(yù)售證的條件？ 22. 對(duì)于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 23. 對(duì)于地下車庫面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 24. 住宅、寫字樓底商是否可以通天然氣？ 25. 寫字樓是否可以分隔銷售、產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 26. 對(duì)于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結(jié)合），當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？如不能，是否需交納 人防設(shè)施的使用費(fèi)？費(fèi)用多少？ 四、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 27. 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（回遷部分是否繳納，及繳納的標(biāo)準(zhǔn)） 如需支付，住宅配套費(fèi)單價(jià)為多少？商業(yè)配套費(fèi)用如何計(jì)算？ 28. 教育配套費(fèi) 29. 人防報(bào)建費(fèi)（或人防異地建設(shè)費(fèi)） 30. 水增容費(fèi) 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 9 of 29 31. 燃?xì)庠鋈葙M(fèi) 32. 熱力集資費(fèi) 33. 土地增值稅預(yù)征稅率（按不同物業(yè)類型，普標(biāo)住宅，非普標(biāo)住宅，商業(yè)）、所得稅預(yù)征收益率、土地使用稅） 34. 項(xiàng)目紅線外七通一平的全部費(fèi)用或現(xiàn)狀描述； 35. 稅收返還政策（市、區(qū)比例）； 36. 供電高可靠性費(fèi)用（雙回路，供電局）； 37. 物業(yè)維修基金（房管局）； 38. 勞保統(tǒng)籌費(fèi)用（建委）； 39. 綠化異地建設(shè)費(fèi) 用（園林局）； 40. 紅線內(nèi)的管道遷移改造費(fèi)用或現(xiàn)狀描述； 41. 政府優(yōu)惠政策 五、財(cái)稅問題 42. 土地契稅的計(jì)算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 43. 契稅稅率？ 44. 城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的稅率？ 45. 是否存在地方性基金，如：物價(jià)調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金等，如存在費(fèi)率是多少 ？ 計(jì)征基礎(chǔ)是什么？ 46. 如存在還建，還建部分是否征收營(yíng)業(yè)稅金及附加？ 47. 如存在還建，還建部分是否征收土地增值稅？ 48. 所得稅預(yù)征時(shí)，所采用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率？ 49. 所得稅稅率？ 50. 能獲取何種稅收返還政策，針對(duì)各稅種（契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值隨、所得 稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 51. 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級(jí)、區(qū)級(jí)留成比例分別是多少？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 10 of 29 B 全部問題清單 第一部分、成本部、規(guī)劃 院 問題 一、綜合信息 當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件。 二、獲取土地使用權(quán)的有關(guān)事項(xiàng) 本項(xiàng)目土地費(fèi)用的組成內(nèi)容及支付時(shí)間。（注：居住空間指臥室、起居室、客廳和餐廳的使用空間） 獲得日照要求的居住空間，其日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50180－ 93 中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)定。所以，須落實(shí)人防異地建設(shè)費(fèi)用的收費(fèi)面積基數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)落實(shí)按規(guī)定應(yīng)建人防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設(shè)費(fèi)）如建設(shè)的人防按平戰(zhàn)結(jié)合要求配 置，平時(shí)做車庫出租使用是否需要人防部門批準(zhǔn)？是否需要交納使用費(fèi)？另人防車庫是否可以銷售（部分城市可以銷售使用權(quán)）？ 11 學(xué)校是否需要配置建設(shè)中小學(xué)？如需要?jiǎng)t須落實(shí)具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 17 of 29 權(quán)歸屬等問題？并落實(shí)可否異地交費(fèi)？ 11 幼兒園：是否需要配置建設(shè)幼兒園？如需要?jiǎng)t須落實(shí)具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？ 11 街道居委會(huì)、派出所、社區(qū)活動(dòng)中心等：是否需要配置建設(shè)居委會(huì)、派出所、活動(dòng)中心等配套設(shè)施？如需要?jiǎng)t須落實(shí)具體建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？ 11 車庫：車位按多少比例進(jìn)行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否可以 銷售、是否可以辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（如可以是否需要補(bǔ)交土地出讓金？補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是多少？） 11 地下商業(yè)：地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)？如可以，是否需要交納土地出讓金？按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交？ 11 物管用房：當(dāng)?shù)貙?duì)住宅需配置的物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等是如何規(guī)定的？周邊項(xiàng)目是否嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定？本項(xiàng)目按規(guī)定應(yīng)該配置多少物業(yè)用房、具體位置是否有要求（可否為地下室）？ 11 消防：是否需要配置建設(shè)消防站，如需要?jiǎng)t須落實(shí)具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，并落實(shí)可否異地交費(fèi)？ 11 垃圾站：是否需要配置建設(shè)垃圾站，如需要?jiǎng)t須落實(shí)具體占地規(guī) 模和建設(shè)規(guī)模等問題，并落實(shí)可否異地交費(fèi)？ 1 規(guī)劃道路：地塊周邊是否有規(guī)劃道路，如有須落實(shí)誰投資建設(shè)、竣工交付使用時(shí)間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對(duì)口職能部門的書面意見）？能否保證項(xiàng)目開業(yè)或交房入伙時(shí)同步完成？ 12 輕軌或地鐵：地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實(shí)規(guī)劃是否完成？何時(shí)開工、何時(shí)竣工投入使用？并落實(shí)不承擔(dān)任何額外的配套費(fèi)用？ 12 市政管網(wǎng)：水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落實(shí)紅線外不承擔(dān)任何費(fèi)用，如必須承擔(dān)須明確額度（即在合同簽訂或談判應(yīng)明確：紅線外開發(fā)商需承擔(dān)什么費(fèi)用，重點(diǎn)需落實(shí)電力 是否滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量和使用要求、確定能滿足項(xiàng)目需要的雙回路變電站