【正文】 ? 須提供附件：標示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認為有價值文件可作為附件資料） 周邊商業(yè)調查 5 （指項目用地周邊 1 公里范圍內的主要大型商業(yè)分布特點情況，特別關注大型購物中心）作圖，標出本案和可比項目的相對位置圖。萬千百貨的目標是到 2020年，在中國內地開店 40家以上，經營面積超過 120萬平方米， 年營業(yè)額超過 100億元。 優(yōu)勢二： 獨 有 的開發(fā)模式 萬達采用“只租不售、先租后建”的獨有的商業(yè)開發(fā)模式， 具有根據(jù)訂單進行設計、先租賃后建設、短期滿鋪開業(yè)、租金繳納率高等特點，并保證大型商業(yè)只對外租賃， 不對外銷售 以保證商業(yè)的整體經營性。 產品特征： 宣傳工具：《企業(yè)產品宣傳 DVD》 萬達集團致力繁榮城市，通過建造萬達的“ hopsca” 城市綜合體 來促進城市的繁榮，協(xié)助政府完成城市的舊城區(qū)改造、新城區(qū)開發(fā)、商務商業(yè)區(qū)的新建、居住區(qū)配套的完善。 10 地上構筑物：是否有變電站、管線等在地塊內或經過地塊？是否可以遷移，是否需支付相應的補償費？ 10 河道改造或古建筑保護：地塊內是否有河道需要改造或古建筑需保護修繕？如有須落實由誰投資改造或修繕？ 1 地下障礙物：地下是否有人防 (防空洞 )、文物等？是否有穿越該地塊的管線？如光纜 (軍、民 )、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？是否可以拆除 ，是否需支付相應的補償費？（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對口職能部門的書面意見）建議落實由政府負責拆除和遷移，所有費用由政府承擔（即總價包干談判策略），如必須承擔須落實相關補償標準和具體額度？ 11 人防：人防是否有強制性要求必須按國家要求建？建設等級是多少？并落實可否異地交費？（部分城市是按應建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建筑面積或總建筑面積收取。 （ 中華人民共和國國家標準《住宅設計規(guī)范》 GB 500961999 （自 1999 年 6 月 1 日起施行）中關于住宅建筑日照標準的規(guī)定 如下 ： 每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中應有二個獲得日照。 本項目土地交付 時間。 18. 場地內一棟建筑的地勘報告 注：以上所有項設計條件交接時最好不得寫出“按當?shù)匾?guī)定或按國家要求或以滿足當?shù)厝照找蟀匆?guī)劃院設計”等根本無法參照執(zhí)行的類似表述。 12. 面積計算 的地方規(guī)定 以及 地方關于土地與規(guī)劃設計方面的規(guī)定。 7. 限高要求 及原因（ CBD 限最低，航線限最高等） 。為了提高工作效率， 在 發(fā)展信息通報階段僅需 提交 A 類問題 ， B 類問題在進行項目可研 分析階段 提交 即可 。在政府發(fā)布掛牌公告和出售掛牌文件之后，將由 項目公司 牽頭，由項目 管理 中心、財務、投資、成本、法務、規(guī)劃院 、發(fā)展部 等部門進行 摘牌 聯(lián)合會簽，并報主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總 裁和董事長批準后進行摘牌。并由項目公司 、 發(fā)展部 和法律事務部 與政府 或轉讓方 進行合同談判，必要時規(guī)劃院、投資部、成本部、財務部等須配合參加。經與會人員三分之二以上投票同意的項目，方通過評審。 項目的可研報告數(shù)據(jù) 可能 直接作為簽訂經營決策文件的依據(jù)。后續(xù)工作意見有三種： 同意，開始進入項目可研階段。 設計整套的拿地策略；在認真分析了上述的諸多因素之后，針對每個項目，都 要 設計出一套完整的 拿地策略，也就是 “拿地線路”。 拿地線路 ： 孫子兵法講“ 廟 算勝者得勝多矣！”，項目發(fā)展工作也需要先 進行“廟算”，即 明確 “拿地線路” ，明確拿地線路需要進行如 下準備 ： 掌握國際、國內的經濟政治格局：國內、國際經濟政治風云變換，如何理解和把握時局，如何理解董事長的發(fā)展戰(zhàn)略 的確定及戰(zhàn)略的調整 ，都是 在拿地時需要作為背景因素需要考量的。 5. 項目距離： 如本城市已有萬達廣場項目，新項目位置需距離老項目 宜超過 3公里以上，最好超過 5公里； 6. 用地性質：重點發(fā)展城市綜合體項目。 主要打動政府的就是 項目有關 稅收和就業(yè)等 優(yōu)勢 ，而只有長期持有和先租后建的模式才能支撐 政府的稅收和就業(yè) 。 這是根據(jù)董事長的講話精神整理出的選址綱要。 第二：項目發(fā)展流程 。 第五 :附件 。而只有在綜合項目做完后，而還沒有拿到新的綜合體項目之時，可以拿一個小住宅項目做暫時過渡性安排。 理解城市經濟的發(fā)展與布局：在到任何一個城市發(fā)展的時候，不能完全被 政府提供項目所束縛，而應該在城市發(fā)展格局的角度，分析城市發(fā)展的階段，人口和產業(yè)的布局與發(fā)展重點。 如 果拿地線路足夠順暢，也就是“廟算可以得勝”，則拿到該項目的可能性也就非常大。 并請 規(guī)劃院開始 進行方案設計 。 項目決策 ： 在項目可研工作完成后， 由 項目公司向主管發(fā)展副總裁提交召開“投資決策委員會”申請 。 對評審未通過的項目，由主管項目發(fā)展的副總裁決定是否修改項目條件或改為儲備項目或放棄該項目。 在與政府 和轉讓方進行談判并達成 一致意見后，經主管發(fā)展部 總裁同意，進行合同會簽程序。 摘牌后，由項目公司負責簽署成交確認書，并簽署土地出讓合同。 ? 問題清單由各個相關部門提出，發(fā)展部在整理時發(fā)現(xiàn)有部分重復問題 。 8. 紅線圖、地形圖（ 包括 用地范圍 及相鄰周邊一個路網范圍，至少 500 米、建筑退線要求及道路角點坐標。 13. 人防要求（可否繳費異地 建設，規(guī)模、標準、費用 ） 。 三、市場售價 19. 城市房地產市場概況 （ 1） 0 08 年全市及項目所在區(qū)域同類產品，即底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓等產品的供應量、成交量、成交均價、成交套數(shù)是多少？ （ 2） 09 年全市及所在區(qū)域同類產品（底商、寫字樓、住宅、 soho 公 寓）的新增供應量是多少？ 20. .市場在售商品房價格分析與確定（提供 10 個同類產品的調研表，內容包括項目名稱、開發(fā)商、項目位置、建筑面積、銷售面積、工程進度、銷售進度、銷售價格、產品戶型、業(yè)態(tài)類型等） 21. 辦理預售證的條件？ 22. 對于地下商業(yè)面積，當?shù)卣欠窨梢赞k理獨立的產權證？ 23. 對于地下車庫面積，當?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產權證？ 24. 住宅、寫字樓底商是否可以通天然氣？ 25. 寫字樓是否可以分隔銷售、產權是否受影響？ 26. 對于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結合），當?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產權證？如不能，是否需交納 人防設施的使用費？費用多少？ 四、報批報建費 27. 城市基礎設施配套費（回遷部分是否繳納，及繳納的標準） 如需支付，住宅配套費單價為多少？商業(yè)配套費用如何計算？ 28. 教育配套費 29. 人防報建費（或人防異地建設費） 30. 水增容費 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 9 of 29 31. 燃氣增容費 32. 熱力集資費 33. 土地增值稅預征稅率（按不同物業(yè)類型，普標住宅，非普標住宅，商業(yè)）、所得稅預征收益率、土地使用稅） 34. 項目紅線外七通一平的全部費用或現(xiàn)狀描述； 35. 稅收返還政策（市、區(qū)比例）； 36. 供電高可靠性費用（雙回路，供電局）； 37. 物業(yè)維修基金（房管局）； 38. 勞保統(tǒng)籌費用（建委）； 39. 綠化異地建設費 用（園林局）； 40. 紅線內的管道遷移改造費用或現(xiàn)狀描述； 41. 政府優(yōu)惠政策 五、財稅問題 42. 土地契稅的計算基礎包含哪些土地成本？ 43. 契稅稅率？ 44. 城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加的稅率？ 45. 是否存在地方性基金，如：物價調控基金、防洪保安基金、水利建設基金、糧食風險基金等，如存在費率是多少 ？ 計征基礎是什么？ 46. 如存在還建，還建部分是否征收營業(yè)稅金及附加？ 47. 如存在還建，還建部分是否征收土地增值稅？ 48. 所得稅預征時，所采用的預計計稅毛利率？ 49. 所得稅稅率？ 50. 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得 稅、房產稅等）的具體返還比例是多少？ 51. 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 10 of 29 B 全部問題清單 第一部分、成本部、規(guī)劃 院 問題 一、綜合信息 當?shù)剞k理建設手續(xù)的有關職能部門、單位清單，建設程序中的收費、辦理時限等有關文件。 二、獲取土地使用權的有關事項 本項目土地費用的組成內容及支付時間。（注：居住空間指臥室、起居室、客廳和餐廳的使用空間） 獲得日照要求的居住空間，其日照標準應符合現(xiàn)行國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB 50180－ 93 中關于住宅建筑日照標 準的規(guī)定。所以，須落實人防異地建設費用的收費面積基數(shù)和收費標準，同時落實按規(guī)定應建人防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設費）如建設的人防按平戰(zhàn)結合要求配 置，平時做車庫出租使用是否需要人防部門批準？是否需要交納使用費？另人防車庫是否可以銷售（部分城市可以銷售使用權）？ 11 學校是否需要配置建設中小學？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設規(guī)模和產萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 17 of 29 權歸屬等問題？并落實可否異地交費？ 11 幼兒園：是否需要配置建設幼兒園？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設規(guī)模和產權歸屬等問題？ 11 街道居委會、派出所、社區(qū)活動中心等：是否需要配置建設居委會、派出所、活動中心等配套設施？如需要則須落實具體建設規(guī)模和產權歸屬等問題？ 11 車庫：車位按多少比例進行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否可以 銷售、是否可以辦理獨立產權（如可以是否需要補交土地出讓金？補交標準是多少？） 11 地下商業(yè)：地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨立產權？如可以，是否需要交納土地出讓金？按什么標準補交？ 11 物管用房：當?shù)貙ψ≌枧渲玫奈飿I(yè)管理用房、物業(yè)經營用房等是如何規(guī)定的？周邊項目是否嚴格執(zhí)行此規(guī)定？本項目按規(guī)定應該配置多少物業(yè)用房、具體位置是否有要求（可否為地下室）？ 11 消防：是否需要配置建設消防站，如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設規(guī)模和產權歸屬等問題，并落實可否異地交費？ 11 垃圾站：是否需要配置建設垃圾站，如需要則須落實具體占地規(guī) 模和建設規(guī)模等問題，并落實可否異地交費？ 1 規(guī)劃道路：地塊周邊是否有規(guī)劃道路，如有須落實誰投資建設、竣工交付使用時間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對口職能部門的書面意見）？能否保證項目開業(yè)或交房入伙時同步完成？ 12 輕軌或地鐵：地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實規(guī)劃是否完成？何時開工、何時竣工投入使用？并落實不承擔任何額外的配套費用？ 12 市政管網：水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落實紅線外不承擔任何費用，如必須承擔須明確額度（即在合同簽訂或談判應明確：紅線外開發(fā)商需承擔什么費用，重點需落實電力 是否滿足項目設計容量和使用要求、確定能滿足項目需要的雙回路變電站