【正文】 道路規(guī)劃寬度，是否有拓寬 計(jì)劃或高架橋或下 穿隧道計(jì)劃；是否允許設(shè) 機(jī)動車出入口？ 城市軌道 交通規(guī)劃圖（如地鐵、輕軌設(shè)計(jì)計(jì)劃，城市道路規(guī)劃，道路立交規(guī)劃方案等等）。 5. 不同類型物業(yè)面積指標(biāo) （有無商業(yè)占比要求）。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 7 of 29 三、 前期調(diào)查 問題清單 說明： ? A 類問題為主要問題清單， B 類問題為全部問題清單， B 類問題包含了 A 類問題。在得到董事長簽字確認(rèn)后 合同生效 。） 簽署 項(xiàng)目 合 同 ： 評審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，由主管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)項(xiàng)目合同要點(diǎn)，項(xiàng)目公司和發(fā)展部在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上展開合同談判、進(jìn)行土地摘牌等工作。 項(xiàng)目評審會必須有三分之二以上的成員參加方能召開，其中，發(fā)展部、成本控制部、投資證券部必須參會。其中，市場調(diào)研部分，由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部和項(xiàng)目公司等 共同確認(rèn) ；項(xiàng)目中是否適合做酒店，以酒店建設(shè)公司意見為主要決策參考；項(xiàng)目中是否適合做購物中心，以商務(wù)部的意見為主要決策參考。 發(fā)展信息初步審核 發(fā)展部在得到項(xiàng)目充分資料的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行評判， 完成《項(xiàng)目審核意見內(nèi)聯(lián)單》并報(bào)主管副總裁。 對當(dāng)事人的判斷與對策分析：除了政治格局之外，還有一些其他的當(dāng)事人，在認(rèn)真對他們進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，控制談判節(jié)奏，把握主動，促進(jìn)項(xiàng)目的取得。其二是面積適中，只建大型商業(yè)和公寓，例如蘇州項(xiàng)目和成都項(xiàng)目。 4. 臨街要求： 至少有一側(cè)邊界緊臨主干道， 最好四面臨街，不宜在 立交橋下 ，或者被鐵路、高速公路、河流等天然屏障分割。經(jīng)主管發(fā)展副總裁確定 進(jìn)入可研 階段 后，再進(jìn)行 B類問題清單的調(diào)查。 集團(tuán) 2020 年底進(jìn)行新的發(fā)展模式調(diào)整，發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，特制定本項(xiàng)目發(fā)展手冊。 第三：前期調(diào)查問題清單 。 董事長說過“不發(fā)展才是最大的風(fēng)險(xiǎn)”， 我們都知道 發(fā)展才是硬道理， 發(fā)展部愿意為 各項(xiàng)目 公司的拿地工作 貢獻(xiàn)最大的努力， 再次感謝 各個(gè)項(xiàng)目公司 對集團(tuán)發(fā)展工作的支持！ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 3 of 29 一、新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)： 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展的需要， 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)如下， 1. 目標(biāo)城市： 重點(diǎn)發(fā)展直 轄市、副省級城市、計(jì)劃單列市、省會城市和地援城市（具體參照以下 43城市名單），但不局限于以上城市，可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 擴(kuò)大 目標(biāo)城市。 8. 放寬條件： 如項(xiàng)目位于 大城市的 核心商業(yè)圈，可適當(dāng)放寬條件。在推動項(xiàng)目的時(shí)候，要求詳細(xì)的分析各個(gè)政府官員的心理因素 ，然后才能采取適當(dāng)?shù)霓k法進(jìn)行深入工作。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 5 of 29 二、項(xiàng)目發(fā)展流程： 發(fā)展信息通報(bào)： 由地方公司發(fā)起項(xiàng)目信息，其項(xiàng)目信息的發(fā)起，須由地方公司的總經(jīng)理簽字確認(rèn)； 項(xiàng)目信息的通報(bào) 需提供 以下文件：《項(xiàng)目信息表》《項(xiàng)目市場調(diào)研表》《問題清單 A部分》及簡單經(jīng)濟(jì)測算，以上上報(bào)信息通過 OA 上報(bào)給集團(tuán)發(fā)展部。 項(xiàng)目 可研分析 在得到主管發(fā)展副總裁 同意該項(xiàng)目的 確認(rèn)后，項(xiàng)目公司繼續(xù)開展工作。 項(xiàng)目公司在規(guī)定的時(shí)間趕赴集團(tuán)匯報(bào)。 為了簡化流程，對于已經(jīng) 開過已開過評審會但未通過的項(xiàng)目，在條件變有利的條件下，可通過集團(tuán) OA進(jìn)行表決。 會簽程序由項(xiàng)目公司發(fā)起， 會簽表由 發(fā)展部、 規(guī)劃院、法律事務(wù) 部會簽，必要時(shí)還可以增加其他部門參加會簽。 土地款支付 ： 項(xiàng)目公司在簽署合作意向或正式合作文件后，才可進(jìn)行付款審批。 A 主要問題清單 一、用地交易 1. 地價(jià)款數(shù)額及具體組成（地下部 分若辦產(chǎn)權(quán)是否需要繳納土地出讓金） 2. 付款進(jìn)度 3. 交地時(shí)間進(jìn)度 4. 項(xiàng)目交地的標(biāo)準(zhǔn)（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達(dá)“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達(dá)到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項(xiàng)目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃?xì)狻⑼娫掫哂芯€電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費(fèi)用、多少費(fèi)用，以及何時(shí)支付？ 5. 還遷面積及時(shí)間 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1. 用地面積 （ 用地性質(zhì)、 建設(shè)用地多少、道路代征用地多少、綠化代征用地多少、 廣場代征用地多少） 2. 容積率 。提供電子文件） 。 15. 是否有 回遷 項(xiàng)目 ？具體要求 （希望能 將條件 一次提清，經(jīng)常因?yàn)殚_始沒談清楚，不斷增加而影響整體規(guī)劃）。 與政 府或轉(zhuǎn)讓方簽署的任何協(xié)議。 1 提供項(xiàng)目所在地的地形圖、地塊周邊道路的地下管線圖。 ）上述內(nèi)容為國家標(biāo)準(zhǔn)，但各地規(guī)劃部門的具體規(guī)定常有不同，應(yīng)重點(diǎn)了解下列問題： ? 大寒日、冬至日的日照時(shí)間值； ? 日照時(shí)間值得計(jì)算方式是“單一時(shí)段連續(xù)日照時(shí)間”、“分時(shí)段累積”還是“全天不限時(shí)段累積”（前者最嚴(yán)，后者較寬松，應(yīng)爭取后者）； ? “分時(shí)段累積”時(shí)，分幾個(gè)時(shí)段（越多對我方越有利）、最短時(shí)段 的時(shí)間要求（越短對我方越有利）； ? 是否指定日照計(jì)算軟件、指定日照軟件的名稱； ? 項(xiàng)目用地內(nèi)新建建筑的投影進(jìn)入相鄰地塊的限制； ? 項(xiàng)目用地周邊是否有高層建筑遮擋我方，是否有住宅、托幼、學(xué)校、醫(yī)院病房等高日照要求的建筑易被我方遮擋； ? 新建建筑對相鄰原有建筑日照影響的規(guī)定； ? 項(xiàng)目開發(fā)性質(zhì)是“新建”還是“舊區(qū)改造”，后者通常要求會比較寬松； ? 是否允許純北向戶型； 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 12 of 29 ? 不滿足日照要求的戶型的處置方式（如：是否需要公示、可否轉(zhuǎn)為公寓銷售等）） 四、地塊現(xiàn)狀 2 項(xiàng)目所在區(qū)域是否屬于低洼地區(qū)？目前地塊的標(biāo)高，與四周道路的高差？ 本項(xiàng) 目的動遷情況介紹，是否需考慮回遷用房？ 3 土地上現(xiàn)有建筑物的類型與面積；地塊上是否有其它現(xiàn)存的需要清除的障礙物？目前是否建有人防設(shè)施及其他地下的構(gòu)筑物，如樁、基礎(chǔ)、污水處理池、化糞池等；地塊內(nèi)的有無需要保護(hù)的建筑、公共設(shè)施及公建配套，如古建筑、有特殊歷史意義的建筑、人防設(shè)施、變電站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償費(fèi)用為多少？是否已含在土地成本中？ 3 當(dāng)?shù)卣畬Φ貕K內(nèi)的園林和樹木是否有保留、保護(hù)的要求？如沒有，則申請伐移樹木需報(bào)哪些部門審批，是否需另外交納什么費(fèi)用？ 3 是否有變電站、管線等在地塊 內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否有穿越該地塊的管線？如電纜等；尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？ 3 目前是否有軍用設(shè)施穿越基地或基地周邊地區(qū)？ 3 是否有河流、小溪流經(jīng)本地塊，地塊內(nèi)的湖泊、魚塘的數(shù)量大小和分布，水利及水務(wù)部門有無保留及改造的要求？ 3 地塊上從前是否有化工場或?qū)Φ貕K存在潛在污染的相關(guān)類型的廠房等？此污染問題是否會對未來項(xiàng)目的發(fā)展有影響？是否從事過相關(guān)的檢測工作？如有，提供相關(guān)的報(bào)告。 第六部分 :商務(wù)部問題 一、商業(yè)環(huán)境調(diào)查 14 購物中心調(diào)查 14 知名百貨公司調(diào)查 14 知名具有規(guī)模的超市調(diào)查 14 具有規(guī)模的家居建材市場 150、 知名餐飲行業(yè)調(diào)查 15 專業(yè)市場 的調(diào)查 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查 15 城市概況： 15 經(jīng)濟(jì)狀況 : 15 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 地區(qū)生產(chǎn)總值 ? 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 ? 全區(qū)域財(cái)政總收入 ? 全區(qū)域社會消費(fèi)品零售總額 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 19 of 29 ? 城市居民人均可支配收入 ? 人均月收入 ? 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 三、現(xiàn)有商圈特色 15 地理位置 15 主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài) 15 規(guī)模 15 代表企業(yè)等。 城市綜合體產(chǎn)品（ HOPSCA）選址在城市核心商業(yè)區(qū)或人口較多的次城市商業(yè)區(qū)，包括五星級酒店、 5A 寫字樓、停車場、大型購物中心、城市交流空間、公寓等產(chǎn)品。萬達(dá)商業(yè)管理公司具備商業(yè)規(guī)劃、招商統(tǒng)籌、營運(yùn)策劃及營銷推廣的強(qiáng)大優(yōu)勢和整合能力，以領(lǐng)先國內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營模式，成為萬達(dá)集團(tuán)的核心競爭優(yōu)勢和全國知名的商業(yè)管理品牌。 2 各類可售產(chǎn)品都要列出，主要關(guān)注住宅、辦公樓、 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年），及其底商和車位。 ? 人口統(tǒng)計(jì)的計(jì)算依據(jù) 項(xiàng)目 SWOT 分析及對開發(fā)產(chǎn)品的初步建議 （該建議僅供初步參考，不作為最終決策依據(jù)） 優(yōu)勢 機(jī)會 劣勢 風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品價(jià)格確定 產(chǎn)品形態(tài) 住宅 辦公 SOHO 公寓 底商 車位 建 議 預(yù)計(jì)售價(jià) （元 /平方米） 附件資料清單 標(biāo)示了周邊可售項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖； 標(biāo)示了周邊商業(yè)位置的電子地圖或城市地圖； 其他資料 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 27 of 29 附件 3： 項(xiàng)目審核意見內(nèi)聯(lián)單 項(xiàng)目審核意見內(nèi)聯(lián)單 日期： 200 年 月 日 發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門： 發(fā)展部 項(xiàng)目地塊名稱： 信息來源： 部門評價(jià)建議意見 ： 地塊簡介、區(qū)位優(yōu)勢及現(xiàn)狀情況： 地塊面積： ；區(qū)位優(yōu)勢： ；現(xiàn)狀情況： 政府態(tài)度和支持力度： 政府規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)要求： 土地出讓方式和能否設(shè)定我方所要求的掛牌條件： 拆遷交地時(shí)間： 報(bào)價(jià)及付款方式： 投資評估分析： 分項(xiàng)面積指標(biāo)： 分項(xiàng)成本： 銷售價(jià)格和依據(jù)： 投資評估結(jié)論： 建議意見： 下步工作計(jì)劃： （附件資料：地圖、現(xiàn)狀地形規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目信息表等有關(guān)資料） 主管副總裁批 同意□ 跟進(jìn)□ 放棄□ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 28 of 29 附件 4： 合同 會簽表 合 同 會 簽