【正文】 市軌道 交通規(guī)劃圖（如地鐵、輕軌設(shè)計(jì)計(jì)劃，城市道路規(guī)劃，道路立交規(guī)劃方案等等）。 當(dāng)?shù)赝恋孬@得的途徑及需辦理的相關(guān)手續(xù)。（收費(fèi)明細(xì)可參考：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單） 第二部分：財(cái)稅問題 一、契稅 5 本項(xiàng)目，土地契稅的計(jì)算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 5 契稅稅率？ 二、營業(yè)稅及附加 5 城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的稅率？ 5 是否存在地方性基金，如：物價(jià)調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金等，如存在費(fèi)率是多少 ？ 計(jì)征基礎(chǔ)是什么？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費(fèi)或低價(jià)提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，提供開發(fā)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅及附加是否由政府承擔(dān)？是否可以減免？ 5 如存在還建，還建部分是否征收營業(yè)稅金及附加？ 三、土地增值稅 5 土地增值稅預(yù)征率 ？如分類預(yù)征，各分類預(yù)征率 ？ 預(yù)征周期是按月、季還是年？ 5 土地增值稅是否需要清算？如土地增值稅清算，是按項(xiàng)目整體清算，還是按產(chǎn)品業(yè)態(tài)或分期分別清算？ 5 是否存在在合作協(xié)議上免費(fèi)或低價(jià)提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，政府是否可開具、何時(shí)開具以開發(fā)產(chǎn)品換取土地的發(fā)票？按什么價(jià)格開具？ 60、 如存在還建，還建部分是否征收 土地增值稅？ 四、企業(yè)所得稅 6 所得稅預(yù)征時(shí)，所采用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率？ 6 所得稅稅率？ 6 預(yù)繳所得稅是按月還是按季？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 14 of 29 五、土地使用稅 6 項(xiàng)目地塊的土地使用稅稅率？ 6 出售開發(fā)產(chǎn)品停征土地使用稅的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)？ 6 土地使用稅是按月、季、半年、年計(jì)算繳納？ 六、房產(chǎn)稅 6 房產(chǎn)稅計(jì)征時(shí)，存在按“租金收入”和“資產(chǎn)原值”兩種計(jì)稅方式，當(dāng)?shù)厥欠駠?yán)格規(guī)定，只按某種方式計(jì)稅？如按“資產(chǎn)原值”計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定“資產(chǎn)原值”下浮多少比例作為計(jì)稅基礎(chǔ)。 城市綜合體的作用 ： （以下四點(diǎn)為政府部門，尤其是區(qū)政府等部門較為關(guān)注的興趣點(diǎn)） 一、每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬個(gè)就業(yè)崗位； 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 21 of 29 二、每個(gè)綜合體每年為所屬區(qū)創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收； 三、城市綜合體是一站式消費(fèi)場所，帶進(jìn)大量國內(nèi)國際知名品牌，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求； 四、每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心， 帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 25 of 29 ? 最少提供 3 個(gè)可參考的樓盤資料 ? 每個(gè)樓盤突出最近三個(gè)月的每月具體銷售進(jìn)度。 ? 城市目前待售商品房量（或市場在供給量） ? 去年和今年目前為止的土地供給量 周邊項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查 （指項(xiàng)目用地周邊 1 公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點(diǎn)情況，請(qǐng)前面加入項(xiàng)目及本案位置圖） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 總規(guī)模（萬平方米） 總套數(shù)（套） 銷售產(chǎn)品類型 1 銷售產(chǎn)品價(jià)格（元 /平方米） 2 售價(jià)時(shí)間 主力戶型面積 3 開盤時(shí)間（年／月） 開盤面積（萬平方米） 開盤庫存（萬平方米） 4 近三個(gè)月銷售速度（套） 品質(zhì)描述 1 物業(yè)類型包括住宅、辦公樓、 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年）、住宅或公寓底商等。 recreation）：文化娛樂休閑設(shè)施； A（ Apartment）：公寓。 （ 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180— 93（自 1994 年 2 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：大城市在有效日照 8～ 16 時(shí)間帶內(nèi)，大寒日不小于２小時(shí)，冬至日不小于１小時(shí)。（收費(fèi)明細(xì)可參考：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單）并提交收費(fèi)的文件依據(jù)。部分城市還有綠線控制范圍及相關(guān)退綠線要求。在簽署土地出讓合同時(shí)，也將由項(xiàng)目公司 牽頭， 項(xiàng)目 管理 中心、財(cái)務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、發(fā)展等部門對(duì) 土地出讓 合同進(jìn)行會(huì)簽程序。對(duì)評(píng)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，由投資決策委員會(huì)副主任或主管發(fā)展的副總裁報(bào)投資決策委員會(huì)主任審批，投資決策委員會(huì)主任有權(quán)最終批準(zhǔn)或者否決該項(xiàng)目。 跟進(jìn)，提出后續(xù)工作的重點(diǎn)、拿地線路等，待項(xiàng)目公司完善后重新進(jìn)行評(píng)價(jià)； 放棄，不符合集團(tuán)的選址標(biāo)準(zhǔn)， 明確放棄該項(xiàng)目， 并報(bào)董事長備案。 分析城市或者區(qū)域的政治格局：在分析了城市的發(fā)展格局后，還要了解城市、區(qū)兩級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度、立場和心理動(dòng)機(jī)。 主要是發(fā)展過程中需要填寫的表格等。 本手冊分五個(gè)部分： 第一：新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 。 。不但使得每個(gè)當(dāng)事人各得其所，而且也可以積極促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展，起了到事半功倍的效果。 集團(tuán)依據(jù)三個(gè)核心指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判：一、利潤率；二、投資回報(bào)率；三、現(xiàn)金流。 在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由法律事務(wù)部進(jìn)行合同的起草。各個(gè)問題均是相關(guān)部門針對(duì)新項(xiàng)目提出的。 11. 停車位要求 （按照機(jī)動(dòng)非機(jī)動(dòng)分別描述）。 本項(xiàng)目土地使用年限、土地使用性質(zhì)（土地使用要求）。 6 房產(chǎn)稅是按月、季、半年、年計(jì)算繳納？ 七、印花稅 6 銷售房屋款是每月按預(yù)收款計(jì)算稅款并繳納還是每 月按當(dāng)月簽訂合同的金額計(jì)算并繳納？ 八、稅收返還 70、 能獲取何種稅收返還政策，針對(duì)各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 7 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級(jí)、區(qū)級(jí)留成比例分別是多少？ 7 執(zhí)行稅收返還政策的明確起止時(shí)間，以及享受稅收政策的明確業(yè)務(wù)類型（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)） 第三部分：營銷部問題 一、共性問題 （備注：以下 06 年、 07 年、 08 年各項(xiàng)數(shù)據(jù)要單獨(dú)提供） 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的供應(yīng)量 分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售總成交量分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交均價(jià)分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交套數(shù)分別是多少？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 15 of 29 7 2020 年全市和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）整體供應(yīng)量分別是多少？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的辦理預(yù)售證的條件要求分別是什么？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）按揭貸款的條件、比例、放款時(shí)間？ 80、 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的各種稅費(fèi)分別是多少？ 二、商業(yè)單項(xiàng)問題 8 對(duì)底商層高有無明確規(guī)定、是否可以做夾層？ 8 住宅底商是否通燃?xì)?、是否可以用來做飯店或酒樓? 8 寫字樓底商是否通燃?xì)?、是否可以用做飯店或酒樓? 三、寫字樓單項(xiàng)問題 8 寫字樓是否要求必須整層銷售、面積分隔有無條件限制？分隔銷售產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 8 寫字樓是否可以通過做政府工作接通天然氣？ 四、住宅單 項(xiàng)問題 8 住宅戶型面積是否受 70、 90 政策影響？ 8 住宅面積大小不同對(duì)貸款比例、稅費(fèi)是否有不同的規(guī)定？ 8 住宅地址是否能夠注冊公司？ 五、 soho公寓（酒店式公寓）單項(xiàng)問題 8 soho 公寓的性質(zhì)定義是什么？ 90、 soho 公寓是否可以通天然氣？ 9 soho 公寓地址是否可以注冊公司？ 9 soho 公寓是否要求必須精裝修？ 9 soho 公寓的使用成本（水、電、氣）等費(fèi)用比住宅高多少？ 9 關(guān)于酒店式公寓是否可以分隔銷售？ 六、車位單項(xiàng)問題 9 機(jī)械式車位和固定車位是否有產(chǎn)權(quán)？ 9 機(jī)械式車位和固定車位是否可以進(jìn)行銷售？ 9 車位銷售是否可以辦理按揭貸 款？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 16 of 29 9 2020 年全年、 08 年全市車位銷售供應(yīng)量？ 9 2020 年全年、 08 年全市車位成交量？ 100、 2020 年全年、 08 年全市車位銷售均價(jià)（萬 /套）？ 七、提供 10 個(gè)同檔次樓盤的市調(diào)報(bào)告，內(nèi)容要求如下： 10 基本概況：項(xiàng)目名稱、開發(fā)商、區(qū)域位置、占地面積、建筑面積、規(guī)劃形態(tài)、配套設(shè)施、開發(fā)周期、工程進(jìn)度、交房時(shí)間？ 10 產(chǎn)品情況：項(xiàng)目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的戶型面積、戶型配比、戶型套數(shù)？ 10 銷售情況：項(xiàng)目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的開盤時(shí)間、銷售均價(jià)、銷售率、并提供各種戶型單獨(dú)的銷售率？ 10 車 位情況：各項(xiàng)目車位的數(shù)量、類型（機(jī)械、固定）、銷售價(jià)格、銷售率、銷售方式、銷售時(shí)間？ 第四部分：計(jì)劃部問題 10 五證辦理流程：落實(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報(bào)批報(bào)建的開發(fā)建設(shè)流程：辦理建設(shè)手續(xù)涉及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時(shí)限等，預(yù)售證需要達(dá)到的工程形象進(jìn)度及其它條件？ 10 行政事業(yè)性收費(fèi)：落實(shí)當(dāng)?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、歸口收費(fèi)部門，如市政配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、墻改基金、質(zhì)檢、定額管理費(fèi)、白蟻防治等等？ 10 地上建筑物：地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實(shí)當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)查周 邊項(xiàng)目實(shí)際拆遷補(bǔ)償執(zhí)行情況和拆遷進(jìn)度落實(shí)情況 , 并需要在協(xié)議中明確貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和金額，如有回遷須明確回遷面積指標(biāo)及交房標(biāo)準(zhǔn)（必須一次性包死不留活口）。 萬達(dá) 的開發(fā)優(yōu)勢 （區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點(diǎn)）： 優(yōu)勢一： 唯一 的規(guī)劃 機(jī)構(gòu) 萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五 星級(jí)酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，匯集了全國商業(yè)中心、五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。 ? 須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料） 其他有典型參考價(jià)值項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查 （指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關(guān)注可參考的典型高級(jí)住宅、高級(jí)辦公樓、SOHO 公寓，及其底商和車位的銷售情況）