【正文】 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 1 of 29 萬達(dá)集團(tuán) 項(xiàng)目發(fā)展 操作 手冊 2020 年 12 月 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 2 of 29 前言： 感謝各項(xiàng)目公司長期以來對集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的長期支持。 集團(tuán) 2020 年底進(jìn)行新的發(fā)展模式調(diào)整，發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，特制定本項(xiàng)目發(fā)展手冊。 本手冊分五個(gè)部分： 第一：新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 。 這是根據(jù)董事長的講話精神整理出的選址綱要。 第二：項(xiàng)目發(fā)展流程 。 在集團(tuán)制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化了項(xiàng)目發(fā)展流程，明確了各部門的分工。 第三：前期調(diào)查問題清單 。 這是各個(gè)相關(guān)部門提出的針對項(xiàng)目 發(fā)展過程中，需要了解的各類 問題 。其中 A類問題是在初次 申 報(bào)項(xiàng)目時(shí)需要提 供的資料。經(jīng)主管發(fā)展副總裁確定 進(jìn)入可研 階段 后，再進(jìn)行 B類問題清單的調(diào)查。 第四：針對政府宣傳的要點(diǎn) 。 主要打動政府的就是 項(xiàng)目有關(guān) 稅收和就業(yè)等 優(yōu)勢 ，而只有長期持有和先租后建的模式才能支撐 政府的稅收和就業(yè) 。 第五 :附件 。 主要是發(fā)展過程中需要填寫的表格等。 董事長說過“不發(fā)展才是最大的風(fēng)險(xiǎn)”， 我們都知道 發(fā)展才是硬道理， 發(fā)展部愿意為 各項(xiàng)目 公司的拿地工作 貢獻(xiàn)最大的努力， 再次感謝 各個(gè)項(xiàng)目公司 對集團(tuán)發(fā)展工作的支持！ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 3 of 29 一、新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)： 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展的需要， 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)如下， 1. 目標(biāo)城市： 重點(diǎn)發(fā)展直 轄市、副省級城市、計(jì)劃單列市、省會城市和地援城市（具體參照以下 43城市名單），但不局限于以上城市，可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 擴(kuò)大 目標(biāo)城市。 例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以發(fā)展。 序號 城市名稱 序號 城市名稱 直轄市（ 4 個(gè)） A01 北京 A02 上海 A03 天津 A04 重慶 副省級城市（ 10 個(gè)） B05 廣州 B06 沈陽 B07 南京 B08 武漢 B09 成都 B10 西安 B11 哈爾濱 B12 長春 B13 杭州 B14 濟(jì)南 計(jì)劃單列市（ 5 個(gè)） B15 大連 B16 寧波 B17 青島 B18 廈門 B19 深圳 —— —— 其他省會城市（ 16 個(gè)） C20 石家莊 C21 太原 C22 呼和浩特 C23 合肥 C24 福州 C25 南昌 C26 鄭州 C27 長沙 C28 南寧 C29 ?？? C30 貴陽 C31 昆明 C32 蘭州 C33 西寧 C34 銀川 C35 烏魯木齊 地級城市（ 8） D36 無錫 D37 蘇州 D38 溫州 D39 東莞 D40 鞍山 D41 包頭 D42 徐州 D43 嘉興 2. 項(xiàng)目位置 ： 在城市的核心商業(yè)區(qū) 、 大型居住 區(qū) 均可 ， 商業(yè)區(qū)項(xiàng)目 要求 具有較好的商萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 4 of 29 業(yè)氛圍， 居住區(qū)項(xiàng)目要求 周邊 3公里半徑內(nèi)人口不少于 30萬； 3. 用地規(guī)模： 土地規(guī)模超過 100畝 ，一般以 200500畝為宜。 4. 臨街要求： 至少有一側(cè)邊界緊臨主干道， 最好四面臨街，不宜在 立交橋下 ，或者被鐵路、高速公路、河流等天然屏障分割。 。 5. 項(xiàng)目距離： 如本城市已有萬達(dá)廣場項(xiàng)目，新項(xiàng)目位置需距離老項(xiàng)目 宜超過 3公里以上，最好超過 5公里； 6. 用地性質(zhì)：重點(diǎn)發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目。而只有在綜合項(xiàng)目做完后，而還沒有拿到新的綜合體項(xiàng)目之時(shí)，可以拿一個(gè)小住宅項(xiàng)目做暫時(shí)過渡性安排。 7. 經(jīng)濟(jì)測算：要 求能現(xiàn)金流自身平衡。 8. 放寬條件： 如項(xiàng)目位于 大城市的 核心商業(yè)圈，可適當(dāng)放寬條件。 萬達(dá)城市綜合體有很多種組合， 主要有三種： 其一是地塊面積較大，可以包括大型購物中心、五星級酒店、 5A 級寫字樓、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。例如太原項(xiàng)目。其二是面積適中，只建大型商業(yè)和公寓，例如蘇州項(xiàng)目和成都項(xiàng)目。其三是項(xiàng)目位置較小，而且住宅售價(jià)較低，則只建購物中心和底商，例如洛陽項(xiàng)目 等。 拿地線路 ： 孫子兵法講“ 廟 算勝者得勝多矣！”，項(xiàng)目發(fā)展工作也需要先 進(jìn)行“廟算”，即 明確 “拿地線路” ，明確拿地線路需要進(jìn)行如 下準(zhǔn)備 ： 掌握國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政治格局：國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)政治風(fēng)云變換，如何理解和把握時(shí)局，如何理解董事長的發(fā)展戰(zhàn)略 的確定及戰(zhàn)略的調(diào)整 ，都是 在拿地時(shí)需要作為背景因素需要考量的。 理解城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與布局：在到任何一個(gè)城市發(fā)展的時(shí)候，不能完全被 政府提供項(xiàng)目所束縛，而應(yīng)該在城市發(fā)展格局的角度，分析城市發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)的布局與發(fā)展重點(diǎn)。 分析城市或者區(qū)域的政治格局：在分析了城市的發(fā)展格局后，還要了解城市、區(qū)兩級政府的領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度、立場和心理動機(jī)。在推動項(xiàng)目的時(shí)候，要求詳細(xì)的分析各個(gè)政府官員的心理因素 ，然后才能采取適當(dāng)?shù)霓k法進(jìn)行深入工作。 對項(xiàng)目地塊價(jià)值深入挖掘：在拿到地塊后，要挖掘出地塊的最大價(jià)值。而我們集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)的競爭能力使得我們具備了獨(dú)特的商業(yè)優(yōu)勢。 對當(dāng)事人的判斷與對策分析：除了政治格局之外，還有一些其他的當(dāng)事人，在認(rèn)真對他們進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，控制談判節(jié)奏，把握主動，促進(jìn)項(xiàng)目的取得。不但使得每個(gè)當(dāng)事人各得其所，而且也可以積極促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展，起了到事半功倍的效果。 設(shè)計(jì)整套的拿地策略；在認(rèn)真分析了上述的諸多因素之后，針對每個(gè)項(xiàng)目，都 要 設(shè)計(jì)出一套完整的 拿地策略，也就是 “拿地線路”。 如 果拿地線路足夠順暢，也就是“廟算可以得勝”，則拿到該項(xiàng)目的可能性也就非常大。 明確了選址標(biāo)準(zhǔn)和拿地線路之后，取得項(xiàng)目就變得有計(jì)劃，而且也現(xiàn)實(shí)可行了。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 5 of 29 二、項(xiàng)目發(fā)展流程： 發(fā)展信息通報(bào)： 由地方公司發(fā)起項(xiàng)目信息，其項(xiàng)目信息的發(fā)起，須由地方公司的總經(jīng)理簽字確認(rèn)； 項(xiàng)目信息的通報(bào) 需提供 以下文件：《項(xiàng)目信息表》《項(xiàng)目市場調(diào)研表》《問題清單 A部分》及簡單經(jīng)濟(jì)測算，以上上報(bào)信息通過 OA 上報(bào)給集團(tuán)發(fā)展部。 發(fā)展部收到項(xiàng)目后，即分配專人負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。 發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目信息的基本情況，對項(xiàng)目 資料進(jìn)行 分析 ， 對項(xiàng)目的后期工作 提出 初步的建議， 并請項(xiàng)目公司補(bǔ)充完成項(xiàng)目資料。 發(fā)展信息初步審核 發(fā)展部在得到項(xiàng)目充分資料的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行評判， 完成《項(xiàng)目審核意見內(nèi)聯(lián)單》并報(bào)主管副總裁。由主管副總裁 做出后續(xù)工作建議 。后續(xù)工作意見有三種： 同意，開始進(jìn)入項(xiàng)目可研階段。 并請 規(guī)劃院開始 進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 。 跟進(jìn)，提出后續(xù)工作的重點(diǎn)、拿地線路等，待項(xiàng)目公司完善后重新進(jìn)行評價(jià)； 放棄，不符合集團(tuán)的選址標(biāo)準(zhǔn)， 明確放棄該項(xiàng)目， 并報(bào)董事長備案。 項(xiàng)目 可研分析 在得到主管發(fā)展副總裁 同意該項(xiàng)目的 確認(rèn)后，項(xiàng)目公司繼續(xù)開展工作。在投資部和成本部 指導(dǎo)下完成正式的《項(xiàng)目可研報(bào)告》，可研報(bào)告主要突出項(xiàng)目的市場情況分析和項(xiàng)目成本測算，以測算該項(xiàng)目的可行性。項(xiàng)目的成本及價(jià)格測算務(wù)必要求準(zhǔn)確，減少誤差，可研報(bào)告需由項(xiàng)目公司總經(jīng)理最后審核。其中，市場調(diào)研部分，由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部和項(xiàng)目公司等 共同確認(rèn) ；項(xiàng)目中是否適合做酒店，以酒店建設(shè)公司意見為主要決策參考；項(xiàng)目中是否適合做購物中心，以商務(wù)部的意見為主要決策參考。 集團(tuán)依據(jù)三個(gè)核心指標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行評判：一、利潤率；二、投資回報(bào)率；三、現(xiàn)金流。 項(xiàng)目的可研報(bào)告數(shù)據(jù) 可能 直接作為簽訂經(jīng)營決策文件的依據(jù)。 項(xiàng)目決策 ： 在項(xiàng)目可研工作完成后， 由 項(xiàng)目公司向主管發(fā)展副總裁提交召開“投資決策委員會”申請 。在獲得批準(zhǔn)后 ，由發(fā)展部負(fù)責(zé)牽頭召集 “投資決策委員會” 會議， 參加對象為“投資決策委員會”全體成員，具體包括為：委員會副主任（集團(tuán)執(zhí)行總裁）、成員（集團(tuán)各副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、商業(yè)規(guī)劃研究院院長、酒店建設(shè)公司總經(jīng)理、成本控制部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、發(fā)展部總經(jīng)理、投資證券部總經(jīng)理、商務(wù)部總經(jīng)理、法律事務(wù)部總經(jīng)理） 。 項(xiàng)目公司在規(guī)定的時(shí)間趕赴集團(tuán)匯報(bào)。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 6 of 29 在會議召集前 2個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)將整理后的《項(xiàng)目可研報(bào)告》發(fā)送給與會人 員。 項(xiàng)目匯報(bào)中，“決策委員會”各成員在聽取項(xiàng)目公司匯報(bào)后，對項(xiàng)目的可研進(jìn)行提問。 項(xiàng)目評審會必須有三分之二以上的成員參加方能召開，其中，發(fā)展部、成本控制部、投資證券部必須參會。項(xiàng)目評審會由投資決策委員會副主任主持。經(jīng)與會人員三分之二以上投票同意的項(xiàng)目，方通過評審。 對評審未通過的項(xiàng)目，由主管項(xiàng)目發(fā)展的副總裁決定是否修改項(xiàng)目條件或改為儲備項(xiàng)目或放棄該項(xiàng)目。對評審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，由投資決策委員會副主任或主管發(fā)展的副總裁報(bào)投資決策委員會主任審批，投資決策委員會主任有權(quán)最終批準(zhǔn)或者否決該項(xiàng)目。 為了簡化流程，對于已經(jīng) 開過已開過評審會但未通過的項(xiàng)目，在條件變有利的條件下，可通過集團(tuán) OA進(jìn)行表決。表決通過也視為通過評審，同意該項(xiàng)目。 （參閱集團(tuán)發(fā) 2020— 63號紅頭文件。） 簽署 項(xiàng)目 合 同 ： 評審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，由主管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)項(xiàng)目合同要點(diǎn)，項(xiàng)目公司和發(fā)展部在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上展開合同談判、進(jìn)行土地摘牌等工作。 在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由法律事務(wù)部進(jìn)行合同的起草。并由項(xiàng)目公司 、 發(fā)展部 和法律事務(wù)部 與政府 或轉(zhuǎn)讓方 進(jìn)行合同談判，必要時(shí)規(guī)劃院、投資部、成本部、財(cái)務(wù)部等須配合參加。 在與政府 和轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行談判并達(dá)成 一致意見后，經(jīng)主管發(fā)展部 總裁同意，進(jìn)行合同會簽程序。合同會簽表見附件。 會簽程序由項(xiàng)目公司發(fā)起， 會簽表由 發(fā)展部、 規(guī)劃院、法律事務(wù) 部會簽，必要時(shí)還可以增加其他部門參加會簽。部門會簽后，由項(xiàng)目公司、發(fā)展部和法律事務(wù)部聯(lián)合向主管發(fā)展副總裁和執(zhí)行總裁進(jìn)行匯報(bào)。獲得批準(zhǔn)后，向董事長匯報(bào) 。在得到董事長簽字確認(rèn)后 合同生效 。 土地 取得 ： 在與政府簽署合作協(xié)議之后，進(jìn)入土地 招拍掛 牌程序。在政府發(fā)布掛牌公告和出售掛牌文件之后，將由 項(xiàng)目公司 牽頭，由項(xiàng)目 管理 中心、財(cái)務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院 、發(fā)展部 等部門進(jìn)行 摘牌 聯(lián)合會簽，并報(bào)主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總 裁和董事長批準(zhǔn)后進(jìn)行摘牌。 摘牌后，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)簽署成交確認(rèn)書，并簽署土地出讓合同。在簽署土地出讓合同時(shí)，也將由項(xiàng)目公司 牽頭， 項(xiàng)目 管理 中心、財(cái)務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、發(fā)展等部門對 土地出讓 合同進(jìn)行會簽程序。 土地款支付 ： 項(xiàng)目公司在簽署合作意向或正式合作文件后，才