【正文】 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 1 of 29 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 項(xiàng)目發(fā)展 操作 手冊(cè) 2020 年 12 月 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 2 of 29 前言： 感謝各項(xiàng)目公司長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的長(zhǎng)期支持。 集團(tuán) 2020 年底進(jìn)行新的發(fā)展模式調(diào)整，發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，特制定本項(xiàng)目發(fā)展手冊(cè)。 本手冊(cè)分五個(gè)部分： 第一：新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 。 這是根據(jù)董事長(zhǎng)的講話(huà)精神整理出的選址綱要。 第二：項(xiàng)目發(fā)展流程 。 在集團(tuán)制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化了項(xiàng)目發(fā)展流程，明確了各部門(mén)的分工。 第三：前期調(diào)查問(wèn)題清單 。 這是各個(gè)相關(guān)部門(mén)提出的針對(duì)項(xiàng)目 發(fā)展過(guò)程中，需要了解的各類(lèi) 問(wèn)題 。其中 A類(lèi)問(wèn)題是在初次 申 報(bào)項(xiàng)目時(shí)需要提 供的資料。經(jīng)主管發(fā)展副總裁確定 進(jìn)入可研 階段 后，再進(jìn)行 B類(lèi)問(wèn)題清單的調(diào)查。 第四：針對(duì)政府宣傳的要點(diǎn) 。 主要打動(dòng)政府的就是 項(xiàng)目有關(guān) 稅收和就業(yè)等 優(yōu)勢(shì) ，而只有長(zhǎng)期持有和先租后建的模式才能支撐 政府的稅收和就業(yè) 。 第五 :附件 。 主要是發(fā)展過(guò)程中需要填寫(xiě)的表格等。 董事長(zhǎng)說(shuō)過(guò)“不發(fā)展才是最大的風(fēng)險(xiǎn)”， 我們都知道 發(fā)展才是硬道理， 發(fā)展部愿意為 各項(xiàng)目 公司的拿地工作 貢獻(xiàn)最大的努力， 再次感謝 各個(gè)項(xiàng)目公司 對(duì)集團(tuán)發(fā)展工作的支持！ 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 3 of 29 一、新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)： 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展的需要， 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)如下， 1. 目標(biāo)城市： 重點(diǎn)發(fā)展直 轄市、副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和地援城市（具體參照以下 43城市名單），但不局限于以上城市，可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 擴(kuò)大 目標(biāo)城市。 例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以發(fā)展。 序號(hào) 城市名稱(chēng) 序號(hào) 城市名稱(chēng) 直轄市（ 4 個(gè)） A01 北京 A02 上海 A03 天津 A04 重慶 副省級(jí)城市（ 10 個(gè)） B05 廣州 B06 沈陽(yáng) B07 南京 B08 武漢 B09 成都 B10 西安 B11 哈爾濱 B12 長(zhǎng)春 B13 杭州 B14 濟(jì)南 計(jì)劃單列市（ 5 個(gè)） B15 大連 B16 寧波 B17 青島 B18 廈門(mén) B19 深圳 —— —— 其他省會(huì)城市（ 16 個(gè)） C20 石家莊 C21 太原 C22 呼和浩特 C23 合肥 C24 福州 C25 南昌 C26 鄭州 C27 長(zhǎng)沙 C28 南寧 C29 ?？? C30 貴陽(yáng) C31 昆明 C32 蘭州 C33 西寧 C34 銀川 C35 烏魯木齊 地級(jí)城市（ 8） D36 無(wú)錫 D37 蘇州 D38 溫州 D39 東莞 D40 鞍山 D41 包頭 D42 徐州 D43 嘉興 2. 項(xiàng)目位置 ： 在城市的核心商業(yè)區(qū) 、 大型居住 區(qū) 均可 ， 商業(yè)區(qū)項(xiàng)目 要求 具有較好的商萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 4 of 29 業(yè)氛圍， 居住區(qū)項(xiàng)目要求 周邊 3公里半徑內(nèi)人口不少于 30萬(wàn)； 3. 用地規(guī)模： 土地規(guī)模超過(guò) 100畝 ，一般以 200500畝為宜。 4. 臨街要求： 至少有一側(cè)邊界緊臨主干道， 最好四面臨街，不宜在 立交橋下 ，或者被鐵路、高速公路、河流等天然屏障分割。 。 5. 項(xiàng)目距離： 如本城市已有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，新項(xiàng)目位置需距離老項(xiàng)目 宜超過(guò) 3公里以上，最好超過(guò) 5公里； 6. 用地性質(zhì)：重點(diǎn)發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目。而只有在綜合項(xiàng)目做完后，而還沒(méi)有拿到新的綜合體項(xiàng)目之時(shí)，可以拿一個(gè)小住宅項(xiàng)目做暫時(shí)過(guò)渡性安排。 7. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算：要 求能現(xiàn)金流自身平衡。 8. 放寬條件： 如項(xiàng)目位于 大城市的 核心商業(yè)圈，可適當(dāng)放寬條件。 萬(wàn)達(dá)城市綜合體有很多種組合， 主要有三種： 其一是地塊面積較大，可以包括大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、 5A 級(jí)寫(xiě)字樓、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。例如太原項(xiàng)目。其二是面積適中，只建大型商業(yè)和公寓，例如蘇州項(xiàng)目和成都項(xiàng)目。其三是項(xiàng)目位置較小，而且住宅售價(jià)較低，則只建購(gòu)物中心和底商，例如洛陽(yáng)項(xiàng)目 等。 拿地線(xiàn)路 ： 孫子兵法講“ 廟 算勝者得勝多矣！”，項(xiàng)目發(fā)展工作也需要先 進(jìn)行“廟算”，即 明確 “拿地線(xiàn)路” ，明確拿地線(xiàn)路需要進(jìn)行如 下準(zhǔn)備 ： 掌握國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政治格局：國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治風(fēng)云變換，如何理解和把握時(shí)局，如何理解董事長(zhǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略 的確定及戰(zhàn)略的調(diào)整 ，都是 在拿地時(shí)需要作為背景因素需要考量的。 理解城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與布局：在到任何一個(gè)城市發(fā)展的時(shí)候，不能完全被 政府提供項(xiàng)目所束縛，而應(yīng)該在城市發(fā)展格局的角度，分析城市發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)的布局與發(fā)展重點(diǎn)。 分析城市或者區(qū)域的政治格局：在分析了城市的發(fā)展格局后，還要了解城市、區(qū)兩級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度、立場(chǎng)和心理動(dòng)機(jī)。在推動(dòng)項(xiàng)目的時(shí)候，要求詳細(xì)的分析各個(gè)政府官員的心理因素 ，然后才能采取適當(dāng)?shù)霓k法進(jìn)行深入工作。 對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值深入挖掘：在拿到地塊后，要挖掘出地塊的最大價(jià)值。而我們集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)能力使得我們具備了獨(dú)特的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。 對(duì)當(dāng)事人的判斷與對(duì)策分析：除了政治格局之外，還有一些其他的當(dāng)事人，在認(rèn)真對(duì)他們進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，控制談判節(jié)奏，把握主動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目的取得。不但使得每個(gè)當(dāng)事人各得其所，而且也可以積極促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展，起了到事半功倍的效果。 設(shè)計(jì)整套的拿地策略；在認(rèn)真分析了上述的諸多因素之后，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都 要 設(shè)計(jì)出一套完整的 拿地策略，也就是 “拿地線(xiàn)路”。 如 果拿地線(xiàn)路足夠順暢，也就是“廟算可以得勝”，則拿到該項(xiàng)目的可能性也就非常大。 明確了選址標(biāo)準(zhǔn)和拿地線(xiàn)路之后，取得項(xiàng)目就變得有計(jì)劃，而且也現(xiàn)實(shí)可行了。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 5 of 29 二、項(xiàng)目發(fā)展流程： 發(fā)展信息通報(bào)： 由地方公司發(fā)起項(xiàng)目信息，其項(xiàng)目信息的發(fā)起，須由地方公司的總經(jīng)理簽字確認(rèn)； 項(xiàng)目信息的通報(bào) 需提供 以下文件：《項(xiàng)目信息表》《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表》《問(wèn)題清單 A部分》及簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以上上報(bào)信息通過(guò) OA 上報(bào)給集團(tuán)發(fā)展部。 發(fā)展部收到項(xiàng)目后，即分配專(zhuān)人負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。 發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目信息的基本情況，對(duì)項(xiàng)目 資料進(jìn)行 分析 ， 對(duì)項(xiàng)目的后期工作 提出 初步的建議， 并請(qǐng)項(xiàng)目公司補(bǔ)充完成項(xiàng)目資料。 發(fā)展信息初步審核 發(fā)展部在得到項(xiàng)目充分資料的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判， 完成《項(xiàng)目審核意見(jiàn)內(nèi)聯(lián)單》并報(bào)主管副總裁。由主管副總裁 做出后續(xù)工作建議 。后續(xù)工作意見(jiàn)有三種： 同意，開(kāi)始進(jìn)入項(xiàng)目可研階段。 并請(qǐng) 規(guī)劃院開(kāi)始 進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 。 跟進(jìn)，提出后續(xù)工作的重點(diǎn)、拿地線(xiàn)路等，待項(xiàng)目公司完善后重新進(jìn)行評(píng)價(jià)； 放棄，不符合集團(tuán)的選址標(biāo)準(zhǔn)， 明確放棄該項(xiàng)目， 并報(bào)董事長(zhǎng)備案。 項(xiàng)目 可研分析 在得到主管發(fā)展副總裁 同意該項(xiàng)目的 確認(rèn)后，項(xiàng)目公司繼續(xù)開(kāi)展工作。在投資部和成本部 指導(dǎo)下完成正式的《項(xiàng)目可研報(bào)告》，可研報(bào)告主要突出項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析和項(xiàng)目成本測(cè)算，以測(cè)算該項(xiàng)目的可行性。項(xiàng)目的成本及價(jià)格測(cè)算務(wù)必要求準(zhǔn)確，減少誤差，可研報(bào)告需由項(xiàng)目公司總經(jīng)理最后審核。其中，市場(chǎng)調(diào)研部分，由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部和項(xiàng)目公司等 共同確認(rèn) ；項(xiàng)目中是否適合做酒店，以酒店建設(shè)公司意見(jiàn)為主要決策參考；項(xiàng)目中是否適合做購(gòu)物中心，以商務(wù)部的意見(jiàn)為主要決策參考。 集團(tuán)依據(jù)三個(gè)核心指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判：一、利潤(rùn)率；二、投資回報(bào)率；三、現(xiàn)金流。 項(xiàng)目的可研報(bào)告數(shù)據(jù) 可能 直接作為簽訂經(jīng)營(yíng)決策文件的依據(jù)。 項(xiàng)目決策 ： 在項(xiàng)目可研工作完成后， 由 項(xiàng)目公司向主管發(fā)展副總裁提交召開(kāi)“投資決策委員會(huì)”申請(qǐng) 。在獲得批準(zhǔn)后 ，由發(fā)展部負(fù)責(zé)牽頭召集 “投資決策委員會(huì)” 會(huì)議， 參加對(duì)象為“投資決策委員會(huì)”全體成員，具體包括為：委員會(huì)副主任（集團(tuán)執(zhí)行總裁）、成員（集團(tuán)各副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、商業(yè)規(guī)劃研究院院長(zhǎng)、酒店建設(shè)公司總經(jīng)理、成本控制部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、發(fā)展部總經(jīng)理、投資證券部總經(jīng)理、商務(wù)部總經(jīng)理、法律事務(wù)部總經(jīng)理） 。 項(xiàng)目公司在規(guī)定的時(shí)間趕赴集團(tuán)匯報(bào)。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 6 of 29 在會(huì)議召集前 2個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)將整理后的《項(xiàng)目可研報(bào)告》發(fā)送給與會(huì)人 員。 項(xiàng)目匯報(bào)中，“決策委員會(huì)”各成員在聽(tīng)取項(xiàng)目公司匯報(bào)后，對(duì)項(xiàng)目的可研進(jìn)行提問(wèn)。 項(xiàng)目評(píng)審會(huì)必須有三分之二以上的成員參加方能召開(kāi)，其中，發(fā)展部、成本控制部、投資證券部必須參會(huì)。項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由投資決策委員會(huì)副主任主持。經(jīng)與會(huì)人員三分之二以上投票同意的項(xiàng)目，方通過(guò)評(píng)審。 對(duì)評(píng)審未通過(guò)的項(xiàng)目，由主管項(xiàng)目發(fā)展的副總裁決定是否修改項(xiàng)目條件或改為儲(chǔ)備項(xiàng)目或放棄該項(xiàng)目。對(duì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目，由投資決策委員會(huì)副主任或主管發(fā)展的副總裁報(bào)投資決策委員會(huì)主任審批，投資決策委員會(huì)主任有權(quán)最終批準(zhǔn)或者否決該項(xiàng)目。 為了簡(jiǎn)化流程，對(duì)于已經(jīng) 開(kāi)過(guò)已開(kāi)過(guò)評(píng)審會(huì)但未通過(guò)的項(xiàng)目，在條件變有利的條件下，可通過(guò)集團(tuán) OA進(jìn)行表決。表決通過(guò)也視為通過(guò)評(píng)審，同意該項(xiàng)目。 （參閱集團(tuán)發(fā) 2020— 63號(hào)紅頭文件。） 簽署 項(xiàng)目 合 同 ： 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目，由主管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)項(xiàng)目合同要點(diǎn)，項(xiàng)目公司和發(fā)展部在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上展開(kāi)合同談判、進(jìn)行土地摘牌等工作。 在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由法律事務(wù)部進(jìn)行合同的起草。并由項(xiàng)目公司 、 發(fā)展部 和法律事務(wù)部 與政府 或轉(zhuǎn)讓方 進(jìn)行合同談判，必要時(shí)規(guī)劃院、投資部、成本部、財(cái)務(wù)部等須配合參加。 在與政府 和轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行談判并達(dá)成 一致意見(jiàn)后，經(jīng)主管發(fā)展部 總裁同意，進(jìn)行合同會(huì)簽程序。合同會(huì)簽表見(jiàn)附件。 會(huì)簽程序由項(xiàng)目公司發(fā)起， 會(huì)簽表由 發(fā)展部、 規(guī)劃院、法律事務(wù) 部會(huì)簽，必要時(shí)還可以增加其他部門(mén)參加會(huì)簽。部門(mén)會(huì)簽后，由項(xiàng)目公司、發(fā)展部和法律事務(wù)部聯(lián)合向主管發(fā)展副總裁和執(zhí)行總裁進(jìn)行匯報(bào)。獲得批準(zhǔn)后，向董事長(zhǎng)匯報(bào) 。在得到董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)后 合同生效 。 土地 取得 ： 在與政府簽署合作協(xié)議之后，進(jìn)入土地 招拍掛 牌程序。在政府發(fā)布掛牌公告和出售掛牌文件之后，將由 項(xiàng)目公司 牽頭，由項(xiàng)目 管理 中心、財(cái)務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院 、發(fā)展部 等部門(mén)進(jìn)行 摘牌 聯(lián)合會(huì)簽，并報(bào)主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總 裁和董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后進(jìn)行摘牌。 摘牌后，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)簽署成交確認(rèn)書(shū)，并簽署土地出讓合同。在簽署土地出讓合同時(shí)，也將由項(xiàng)目公司 牽頭， 項(xiàng)目 管理 中心、財(cái)務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、發(fā)展等部門(mén)對(duì) 土地出讓 合同進(jìn)行會(huì)簽程序。 土地款支付 ： 項(xiàng)目公司在簽署合作意向或正式合作文件后，才