【正文】 。 7. 經(jīng)濟測算：要 求能現(xiàn)金流自身平衡。 4. 臨街要求： 至少有一側(cè)邊界緊臨主干道， 最好四面臨街，不宜在 立交橋下 ，或者被鐵路、高速公路、河流等天然屏障分割。 主要是發(fā)展過程中需要填寫的表格等。經(jīng)主管發(fā)展副總裁確定 進入可研 階段 后，再進行 B類問題清單的調(diào)查。 在集團制度的基礎(chǔ)上，進一步細(xì)化了項目發(fā)展流程，明確了各部門的分工。 集團 2020 年底進行新的發(fā)展模式調(diào)整，發(fā)展部根據(jù)集團領(lǐng)導(dǎo)指示，特制定本項目發(fā)展手冊。 本手冊分五個部分： 第一：新項目選址標(biāo)準(zhǔn) 。 第三：前期調(diào)查問題清單 。 第四：針對政府宣傳的要點 。 董事長說過“不發(fā)展才是最大的風(fēng)險”， 我們都知道 發(fā)展才是硬道理， 發(fā)展部愿意為 各項目 公司的拿地工作 貢獻最大的努力， 再次感謝 各個項目公司 對集團發(fā)展工作的支持！ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 3 of 29 一、新項目選址標(biāo)準(zhǔn)： 新項目選址標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)集團發(fā)展的需要， 新項目選址標(biāo)準(zhǔn)如下， 1. 目標(biāo)城市： 重點發(fā)展直 轄市、副省級城市、計劃單列市、省會城市和地援城市（具體參照以下 43城市名單），但不局限于以上城市，可以根據(jù)項目的具體情況 擴大 目標(biāo)城市。 。 8. 放寬條件： 如項目位于 大城市的 核心商業(yè)圈，可適當(dāng)放寬條件。其三是項目位置較小，而且住宅售價較低，則只建購物中心和底商，例如洛陽項目 等。在推動項目的時候，要求詳細(xì)的分析各個政府官員的心理因素 ，然后才能采取適當(dāng)?shù)霓k法進行深入工作。不但使得每個當(dāng)事人各得其所，而且也可以積極促進項目的發(fā)展，起了到事半功倍的效果。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 5 of 29 二、項目發(fā)展流程： 發(fā)展信息通報： 由地方公司發(fā)起項目信息，其項目信息的發(fā)起，須由地方公司的總經(jīng)理簽字確認(rèn)； 項目信息的通報 需提供 以下文件：《項目信息表》《項目市場調(diào)研表》《問題清單 A部分》及簡單經(jīng)濟測算，以上上報信息通過 OA 上報給集團發(fā)展部。由主管副總裁 做出后續(xù)工作建議 。 項目 可研分析 在得到主管發(fā)展副總裁 同意該項目的 確認(rèn)后，項目公司繼續(xù)開展工作。 集團依據(jù)三個核心指標(biāo)對項目進行評判：一、利潤率；二、投資回報率；三、現(xiàn)金流。 項目公司在規(guī)定的時間趕赴集團匯報。項目評審會由投資決策委員會副主任主持。 為了簡化流程，對于已經(jīng) 開過已開過評審會但未通過的項目，在條件變有利的條件下，可通過集團 OA進行表決。 在合同要點的基礎(chǔ)上，由法律事務(wù)部進行合同的起草。 會簽程序由項目公司發(fā)起， 會簽表由 發(fā)展部、 規(guī)劃院、法律事務(wù) 部會簽，必要時還可以增加其他部門參加會簽。 土地 取得 ： 在與政府簽署合作協(xié)議之后，進入土地 招拍掛 牌程序。 土地款支付 ： 項目公司在簽署合作意向或正式合作文件后，才可進行付款審批。各個問題均是相關(guān)部門針對新項目提出的。 A 主要問題清單 一、用地交易 1. 地價款數(shù)額及具體組成（地下部 分若辦產(chǎn)權(quán)是否需要繳納土地出讓金） 2. 付款進度 3. 交地時間進度 4. 項目交地的標(biāo)準(zhǔn)（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃?xì)狻⑼娫掫哂芯€電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費用、多少費用，以及何時支付？ 5. 還遷面積及時間 二、規(guī)劃設(shè)計條件 1. 用地面積 （ 用地性質(zhì)、 建設(shè)用地多少、道路代征用地多少、綠化代征用地多少、 廣場代征用地多少） 2. 容積率 。 6. 日照要求 （能了解到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的日照計算軟件和單位最好） 。提供電子文件） 。 11. 停車位要求 （按照機動非機動分別描述）。 15. 是否有 回遷 項目 ？具體要求 （希望能 將條件 一次提清，經(jīng)常因為開始沒談清楚，不斷增加而影響整體規(guī)劃）。 17. 城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件。 與政 府或轉(zhuǎn)讓方簽署的任何協(xié)議。 本項目土地使用年限、土地使用性質(zhì)（土地使用要求）。 1 提供項目所在地的地形圖、地塊周邊道路的地下管線圖。 日照控制 2 日照條件對于地產(chǎn)開發(fā)影響重大，拿地之前應(yīng)詳細(xì)了解。 ）上述內(nèi)容為國家標(biāo)準(zhǔn)，但各地規(guī)劃部門的具體規(guī)定常有不同，應(yīng)重點了解下列問題： ? 大寒日、冬至日的日照時間值； ? 日照時間值得計算方式是“單一時段連續(xù)日照時間”、“分時段累積”還是“全天不限時段累積”（前者最嚴(yán)，后者較寬松，應(yīng)爭取后者）； ? “分時段累積”時，分幾個時段（越多對我方越有利）、最短時段 的時間要求（越短對我方越有利）； ? 是否指定日照計算軟件、指定日照軟件的名稱； ? 項目用地內(nèi)新建建筑的投影進入相鄰地塊的限制； ? 項目用地周邊是否有高層建筑遮擋我方，是否有住宅、托幼、學(xué)校、醫(yī)院病房等高日照要求的建筑易被我方遮擋； ? 新建建筑對相鄰原有建筑日照影響的規(guī)定； ? 項目開發(fā)性質(zhì)是“新建”還是“舊區(qū)改造”，后者通常要求會比較寬松； ? 是否允許純北向戶型； 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 12 of 29 ? 不滿足日照要求的戶型的處置方式（如：是否需要公示、可否轉(zhuǎn)為公寓銷售等）） 四、地塊現(xiàn)狀 2 項目所在區(qū)域是否屬于低洼地區(qū)？目前地塊的標(biāo)高，與四周道路的高差？ 本項 目的動遷情況介紹，是否需考慮回遷用房？ 3 土地上現(xiàn)有建筑物的類型與面積；地塊上是否有其它現(xiàn)存的需要清除的障礙物？目前是否建有人防設(shè)施及其他地下的構(gòu)筑物，如樁、基礎(chǔ)、污水處理池、化糞池等；地塊內(nèi)的有無需要保護的建筑、公共設(shè)施及公建配套，如古建筑、有特殊歷史意義的建筑、人防設(shè)施、變電站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的補償費，補償費用為多少？是否已含在土地成本中？ 3 當(dāng)?shù)卣畬Φ貕K內(nèi)的園林和樹木是否有保留、保護的要求？如沒有，則申請伐移樹木需報哪些部門審批，是否需另外交納什么費用？ 3 是否有變電站、管線等在地塊 內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否有穿越該地塊的管線？如電纜等；尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？ 3 目前是否有軍用設(shè)施穿越基地或基地周邊地區(qū)？ 3 是否有河流、小溪流經(jīng)本地塊，地塊內(nèi)的湖泊、魚塘的數(shù)量大小和分布，水利及水務(wù)部門有無保留及改造的要求？ 3 地塊上從前是否有化工場或?qū)Φ貕K存在潛在污染的相關(guān)類型的廠房等？此污染問題是否會對未來項目的發(fā)展有影響？是否從事過相關(guān)的檢測工作？如有，提供相關(guān)的報告。 6 房產(chǎn)稅是按月、季、半年、年計算繳納？ 七、印花稅 6 銷售房屋款是每月按預(yù)收款計算稅款并繳納還是每 月按當(dāng)月簽訂合同的金額計算并繳納？ 八、稅收返還 70、 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 7 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 7 執(zhí)行稅收返還政策的明確起止時間，以及享受稅收政策的明確業(yè)務(wù)類型（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)） 第三部分：營銷部問題 一、共性問題 （備注：以下 06 年、 07 年、 08 年各項數(shù)據(jù)要單獨提供） 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的供應(yīng)量 分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售總成交量分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交均價分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交套數(shù)分別是多少？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 15 of 29 7 2020 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）整體供應(yīng)量分別是多少？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的辦理預(yù)售證的條件要求分別是什么？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）按揭貸款的條件、比例、放款時間？ 80、 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的各種稅費分別是多少？ 二、商業(yè)單項問題 8 對底商層高有無明確規(guī)定、是否可以做夾層？ 8 住宅底商是否通燃?xì)狻⑹欠窨梢杂脕碜鲲埖昊蚓茦牵? 8 寫字樓底商是否通燃?xì)?、是否可以用做飯店或酒樓? 三、寫字樓單項問題 8 寫字樓是否要求必須整層銷售、面積分隔有無條件限制？分隔銷售產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 8 寫字樓是否可以通過做政府工作接通天然氣？ 四、住宅單 項問題 8 住宅戶型面積是否受 70、 90 政策影響？ 8 住宅面積大小不同對貸款比例、稅費是否有不同的規(guī)定？ 8 住宅地址是否能夠注冊公司？ 五、 soho公寓（酒店式公寓）單項問題 8 soho 公寓的性質(zhì)定義是什么？ 90、 soho 公寓是否可以通天然氣？ 9 soho 公寓地址是否可以注冊公司？ 9 soho 公寓是否要求必須精裝修？ 9 soho 公寓的使用成本（水、電、氣）等費用比住宅高多少？ 9 關(guān)于酒店式公寓是否可以分隔銷售？ 六、車位單項問題 9 機械式車位和固定車位是否有產(chǎn)權(quán)？ 9 機械式車位和固定車位是否可以進行銷售？ 9 車位銷售是否可以辦理按揭貸 款？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 16 of 29 9 2020 年全年、 08 年全市車位銷售供應(yīng)量？ 9 2020 年全年、 08 年全市車位成交量？ 100、 2020 年全年、 08 年全市車位銷售均價（萬 /套）？ 七、提供 10 個同檔次樓盤的市調(diào)報告，內(nèi)容要求如下： 10 基本概況：項目名稱、開發(fā)商、區(qū)域位置、占地面積、建筑面積、規(guī)劃形態(tài)、配套設(shè)施、開發(fā)周期、工程進度、交房時間？ 10 產(chǎn)品情況：項目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的戶型面積、戶型配比、戶型套數(shù)？ 10 銷售情況：項目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的開盤時間、銷售均價、銷售率、并提供各種戶型單獨的銷售率？ 10 車 位情況：各項目車位的數(shù)量、類型（機械、固定）、銷售價格、銷售率、銷售方式、銷售時間？ 第四部分：計劃部問題 10 五證辦理流程：落實當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設(shè)流程：辦理建