【正文】 (所 )與項目的距離、高壓變低壓的具體數(shù)值、是否需要開發(fā)商承擔紅線外的建設費用等）？ 12 環(huán)保要求：項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的環(huán)保（如對餐飲排煙的要求）是否有具體要求？相應的環(huán)保達標指標有哪些？ 12 節(jié)能要求：項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的節(jié)能是否有具體要求？相應的節(jié)能達標指標有哪些？ 12 施工額外措施費：緊鄰地塊邊是否有已建好的地鐵或大型深基礎建筑？是否有合理的施工距離？否則將發(fā)生額外的施工保護措施費（如有請給予評估）？ 12 施工影響：當?shù)卣畬υ搮^(qū)域 內的施工，是否有限制？ 12 容積率、密度是否可突破？ 第五部分 :酒店公司問題 12 該地塊建造高星級酒店的 SWOT 分析； 12 所在城市十一五計劃的重大投資項目及分布； 1 所在城市現(xiàn)有酒店的平均經(jīng)濟指標，如：平均房價、住房率、 REVPAR（每房收益）、勞動力成本率、能源成本率等； 13 所在城市高星級酒店（四、五星級酒店）平均經(jīng)濟指標，如：平均房價、住房萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 18 of 29 率、 REVPAR（每房收益）、勞動力成本率、能源成本率等； 13 項目周邊半徑 2 公里內高星級酒店（四、五星級酒店）平均經(jīng)濟指標，如：平均房價、住房率、 REVPAR（每房收益）、勞動力成 本率、能源成本率等； 13 所在城市高星級酒店目前人均餐飲消費情況及平均上座率； 13 所在城市近五年 GDP 增長率、未來五年預計 GDP 增長率； 13 所在城市高星級酒店近五年新增房間數(shù)、高星級酒店未來五年預計新增客房數(shù)； 13 所在城市高星級酒店近五年客源市場增長情況及未來五年增長預測； 13 所在城市高星級酒店產(chǎn)品結構（種類及規(guī)模統(tǒng)計）及客源結構分析（國籍、市場類別）； 13 所在城市是否有機場；若有，該機場為國際機場或國內機場；若沒有，是否有近期規(guī)劃將建設機場，目前距離該市距離最近的機場位于哪個城市，距離為多少公里。萬達集團通過訂單地產(chǎn)與多家國際級企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關系 H（ Hotel） ：酒店； O（ Office）：寫字 樓； P（ public space）：公共空間； S（ Shopping mall）：購物中心； C（ culture amp。 優(yōu)勢三： 眾多 的客戶資源 萬達集團經(jīng)過 20 多年的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，并通過建立“萬商會”，聯(lián)合國內超市、百貨、娛樂、電玩、 KTV、餐飲、院線、體育等 超過五 千家國際國內知名零售商合作伙伴 。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 23 of 29 五、附件： 附件 1：項目信息表 項目信息表 項目地塊名稱： 調查 日期： 區(qū)域位置 四至 東 西 南 北 總用地 面積 凈用地面積 代征用地面積 地塊現(xiàn)狀 簡述 ? 附件資料 城市地圖和項目位置標示 google電子地圖項目位置標示（有 google地圖的城市） 項目現(xiàn)狀俯拍照片 項目四至照片 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 24 of 29 附件 2：項目市場調研信息表 項目 市場調研 信息表 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場指標 （ 近三年數(shù)據(jù)） 近三年統(tǒng)計資料 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源說明 市區(qū)人口（萬人） ＧＤＰ（億元） 城市人均可支配收入（元） 城市三產(chǎn)比重 （ 1 產(chǎn)： 2 產(chǎn)： 3 產(chǎn)） 消費品零售總額 年度房地產(chǎn)竣工面積 （萬平方米） 年度房地產(chǎn)銷售面積 （萬平方米） 年度房地產(chǎn)均價 年度土地供應量 （萬平方米） ? 統(tǒng)計去年一月到今年目前為止，每個月的月度城市 成交的商品房面積和成交價格，并制圖表。 序號 項目名稱 位置 規(guī)模 （萬平方米） 開業(yè)時間 （年 /月） 業(yè)態(tài)組合 建筑形態(tài) 6 租金狀況（元／月平方米） 7 經(jīng)營狀況評價 5 調查單體在 1 萬平方米以上的商業(yè)項目， 包括已開業(yè)、在建和規(guī)劃中的項目。 ? 須提供附件：標示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認為有價值文件可作為附件資料） 其他有典型參考價值項目銷售產(chǎn)品調查 （指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關注可參考的典型高級住宅、高級辦公樓、SOHO 公寓，及其底商和車位的銷售情況） 序號 項目名稱 位置 總規(guī)模（萬平方米） 總套數(shù)（套） 銷售產(chǎn)品類型 1 銷售產(chǎn)品價格（元 /平方米） 2 售價時間 主力戶型面積 3 開盤時間（年／月） 開盤面積（萬平方米） 開盤庫存（萬平方米） 4 近三個月銷售速度（套） 品質描述 ? 最少提供 3 個可參考的樓盤資料 ? 每個樓盤突出最近三個月的每月具體銷售進度。 萬千百貨是萬達集團的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，專營中高檔時尚百貨，目前已擁有 5家店。 萬達 的開發(fā)優(yōu)勢 （區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點）： 優(yōu)勢一： 唯一 的規(guī)劃 機構 萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五 星級酒店規(guī)劃、設計的機構，匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設計各專業(yè)的一流人才，是萬達商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。萬達集團目前擁有近 40個大型城市綜合體項目，其中開業(yè) 21 個；目標是到 2020年建設 60 個左右的城市綜合體，持有物業(yè)總面積達到 1000萬平方米左右，年租金收入 60億元左右。 6 房產(chǎn)稅是按月、季、半年、年計算繳納？ 七、印花稅 6 銷售房屋款是每月按預收款計算稅款并繳納還是每 月按當月簽訂合同的金額計算并繳納？ 八、稅收返還 70、 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 7 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 7 執(zhí)行稅收返還政策的明確起止時間，以及享受稅收政策的明確業(yè)務類型（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務或租賃經(jīng)營業(yè)務） 第三部分：營銷部問題 一、共性問題 （備注：以下 06 年、 07 年、 08 年各項數(shù)據(jù)要單獨提供） 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的供應量 分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售總成交量分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交均價分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交套數(shù)分別是多少？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 15 of 29 7 2020 年全市和項目所在區(qū)域內的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）整體供應量分別是多少？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的辦理預售證的條件要求分別是什么？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）按揭貸款的條件、比例、放款時間？ 80、 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的各種稅費分別是多少？ 二、商業(yè)單項問題 8 對底商層高有無明確規(guī)定、是否可以做夾層？ 8 住宅底商是否通燃氣、是否可以用來做飯店或酒樓？ 8 寫字樓底商是否通燃氣、是否可以用做飯店或酒樓？ 三、寫字樓單項問題 8 寫字樓是否要求必須整層銷售、面積分隔有無條件限制？分隔銷售產(chǎn)權是否受影響？ 8 寫字樓是否可以通過做政府工作接通天然氣？ 四、住宅單 項問題 8 住宅戶型面積是否受 70、 90 政策影響？ 8 住宅面積大小不同對貸款比例、稅費是否有不同的規(guī)定？ 8 住宅地址是否能夠注冊公司？ 五、 soho公寓（酒店式公寓）單項問題 8 soho 公寓的性質定義是什么？ 90、 soho 公寓是否可以通天然氣？ 9 soho 公寓地址是否可以注冊公司？ 9 soho 公寓是否要求必須精裝修？ 9 soho 公寓的使用成本（水、電、氣）等費用比住宅高多少？ 9 關于酒店式公寓是否可以分隔銷售？ 六、車位單項問題 9 機械式車位和固定車位是否有產(chǎn)權？ 9 機械式車位和固定車位是否可以進行銷售？ 9 車位銷售是否可以辦理按揭貸 款？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 16 of 29 9 2020 年全年、 08 年全市車位銷售供應量？ 9 2020 年全年、 08 年全市車位成交量？ 100、 2020 年全年、 08 年全市車位銷售均價（萬 /套）？ 七、提供 10 個同檔次樓盤的市調報告，內容要求如下： 10 基本概況：項目名稱、開發(fā)商、區(qū)域位置、占地面積、建筑面積、規(guī)劃形態(tài)、配套設施、開發(fā)周期、工程進度、交房時間？ 10 產(chǎn)品情況：項目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的戶型面積、戶型配比、戶型套數(shù)？ 10 銷售情況：項目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的開盤時間、銷售均價、銷售率、并提供各種戶型單獨的銷售率？ 10 車 位情況：各項目車位的數(shù)量、類型（機械、固定）、銷售價格、銷售率、銷售方式、銷售時間？ 第四部分：計劃部問題 10 五證辦理流程：落實當?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設流程：辦理建設手續(xù)涉及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時限等，預售證需要達到的工程形象進度及其它條件？ 10 行政事業(yè)性收費：落實當?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費標準、歸口收費部門，