【正文】 表 項(xiàng)目 合同 名稱： 日期： 年 月 日 發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 土地出讓方式 綜合地價(jià)及內(nèi)容 支付方式 交地時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn) 辦證時(shí)間 優(yōu)惠政策 其他約定 （以上內(nèi)容根據(jù)會(huì)簽合同具體的主要內(nèi)容和 條款確定） 發(fā)展部 規(guī)劃院 法務(wù)部 主管副總裁批示 執(zhí)行總裁 董事長(zhǎng)批示 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 29 of 29 附件 5：可研報(bào)告提綱 第一部分：項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置（配合位置圖、四至照片和俯視照片）： 地塊情況簡(jiǎn)述： 周邊人文情況及配套情況： 第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 城市宏觀房地產(chǎn)（去年和今年每月的成交量，成交價(jià)格變化，市場(chǎng)存量和土地供給量。 4 指已經(jīng)可以銷售但是還沒有銷售出去的面積，需分產(chǎn)品類型說明。 萬達(dá)電影院線是中國(guó)排名第一的院線，擁有直屬影院 25 家， 205塊銀幕， 2020 年占有全國(guó) 10%的票房份額。城市交流空間（大型廣場(chǎng)、會(huì)所配套等）和停車場(chǎng) 將為區(qū)域提供大量有效的配套。萬達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)是到 2020年，企業(yè)資產(chǎn)超過 600億元，年銷售額超過400億元，年利潤(rùn)超過 60億元，年納稅超過 30億元，成為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)。 3 基地周圍是否有待建的市政工程？各配套部門是否在地塊內(nèi)有大型設(shè)施的規(guī)劃（如供電局的 35KV、 110KV 變電站等）？ （如可能提供實(shí)施時(shí)間表） 城市交通未來規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌、地下通道等軌道交通穿過小區(qū)或從小區(qū)邊經(jīng)過？如有，是否承擔(dān)部分建設(shè)費(fèi)用？是否需考慮軌道交通的審核、維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用？未來是否有城市規(guī)劃主道路從地塊邊經(jīng)過？（例如高架路、立交橋等） 4 小區(qū)上空或周圍是否有高壓線或微波帶通過？是否會(huì)對(duì)小區(qū)規(guī)劃造成影響？（例如限高、退界等） 4 未來是否有規(guī)劃中的河道改造從 地塊邊經(jīng)過？對(duì)本地塊的開發(fā)有何影響？ 4 地塊是否與外界主干道有暢通的通道？今后施工時(shí)工程車輛是否能順利通行？ 4 市政、公安、市容等職能部門對(duì)本地塊建設(shè)有何要求和限制？ 六、產(chǎn)權(quán)與銷售 4 辦理預(yù)售證的條件、銷售過程要繳付何種稅費(fèi)？ Shopping Mall 如整體轉(zhuǎn)讓，是否需繳納交易費(fèi)用？費(fèi)用如何計(jì)算？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 13 of 29 4 對(duì)于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 4 對(duì)于地下車庫面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 4 對(duì)于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結(jié)合），當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？如不能，是否需 交納人防設(shè)施的使用費(fèi)？費(fèi)用多少？ 4 房產(chǎn)稅按哪一種標(biāo)準(zhǔn)征收？租金的 12％還是投資（ 70％）的 ％？ 50、 當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件。 1 擬定的規(guī)劃方案中的交通組織設(shè)計(jì)（尤其是機(jī)動(dòng)車輛出入口）是否能得到政府部門萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 11 of 29 （規(guī)劃、軌道交通、鐵路 等）的確認(rèn)？ 1 本地塊已批準(zhǔn)規(guī)劃是否會(huì)變更？（如未來可能的市政工程建設(shè)對(duì)地塊退界要求及建筑物限高有無影響等） 本項(xiàng)目用地面積是多少？是否含代征土地面積？是否承擔(dān)代征地的土地費(fèi)用，代征地今后作何用處，其中代征綠地和道路的建設(shè)費(fèi)用由誰承擔(dān)？提供項(xiàng)目用地紅線圖（如有）。 政府相關(guān)部門發(fā)布的項(xiàng)目相關(guān)信息與書面文件。項(xiàng)目位置，目前已建成商業(yè)中心位置，正在建設(shè)的類似項(xiàng)目的位置，城市主要交通設(shè)施位 置（機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵站、公交總站等）。 9. 提供規(guī)劃意見書或控制性詳細(xì)規(guī) 劃圖及指標(biāo) 。 4. 綠地率 。 為了簡(jiǎn)化流程，提高工作效率，在各項(xiàng)會(huì)簽過程中，如果沒有 意見則表示同意，如果已經(jīng)提出意見，則表示除已經(jīng)提出意見之外沒有其他意見。獲得批準(zhǔn)后，向董事長(zhǎng)匯報(bào) 。 （參閱集團(tuán)發(fā) 2020— 63號(hào)紅頭文件。 項(xiàng)目匯報(bào)中，“決策委員會(huì)”各成員在聽取項(xiàng)目公司匯報(bào)后，對(duì)項(xiàng)目的可研進(jìn)行提問。項(xiàng)目的成本及價(jià)格測(cè)算務(wù)必要求準(zhǔn)確，減少誤差，可研報(bào)告需由項(xiàng)目公司總經(jīng)理最后審核。 發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目信息的基本情況，對(duì)項(xiàng)目 資料進(jìn)行 分析 ， 對(duì)項(xiàng)目的后期工作 提出 初步的建議， 并請(qǐng)項(xiàng)目公司補(bǔ)充完成項(xiàng)目資料。而我們集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)能力使得我們具備了獨(dú)特的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。例如太原項(xiàng)目。 序號(hào) 城市名稱 序號(hào) 城市名稱 直轄市（ 4 個(gè)） A01 北京 A02 上海 A03 天津 A04 重慶 副省級(jí)城市（ 10 個(gè)） B05 廣州 B06 沈陽 B07 南京 B08 武漢 B09 成都 B10 西安 B11 哈爾濱 B12 長(zhǎng)春 B13 杭州 B14 濟(jì)南 計(jì)劃單列市（ 5 個(gè)） B15 大連 B16 寧波 B17 青島 B18 廈門 B19 深圳 —— —— 其他省會(huì)城市（ 16 個(gè)） C20 石家莊 C21 太原 C22 呼和浩特 C23 合肥 C24 福州 C25 南昌 C26 鄭州 C27 長(zhǎng)沙 C28 南寧 C29 海口 C30 貴陽 C31 昆明 C32 蘭州 C33 西寧 C34 銀川 C35 烏魯木齊 地級(jí)城市（ 8） D36 無錫 D37 蘇州 D38 溫州 D39 東莞 D40 鞍山 D41 包頭 D42 徐州 D43 嘉興 2. 項(xiàng)目位置 ： 在城市的核心商業(yè)區(qū) 、 大型居住 區(qū) 均可 ， 商業(yè)區(qū)項(xiàng)目 要求 具有較好的商萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 4 of 29 業(yè)氛圍， 居住區(qū)項(xiàng)目要求 周邊 3公里半徑內(nèi)人口不少于 30萬； 3. 用地規(guī)模： 土地規(guī)模超過 100畝 ，一般以 200500畝為宜。其中 A類問題是在初次 申 報(bào)項(xiàng)目時(shí)需要提 供的資料。萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 1 of 29 萬達(dá)集團(tuán) 項(xiàng)目發(fā)展 操作 手冊(cè) 2020 年 12 月 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 2 of 29 前言： 感謝各項(xiàng)目公司長(zhǎng)期以來對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的長(zhǎng)期支持。 這是各個(gè)相關(guān)部門提出的針對(duì)項(xiàng)目 發(fā)展過程中，需要了解的各類 問題 。 例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以發(fā)展。 萬達(dá)城市綜合體有很多種組合， 主要有三種： 其一是地塊面積較大，可以包括大型購物中心、五星級(jí)酒店、 5A 級(jí)寫字樓、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。 對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值深入挖掘：在拿到地塊后，要挖掘出地塊的最大價(jià)值。 發(fā)展部收到項(xiàng)目后，即分配專人負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。在投資部和成本部 指導(dǎo)下完成正式的《項(xiàng)目可研報(bào)告》，可研報(bào)告主要突出項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析和項(xiàng)目成本測(cè)算，以測(cè)算該項(xiàng)目的可行性。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 6 of 29 在會(huì)議召集前 2個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)將整理后的《項(xiàng)目可研報(bào)告》發(fā)送給與會(huì)人 員。表決通過也視為通過評(píng)審，同意該項(xiàng)目。部門會(huì)簽后，由項(xiàng)目公司、發(fā)展部和法律事務(wù)部聯(lián)合向主管發(fā)展副總裁和執(zhí)行總裁進(jìn)行匯報(bào)。 付款須按照集團(tuán)制度提交《用款申請(qǐng)審批》，并在付款條款清晰后，提前提交用款說明給相關(guān)部門，用款審批需按制度取得財(cái)務(wù)總經(jīng)理、主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總裁和董事長(zhǎng)簽字后確認(rèn)。 3. 建筑密度 。 注：周邊 500 米一項(xiàng)非常重要，可能被別人擋住日照也可能擋住別人的日照。 16. 城市地圖。 政府給予的優(yōu)惠政策。 三、規(guī)劃方面 1 提供經(jīng)政府認(rèn)可的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（如有）。 3 基地周圍地塊的情況介紹，是否會(huì)額外增加項(xiàng)目施工處理費(fèi)用（如基坑支護(hù)等）？ 五、地塊周邊市政等影響因素 3 提供該區(qū)域的 經(jīng)政府認(rèn)可的修建性規(guī)劃方案（如有則提供）。 四、調(diào)查城市萬達(dá)廣場(chǎng)定位 15 定位 160、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 16 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 五、意見與建議 16 業(yè)態(tài)建議 16 規(guī)劃建議 16 經(jīng)營(yíng)規(guī)模建議 16 其他建議 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 20 of 29 四、 針對(duì)政府的宣傳要點(diǎn) 萬達(dá)基本情況 萬達(dá)基本情況介紹的工具包括：《企業(yè)介紹宣傳冊(cè)》、《企業(yè)介紹 PPT》 大連萬達(dá)集團(tuán) 成立于 1988年，經(jīng)過 20年發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 300億元，年銷售額 200億元，年納稅超過 10億元。其五星級(jí)酒店和 5A寫字樓、公寓將營(yíng)造區(qū)域的 CBD 氛圍，大型購物中心將打造區(qū)域成為新的商業(yè)核心區(qū)或增強(qiáng)核心區(qū)商業(yè)影響力。 優(yōu)勢(shì)五：完善 的 產(chǎn)業(yè) 鏈條 萬達(dá)集團(tuán)下屬酒店公司、院線公司、百貨公司等多家下游企業(yè)，并具有獨(dú)一無二的商業(yè)地產(chǎn)研究員、具有豐厚招商經(jīng)驗(yàn)和客戶資源的商務(wù)部、 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊(cè) Page 22 of 29 高級(jí)酒店是 萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前開業(yè)和在建的五星級(jí)酒店有 16 家 , 計(jì)劃到2020年使五星級(jí)酒店的總數(shù)達(dá)到 25 家，成為中國(guó)擁有五星級(jí)酒店最多的企業(yè)。 3 指住宅、商鋪和 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年）的主力戶型的面積，寫字樓不填。目前市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)等） 區(qū)域可比項(xiàng)目分析（周邊可比項(xiàng)目情況和位置圖） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格及開發(fā)建議 第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 投資計(jì)劃表 兩稅差異分析表 經(jīng)濟(jì)效益差異分析表 第 四部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論： 附件：?jiǎn)栴}清單和城市報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單表格 附件 6：配套文件： 集團(tuán)宣傳冊(cè) 萬達(dá)產(chǎn)品宣傳片 DVD 萬達(dá)宣傳 PPT