【正文】 可進(jìn)行付款審批。 付款須按照集團(tuán)制度提交《用款申請審批》，并在付款條款清晰后，提前提交用款說明給相關(guān)部門，用款審批需按制度取得財(cái)務(wù)總經(jīng)理、主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總裁和董事長簽字后確認(rèn)。 為了簡化流程，提高工作效率，在各項(xiàng)會(huì)簽過程中，如果沒有 意見則表示同意，如果已經(jīng)提出意見，則表示除已經(jīng)提出意見之外沒有其他意見。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 7 of 29 三、 前期調(diào)查 問題清單 說明： ? A 類問題為主要問題清單， B 類問題為全部問題清單， B 類問題包含了 A 類問題。各個(gè)問題均是相關(guān)部門針對新項(xiàng)目提出的。為了提高工作效率， 在 發(fā)展信息通報(bào)階段僅需 提交 A 類問題 ， B 類問題在進(jìn)行項(xiàng)目可研 分析階段 提交 即可 。 ? 問題清單由各個(gè)相關(guān)部門提出，發(fā)展部在整理時(shí)發(fā)現(xiàn)有部分重復(fù)問題 。 但是，為了尊重各部門的最初意見，發(fā)展部未作刪節(jié)，全部保留了各部門的問題清單。 A 主要問題清單 一、用地交易 1. 地價(jià)款數(shù)額及具體組成（地下部 分若辦產(chǎn)權(quán)是否需要繳納土地出讓金） 2. 付款進(jìn)度 3. 交地時(shí)間進(jìn)度 4. 項(xiàng)目交地的標(biāo)準(zhǔn)（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達(dá)“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達(dá)到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項(xiàng)目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃?xì)狻⑼娫掫哂芯€電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費(fèi)用、多少費(fèi)用，以及何時(shí)支付？ 5. 還遷面積及時(shí)間 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1. 用地面積 （ 用地性質(zhì)、 建設(shè)用地多少、道路代征用地多少、綠化代征用地多少、 廣場代征用地多少） 2. 容積率 。 3. 建筑密度 。 4. 綠地率 。 5. 不同類型物業(yè)面積指標(biāo) （有無商業(yè)占比要求）。 6. 日照要求 （能了解到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的日照計(jì)算軟件和單位最好） 。 7. 限高要求 及原因（ CBD 限最低，航線限最高等） 。 8. 紅線圖、地形圖（ 包括 用地范圍 及相鄰周邊一個(gè)路網(wǎng)范圍，至少 500 米、建筑退線要求及道路角點(diǎn)坐標(biāo)。部分城市還有綠線控制范圍及相關(guān)退綠線要求。提供電子文件） 。 注：周邊 500 米一項(xiàng)非常重要，可能被別人擋住日照也可能擋住別人的日照。 9. 提供規(guī)劃意見書或控制性詳細(xì)規(guī) 劃圖及指標(biāo) 。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 8 of 29 10. 周邊道路規(guī)劃寬度，是否有拓寬 計(jì)劃或高架橋或下 穿隧道計(jì)劃；是否允許設(shè) 機(jī)動(dòng)車出入口？ 城市軌道 交通規(guī)劃圖（如地鐵、輕軌設(shè)計(jì)計(jì)劃，城市道路規(guī)劃，道路立交規(guī)劃方案等等）。 11. 停車位要求 （按照機(jī)動(dòng)非機(jī)動(dòng)分別描述）。 12. 面積計(jì)算 的地方規(guī)定 以及 地方關(guān)于土地與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的規(guī)定。 13. 人防要求（可否繳費(fèi)異地 建設(shè)，規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用 ） 。 14. 有無節(jié)能減排強(qiáng)制性要求（如雨水再利用、中水、地源熱泵等）。 15. 是否有 回遷 項(xiàng)目 ？具體要求 （希望能 將條件 一次提清，經(jīng)常因?yàn)殚_始沒談清楚，不斷增加而影響整體規(guī)劃）。 16. 城市地圖。項(xiàng)目位置，目前已建成商業(yè)中心位置，正在建設(shè)的類似項(xiàng)目的位置，城市主要交通設(shè)施位 置（機(jī)場、火車站、地鐵站、公交總站等）。政府所在地位置。 17. 城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件。 18. 場地內(nèi)一棟建筑的地勘報(bào)告 注：以上所有項(xiàng)設(shè)計(jì)條件交接時(shí)最好不得寫出“按當(dāng)?shù)匾?guī)定或按國家要求或以滿足當(dāng)?shù)厝照找蟀匆?guī)劃院設(shè)計(jì)”等根本無法參照執(zhí)行的類似表述。 三、市場售價(jià) 19. 城市房地產(chǎn)市場概況 （ 1） 0 08 年全市及項(xiàng)目所在區(qū)域同類產(chǎn)品，即底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓等產(chǎn)品的供應(yīng)量、成交量、成交均價(jià)、成交套數(shù)是多少？ （ 2） 09 年全市及所在區(qū)域同類產(chǎn)品（底商、寫字樓、住宅、 soho 公 寓）的新增供應(yīng)量是多少？ 20. .市場在售商品房價(jià)格分析與確定（提供 10 個(gè)同類產(chǎn)品的調(diào)研表，內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱、開發(fā)商、項(xiàng)目位置、建筑面積、銷售面積、工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度、銷售價(jià)格、產(chǎn)品戶型、業(yè)態(tài)類型等） 21. 辦理預(yù)售證的條件？ 22. 對于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 23. 對于地下車庫面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？ 24. 住宅、寫字樓底商是否可以通天然氣？ 25. 寫字樓是否可以分隔銷售、產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 26. 對于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結(jié)合），當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證？如不能，是否需交納 人防設(shè)施的使用費(fèi)？費(fèi)用多少？ 四、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 27. 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（回遷部分是否繳納，及繳納的標(biāo)準(zhǔn)） 如需支付，住宅配套費(fèi)單價(jià)為多少？商業(yè)配套費(fèi)用如何計(jì)算？ 28. 教育配套費(fèi) 29. 人防報(bào)建費(fèi)（或人防異地建設(shè)費(fèi)） 30. 水增容費(fèi) 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 9 of 29 31. 燃?xì)庠鋈葙M(fèi) 32. 熱力集資費(fèi) 33. 土地增值稅預(yù)征稅率（按不同物業(yè)類型，普標(biāo)住宅，非普標(biāo)住宅，商業(yè)）、所得稅預(yù)征收益率、土地使用稅） 34. 項(xiàng)目紅線外七通一平的全部費(fèi)用或現(xiàn)狀描述； 35. 稅收返還政策（市、區(qū)比例）； 36. 供電高可靠性費(fèi)用（雙回路，供電局）； 37. 物業(yè)維修基金（房管局）； 38. 勞保統(tǒng)籌費(fèi)用（建委）； 39. 綠化異地建設(shè)費(fèi) 用（園林局）； 40. 紅線內(nèi)的管道遷移改造費(fèi)用或現(xiàn)狀描述； 41. 政府優(yōu)惠政策 五、財(cái)稅問題 42. 土地契稅的計(jì)算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 43. 契稅稅率？ 44. 城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的稅率？ 45. 是否存在地方性基金，如：物價(jià)調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金等，如存在費(fèi)率是多少 ？ 計(jì)征基礎(chǔ)是什么？ 46. 如存在還建，還建部分是否征收營業(yè)稅金及附加？ 47. 如存在還建，還建部分是否征收土地增值稅？ 48. 所得稅預(yù)征時(shí)，所采用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率？ 49. 所得稅稅率？ 50. 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得 稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 51. 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 10 of 29 B 全部問題清單 第一部分、成本部、規(guī)劃 院 問題 一、綜合信息 當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件。（收費(fèi)明細(xì)可參考：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用清單）并提交收費(fèi)的文件依據(jù)。 與政 府或轉(zhuǎn)讓方簽署的任何協(xié)議。 政府給予的優(yōu)惠政策。 政府相關(guān)部門發(fā)布的項(xiàng)目相關(guān)信息與書面文件。 當(dāng)?shù)赝恋孬@得的途徑及需辦理的相關(guān)手續(xù)。 本項(xiàng)目土地使用年限、土地使用性質(zhì)（土地使用要求）。 本項(xiàng)目土地交付 時(shí)間。 二、獲取土地使用權(quán)的有關(guān)事項(xiàng) 本項(xiàng)目土地費(fèi)用的組成內(nèi)容及支付時(shí)間。 是否需支付市政配套費(fèi)？如需支付，住宅配套費(fèi)單價(jià)為多少？商業(yè)配套費(fèi)用如何計(jì)算？ 土地價(jià)款中是否含土地契稅？如不含，則土地契稅是如何計(jì)算？計(jì)稅基數(shù)包含哪些內(nèi)容？稅率是多少？ 1 項(xiàng)目交地的標(biāo)準(zhǔn)（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達(dá)“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達(dá)到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項(xiàng)目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃?xì)狻⑼娫掫哂?線電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費(fèi)用、多少費(fèi)用，以及何時(shí)支付？ 1 滿足項(xiàng)目使用要求的市政各配套管線或支線接入地塊時(shí)，是否需另外付費(fèi)？ 1 獲取土地是否支付中介費(fèi)？費(fèi)用多少？如何支付？（能否抵扣稅金） 1 對該項(xiàng)目的雨污水排放要求為“二級生化處理”還是“直排”？ 1 提供項(xiàng)目的土地評估報(bào)告（如有）。 1 提供項(xiàng)目所在地的地形圖、地塊周邊道路的地下管線圖。 三、規(guī)劃方面 1 提供經(jīng)政府認(rèn)可的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（如有）。 1 擬定的規(guī)劃方案中的交通組織設(shè)計(jì)（尤其是機(jī)動(dòng)車輛出入口）是否能得到政府部門萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 11 of 29 （規(guī)劃、軌道交通、鐵路 等）的確認(rèn)？ 1 本地塊已批準(zhǔn)規(guī)劃是否會(huì)變更？（如未來可能的市政工程建設(shè)對地塊退界要求及建筑物限高有無影響等） 本項(xiàng)目用地面積是多少？是否含代征土地面積？是否承擔(dān)代征地的土地費(fèi)用，代征地今后作何用處，其中代征綠地和道路的建設(shè)費(fèi)用由誰承擔(dān)？提供項(xiàng)目用地紅線圖（如有）。 2 項(xiàng)目是否有限高要求？ 2 提供政府對本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，要求建設(shè)有哪些公共配套設(shè)施？每種公共配套的建設(shè)面積及依據(jù)（如：物業(yè)管理用房配置要求及面積，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例是如何規(guī)定的？本項(xiàng)目需配置多少面積的物管用房？）？是否可以銷售？不能銷售的，產(chǎn)權(quán)歸屬？ 2 是否需開發(fā)商建設(shè)諸如市政道路、橋梁、學(xué)校等公建配套設(shè)施或繳納相應(yīng)的公建配套費(fèi)？費(fèi)用如何計(jì)算？ 2 當(dāng)?shù)卣欠駥θ朔涝O(shè)施建設(shè)有硬性要求？需建人防面積是如何規(guī)定和計(jì)算的？可否不建人防只交納人防異地建設(shè)費(fèi)？費(fèi)用如何計(jì)算？ 2 當(dāng)?shù)赝＼囄辉O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目周邊停車位的租售情況如何？是否考慮雙層機(jī)械停車位的預(yù)留空間？ 2 提供當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理規(guī)定（含所有規(guī)劃類強(qiáng)制性要求：重點(diǎn)是道路開口要求、容積率計(jì)算原則、停車位要求、限高及退線要求、建筑密度要求、綠地率要求、綠地計(jì)算原則等） 2 提供項(xiàng)目用地現(xiàn)狀電子地形圖，圖幅應(yīng)涵蓋用地紅線周邊 200 米范圍或更大范圍。 日照控制 2 日照條件對于地產(chǎn)開發(fā)影響重大，拿地之前應(yīng)詳細(xì)了解。 （ 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500961999 （自 1999 年 6 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 如下 ： 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中應(yīng)有二個(gè)獲得日照。（注：居住空間指臥室、起居室、客廳和餐廳的使用空間） 獲得日照要求的居住空間，其日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50180－ 93 中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)定。 （ 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180— 93（自 1994 年 2 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：大城市在有效日照 8～ 16 時(shí)間帶內(nèi)，大寒日不小于２小時(shí)，冬至日不小于１小時(shí)。 ）上述內(nèi)容為國家標(biāo)準(zhǔn)，但各地規(guī)劃部門的具體規(guī)定常有不同，應(yīng)重點(diǎn)了解下列問題： ?