【正文】 C22 呼和浩特 C23 合肥 C24 福州 C25 南昌 C26 鄭州 C27 長沙 C28 南寧 C29 海口 C30 貴陽 C31 昆明 C32 蘭州 C33 西寧 C34 銀川 C35 烏魯木齊 地級城市（ 8） D36 無錫 D37 蘇州 D38 溫州 D39 東莞 D40 鞍山 D41 包頭 D42 徐州 D43 嘉興 2. 項(xiàng)目位置 ： 在城市的核心商業(yè)區(qū) 、 大型居住 區(qū) 均可 ， 商業(yè)區(qū)項(xiàng)目 要求 具有較好的商萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 4 of 29 業(yè)氛圍， 居住區(qū)項(xiàng)目要求 周邊 3公里半徑內(nèi)人口不少于 30萬； 3. 用地規(guī)模： 土地規(guī)模超過 100畝 ，一般以 200500畝為宜。 董事長說過“不發(fā)展才是最大的風(fēng)險”， 我們都知道 發(fā)展才是硬道理， 發(fā)展部愿意為 各項(xiàng)目 公司的拿地工作 貢獻(xiàn)最大的努力， 再次感謝 各個項(xiàng)目公司 對集團(tuán)發(fā)展工作的支持！ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 3 of 29 一、新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)： 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展的需要， 新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)如下， 1. 目標(biāo)城市： 重點(diǎn)發(fā)展直 轄市、副省級城市、計劃單列市、省會城市和地援城市（具體參照以下 43城市名單），但不局限于以上城市，可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 擴(kuò)大 目標(biāo)城市。 第五 :附件 。 第四：針對政府宣傳的要點(diǎn) 。其中 A類問題是在初次 申 報項(xiàng)目時需要提 供的資料。 第三：前期調(diào)查問題清單 。 第二：項(xiàng)目發(fā)展流程 。 本手冊分五個部分： 第一：新項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) 。萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 1 of 29 萬達(dá)集團(tuán) 項(xiàng)目發(fā)展 操作 手冊 2020 年 12 月 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 2 of 29 前言： 感謝各項(xiàng)目公司長期以來對集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的長期支持。 集團(tuán) 2020 年底進(jìn)行新的發(fā)展模式調(diào)整，發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，特制定本項(xiàng)目發(fā)展手冊。 這是根據(jù)董事長的講話精神整理出的選址綱要。 在集團(tuán)制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化了項(xiàng)目發(fā)展流程，明確了各部門的分工。 這是各個相關(guān)部門提出的針對項(xiàng)目 發(fā)展過程中，需要了解的各類 問題 。經(jīng)主管發(fā)展副總裁確定 進(jìn)入可研 階段 后，再進(jìn)行 B類問題清單的調(diào)查。 主要打動政府的就是 項(xiàng)目有關(guān) 稅收和就業(yè)等 優(yōu)勢 ，而只有長期持有和先租后建的模式才能支撐 政府的稅收和就業(yè) 。 主要是發(fā)展過程中需要填寫的表格等。 例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以發(fā)展。 4. 臨街要求： 至少有一側(cè)邊界緊臨主干道， 最好四面臨街，不宜在 立交橋下 ，或者被鐵路、高速公路、河流等天然屏障分割。 5. 項(xiàng)目距離： 如本城市已有萬達(dá)廣場項(xiàng)目，新項(xiàng)目位置需距離老項(xiàng)目 宜超過 3公里以上，最好超過 5公里； 6. 用地性質(zhì)：重點(diǎn)發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目。 7. 經(jīng)濟(jì)測算：要 求能現(xiàn)金流自身平衡。 萬達(dá)城市綜合體有很多種組合， 主要有三種： 其一是地塊面積較大，可以包括大型購物中心、五星級酒店、 5A 級寫字樓、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。其二是面積適中，只建大型商業(yè)和公寓，例如蘇州項(xiàng)目和成都項(xiàng)目。 拿地線路 ： 孫子兵法講“ 廟 算勝者得勝多矣！”，項(xiàng)目發(fā)展工作也需要先 進(jìn)行“廟算”，即 明確 “拿地線路” ，明確拿地線路需要進(jìn)行如 下準(zhǔn)備 ： 掌握國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政治格局：國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)政治風(fēng)云變換，如何理解和把握時局，如何理解董事長的發(fā)展戰(zhàn)略 的確定及戰(zhàn)略的調(diào)整 ，都是 在拿地時需要作為背景因素需要考量的。 分析城市或者區(qū)域的政治格局：在分析了城市的發(fā)展格局后，還要了解城市、區(qū)兩級政府的領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度、立場和心理動機(jī)。 對項(xiàng)目地塊價值深入挖掘：在拿到地塊后，要挖掘出地塊的最大價值。 對當(dāng)事人的判斷與對策分析：除了政治格局之外，還有一些其他的當(dāng)事人，在認(rèn)真對他們進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，控制談判節(jié)奏，把握主動，促進(jìn)項(xiàng)目的取得。 設(shè)計整套的拿地策略；在認(rèn)真分析了上述的諸多因素之后，針對每個項(xiàng)目，都 要 設(shè)計出一套完整的 拿地策略，也就是 “拿地線路”。 明確了選址標(biāo)準(zhǔn)和拿地線路之后，取得項(xiàng)目就變得有計劃，而且也現(xiàn)實(shí)可行了。 發(fā)展部收到項(xiàng)目后，即分配專人負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。 發(fā)展信息初步審核 發(fā)展部在得到項(xiàng)目充分資料的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行評判， 完成《項(xiàng)目審核意見內(nèi)聯(lián)單》并報主管副總裁。后續(xù)工作意見有三種： 同意，開始進(jìn)入項(xiàng)目可研階段。 跟進(jìn)，提出后續(xù)工作的重點(diǎn)、拿地線路等，待項(xiàng)目公司完善后重新進(jìn)行評價； 放棄，不符合集團(tuán)的選址標(biāo)準(zhǔn)， 明確放棄該項(xiàng)目， 并報董事長備案。在投資部和成本部 指導(dǎo)下完成正式的《項(xiàng)目可研報告》，可研報告主要突出項(xiàng)目的市場情況分析和項(xiàng)目成本測算，以測算該項(xiàng)目的可行性。其中，市場調(diào)研部分，由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營銷部和項(xiàng)目公司等 共同確認(rèn) ；項(xiàng)目中是否適合做酒店，以酒店建設(shè)公司意見為主要決策參考；項(xiàng)目中是否適合做購物中心，以商務(wù)部的意見為主要決策參考。 項(xiàng)目的可研報告數(shù)據(jù) 可能 直接作為簽訂經(jīng)營決策文件的依據(jù)。在獲得批準(zhǔn)后 ，由發(fā)展部負(fù)責(zé)牽頭召集 “投資決策委員會” 會議， 參加對象為“投資決策委員會”全體成員，具體包括為：委員會副主任（集團(tuán)執(zhí)行總裁）、成員（集團(tuán)各副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、商業(yè)規(guī)劃研究院院長、酒店建設(shè)公司總經(jīng)理、成本控制部總經(jīng)理、財務(wù)部總經(jīng)理、發(fā)展部總經(jīng)理、投資證券部總經(jīng)理、商務(wù)部總經(jīng)理、法律事務(wù)部總經(jīng)理） 。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 6 of 29 在會議召集前 2個工作日內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)將整理后的《項(xiàng)目可研報告》發(fā)送給與會人 員。 項(xiàng)目評審會必須有三分之二以上的成員參加方能召開，其中，發(fā)展部、成本控制部、投資證券部必須參會。經(jīng)與會人員三分之二以上投票同意的項(xiàng)目，方通過評審。對評審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，由投資決策委員會副主任或主管發(fā)展的副總裁報投資決策委員會主任審批，投資決策委員會主任有權(quán)最終批準(zhǔn)或者否決該項(xiàng)目。表決通過也視為通過評審，同意該項(xiàng)目。） 簽署 項(xiàng)目 合 同 ： 評審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，由主管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)項(xiàng)目合同要點(diǎn)，項(xiàng)目公司和發(fā)展部在合同要點(diǎn)的基礎(chǔ)上展開合同談判、進(jìn)行土地摘牌等工作。并由項(xiàng)目公司 、 發(fā)展部 和法律事務(wù)部 與政府 或轉(zhuǎn)讓方 進(jìn)行合同談判，必要時規(guī)劃院、投資部、成本部、財務(wù)部等須配合參加。合同會簽表見附件。部門會簽后，由項(xiàng)目公司、發(fā)展部和法律事務(wù)部聯(lián)合向主管發(fā)展副總裁和執(zhí)行總裁進(jìn)行匯報。在得到董事長簽字確認(rèn)后 合同生效 。在政府發(fā)布掛牌公告和出售掛牌文件之后，將由 項(xiàng)目公司 牽頭，由項(xiàng)目 管理 中心、財務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院 、發(fā)展部 等部門進(jìn)行 摘牌 聯(lián)合會簽，并報主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總 裁和董事長批準(zhǔn)后進(jìn)行摘牌。在簽署土地出讓合同時，也將由項(xiàng)目公司 牽頭， 項(xiàng)目 管理 中心、財務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、發(fā)展等部門對 土地出讓 合同進(jìn)行會簽程序。 付款須按照集團(tuán)制度提交《用款申請審批》，并在付款條款清晰后，提前提交用款說明給相關(guān)部門，用款審批需按制度取得財務(wù)總經(jīng)理、主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總裁和董事長簽字后確認(rèn)。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 7 of 29 三、 前期調(diào)查 問題清單 說明： ? A 類問題為主要問題清單， B 類問題為全部問題清單， B 類問題包含了 A 類問題。為了提高工作效率， 在 發(fā)展信息通報階段僅需 提交 A 類問題 ， B 類問題在進(jìn)行項(xiàng)目可研 分析階段 提交 即可 。 但是，為了尊重各部門的最初意見，發(fā)展部未作刪節(jié)，全部保留了各部門的問題清單。 3. 建筑密度 。 5. 不同類型物業(yè)面積指標(biāo) （有無商業(yè)占比要求）。 7. 限高要求 及原因（ CBD 限最低，航線限最高等） 。部分城市還有綠線控制范圍及相關(guān)退綠線要求。 注：周邊 500 米一項(xiàng)非常重要，可能被別人擋住日照也可能擋住別人的日照。 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展操作手冊 Page 8 of 29 10. 周邊道路規(guī)劃寬度，是否有拓寬 計劃或高架橋或下 穿隧道計劃；是否允許設(shè) 機(jī)動車出入口？ 城市軌道 交通規(guī)劃圖（如地鐵、輕軌設(shè)計計劃，城市道路規(guī)劃，道路立交規(guī)劃方案等等）。 12. 面積計算 的地方規(guī)定 以及 地方關(guān)于土地與規(guī)劃設(shè)計方面的規(guī)定。 14. 有無節(jié)能減排強(qiáng)制性要求（如雨水再利用、中水、地源熱泵等）。 16. 城市地圖。政府所在地位置。 18. 場地內(nèi)一棟建筑的地勘報告 注：以上所有項(xiàng)設(shè)計條件交接時最好不得寫出“按當(dāng)?shù)匾?guī)定或按國家要求或以滿足當(dāng)?shù)厝照找蟀匆?guī)劃院設(shè)計”等根本無法參照執(zhí)行的類似表述。（收費(fèi)明細(xì)可參考：報批報建費(fèi)用清單）并提交收費(fèi)的文件依據(jù)。 政府給予的優(yōu)惠政策。 當(dāng)?shù)赝恋孬@得的途徑及需辦理的相關(guān)手續(xù)。 本項(xiàng)目土地交付 時間。 是否需支付市政配套費(fèi)？如需支付，住宅配套費(fèi)單價為多少？商業(yè)配套費(fèi)用如何計算？ 土地價款中是否含土地契稅？如不含，則土地契稅是如何計算？計稅基數(shù)包含哪些內(nèi)容？稅率是多少？ 1 項(xiàng)目交地的標(biāo)準(zhǔn)（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達(dá)“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達(dá)到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項(xiàng)目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃?xì)?、通電話暨?線電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費(fèi)用、多少費(fèi)用，以及何時支付？ 1 滿足項(xiàng)目使用要求的市政各配套管線或支線接入地塊時，是否需另外付費(fèi)？ 1 獲取土地是否支付中介費(fèi)？費(fèi)用多少？如何支付？（能否抵扣稅金） 1 對該項(xiàng)目的雨污水排放要求為“二級生化處理”還是“直排”？ 1 提供項(xiàng)目的土地評估報告（如有）。 三、規(guī)劃方面 1 提供經(jīng)政府認(rèn)可的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（如有）。 2 項(xiàng)目是否有限高要求？ 2 提供政府對本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計條件，要求建設(shè)有哪些公共配套設(shè)施？每種公共配套的建設(shè)面積及依據(jù)（如：物業(yè)管理用房配置要求及面積，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例是如何規(guī)定的？本項(xiàng)目需配置多少面積的物管用房？）？是否可以銷售？不能銷售的，產(chǎn)權(quán)歸屬？ 2 是否需開發(fā)商建設(shè)諸如市政道路、橋梁、學(xué)校等公建配套設(shè)施或繳納相應(yīng)的公建配套費(fèi)？