【正文】 問題 學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時(shí)靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的影響。 消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，控制中心大約 10 萬 M2設(shè)置一個(gè)，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置 考慮商鋪的經(jīng)營內(nèi)容對住戶的影響。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計(jì)好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。 ★ 水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理 考慮人工濕地的循環(huán)部分。 管理費(fèi)測算：首先確定管理處各類人員編制，對管理成本進(jìn)行測算，確定每年總的管理成本，根擾項(xiàng)目檔次設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，測算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 提出的服務(wù)項(xiàng) 目需考慮管理處中操作性及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問題 。 管理成本測算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、管理處綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。 前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等?！稑I(yè)主臨時(shí)公約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工人簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時(shí)公約印刷。 ★ 水電氣配套 設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表 。 避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。 圍墻護(hù)欄、支持桿 平直、便于安防設(shè)施安 裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍 墻頂部有斜面、內(nèi)高外低） ,材料考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于 14 厘米。 圍墻安裝防爬網(wǎng)。 空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì) PVC 管、管徑不小于φ 32MM 防止堵塞。 車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。 道路 路面磚防滑 。 在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。 在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。 防火門 公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。 停車場及出入口 人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。 崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。 車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷 卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。 車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。 室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。 娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。 信息欄 在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū) 平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。 小區(qū)清潔設(shè)施 小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。 有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。 綠化設(shè)施 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝 1 個(gè)計(jì)量表。 設(shè)備房環(huán)境 發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地在鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。 設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。 特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。 發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于 寸的到地面的透氣彎管。發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動啟動，能試驗(yàn)自動啟動。 各種配電箱（柜）鑰匙通用。 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。 水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報(bào)警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于 80 水池底做坡面，最低處做 60 公分直徑、深 50 公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥實(shí)際使用效果很好水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。 水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，需上鎖 地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動蝶閥 。 同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號到中心。 消防系統(tǒng) 1. Co2 設(shè)備 、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號。 電梯 ， 20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。 、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。 、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī) 噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。 7. 大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。 2. 小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。 4. 泳池設(shè)計(jì) 1— 2 個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭 泳池水景 沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。 ，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深 水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。 ，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能 排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。 30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口 的數(shù)量。 開盤時(shí)，需要與銷售部對接安全布置， 成品防護(hù) 關(guān)注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等物品保護(hù) 綠化澆灌設(shè)置的完善 根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆灌系統(tǒng) 第三階段 ：管理處成立至房屋交付使用 實(shí)施時(shí)間 控制要點(diǎn) 實(shí)施內(nèi)容 協(xié)調(diào)部門 重要程度 很重要 重要 一般 管理處成立后兩周 確定組織架構(gòu)，職務(wù)說明書及安全管理人員崗位設(shè)置 確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編寫各崗位職責(zé)和職務(wù)說明書，報(bào)人力資源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。 裝修期間應(yīng)設(shè)定裝修專用通道及出入口，并根據(jù)人員出入量增設(shè)協(xié)助崗 。 品質(zhì)管理部 各類人員到崗時(shí)間確定 管理處在入伙前三個(gè)月成立。 管理