【正文】 費用報批（入住開荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務人員成本等） 地產(chǎn)公司按該項目收費面積的 元 /平方米，按 6個月計算標準開辦費劃撥給管理處。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項。 管理處應當指定專人負責人事行政工作，組織員工活動（如生日晚會，外出活動、組織興趣小組等），提高員工歸屬感和團隊凝聚力。 部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。 安全崗位設置應分為：出入口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車 場、商鋪）接待崗（樣板房、銷售廳、項目部）檢查崗（主管 /主辦、班長 /班副） 、機動崗（便衣崗、協(xié)助崗） 。 ，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（ 2m*2m*） 便于管理。 維修，在回水的總管處設置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設置閥門）。 弱電監(jiān)控系統(tǒng) ，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。 ，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。 、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設備控制）。水池、水箱均應有透明水位標識 。 地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活 接。 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應設置自 動補水裝置，且應有水位標識，發(fā)電機排煙應不影響小區(qū)環(huán)境。 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設置自動補水裝置，有水位標識。 機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層 的機電設備。 綠化樹木種植應該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。 大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。（例如秋千設置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡） 室外娛樂場所設置排水口、溝。 車庫設置清潔用取水口（最遠距離 50 米設置一個）及清潔池。 小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。 公共防火門禁系統(tǒng)電源要在控制中心單獨控制。 苑內(nèi)取水點可以設計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。 道路上的雨水、污水井蓋盡量設置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護管理，體現(xiàn)項目精致管理。 外立面管道、欄桿 建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的考慮。 圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。每層或圍合設工作插座和開關。 ★ 整個階段 前期介入的跟進和落實 按照物業(yè)管理設計要點的要求，督促地產(chǎn)進行實施。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本。 服務模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務的延仲及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整 。 ★ 給排水系統(tǒng) 考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能 ★ 管理用房：管理處、培訓室、倉庫、操作間、值班室、食堂、宿舍 位置和面積的確定 食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響 ★ 配套設施：單車、摩托車停放點、公共洗手間 督促設置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用） ★ 第二階段：開發(fā)建設至項目開盤期間 實施時間 控制要點 實施內(nèi)容 協(xié)調(diào)部門 重要程度 很重重要 一般 要 項目圖紙確認以后 需要地產(chǎn)提供項目參數(shù) 要求地產(chǎn)提供： 占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型 電梯數(shù)量、供配電設備數(shù)量 /功率、公共用電功率、 ★ 項目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求） 管理方案包括四部分內(nèi)容：項目定位、服務模式、服務實施 計劃、服務項目、收費標準及管理處組織架構。 ★ 項目圖紙出來以后 垃圾房位置、 垃圾桶位置設置 設置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道?？紤]商鋪、學校噪音對小區(qū)的影響，考慮學生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛有序進出。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 電子顯示系統(tǒng)：項目依據(jù)實際情況確定是否設置 通常設置在單元門附近。安裝時兩對之間一定要進行交叉，避免盲點。出入口無人值守的地下停車場，需安裝紅外報警，防止人員進入。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口設置、道閘位置和數(shù)量設置、車庫車輛流向確認。 ★ 概念性圖紙出來以后 在新項目地產(chǎn)立項以 后，需要與地產(chǎn)設計部門和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關的基本資料。 交通情況：能到達項目公共交通工具，預計業(yè)主可能需要的交通工具。 地理位置：項目所處位置 治安情況：周邊大環(huán)境（農(nóng)民房、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生形式，管轄區(qū)域派出所位置。周邊配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等） ★ 地產(chǎn)成立項目組 相互信息的交流跟進 知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。 進出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯內(nèi)廳、各苑落人員進出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要 隱患點。 在條件允許情況下，住戶車輛與外來車輛分開管理 。 化工程部參與，由智能化工程部制作 周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設置，報警能夠聯(lián)動配套設備 小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設置。高層樓層電梯廳處設置。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 人行防范要求、人員流向：綜合考慮小區(qū)的實際情況，控制人員出入口設置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。 商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題。 消防中心與控制中心要設置在一個房間內(nèi)，控制中心大約 10 萬 M2設置一個，管理處與控制中心盡量設置在附近，管理處最好設置在小區(qū)中心位置 考慮商鋪的經(jīng)營內(nèi)容對住戶的影響。 ★ 水景設計、水質(zhì)處理 考慮人工濕地的循環(huán)部分。 根據(jù)項目定位及目標客戶群體特征，確定服務模式及服務的深度、明確客戶服務項目、根據(jù)項目規(guī)