【正文】 模、檔次及配套管理成本測算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 管理成本測算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、管理處綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。《業(yè)主臨時公約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工人簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時公約印刷。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表 。 圍墻護(hù)欄、支持桿 平直、便于安防設(shè)施安 裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍 墻頂部有斜面、內(nèi)高外低） ,材料考慮容易替換或免維護(hù)。 圍墻安裝防爬網(wǎng)。 車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。 在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。 防火門 公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。 崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。 車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。 娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。 小區(qū)清潔設(shè)施 小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。 綠化設(shè)施 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝 1 個計量表。 設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。 發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于 寸的到地面的透氣彎管。 各種配電箱（柜）鑰匙通用。 水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于 80 水池底做坡面，最低處做 60 公分直徑、深 50 公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥實(shí)際使用效果很好水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。 水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，需上鎖 地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥 。 消防系統(tǒng) 1. Co2 設(shè)備 、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。 、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。 7. 大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。 4. 泳池設(shè)計 1— 2 個合理的攝像監(jiān)控鏡頭 泳池水景 沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。 ，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能 排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。 開盤時，需要與銷售部對接安全布置， 成品防護(hù) 關(guān)注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等物品保護(hù) 綠化澆灌設(shè)置的完善 根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆灌系統(tǒng) 第三階段 ：管理處成立至房屋交付使用 實(shí)施時間 控制要點(diǎn) 實(shí)施內(nèi)容 協(xié)調(diào)部門 重要程度 很重要 重要 一般 管理處成立后兩周 確定組織架構(gòu)，職務(wù)說明書及安全管理人員崗位設(shè)置 確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編寫各崗位職責(zé)和職務(wù)說明書，報人力資源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。 品質(zhì)管理部 各類人員到崗時間確定 管理處在入伙前三個月成立。 管理處成立后一至三個月內(nèi) 團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立溝通渠道 建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù)責(zé)人至少每月 與全體職員召開一次溝通會，明確當(dāng)月管理處工作重點(diǎn)及工作思路。 參與項(xiàng)目部現(xiàn)場辦公會議 參與 項(xiàng)目現(xiàn)場辦公會議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。 具體參見 《各類證照辦理工作指引》 。開荒具體操作辦法參見《萬科物業(yè)交付項(xiàng)目開荒作業(yè)細(xì)則》 。 職能部門 管理處成立后兩個月 管理用房裝修（辦公室和員工宿舍） 據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計圖紙、報價等。 宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。 確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便、儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。 安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架、停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個安全預(yù)案。 ） 根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)， 每季度對巡邏路線、巡更時間進(jìn)行評估調(diào) 整，并將修訂的巡邏路線報部門負(fù)責(zé)人審批。 利用地產(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來水公司、供電部門、城管、派出所、居委會等） 地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時，與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系， 管理處可在此基 礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。 電抄表到戶，配合項(xiàng)目部辦理用電指標(biāo)申請，建立與供電局的關(guān)系。 沒有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。 人力資源 新項(xiàng)目交付使用前一周 編制入住流程及各崗們職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人員到位，入住人員培訓(xùn)、演練。 與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場位置及現(xiàn)場包裝、工作人同區(qū)域等事宜。 總辦，地產(chǎn)項(xiàng)目部 物資采購 制 定采購清單（采購物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員工宿舍物資） ，尋價，按不同類別報相關(guān)部門審批，采購員組織采購。 項(xiàng)目部 滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。 小區(qū)（大廈）須有首層消主設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做 好標(biāo)識。 室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。 所有設(shè)備移交時相關(guān)資料必須齊全，配備專用維修工具的設(shè)備， 工具移交齊 全。 品質(zhì)部 收集客戶焦點(diǎn)問題及前期服務(wù)承諾 管理處客服主管需收集該項(xiàng)目客戶集中反映問題點(diǎn)（如前期銷售承諾、特殊戶型裝修、管理難點(diǎn)等涉及業(yè)主衣、食、住、行問題），結(jié)合投訴日報客戶反映的問題點(diǎn)，制定相應(yīng)解決措施。 組成若干小組，以管理處技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗(yàn)房隊(duì)伍。 管理處組織對全部水電表進(jìn)行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時項(xiàng)目或客服中 心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。 地產(chǎn)項(xiàng)目部秘書 第四階段：交付使用半年內(nèi)