【正文】 裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。2. 空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。道路；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。、便于用水管理。天面露臺1. 10m2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。，提高車輛管理安全系數(shù)。，車庫出入口坡道制作防滑槽。8. 車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠距離50米設(shè)置一個）及清潔池。娛樂設(shè)施，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡)3. 室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。單車摩托車棚合理設(shè)置單（摩托）車存放點，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。，配置水源及排水設(shè)施。4. 位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶57m3標準。綠化設(shè)施。設(shè)備房環(huán)境、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標準層的機電設(shè)備。供配電系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報警信號連接到中心。，有水位標識。機房排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。6. 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補水裝置，且應(yīng)有水位標識，發(fā)電機排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。給排水系統(tǒng)，柜底高出地面20公分以上。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。6. 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。8. 地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警信號到中心。消防系統(tǒng)1. Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。電梯，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別（由電梯公司制作）。、降溫設(shè)備，風(fēng)機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機房門選用通鎖）。7. 大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。2. 小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。4. 泳池設(shè)計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。2. 泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。4. 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（）便于管理。開盤前前期開盤、開荒開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)場進行清潔。安全崗位設(shè)置應(yīng)分為：出入口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車場、商鋪）、接待崗（樣板房、銷售廳、項目部）檢查崗（主管/主辦、班長/班副）、機動崗（便衣崗、協(xié)助崗）。人力資源部★管理處成立后兩周編制項目交付前工作計劃編制入伙工作計劃，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購、標識制作，交付資料準備，交付現(xiàn)場工作人員安排，組織培訓(xùn)、交付流程演練等。部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。安全員、保潔員在入伙前二個月確定，入伙前一個月到位。對于前期介入過程難以處理事項管理處需及時跟進，直到處理完畢。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項。地產(chǎn)項目部★與房管部移交工作與房管部工作交接，開展團隊建設(shè)工作，組織人員培訓(xùn)。具體參見《各類證照辦理工作指引》。開辦費不含入住開荒費用、管理用房裝修費用及房屋本體標識費用。開荒具體操作辦法參見《萬科物業(yè)交付項目開荒作業(yè)細則》。地產(chǎn)項目部及銷售部根據(jù)現(xiàn)場情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項目部及銷售部等用人部門確定所需人員將《為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報表》及《工作量審批表》報物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財務(wù)根據(jù)已報批的《為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報表》及《工作量審批表》負責(zé)。職能部門★管理處成立后兩個月管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。按《招投標管理辦法》組織招投標，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項目部等部門通過。根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以便管理處采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等?？刂浦行?、技術(shù)人員、保潔員因作息時間不同，可獨立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。萬創(chuàng)、總辦、項目部★管理處成立后兩個月籌建食堂與項目部、房管部確定食堂位置，位置應(yīng)當有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報與采購。項目部、房管部★編寫管理制度及各類預(yù)案各業(yè)務(wù)主管/主辦負責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報部門負責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個安全預(yù)案。樓層最好每兩至五層設(shè)置一個巡更點。）根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點，每季度對巡邏路線、巡更時間進行評估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報部門負責(zé)人審批。對講機盲點主要原因：高層樓宇及天臺受外界信號干擾大；地下室停車場信號不強；排查方法：對于大項目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對講機中轉(zhuǎn)臺，增強對講機信號。管理處成立后三個月編寫應(yīng)知應(yīng)會根據(jù)新項目所有情況、周圍配套設(shè)施、教育、飲食、交通等情況進行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個月內(nèi)進行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強化員工記憶。供水比例的確定。由項目部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。由項目部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。地產(chǎn)項目部★管理處成立后一至三個月內(nèi)團隊建設(shè)，建立溝通渠道建立管理處多種溝通渠道，部門負責(zé)人至少每月與全體職員召開一次溝通會，明確當月管理處工作重點及工作思路。人力資源部★管理處成立后三個月內(nèi)持證上崗特殊崗位應(yīng)當按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。人力資源部★項目交付使用前三個月模擬驗房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進返修，水電表核對。具體標準參照《物業(yè)接管驗收標準和要求》驗收。由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。項目交付使用前兩個月確定開荒的方式，組織開荒單位的招投標，確定開荒的時間、內(nèi)容，標準，驗收的方式方法、時間等內(nèi)容。項目交付使用前一個月CI標識制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標識）管理處與總辦CI設(shè)計師在現(xiàn)場實地考察，對現(xiàn)場各標識進行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標識分別登記，房屋本體類標識報地產(chǎn)項目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標識報品質(zhì)部、總辦審批后制作。各類標識須入住前20天完成安裝工作，CI設(shè)計師須全程跟進安裝工作。物資到位后，倉庫管理員與采購員對采購物資進行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。房產(chǎn)后勤管理部、財務(wù)部、品質(zhì)部★通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦理新項目通郵手續(xù)，與項目部協(xié)調(diào)項目門牌號、通信地址及新項目地址英文翻譯。配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應(yīng)當配置相應(yīng)種類的滅火器材。高層大廈每層須配置不少于兩個2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心。★聯(lián)系電信公司安裝機手放大器，選擇機房，簽定協(xié)議，明確費用計量及安裝要求。設(shè)備用電須安裝獨立電表，便于計量。在天臺安裝時，盡量避開業(yè)主房屋；安裝天線時，一定要考慮天線對人體的輻射，要求對方提供合格證明。管理處技術(shù)主管（辦）與設(shè)備維護組一起配合項目部和產(chǎn)品供貨商參與小區(qū)設(shè)備的移交接管；參照《物業(yè)接管驗收標準和要求》對小區(qū)設(shè)備進行驗收；發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并要求施工單位整改，并跟進整改情況；供配電設(shè)計最好分多路控制，配電房內(nèi)設(shè)計要考慮今后的抄表到戶，分表計量。設(shè)備變更圖紙，建立設(shè)備維修檔案，便于然后維修養(yǎng)護和資料查詢。項目部★新項目交付使用前1個月物業(yè)服務(wù)方案實現(xiàn)針對前期物業(yè)管理方案，管理處需制定具體服務(wù)流程、服務(wù)項目體現(xiàn)前期