【正文】 人員及技術(shù)員在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。 管理處成立后一至三個月內(nèi) 團(tuán)隊建設(shè)，建立溝通渠道 建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù)責(zé)人至少每月 與全體職員召開一次溝通會，明確當(dāng)月管理處工作重點及工作思路。 管理處成立后一個月 與品質(zhì)部移交前期介入工作 移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實施及項目管理難點、解決措施、到總辦領(lǐng)取該項目與地產(chǎn)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及給業(yè)主提供業(yè)主臨時公約。 參與項目部現(xiàn)場辦公會議 參與 項目現(xiàn)場辦公會議，了解項目交付進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進(jìn)與落實。 與項目部確定管理用房 管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按《地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計要點》要求確定。 具體參見 《各類證照辦理工作指引》 。開辦費不含入住開荒費用、管理用房裝修費用及房屋本體標(biāo)識費用。開荒具體操作辦法參見《萬科物業(yè)交付項目開荒作業(yè)細(xì)則》 。 地產(chǎn)項目部及銷售部根據(jù)現(xiàn)場情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項目部及銷售部等用人部門確定所需人員將《為地產(chǎn)服務(wù)崗 位空缺申報表》及《工作量審批表》報物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財務(wù)根據(jù)已報批的《為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報表》及《工作量審批表》負(fù)責(zé)。 職能部門 管理處成立后兩個月 管理用房裝修（辦公室和員工宿舍） 據(jù)項目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計圖紙、報價等。 地產(chǎn) 客戶服務(wù)中心參與工程監(jiān)督及竣工驗收， 確保管理用房在入伙前一個月 全部投入使用。 宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。 裝修應(yīng)當(dāng)按 CI 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺、職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮 客戶辦事的便捷性。 確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便、儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。 項目部、房管部 編寫管理制度及各類預(yù)案 各業(yè)務(wù)主管 /主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報部門負(fù)責(zé)人審批，新制度 下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。 安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架、停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個安全預(yù)案。樓層最好每兩至 五層設(shè)置一個巡更點。 ） 根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點， 每季度對巡邏路線、巡更時間進(jìn)行評估調(diào) 整，并將修訂的巡邏路線報部門負(fù)責(zé)人審批。如對講機信號干擾較大，應(yīng)考慮對講機頻道加密。 利用地產(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來水公司、供電部門、城管、派出所、居委會等） 地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時，與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系， 管理處可在此基 礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。配合項目部辦理用水指標(biāo)申請，建立與自來水公司關(guān)系。 電抄表到戶，配合項目部辦理用電指標(biāo)申請，建立與供電局的關(guān)系。 由項目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人員拜訪城管、 派出所、 居委會相關(guān)人員， 建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請以上部門到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維護(hù)公共 關(guān)系。 沒有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。 需公司內(nèi)部人員協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)提前做好安排，協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。 人力資源 新項目交付使用前一周 編制入住流程及各崗們職責(zé)、協(xié)調(diào)相關(guān)人員到位，入住人員培訓(xùn)、演練。 入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn)場參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、 回答口徑，崗位職責(zé)及特別注意事項，對驗房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場培 訓(xùn)，熟悉各戶 型、水電表位置及抄表注意事項。 與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場位置及現(xiàn)場包裝、工作人同區(qū)域等事宜。標(biāo)識總價超過 3 萬元時須組 織招投標(biāo)。 總辦，地產(chǎn)項目部 物資采購 制 定采購清單（采購物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員工宿舍物資） ，尋價，按不同類別報相關(guān)部門審批，采購員組織采購。 采購?fù)戤叢少弳T負(fù)責(zé)報銷工作。 項目部 滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。員工宿 舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。 小區(qū)（大廈）須有首層消主設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實際情況相符。 根據(jù)管理處人員編制情況， 制定滅火作戰(zhàn)示意圖。控制中心應(yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做 好標(biāo)識。 聯(lián)系移動（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機房，約 10— 15 ㎡ 左右，協(xié)商場地使用費金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量 及覆蓋面積。 室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。 設(shè)施設(shè)備接管驗收，移交工具、圖紙資料、說明書等齊全。 所有設(shè)備移交時相關(guān)資料必須齊全，配備專用維修工具的設(shè)備， 工具移交齊 全。 工程部 房屋、鑰匙移交 與項目部移交業(yè)主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。 品質(zhì)部 收集客戶焦點問題及前期服務(wù)承諾 管理處客服主管需收集該項目客戶集中反映問題點（如前期銷售承諾、特殊戶型裝修、管理難點等涉及業(yè)主衣、食、住、行問題），結(jié)合投訴日報客戶反映的問題點，制定相應(yīng)解決措施。 地產(chǎn)客戶事條組 項目交付使用前兩個月 確定開荒方式，組織開荒單位招投標(biāo)，確定開荒的時間、內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，驗收的方式方法、時間等內(nèi)容 組織開荒工作招投標(biāo)，制定詳細(xì)的開荒方案，與開荒單位簽訂合同，同時應(yīng)聯(lián) 系幾家備用單位，在清潔公司未能達(dá)到要求及時補充人員，同時將開荒施工前 要現(xiàn)場確認(rèn)公共區(qū)域 成品的完好情況，重點檢查玻璃、房門，有明顯劃痕的要 現(xiàn)場確認(rèn)并保留記錄。 組成若干小組，以管理處技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。 驗房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。 管理處組織對全部水電表進(jìn)行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時項目或客服中 心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。 項目交付使用后三個月 竣工資料的完善與跟進(jìn) 資料管理員應(yīng)根據(jù)公司體系文件和物業(yè)管理部文件要求，編制《項目物業(yè)接管資料清單》 ，交與地產(chǎn)項目秘書， 接收項目相竣工資料， 并及時跟進(jìn)資料交接 進(jìn)度。 地產(chǎn)項目部秘書 第四階段：交付使用半年內(nèi)