【正文】 ？） 11 地下商業(yè)：地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)？如可以，是否需要交納土地出讓金？按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交？ 11 物管用房：當(dāng)?shù)貙ψ≌枧渲玫奈飿I(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房等是如何規(guī)定的？周邊項目是否嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定？本項目按規(guī)定應(yīng)該配置多少物業(yè)用房、具體位置是否有要求（可否為地下室）？ 11 消防：是否需要配置建設(shè)消防站，如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，并落實可否異地交費？ 11 垃圾站：是否需要配置建設(shè)垃圾站，如需要則須落實具體占地規(guī) 模和建設(shè)規(guī)模等問題，并落實可否異地交費？ 1 規(guī)劃道路：地塊周邊是否有規(guī)劃道路，如有須落實誰投資建設(shè)、竣工交付使用時間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對口職能部門的書面意見）？能否保證項目開業(yè)或交房入伙時同步完成？ 12 輕軌或地鐵：地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實規(guī)劃是否完成？何時開工、何時竣工投入使用？并落實不承擔(dān)任何額外的配套費用？ 12 市政管網(wǎng)：水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落實紅線外不承擔(dān)任何費用，如必須承擔(dān)須明確額度（即在合同簽訂或談判應(yīng)明確：紅線外開發(fā)商需承擔(dān)什么費用，重點需落實電力 是否滿足項目設(shè)計容量和使用要求、確定能滿足項目需要的雙回路變電站 (所 )與項目的距離、高壓變低壓的具體數(shù)值、是否需要開發(fā)商承擔(dān)紅線外的建設(shè)費用等）？ 12 環(huán)保要求：項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的環(huán)保（如對餐飲排煙的要求）是否有具體要求？相應(yīng)的環(huán)保達(dá)標(biāo)指標(biāo)有哪些？ 12 節(jié)能要求：項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的節(jié)能是否有具體要求？相應(yīng)的節(jié)能達(dá)標(biāo)指標(biāo)有哪些？ 12 施工額外措施費：緊鄰地塊邊是否有已建好的地鐵或大型深基礎(chǔ)建筑？是否有合理的施工距離？否則將發(fā)生額外的施工保護(hù)措施費（如有請給予評估）？ 12 施工影響：當(dāng)?shù)卣畬υ搮^(qū)域 內(nèi)的施工，是否有限制？ 12 容積率、密度是否可突破？ 第五部分 :酒店公司問題 12 該地塊建造高星級酒店的 SWOT 分析； 12 所在城市十一五計劃的重大投資項目及分布； 1 所在城市現(xiàn)有酒店的平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如：平均房價、住房率、 REVPAR（每房收益）、勞動力成本率、能源成本率等； 13 所在城市高星級酒店（四、五星級酒店）平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如：平均房價、住房萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項目發(fā)展操作手冊 Page 18 of 29 率、 REVPAR（每房收益）、勞動力成本率、能源成本率等； 13 項目周邊半徑 2 公里內(nèi)高星級酒店（四、五星級酒店）平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如：平均房價、住房率、 REVPAR（每房收益）、勞動力成 本率、能源成本率等； 13 所在城市高星級酒店目前人均餐飲消費情況及平均上座率； 13 所在城市近五年 GDP 增長率、未來五年預(yù)計 GDP 增長率； 13 所在城市高星級酒店近五年新增房間數(shù)、高星級酒店未來五年預(yù)計新增客房數(shù)； 13 所在城市高星級酒店近五年客源市場增長情況及未來五年增長預(yù)測； 13 所在城市高星級酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（種類及規(guī)模統(tǒng)計）及客源結(jié)構(gòu)分析（國籍、市場類別）； 13 所在城市是否有機(jī)場；若有，該機(jī)場為國際機(jī)場或國內(nèi)機(jī)場；若沒有，是否有近期規(guī)劃將建設(shè)機(jī)場，目前距離該市距離最近的機(jī)場位于哪個城市，距離為多少公里。 6 房產(chǎn)稅是按月、季、半年、年計算繳納？ 七、印花稅 6 銷售房屋款是每月按預(yù)收款計算稅款并繳納還是每 月按當(dāng)月簽訂合同的金額計算并繳納？ 八、稅收返還 70、 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 7 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 7 執(zhí)行稅收返還政策的明確起止時間，以及享受稅收政策的明確業(yè)務(wù)類型（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)） 第三部分：營銷部問題 一、共性問題 （備注：以下 06 年、 07 年、 08 年各項數(shù)據(jù)要單獨提供） 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的供應(yīng)量 分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售總成交量分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交均價分別是多少？ 7 2020 年、 07 年全年、 08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交套數(shù)分別是多少？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項目發(fā)展操作手冊 Page 15 of 29 7 2020 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）整體供應(yīng)量分別是多少？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的辦理預(yù)售證的條件要求分別是什么？ 7 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）按揭貸款的條件、比例、放款時間？ 80、 底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓（酒店式公寓）的各種稅費分別是多少？ 二、商業(yè)單項問題 8 對底商層高有無明確規(guī)定、是否可以做夾層？ 8 住宅底商是否通燃?xì)?、是否可以用來做飯店或酒樓? 8 寫字樓底商是否通燃?xì)狻⑹欠窨梢杂米鲲埖昊蚓茦牵? 三、寫字樓單項問題 8 寫字樓是否要求必須整層銷售、面積分隔有無條件限制？分隔銷售產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 8 寫字樓是否可以通過做政府工作接通天然氣？ 四、住宅單 項問題 8 住宅戶型面積是否受 70、 90 政策影響？ 8 住宅面積大小不同對貸款比例、稅費是否有不同的規(guī)定？ 8 住宅地址是否能夠注冊公司？ 五、 soho公寓（酒店式公寓）單項問題 8 soho 公寓的性質(zhì)定義是什么？ 90、 soho 公寓是否可以通天然氣？ 9 soho 公寓地址是否可以注冊公司？ 9 soho 公寓是否要求必須精裝修？ 9 soho 公寓的使用成本（水、電、氣）等費用比住宅高多少？ 9 關(guān)于酒店式公寓是否可以分隔銷售？ 六、車位單項問題 9 機(jī)械式車位和固定車位是否有產(chǎn)權(quán)？ 9 機(jī)械式車位和固定車位是否可以進(jìn)行銷售？ 9 車位銷售是否可以辦理按揭貸 款？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項目發(fā)展操作手冊 Page 16 of 29 9 2020 年全年、 08 年全市車位銷售供應(yīng)量？ 9 2020 年全年、 08 年全市車位成交量？ 100、 2020 年全年、 08 年全市車位銷售均價（萬 /套）？ 七、提供 10 個同檔次樓盤的市調(diào)報告，內(nèi)容要求如下： 10 基本概況：項目名稱、開發(fā)商、區(qū)域位置、占地面積、建筑面積、規(guī)劃形態(tài)、配套設(shè)施、開發(fā)周期、工程進(jìn)度、交房時間？ 10 產(chǎn)品情況：項目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的戶型面積、戶型配比、戶型套數(shù)？ 10 銷售情況：項目底商、住宅、寫字樓、 soho 公寓等各種產(chǎn)品的開盤時間、銷售均價、銷售率、并提供各種戶型單獨的銷售率？ 10 車 位情況：各項目車位的數(shù)量、類型（機(jī)械、固定）、銷售價格、銷售率、銷售方式、銷售時間？ 第四部分：計劃部問題 10 五證辦理流程：落實當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設(shè)流程：辦理建設(shè)手續(xù)涉及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時限等，預(yù)售證需要達(dá)到的工程形象進(jìn)度及其它條件？ 10 行政事業(yè)性收費：落實當(dāng)?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)、歸口收費部門，如市政配套費、散裝水泥專項基金、墻改基金、質(zhì)檢、定額管理費、白蟻防治等等？ 10 地上建筑物：地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)查周 邊項目實際拆遷補(bǔ)償執(zhí)行情況和拆遷進(jìn)度落實情況 , 并需要在協(xié)議中明確貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和金額，如有回遷須明確回遷面積指標(biāo)及交房標(biāo)準(zhǔn)（必須一次性包死不留活口）。 3 基地周圍是否有待建的市政工程？各配套部門是否在地塊內(nèi)有大型設(shè)施的規(guī)劃（如供電局的 35KV、 110KV 變電站等）？ （如可能提供實施時間表） 城市交通未來規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌、地下通道等軌道交通穿過小區(qū)或從小區(qū)邊經(jīng)過？如有，是否承擔(dān)部分建設(shè)費用？是否需考慮軌道交通的審核、維護(hù)等相關(guān)費用？未來是否有城市規(guī)劃主道路從地塊邊經(jīng)過？（例如高架路、立交橋等） 4 小區(qū)上空或周圍是否有高壓線或微波帶通過？是否會對小區(qū)規(guī)劃造成影響？（例如限高、退界等） 4 未來是否有規(guī)劃中的河道改造從 地塊邊經(jīng)過？對本地塊的開發(fā)有何影響？ 4 地塊是否與外界主干道有暢通的通道？今后施工時工程車輛是否能順利通行？ 4 市政、公安、市容等職能部門對本地塊建設(shè)有何要求和限制？ 六、產(chǎn)權(quán)與銷售 4 辦理預(yù)售證的條件、銷售過程要繳付何種稅費？ Shopping Mall 如整體轉(zhuǎn)讓，是否需繳納交易費用？費用如何計算？ 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項目發(fā)展操作手冊 Page 13 of 29 4 對于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨立的產(chǎn)權(quán)證？ 4 對于地下車庫面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證？ 4 對于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結(jié)合），當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證？如不能，是否需 交納人防設(shè)施的使用費？費用多少？ 4 房產(chǎn)稅按哪一種標(biāo)準(zhǔn)征收？租金的 12％還是投資（ 70％）的 ％？ 50、 當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費、辦理時限等有關(guān)文件。 ）上述內(nèi)容為國家標(biāo)準(zhǔn)，但各地規(guī)劃部門的具體規(guī)定常有不同，應(yīng)重點了解下列問題： ? 大寒日、冬至日的日照時間值； ? 日照時間值得計算方式是“單一時段連續(xù)日照時間”、“分時段累積”還是“全天不限時段累積”（前者最嚴(yán)，后者較寬松，應(yīng)爭取后者）； ? “分時段累積”時，分幾個時段（越多對我方越有利）、最短時段 的時間要求（越短對我方越有利）； ? 是否指定日照計算軟件、指定日照軟件的名稱； ? 項目用地內(nèi)新建建筑的投影進(jìn)入相鄰地塊的限制； ? 項目用地周邊是否有高層建筑遮擋我方，是否有住宅、托幼、學(xué)校、醫(yī)院病房等高日照要求的建筑易被我方遮擋； ? 新建建筑對相鄰原有建筑日照影響的規(guī)定； ? 項目開發(fā)性質(zhì)是“新建”還是“舊區(qū)改造”，后者通常要求會比較寬松； ? 是否允許純北向戶型； 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)集團(tuán)項目發(fā)展操作手冊 Page 12 of 29 ? 不滿足日照要求的戶型的處置方式（如：是否需要公示、可否轉(zhuǎn)為公寓銷售等）） 四、地塊現(xiàn)狀 2 項目所在區(qū)域是否屬于低洼地區(qū)？目前地塊的標(biāo)高，與四周道路的高差？ 本項 目的動遷情況介紹，是否需考慮回遷