【正文】 用報批（入住開荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務(wù)人員成本等） 地產(chǎn)公司按該項目收費面積的 元 /平方米，按 6個月計算標準開辦費劃撥給管理處。 與房管部移交工作 與房管部工作交接，開展團隊建設(shè)工作，組織人員培訓 各種證照辦理 管理處成立后應(yīng)立即指派專人負責管理處的營業(yè)執(zhí)照 （工商部門） 、 稅務(wù)登記證 （稅務(wù)部門） ，組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督局） 、停車場許可證（交管局停車場管理 科）、項目交付后，視配套設(shè)施情況，需辦 理泳池衛(wèi)生許可證、會所體育設(shè)施經(jīng)營許可證、 食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項。 對于前期介入過程難以處理事項管理處需及時跟進，直到處理完畢。 管理處應(yīng)當指定專人負責人事行政工作，組織員工活動（如生日晚會，外出活動、組織興趣小組等），提高員工歸屬感和團隊凝聚力。 安全員、保潔員在入伙前二個月確定，入伙前一個月到位。 部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。 人力資源部 編制項目交付前工作計劃 編制入伙工作計劃，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購、標識制作，交付資料準備，交付現(xiàn)場工作人員安排，組織培訓、交付流程演練等。 安全崗位設(shè)置應(yīng)分為：出入口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車 場、商鋪）接待崗（樣板房、銷售廳、項目部）檢查崗（主管 /主辦、班長 /班副） 、機動崗（便衣崗、協(xié)助崗） 。 前期開盤、開荒 開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)場進行清潔。 ，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（ 2m*2m*） 便于管理。 、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅 ,根據(jù)泳池大小配置救生圈。 維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。 3. 單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。 弱電監(jiān)控系統(tǒng) ，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。 、不具備自然通風條件的需要設(shè)計通風設(shè)施。 ，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風設(shè)施。 停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設(shè)置百葉通風。 、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。 地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可以從兩部分水池取水。水池、水箱均應(yīng)有透明水位標識 。 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于 50 毫米，排水管設(shè)置檢查 水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面 20CM。 地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活 接。 給排水系統(tǒng) 泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面 20 公分以上。 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自 動補水裝置，且應(yīng)有水位標識，發(fā)電機排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標識。 供配電系統(tǒng) 變壓器房設(shè)置獨立通風系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報警信號連接到中心。 機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標準層 的機電設(shè)備。 設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和排 水管。 綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。 位置宜設(shè)在 小區(qū)偏僻地帶，大?。?100 戶57M3 標準 地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓 50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。 大廈住宅標準層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。 單車摩托車棚 合理設(shè)置單（摩托）車存放點，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。（例如秋千設(shè)置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡） 室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。 娛樂設(shè)施 安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。 車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠距離 50 米設(shè)置一個）及清潔池。 地下車庫設(shè)置足夠 大的消防沙地，車庫出入口坡道制作防滑槽。 小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。 車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。 公共防火門禁系統(tǒng)電源要在控制中心單獨控制。 天面露臺 10M2 以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。 苑內(nèi)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護管理，體現(xiàn)項目精致管理。 溝渠井蓋 溝渠井配置有防震功能的活 動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。 外立面管道、欄桿 建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。 圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。 圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。 項目進水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于 的一樓以上全部采用變頻加壓供水。每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。 電表容量與實際負荷相匹配。 ★ 整個階段 前期介入的跟進和落實 按照物業(yè)管理設(shè)計要點的要求，督促地產(chǎn)進行實施?！稑I(yè)主臨時公約》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》相關(guān)條款約定一致性。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本。 制定服務(wù)項目需考慮客戶潛在需求、消費習慣及消費水平。 服務(wù)模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延仲及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整 。 在開盤前一個月準備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時公約。 ★ 給排水系統(tǒng) 考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能 ★ 管理用房：管理處、培訓室、倉庫、操作間、值班室、食堂、宿舍 位置和面積的確定 食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響 ★ 配套設(shè)施：單車、摩托車停放點、公共洗手間 督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用） ★ 第二階段：開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間 實施時間 控制要點 實施內(nèi)容 協(xié)調(diào)部門 重要程度 很重重要 一般 要 項目圖紙確認以后 需要地產(chǎn)提供項目參數(shù) 要求地產(chǎn)提供： 占地面積、建筑面積、綠化面積