【正文】 用房？ 3 土地上現(xiàn)有建筑物的類型與面積；地塊上是否有其它現(xiàn)存的需要清除的障礙物？目前是否建有人防設施及其他地下的構筑物，如樁、基礎、污水處理池、化糞池等；地塊內(nèi)的有無需要保護的建筑、公共設施及公建配套，如古建筑、有特殊歷史意義的建筑、人防設施、變電站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相應的補償費，補償費用為多少？是否已含在土地成本中？ 3 當?shù)卣畬Φ貕K內(nèi)的園林和樹木是否有保留、保護的要求？如沒有，則申請伐移樹木需報哪些部門審批，是否需另外交納什么費用？ 3 是否有變電站、管線等在地塊 內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否有穿越該地塊的管線？如電纜等；尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？ 3 目前是否有軍用設施穿越基地或基地周邊地區(qū)？ 3 是否有河流、小溪流經(jīng)本地塊，地塊內(nèi)的湖泊、魚塘的數(shù)量大小和分布，水利及水務部門有無保留及改造的要求？ 3 地塊上從前是否有化工場或對地塊存在潛在污染的相關類型的廠房等？此污染問題是否會對未來項目的發(fā)展有影響？是否從事過相關的檢測工作？如有，提供相關的報告。（注：居住空間指臥室、起居室、客廳和餐廳的使用空間） 獲得日照要求的居住空間，其日照標準應符合現(xiàn)行國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB 50180－ 93 中關于住宅建筑日照標 準的規(guī)定。 日照控制 2 日照條件對于地產(chǎn)開發(fā)影響重大，拿地之前應詳細了解。 1 擬定的規(guī)劃方案中的交通組織設計（尤其是機動車輛出入口）是否能得到政府部門萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 11 of 29 （規(guī)劃、軌道交通、鐵路 等）的確認？ 1 本地塊已批準規(guī)劃是否會變更？（如未來可能的市政工程建設對地塊退界要求及建筑物限高有無影響等） 本項目用地面積是多少？是否含代征土地面積？是否承擔代征地的土地費用，代征地今后作何用處，其中代征綠地和道路的建設費用由誰承擔？提供項目用地紅線圖（如有）。 1 提供項目所在地的地形圖、地塊周邊道路的地下管線圖。 二、獲取土地使用權的有關事項 本項目土地費用的組成內(nèi)容及支付時間。 本項目土地使用年限、土地使用性質（土地使用要求）。 政府相關部門發(fā)布的項目相關信息與書面文件。 與政 府或轉讓方簽署的任何協(xié)議。 三、市場售價 19. 城市房地產(chǎn)市場概況 （ 1） 0 08 年全市及項目所在區(qū)域同類產(chǎn)品，即底商、寫字樓、住宅、 soho 公寓等產(chǎn)品的供應量、成交量、成交均價、成交套數(shù)是多少？ （ 2） 09 年全市及所在區(qū)域同類產(chǎn)品（底商、寫字樓、住宅、 soho 公 寓）的新增供應量是多少？ 20. .市場在售商品房價格分析與確定（提供 10 個同類產(chǎn)品的調研表，內(nèi)容包括項目名稱、開發(fā)商、項目位置、建筑面積、銷售面積、工程進度、銷售進度、銷售價格、產(chǎn)品戶型、業(yè)態(tài)類型等） 21. 辦理預售證的條件？ 22. 對于地下商業(yè)面積，當?shù)卣欠窨梢赞k理獨立的產(chǎn)權證？ 23. 對于地下車庫面積，當?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn)權證？ 24. 住宅、寫字樓底商是否可以通天然氣？ 25. 寫字樓是否可以分隔銷售、產(chǎn)權是否受影響？ 26. 對于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結合），當?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn)權證？如不能，是否需交納 人防設施的使用費？費用多少？ 四、報批報建費 27. 城市基礎設施配套費（回遷部分是否繳納，及繳納的標準） 如需支付，住宅配套費單價為多少？商業(yè)配套費用如何計算？ 28. 教育配套費 29. 人防報建費（或人防異地建設費） 30. 水增容費 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 9 of 29 31. 燃氣增容費 32. 熱力集資費 33. 土地增值稅預征稅率（按不同物業(yè)類型，普標住宅，非普標住宅，商業(yè)）、所得稅預征收益率、土地使用稅） 34. 項目紅線外七通一平的全部費用或現(xiàn)狀描述； 35. 稅收返還政策（市、區(qū)比例）； 36. 供電高可靠性費用（雙回路，供電局）； 37. 物業(yè)維修基金（房管局）； 38. 勞保統(tǒng)籌費用（建委）； 39. 綠化異地建設費 用（園林局）； 40. 紅線內(nèi)的管道遷移改造費用或現(xiàn)狀描述； 41. 政府優(yōu)惠政策 五、財稅問題 42. 土地契稅的計算基礎包含哪些土地成本？ 43. 契稅稅率？ 44. 城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加的稅率？ 45. 是否存在地方性基金，如：物價調控基金、防洪保安基金、水利建設基金、糧食風險基金等，如存在費率是多少 ？ 計征基礎是什么？ 46. 如存在還建，還建部分是否征收營業(yè)稅金及附加？ 47. 如存在還建，還建部分是否征收土地增值稅？ 48. 所得稅預征時，所采用的預計計稅毛利率？ 49. 所得稅稅率？ 50. 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得 稅、房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 51. 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 10 of 29 B 全部問題清單 第一部分、成本部、規(guī)劃 院 問題 一、綜合信息 當?shù)剞k理建設手續(xù)的有關職能部門、單位清單，建設程序中的收費、辦理時限等有關文件。 17. 城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件。項目位置，目前已建成商業(yè)中心位置，正在建設的類似項目的位置，城市主要交通設施位 置（機場、火車站、地鐵站、公交總站等）。 15. 是否有 回遷 項目 ？具體要求 （希望能 將條件 一次提清，經(jīng)常因為開始沒談清楚，不斷增加而影響整體規(guī)劃）。 13. 人防要求（可否繳費異地 建設，規(guī)模、標準、費用 ） 。 11. 停車位要求 （按照機動非機動分別描述）。 9. 提供規(guī)劃意見書或控制性詳細規(guī) 劃圖及指標 。提供電子文件） 。 8. 紅線圖、地形圖（ 包括 用地范圍 及相鄰周邊一個路網(wǎng)范圍，至少 500 米、建筑退線要求及道路角點坐標。 6. 日照要求 （能了解到當?shù)卣J可的日照計算軟件和單位最好） 。 4. 綠地率 。 A 主要問題清單 一、用地交易 1. 地價款數(shù)額及具體組成（地下部 分若辦產(chǎn)權是否需要繳納土地出讓金） 2. 付款進度 3. 交地時間進度 4. 項目交地的標準（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達“三通一平”：通路、通電、通上水及場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎設施是否達到“八通”【 通路、通電（是否能按照開發(fā)商的要求量提供 10KV 多回路電源至項目規(guī)劃紅線）、供熱管線通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃氣、通電話暨有線電視】？如不是“三通一平”或“八通”，則需支付什么費用、多少費用，以及何時支付？ 5. 還遷面積及時間 二、規(guī)劃設計條件 1. 用地面積 （ 用地性質、 建設用地多少、道路代征用地多少、綠化代征用地多少、 廣場代征用地多少） 2. 容積率 。 ? 問題清單由各個相關部門提出，發(fā)展部在整理時發(fā)現(xiàn)有部分重復問題 。各個問題均是相關部門針對新項目提出的。 為了簡化流程，提高工作效率，在各項會簽過程中，如果沒有 意見則表示同意，如果已經(jīng)提出意見，則表示除已經(jīng)提出意見之外沒有其他意見。 土地款支付 ： 項目公司在簽署合作意向或正式合作文件后，才可進行付款審批。 摘牌后，由項目公司負責簽署成交確認書，并簽署土地出讓合同。 土地 取得 ： 在與政府簽署合作協(xié)議之后，進入土地 招拍掛 牌程序。獲得批準后，向董事長匯報 。 會簽程序由項目公司發(fā)起， 會簽表由 發(fā)展部、 規(guī)劃院、法律事務 部會簽，必要時還可以增加其他部門參加會簽。 在與政府 和轉讓方進行談判并達成 一致意見后，經(jīng)主管發(fā)展部 總裁同意，進行合同會簽程序。 在合同要點的基礎上，由法律事務部進行合同的起草。 （參閱集團發(fā) 2020— 63號紅頭文件。 為了簡化流程，對于已經(jīng) 開過已開過評審會但未通過的項目，在條件變有利的條件下，可通過集團 OA進行表決。 對評審未通過的項目，由主管項目發(fā)展的副總裁決定是否修改項目條件或改為儲備項目或放棄該項目。項目評審會由投資決策委員會副主任主持。 項目匯報中，“決策委員會”各成員在聽取項目公司匯報后，對項目的可研進行提問。 項目公司在規(guī)定的時間趕赴集團匯報。 項目決策 ： 在項目可研工作完成后， 由 項目公司向主管發(fā)展副總裁提交召開“投資決策委員會”申請 。 集團依據(jù)三個核心指標對項目進行評判：一、利潤率；二、投資回報率；三、現(xiàn)金流。項目的成本及價格測算務必要求準確，減少誤差，可研報告需由項目公司總經(jīng)理最后審核。 項目 可研分析 在得到主管發(fā)展副總裁 同意該項目的 確認后，項目公司繼續(xù)開展工作。 并請 規(guī)劃院開始 進行方案設計 。由主管副總裁 做出后續(xù)工作建議 。 發(fā)展部根據(jù)項目信息的基本情況，對項目 資料進行 分析 ， 對項目的后期工作 提出 初步的建議， 并請項目公司補充完成項目資料。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 5 of 29 二、項目發(fā)展流程： 發(fā)展信息通報： 由地方公司發(fā)起項目信息，其項目信息的發(fā)起，須由地方公司的總經(jīng)理簽字確認； 項目信息的通報 需提供 以下文件：《項目信息表》《項目市場調研表》《問題清單 A部分》及簡單經(jīng)濟測算，以上上報信息通過 OA 上報給集團發(fā)展部。 如 果拿地線路足夠順暢，也就是“廟算可以得勝”，則拿到該項目的可能性也就非常大。不但使得每個當事人各得其所，而且也可以積極促進項目的發(fā)展，起了到事半功倍的效果。而我們集團的商業(yè)地產(chǎn)的競爭能力使得我們具備了獨特的商業(yè)優(yōu)勢。在推動項目的時候，要求詳細的分析各個政府官員的心理因素 ，然后才能采取適當?shù)霓k法進行深入工作。 理解城市經(jīng)濟的發(fā)展與布局：在到任何一個城市發(fā)展的時候，不能完全被 政府提供項目所束縛，而應該在城市發(fā)展格局的角度，分析城市發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)的布局與發(fā)展重點。其三是項目位置較小，而且住宅售價較低，則只建購物中心和底商，例如洛陽項目 等。例如太原項目。 8. 放寬條件： 如項目位于 大城市的 核心商業(yè)圈，可適當放寬條件。而只有在綜合項目做完后，而還沒有拿到新的綜合體項目之時，可以拿一個小住宅項目做暫時過渡性安排。 。 序號 城市名稱 序號 城市名稱 直轄市（ 4 個） A01 北京 A02 上海 A03 天津 A04 重慶 副省級城市（ 10 個） B05 廣州 B06 沈陽 B07 南京 B08 武漢 B09 成都 B10 西安 B11 哈爾濱 B12 長春 B13 杭州 B14 濟南 計劃單列市（ 5 個） B15 大連 B16 寧波 B17 青島 B18 廈門 B19 深圳 —— —— 其他省會城市（ 16 個） C20 石家莊 C21 太原