【正文】 、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型 電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量 /功率、公共用電功率、 ★ 項(xiàng)目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求） 管理方案包括四部分內(nèi)容：項(xiàng)目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實(shí)施 計(jì)劃、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理處組織架構(gòu)。 ★ 雨水收集 對(duì)于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。 ★ 項(xiàng)目圖紙出來以后 垃圾房位置、 垃圾桶位置設(shè)置 設(shè)置時(shí)考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運(yùn)、有排水管道。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小澡音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對(duì)小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對(duì)小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。 ★ 能開啟，否則以后很難關(guān)閉。盡量實(shí)行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛有序進(jìn)出。 設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機(jī)房、安全崗位等。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況確定是否設(shè)置 通常設(shè)置在單元門附近。 單元門、苑門處需 要設(shè)置對(duì)講，方便住房家開門。安裝時(shí)兩對(duì)之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。同時(shí)卡的有效期控制在 1 年內(nèi) 控）、天臺(tái)門、會(huì)所門等公共通道處。出入口無人值守的地下停車場(chǎng)，需安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。車輛出入口需圖象對(duì)比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證 。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 停車場(chǎng)系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口設(shè)置、道閘位置和數(shù)量設(shè)置、車庫車輛流向確認(rèn)。 ★ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對(duì)重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機(jī)，能夠保存一周時(shí)間。 ★ 概念性圖紙出來以后 在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)以 后，需要與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部門和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項(xiàng)目管理部索取該項(xiàng)目相關(guān)的基本資料。周邊附近影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）工廠 。 交通情況：能到達(dá)項(xiàng)目公共交通工具，預(yù)計(jì)業(yè)主可能需要的交通工具。目 錄 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間（以萬科地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)為基礎(chǔ)） 安防 交通管理 綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng) 照明系統(tǒng)設(shè)計(jì) 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置 前期管理用房、活動(dòng)場(chǎng)所、員工宿 舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃 第二階段 : 開工建設(shè) — 項(xiàng)目開盤 物業(yè)管理方案 前期介入 前期開盤開荒 綠化澆灌設(shè)施的配置完善 第三階段：管理處成立 — 交付 管理處組織架構(gòu) 工作移交 各種證照辦理 管理用房裝修 管理制度建設(shè) 公共關(guān)系建立 CI 標(biāo)識(shí)制作 清潔開荒 房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收 物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)（客服項(xiàng)目、模式 研討） 1 入住策劃，資料準(zhǔn)備 第四階段：交付使用半年內(nèi) 裝修管理（裝修垃圾的清運(yùn)管理） 工程遺留問題處理 水電抄表到戶處理 安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理 客戶關(guān)系建立 商業(yè)街管理 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間 實(shí)施時(shí)間 控制要點(diǎn) 實(shí)施內(nèi)容 協(xié)調(diào)部門 重要程序 很重要 重要 一般 取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi) 在開發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對(duì)以后項(xiàng)目的業(yè)主日常生活造成 影響的事項(xiàng)。 地理位置：項(xiàng)目所處位置 治安情況：周邊大環(huán)境（農(nóng)民房、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生形式，管轄區(qū)域派出所位置。其他方面：項(xiàng)目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患 。周邊配套情況（餐飲、商場(chǎng)、銀行、郵政等） ★ 地產(chǎn)成立項(xiàng)目組 相互信息的交流跟進(jìn) 知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對(duì)接人員。 在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化安全問題、管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房設(shè)置等問題。 進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯內(nèi)廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動(dòng)鏡頭、泳池部位、重要 隱患點(diǎn)。 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)實(shí)現(xiàn)人車分流 。 在條件允許情況下，住戶車輛與外來車輛分開管理 。 臨時(shí)停車場(chǎng)車庫入口應(yīng)有場(chǎng)內(nèi)剩余車位動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)識(shí)（電子顯示屏） 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（梯物業(yè)品質(zhì)部、智能★ 掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的 20%以上。 化工程部參與，由智能化工程部制作 周界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào)警能夠聯(lián)動(dòng)配套設(shè)備 小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 對(duì)講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對(duì)講，可依據(jù)實(shí)際情況設(shè)置成可視和非可視。高層樓層電梯廳處設(shè)置。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 巡更系統(tǒng)：對(duì)于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng) 一要巡更棒一般可以設(shè)置 4060 個(gè)點(diǎn) 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。 物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作 人行防范要求、人員流向：綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。 可以情況下，盡量少開通。 商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問題。 管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等