【正文】 ；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。★水電氣配套、便于維護(hù)管理?！稑I(yè)主臨時公約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時公約印刷。前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等。管理成本測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、公共設(shè)施運行維護(hù)費用、管理處綜合費用、稅費及管理傭金。根據(jù)項目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項目、根據(jù)項目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。管理費測算：首先確定管理處各類人員編制，對管理成本進(jìn)行測算，確定每年總的管理成本，根據(jù)項目檔次設(shè)定管理費標(biāo)準(zhǔn)，測算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費標(biāo)準(zhǔn)?！锱涮自O(shè)施：單車、摩托車停放點、公共洗手間督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響?！锝o排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能?！镉晁占瘜τ谏襟w項目、并且有水景的項目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費用?！锕芾硖幬恢谩⒖刂浦行脑O(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)，控制中心大約10萬M2設(shè)置一個，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置，★項目圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置設(shè)置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題?？赡芮闆r下，盡量少開通道。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作人行防范要求、人員流向。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可以設(shè)置4060個點物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作電子顯示系統(tǒng)：項目依據(jù)實際情況確定是否設(shè)置。單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住戶家開門。安裝時兩對之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作★周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報警能夠聯(lián)動配套設(shè)備。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。設(shè)計時應(yīng)該實現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對比系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應(yīng)該分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進(jìn)入。進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患點。在設(shè)計時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的安全問題、管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題。知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。其他方面：項目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對項目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。新項目操作手冊目 錄第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間（以萬科地產(chǎn)設(shè)計要點為基礎(chǔ)） ……………………………………………3 安防 交通管理 綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng) 照明系統(tǒng)設(shè)計 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置前期管理用房、活動場所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃 第二階段：開工建設(shè)項目開盤 ……………………………………………………………………………5物業(yè)管理方案前期介入前期開盤開荒綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立—交付 ……………………………………………………………………………7管理處理組織架構(gòu)工作移交各種證照辦理管理用房裝修管理制度建設(shè)公共關(guān)系建立CI標(biāo)識制作清潔開荒、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗收物業(yè)服務(wù)方案實現(xiàn)（客服項目、模式研討）1入住策劃、資料準(zhǔn)備第四階段：交付使用半年內(nèi) ……………………………………………………………………………13裝修管理（裝修垃圾的清運管理）工程遺留問題處理水電抄表到戶辦理安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理客戶關(guān)系建立 商業(yè)街管理第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)在開發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項目現(xiàn)場了解項目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項目的業(yè)主日常生活造成影響的事項。地理位置：項目所處的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到達(dá)項目的公共交通工具，預(yù)計以后業(yè)主可能需要的交通工具。 ★地產(chǎn)成立項目組相互信息的交流跟進(jìn)?！锔拍钚詧D紙出來以后在新項目地產(chǎn)立項以后，需要與地產(chǎn)設(shè)計部門（萬創(chuàng)）和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關(guān)的基本資料?！镩]路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機，能夠保存一周時間。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫車輛流向的確認(rèn)。臨時停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi)剩余車位的動態(tài)顯示標(biāo)識（電子顯示屏）。同時卡的有效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕）、天臺門、會所門等公共通道處。 小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對講，可依據(jù)實際情況設(shè)置成可視和非可視。高層樓層電梯廳處設(shè)置。通常設(shè)置在單元門附近。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機房、安全崗位等。綜合考慮小區(qū)的實際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則以后很難關(guān)閉。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進(jìn)出?！锷啼伒脑O(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的安全問題。學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的影響?？紤]商鋪的經(jīng)營內(nèi)容對住戶的影響。在項目設(shè)計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。★水景設(shè)計、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)部分?！锕芾碛梅浚汗芾硖?、培訓(xùn)室、倉庫、操作間、值班室食堂、宿舍位置和面積的確定。★配套用房：居委會、社康中心、按照要求進(jìn)行對接?！锏诙A段：開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般項目圖紙確認(rèn)以后需要地產(chǎn)提供項目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、★項目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求）管理方案包括四部分內(nèi)容：項目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實施計劃、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及管理處組織架構(gòu)。在開盤前一個月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時公約。服務(wù)模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整；提出的服務(wù)項目需考慮管理處可操作性及管理風(fēng)險、資源配置問題；制定服務(wù)項目需考慮客戶潛在需求、消費習(xí)慣及消費水平。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本?！稑I(yè)主臨時公約》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》相關(guān)條款約定一致性?！镎麄€階段前期介入的跟進(jìn)和落實按照物業(yè)管理設(shè)計要點的要求，督促地產(chǎn)進(jìn)行實施。、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。圍墻護(hù)欄、支持桿、便于安防設(shè)施安