【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營管理有限 公司 整合推廣 /廣告實施 待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模 “信達國際商業(yè)廣場”首期建設商業(yè)營運面積 10萬余平方米，將于 2020年底正式對外營業(yè)，一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。 商業(yè)組合 一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。其中購物中心板塊營業(yè)面積達 5 萬平方米以上，擬引進國內(nèi)外知名大型超市大潤發(fā)、麥當勞主力商家各一家。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。 經(jīng)營檔次 中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合 經(jīng)營特色 獨特增設時尚中心 、潮流前線、運動公園； 有渭南市目前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城； 購物一站式、休閑娛樂一站式消費到位； 大事記 2020年 10月首先進駐的麥當勞得來速餐廳已正式營業(yè) 20個月，經(jīng)營狀況良好。臺灣潤泰集團子公司大潤發(fā)大型綜合超市已于 2020年 10月簽署協(xié)議，設計方案已初步確定，計劃 2020年 9月左右動工建設， 2020年底正式營業(yè)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目周邊概況 項目用地為渭南市中心原印刷機械廠與體育場、體育局地塊，屬于舊城改造項目，原來的配套較少。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn) 有其他相關配套如下： 城市公共設施：中心市政廣場 市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設局等 ； 大型商業(yè)設施：恒基商業(yè)中心、國貿(mào)百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場； 主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市； 專業(yè)市場：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時尚電腦數(shù)碼城等）； 電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器 ； 交通設施：臨近渭南火車站、臨近渭南長途汽車站、市內(nèi)多條公交站點臨項目地 ； 高尚樓盤：信達世紀城、朝陽華廈、豪潤御城、輕 工大廈、朝陽一號、麗領公寓、時代星苑等。 交通條件 項目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風大街、朝陽大街、南北城市主干道前進路貫穿而過，交通十分方便，到達項目公交車有 1 21 30 30 318路等。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達城市各個區(qū)域。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 東風大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤萬家、國貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。 前進路：南北向城市主干道，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條 人行道。 朝陽大街：城市東西向主干道，雙向 4 車道，有兩條人行道。 區(qū)域功能 根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大，城市化建設進一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。 東風大街已成為渭南城市商業(yè)主軸， 呈“西移北擴”的特點。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢， 但中心商圈地位是無可憾動的。 信達綜合體商業(yè)項目啟動后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場將會面臨一次重新洗牌，也是對商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時將成為渭南城市級商業(yè)中心 。 信達商業(yè)綜合體項目 是由 信達地產(chǎn) 投資 開發(fā)的超大規(guī)?，F(xiàn)代化綜合型商 業(yè)物業(yè) ，屬 渭南 市重點開發(fā)建設項目。將建設成 渭南 市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的復合型商業(yè)地產(chǎn)項目， 融合酒店、 旅游、零售、休閑娛樂、餐飲、 主題運動 文化 公園 于一體， 信達商業(yè)綜合體項目 將大大提升 渭南 市零售業(yè)和旅游形象 的檔次和水準，成為未來 渭南 市中心商業(yè)區(qū)地標建筑。 三、項目定位 （一）分析 1． 渭南市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導，其前景將十分看好。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2． 渭南市需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需要做的正是這個商業(yè)革命的搖旗者。 3． 品 質(zhì)的差異化將成為項目從周邊商業(yè)設施中脫穎而出的關鍵所在。 4． 獨特的地理優(yōu)勢將使項目形成一個領導型的物業(yè)。 5． 購物將進入體驗經(jīng)濟時代。 （二）定位基本原則 市場的不斷細分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強調(diào)市場引導：在市場調(diào)查的基礎上塑造新概念對市場的引導； 強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大 體現(xiàn)為出發(fā)點； 帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標客戶； 堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。 因地制宜：項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應本地需要，符合各層次消費人群方便、快捷、實惠的消費需求。 超前領先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業(yè)市場多頭并舉，構(gòu)成層次豐富的業(yè)態(tài)體系。本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在適合 地塊條件的同時， 要做 到五年領先，十年不落后，才能在 競爭中處于優(yōu)勢。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （三）項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位 本項目定位為中高檔，集酒店、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗于一體的一站式 購物中心 。在對外宣傳方面要體現(xiàn)中高檔次，增加對品牌商家的吸引力，能很好體現(xiàn)廣場整體形象。 項目地處主干道和繁華商業(yè)街交叉口，具獨天得厚地理位置，具極大商業(yè)開發(fā)價值。 超大規(guī)模的地標性商業(yè)建筑，以復合的商業(yè)形態(tài)引領 渭南 市商業(yè)潮流。 絕版地段近 20200㎡的 運動 廣場，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機地結(jié)合。 渭南 市重點開發(fā)建設項目，是 渭南 市 政府形象工程。 一流的裝修設計體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、流暢的個性和美感，富有極強的沖擊力，讓消費者留連往返。 餐飲、 休閑 娛樂 、主題商城 是本案具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，良好的經(jīng)營口碑是發(fā)展的根本。 香港波特集團現(xiàn)代化理念的經(jīng)營管理，完全有能力和信心對本案進行全程整合服務。 （四）目標市場定位 消費者定位 經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應為： ： 政府機關公務員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ：城市及鄉(xiāng) 村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 經(jīng)營者定位 具相當?shù)慕?jīng)濟實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識、經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模，或由租賃轉(zhuǎn)為自買自營，他們是最有興趣和實力的商家，是商業(yè)廣場的準客戶。 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營，喜歡面積較小的商鋪和柜臺，因為資金投入小，風險小，可行性高。比較注重商業(yè)廣場形象和商場的 經(jīng)營管理。 因大多擁有經(jīng)營場所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。 傾向于租鋪經(jīng)營，以便在市場不 景氣時向其它市場轉(zhuǎn)移，同時減輕資金壓力。 初涉商海者一部分非常謹慎 ,持觀望態(tài)度 ,一部分大膽嘗試 ,敢于昌險 ,有成功欲。 因商業(yè)經(jīng)營大多投資較大，所以會慎重決策，往往和家人或親戚、朋友一起商量。 有從眾心理，只要營造良好招商氣氛，招商局面會比較容易打開。 投資小業(yè)主定位 ：公務員、生意人（個體戶）、 白領人士、私人企業(yè)主等； ：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外 地投資客等； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二部分 原則篇 一、招商指導思想 1． 實施“經(jīng)營商家”的主導思想。 商業(yè)購物中心是由若干個業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個經(jīng)營商家組合而成，經(jīng)營的成敗與商家的經(jīng)營管理策略、經(jīng)營管理手段密不可分，品牌的強度固然重要，但很大程度上有賴于商家對該品牌的管理，因此，必需由對商品的管理轉(zhuǎn)為對商家的管理。 2． 經(jīng)營以適應市場為先導，滿足需求為中心 。 根據(jù)渭南市場和商圈競爭狀況，結(jié)合信達商業(yè)綜合體項目的總體定位，進行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。商品的價位和結(jié)構(gòu)上參照“大眾型”購物中心，陳列、動線、購物環(huán)境和氣氛營造 上參照“流行型”商場，重在突出大眾化、品牌化、前衛(wèi)化、個性化相結(jié)合。 3． 培育市場，營造信達商業(yè)綜合體項目的良好商譽，樹立項目“城市客廳”形象。 在保證經(jīng)濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升項目的知名度、美譽度、信譽度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，進一步樹立品牌形象。 4．通過對 23商業(yè)體的 招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的銷售，形成良性循環(huán)，招銷兩旺。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、招商基本原則 1． 以租賃為主、聯(lián)營為輔、針對自有優(yōu)勢部分自營的原則 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經(jīng)銷商 及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。聯(lián)營是解決主力商家入場的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。餐飲、休閑、娛樂是項目本身的優(yōu)勢，可選擇性對收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進行自營考慮。租賃的方式是商家比較易接受的一種方式，以下為調(diào)研數(shù)據(jù)： 經(jīng)營方式要求15%75%10%租賃聯(lián)營其他 2．堅持品牌經(jīng)營的原則 旨在突出信達商業(yè)綜合體項目的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市場暢銷品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價位的品類，渭南市還未有過的 新型換代商品及在渭南市有良好的消費基礎的傳統(tǒng)品牌。 3．堅持商品的連帶性的原則 招商時應嚴格按樓層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃進行，并作好不同業(yè)種之間的商品的合理過渡，做到自然過渡，避免生硬連接。否則給公眾的感覺比較雜亂，破壞商場的整體形象。 4． 堅持多業(yè)種、不交叉、不重復的原則 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 為滿足不同類型消費者的需求，不同商鋪之間形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式”購物特點。 5． 堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商場，以提高信達商業(yè)綜合體項目的商品競爭力，因此在招商 組貨時，應盡可能的引進廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨，引進中低價位的商品，符合渭南市經(jīng)濟發(fā)展水平及居民消費水平。 6． 堅持以本地市場為主，兼顧周邊市場的原則 （遠交近攻） 本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費者的需求，周邊市場新的資源的引進，將為 信達商業(yè)綜合體項目 創(chuàng)造出新的亮點，側(cè)重在品牌和主力店。 7． 堅持商場經(jīng)營和市場化經(jīng)營結(jié)合的原則 滿足不同類型消費者的需求，兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場經(jīng)營和市場經(jīng)營有機結(jié)合，即解決招商的問題又能體現(xiàn) 真正一站式的戰(zhàn)略意義，開辟渭南市商業(yè)經(jīng)營的全新模式。 8．堅持 “撒網(wǎng)式擴張”的招商原則 以渭南市為重點，實行全民招商。在確保渭南市招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出 20％的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡 、 DM等 通訊手段進行撒網(wǎng)式招商。 效果理想的情況下，在保證渭南地區(qū)招商指標的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 平面規(guī)劃篇 一、商業(yè)整體規(guī)劃 本項目 123商業(yè)體均設定為四層 ： （ 1）商業(yè)街 案名 — — 信達 .世紀商業(yè)街 主業(yè)態(tài)： 休閑、娛樂、餐飲、康體、 各類專賣店、專業(yè)店、各類民間藝術 輔助業(yè)態(tài)： 各類專賣店、專業(yè)店、生活配套商業(yè) （ 2） 1商業(yè)體 案名 —— 信達 . 百貨店名 主業(yè)態(tài)： 精品百貨店 （ 3） 2商業(yè)體 案名 —— 信達 .世紀購物中心 主業(yè)態(tài)： 女裝 、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、玩具、孕嬰生活館、兒童游樂館、男女皮鞋、電腦手機數(shù)碼港、 輔助業(yè)態(tài)： 黃金珠寶、化妝品、 精品、飾品、皮具箱包、個人護理店、藥妝店、家紡家飾、工藝禮品、休閑水吧等 （ 4） 3商業(yè)體 案名 —— 信達 .世紀生活廣場 主業(yè)態(tài)： 生活超市、 KTV、影 院、 婚慶酒樓、南北特色餐飲、小吃城、滾軸溜冰、網(wǎng)吧、電玩游藝、桌球 等 （ 5） 4商業(yè)體 案名 —— 信達 .世紀文體商業(yè)廣場 主業(yè)態(tài)： 文體商城、 圖書音像城、教育藝術培訓市場等 輔助業(yè)態(tài)： 咖啡、餐飲、休閑吧 （ 6） 5運動公 園負一層商業(yè) 案名 —— 信達 .流行前線 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 以“流行前線”的時尚概念，打造渭南青少年時尚潮流購物中心。 針對青少年的 迎合 潮流 的 消費習慣，經(jīng)營港、韓、日潮流時尚服飾、精 品等。 二、樓層規(guī)劃圖： 2商業(yè)體： 信達 .世紀購物中心 樓 層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 命 名 一 樓 百 貨 時尚前線 二 樓 百 貨 男人世界 三 樓 百 貨 女