【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營管理有限 公司 整合推廣 /廣告實施 待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模 “信達國際商業(yè)廣場”首期建設(shè)商業(yè)營運面積 10萬余平方米，將于 2020年底正式對外營業(yè)，一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。 商業(yè)組合 一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。其中購物中心板塊營業(yè)面積達 5 萬平方米以上，擬引進國內(nèi)外知名大型超市大潤發(fā)、麥當勞主力商家各一家。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。 經(jīng)營檔次 中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合 經(jīng)營特色 獨特增設(shè)時尚中心 、潮流前線、運動公園； 有渭南市目前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城； 購物一站式、休閑娛樂一站式消費到位； 大事記 2020年 10月首先進駐的麥當勞得來速餐廳已正式營業(yè) 20個月，經(jīng)營狀況良好。臺灣潤泰集團子公司大潤發(fā)大型綜合超市已于 2020年 10月簽署協(xié)議，設(shè)計方案已初步確定，計劃 2020年 9月左右動工建設(shè)， 2020年底正式營業(yè)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目周邊概況 項目用地為渭南市中心原印刷機械廠與體育場、體育局地塊，屬于舊城改造項目，原來的配套較少。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn) 有其他相關(guān)配套如下： 城市公共設(shè)施：中心市政廣場 市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等 ； 大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國貿(mào)百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場； 主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市； 專業(yè)市場：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時尚電腦數(shù)碼城等）； 電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器 ； 交通設(shè)施：臨近渭南火車站、臨近渭南長途汽車站、市內(nèi)多條公交站點臨項目地 ； 高尚樓盤：信達世紀城、朝陽華廈、豪潤御城、輕 工大廈、朝陽一號、麗領(lǐng)公寓、時代星苑等。 交通條件 項目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風大街、朝陽大街、南北城市主干道前進路貫穿而過，交通十分方便，到達項目公交車有 1 21 30 30 318路等。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達城市各個區(qū)域。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 東風大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤萬家、國貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。 前進路：南北向城市主干道，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條 人行道。 朝陽大街：城市東西向主干道，雙向 4 車道，有兩條人行道。 區(qū)域功能 根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大，城市化建設(shè)進一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。 東風大街已成為渭南城市商業(yè)主軸， 呈“西移北擴”的特點。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢， 但中心商圈地位是無可憾動的。 信達綜合體商業(yè)項目啟動后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場將會面臨一次重新洗牌，也是對商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時將成為渭南城市級商業(yè)中心 。 信達商業(yè)綜合體項目 是由 信達地產(chǎn) 投資 開發(fā)的超大規(guī)?，F(xiàn)代化綜合型商 業(yè)物業(yè) ，屬 渭南 市重點開發(fā)建設(shè)項目。將建設(shè)成 渭南 市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目， 融合酒店、 旅游、零售、休閑娛樂、餐飲、 主題運動 文化 公園 于一體， 信達商業(yè)綜合體項目 將大大提升 渭南 市零售業(yè)和旅游形象 的檔次和水準，成為未來 渭南 市中心商業(yè)區(qū)地標建筑。 三、項目定位 （一）分析 1． 渭南市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2． 渭南市需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需要做的正是這個商業(yè)革命的搖旗者。 3． 品 質(zhì)的差異化將成為項目從周邊商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。 4． 獨特的地理優(yōu)勢將使項目形成一個領(lǐng)導(dǎo)型的物業(yè)。 5． 購物將進入體驗經(jīng)濟時代。 （二）定位基本原則 市場的不斷細分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)； 強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大 體現(xiàn)為出發(fā)點； 帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標客戶； 堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。 因地制宜：項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應(yīng)本地需要，符合各層次消費人群方便、快捷、實惠的消費需求。 超前領(lǐng)先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業(yè)市場多頭并舉，構(gòu)成層次豐富的業(yè)態(tài)體系。本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在適合 地塊條件的同時， 要做 到五年領(lǐng)先，十年不落后，才能在 競爭中處于優(yōu)勢。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （三）項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位 本項目定位為中高檔，集酒店、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗于一體的一站式 購物中心 。在對外宣傳方面要體現(xiàn)中高檔次，增加對品牌商家的吸引力，能很好體現(xiàn)廣場整體形象。 項目地處主干道和繁華商業(yè)街交叉口，具獨天得厚地理位置，具極大商業(yè)開發(fā)價值。 超大規(guī)模的地標性商業(yè)建筑，以復(fù)合的商業(yè)形態(tài)引領(lǐng) 渭南 市商業(yè)潮流。 絕版地段近 20200㎡的 運動 廣場，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機地結(jié)合。 渭南 市重點開發(fā)建設(shè)項目，是 渭南 市 政府形象工程。 一流的裝修設(shè)計體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、流暢的個性和美感，富有極強的沖擊力，讓消費者留連往返。 餐飲、 休閑 娛樂 、主題商城 是本案具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，良好的經(jīng)營口碑是發(fā)展的根本。 香港波特集團現(xiàn)代化理念的經(jīng)營管理，完全有能力和信心對本案進行全程整合服務(wù)。 （四）目標市場定位 消費者定位 經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應(yīng)為： ： 政府機關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ：城市及鄉(xiāng) 村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 經(jīng)營者定位 具相當?shù)慕?jīng)濟實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識、經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模，或由租賃轉(zhuǎn)為自買自營，他們是最有興趣和實力的商家，是商業(yè)廣場的準客戶。 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營，喜歡面積較小的商鋪和柜臺，因為資金投入小，風險小，可行性高。比較注重商業(yè)廣場形象和商場的 經(jīng)營管理。 因大多擁有經(jīng)營場所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。 傾向于租鋪經(jīng)營，以便在市場不 景氣時向其它市場轉(zhuǎn)移，同時減輕資金壓力。 初涉商海者一部分非常謹慎 ,持觀望態(tài)度 ,一部分大膽嘗試 ,敢于昌險 ,有成功欲。 因商業(yè)經(jīng)營大多投資較大，所以會慎重決策，往往和家人或親戚、朋友一起商量。 有從眾心理，只要營造良好招商氣氛，招商局面會比較容易打開。 投資小業(yè)主定位 ：公務(wù)員、生意人（個體戶）、 白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等； ：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外 地投資客等； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二部分 原則篇 一、招商指導(dǎo)思想 1． 實施“經(jīng)營商家”的主導(dǎo)思想。 商業(yè)購物中心是由若干個業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個經(jīng)營商家組合而成，經(jīng)營的成敗與商家的經(jīng)營管理策略、經(jīng)營管理手段密不可分，品牌的強度固然重要，但很大程度上有賴于商家對該品牌的管理，因此，必需由對商品的管理轉(zhuǎn)為對商家的管理。 2． 經(jīng)營以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心 。 根據(jù)渭南市場和商圈競爭狀況，結(jié)合信達商業(yè)綜合體項目的總體定位，進行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。商品的價位和結(jié)構(gòu)上參照“大眾型”購物中心，陳列、動線、購物環(huán)境和氣氛營造 上參照“流行型”商場，重在突出大眾化、品牌化、前衛(wèi)化、個性化相結(jié)合。 3． 培育市場，營造信達商業(yè)綜合體項目的良好商譽，樹立項目“城市客廳”形象。 在保證經(jīng)濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升項目的知名度、美譽度、信譽度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，進一步樹立品牌形象。 4．通過對 23商業(yè)體的 招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的銷售，形成良性循環(huán)，招銷兩旺。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、招商基本原則 1． 以租賃為主、聯(lián)營為輔、針對自有優(yōu)勢部分自營的原則 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經(jīng)銷商 及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。聯(lián)營是解決主力商家入場的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。餐飲、休閑、娛樂是項目本身的優(yōu)勢，可選擇性對收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進行自營考慮。租賃的方式是商家比較易接受的一種方式，以下為調(diào)研數(shù)據(jù)： 經(jīng)營方式要求15%75%10%租賃聯(lián)營其他 2．堅持品牌經(jīng)營的原則 旨在突出信達商業(yè)綜合體項目的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市場暢銷品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價位的品類，渭南市還未有過的 新型換代商品及在渭南市有良好的消費基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。 3．堅持商品的連帶性的原則 招商時應(yīng)嚴格按樓層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃進行，并作好不同業(yè)種之間的商品的合理過渡，做到自然過渡，避免生硬連接。否則給公眾的感覺比較雜亂，破壞商場的整體形象。 4． 堅持多業(yè)種、不交叉、不重復(fù)的原則 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 為滿足不同類型消費者的需求，不同商鋪之間形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式”購物特點。 5． 堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商場，以提高信達商業(yè)綜合體項目的商品競爭力，因此在招商 組貨時，應(yīng)盡可能的引進廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨，引進中低價位的商品，符合渭南市經(jīng)濟發(fā)展水平及居民消費水平。 6． 堅持以本地市場為主，兼顧周邊市場的原則 （遠交近攻） 本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費者的需求，周邊市場新的資源的引進，將為 信達商業(yè)綜合體項目 創(chuàng)造出新的亮點，側(cè)重在品牌和主力店。 7． 堅持商場經(jīng)營和市場化經(jīng)營結(jié)合的原則 滿足不同類型消費者的需求，兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場經(jīng)營和市場經(jīng)營有機結(jié)合，即解決招商的問題又能體現(xiàn) 真正一站式的戰(zhàn)略意義，開辟渭南市商業(yè)經(jīng)營的全新模式。 8．堅持 “撒網(wǎng)式擴張”的招商原則 以渭南市為重點，實行全民招商。在確保渭南市招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出 20％的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) 、 DM等 通訊手段進行撒網(wǎng)式招商。 效果理想的情況下，在保證渭南地區(qū)招商指標的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 平面規(guī)劃篇 一、商業(yè)整體規(guī)劃 本項目 123商業(yè)體均設(shè)定為四層 ： （ 1）商業(yè)街 案名 — — 信達 .世紀商業(yè)街 主業(yè)態(tài)： 休閑、娛樂、餐飲、康體、 各類專賣店、專業(yè)店、各類民間藝術(shù) 輔助業(yè)態(tài)： 各類專賣店、專業(yè)店、生活配套商業(yè) （ 2） 1商業(yè)體 案名 —— 信達 . 百貨店名 主業(yè)態(tài)： 精品百貨店 （ 3） 2商業(yè)體 案名 —— 信達 .世紀購物中心 主業(yè)態(tài)： 女裝 、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、玩具、孕嬰生活館、兒童游樂館、男女皮鞋、電腦手機數(shù)碼港、 輔助業(yè)態(tài)： 黃金珠寶、化妝品、 精品、飾品、皮具箱包、個人護理店、藥妝店、家紡家飾、工藝禮品、休閑水吧等 （ 4） 3商業(yè)體 案名 —— 信達 .世紀生活廣場 主業(yè)態(tài)： 生活超市、 KTV、影 院、 婚慶酒樓、南北特色餐飲、小吃城、滾軸溜冰、網(wǎng)吧、電玩游藝、桌球 等 （ 5） 4商業(yè)體 案名 —— 信達 .世紀文體商業(yè)廣場 主業(yè)態(tài)： 文體商城、 圖書音像城、教育藝術(shù)培訓(xùn)市場等 輔助業(yè)態(tài)： 咖啡、餐飲、休閑吧 （ 6） 5運動公 園負一層商業(yè) 案名 —— 信達 .流行前線 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 以“流行前線”的時尚概念，打造渭南青少年時尚潮流購物中心。 針對青少年的 迎合 潮流 的 消費習慣，經(jīng)營港、韓、日潮流時尚服飾、精 品等。 二、樓層規(guī)劃圖： 2商業(yè)體： 信達 .世紀購物中心 樓 層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 命 名 一 樓 百 貨 時尚前線 二 樓 百 貨 男人世界 三 樓 百 貨 女