【正文】 ...................... 9 項(xiàng)目周邊概況 ..................................................................................................................................................................................................10 交通條件 .........................................................................................................................................................................................................10 區(qū)域功能 ......................................................................................................................................................................................................... 11 三、項(xiàng)目定位 .................................................................................................................. 11 （一）分析 ........................................................................................................................................................................................................... 11 （二）定位基本原則 .............................................................................................................................................................................................12 （三）項(xiàng) 目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位 ..................................................................................................................................................................................13 （四）目標(biāo)市場定位 .............................................................................................................................................................................................13 第二部分 原則篇 ............................................................................................................................................................................................................15 一、招商指導(dǎo)思想 .............................................................................................................. 15 二、招商基本原則 .............................................................................................................. 16 第三部分 平面規(guī)劃篇 .....................................................................................................................................................................................................18 一、商業(yè)整體規(guī)劃 .............................................................................................................. 18 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、樓層規(guī)劃圖： .............................................................................................................. 19 三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細(xì)分 ............................................................................................. 20 第四部分 策略篇 ............................................................................................................................................................................................................24 一、招商價(jià)格策略 .............................................................................................................. 24 二、招商營銷策略 .............................................................................................................. 24 第五部分 招商篇 ............................................................................................................................................................................................................25 一、招商對象 .................................................................................................................. 25 二、招商區(qū)域 .................................................................................................................. 25 三、商品結(jié)構(gòu) .................................................................................................................. 26 商品結(jié)構(gòu)的基本原則。據(jù)悉 《渭南市 商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn) 發(fā)展規(guī) 劃 》目前通過專家評審，即將提請渭南市政府發(fā)布實(shí)施。城市總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取 “ 帶狀組團(tuán) ” 的城市形態(tài)，即東部老城區(qū)、中部城市中心區(qū)、西部高新區(qū) 3個(gè)綜合功能的城市規(guī)劃組團(tuán)。形成以東風(fēng)大街為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢。 商業(yè) 市場現(xiàn)狀 ① 渭南商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)在還是以傳統(tǒng)百貨商場、超市以及街鋪為主，目前僅停留在購物這一簡單的層面上，經(jīng)過對 12 家商場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 30％的商場是實(shí)施統(tǒng)一的收銀管理，其它基本都采用開架自選經(jīng)營方式， 以中低檔商品經(jīng)營為主，商業(yè)物業(yè)硬件普遍陳舊、導(dǎo)視系統(tǒng)不完善、商品布局零亂、服務(wù)人員的服 務(wù)形象差、銷售水平低、促銷手段欠缺等。人們對購物不僅是單一的需求，而且越來越注重服務(wù)、環(huán)境、體驗(yàn)的樂趣，渭南目前缺少一個(gè)現(xiàn)代化、大體量、多業(yè)態(tài)、一站式、體驗(yàn)式的大型購物中心。其中解放路段和東風(fēng)大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進(jìn)路交匯路段分布為家俱建材裝飾材料大型綜合市場。 從整個(gè)渭南的現(xiàn)有家俱市場來看，經(jīng)營狀況一般，處于相對供大于求的態(tài)勢。其中以華潤超市業(yè)態(tài)最為豐富 ,經(jīng)營狀況最好。據(jù)悉春節(jié)期間最高日營業(yè)額可達(dá) 200 萬 元 晶眾家樂：周一至周四的日銷售額約為 7— 9 萬元，周五至周日的日銷售額約計(jì)為 10— 13 萬元； 民生家樂：平均日銷售額約為 6－ 9 萬元； 恒基超市：日均銷售額約為 — 2 萬元。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 具市場影響力和規(guī)模的主營黑白家電、數(shù)碼、 PC市場有：恒基商業(yè)中心的國美電器、天斗商廈的蘇寧、和鑫博大的國寧。 智能時(shí)尚中心、陽光購物中心的負(fù)一層、國貿(mào) 負(fù)一層則為主營山寨手機(jī)、組裝電腦、配件、耗材市場 商業(yè)發(fā)展趨勢 功能更為齊全的新型百貨將取代舊有模式，成為主流 — — 我們可以預(yù)見，由于物業(yè)自身的局限性，老百貨網(wǎng)點(diǎn)將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來，要么就被淘汰的命運(yùn)。 近年 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多。 在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進(jìn)商業(yè)物業(yè) 的同時(shí) ，其他 以中小開發(fā)商 也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列， 2020 至 2020 年商業(yè)物業(yè)迎來 了一個(gè)開發(fā) 高峰。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、項(xiàng)目簡析 項(xiàng)目概況 信達(dá)商業(yè)項(xiàng)目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯處東南側(cè)地段，整個(gè)項(xiàng)目由 商業(yè)街、 1商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以下簡稱 1商業(yè)體）、 2樓即籃球場地塊（以下簡稱 2樓）、 3樓即大潤發(fā)所處地塊（以下簡稱 3樓）、 4樓即大潤發(fā)與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱 4樓）與體育廣場與公園（原體育場地塊）等部分組成。 整個(gè)項(xiàng)目由東風(fēng)大街、前進(jìn)路、朝陽大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街合圍而成。 商業(yè)組合 一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動公園。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。臺灣潤泰集團(tuán)子公司大潤發(fā)大型綜合超市已于 2020年 10月簽署協(xié)議，設(shè)計(jì)方案已初步確定，計(jì)劃 2020年 9月左右動工建設(shè)， 2020年底正式營業(yè)。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn) 有其他相關(guān)配套如下： 城市公共設(shè)施：中心市政廣場 市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等 ； 大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國貿(mào)百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場； 主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市； 專業(yè)市場：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時(shí)尚電腦數(shù)碼城等）； 電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器 ； 交通設(shè)施：臨近渭南火車站、臨近渭南長途汽車站、市內(nèi)多條公交站點(diǎn)臨項(xiàng)目地 ； 高尚樓盤：信達(dá)世紀(jì)城、朝陽華廈、豪潤御城、輕 工大廈、朝陽一號、麗領(lǐng)公寓、時(shí)代星苑等。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。 前進(jìn)路：南北向城市主干道，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條 人行道。 區(qū)域功能 根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)進(jìn)一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢， 但中心商圈地位是無可憾動的。 信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 是由 信達(dá)地產(chǎn) 投資 開發(fā)的超大規(guī)?，F(xiàn)代化綜合型商 業(yè)物業(yè) ，屬 渭南 市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目定位 （一）分析 1． 渭南市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。 3． 品 質(zhì)的差異化將成為項(xiàng)目從周邊商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。 5． 購物將進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 因地制宜：項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應(yīng)本地需要，符合各層次消費(fèi)人群方便、快捷、實(shí)惠的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在適合 地塊條件的同時(shí)，