【正文】 出聯(lián)絡(luò)有機(jī)結(jié)合。 5) 利用造勢(shì)優(yōu)勢(shì)：利用 口碑 和廣告的宣傳度，虛實(shí)結(jié)合，擺好姿態(tài)。 3) 利用形象優(yōu)勢(shì)： 展示項(xiàng)目的“城市客廳” 形象，政府支持， 城市運(yùn)動(dòng)公園 廣場(chǎng)及 大秦 文化的導(dǎo)入，建筑藝術(shù)美。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 成功引進(jìn)的優(yōu)勢(shì)（ 六大優(yōu)勢(shì)）： 1) 利用地段優(yōu)勢(shì)： 東風(fēng) 大街與 前進(jìn)路 的交匯處，本案具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 ? 主力商家目標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為影院 、電器、手機(jī)數(shù)碼連鎖、大型酒樓、電玩、 KTV、酒吧等。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 商品檔次占比高檔20%中檔60%中低20%高檔中檔中低 四、招商規(guī)劃 主力店引進(jìn)分析 ? 引進(jìn)的目的： 樹(shù)立品牌形象，增強(qiáng)集客率。中檔消費(fèi)層的需求應(yīng)作為商品的主要組成部分，但同時(shí)要兼顧高、中 低檔消費(fèi)層。 . 有助于提升企業(yè)形象和檔次的商品品類 。 . 渭南 市消費(fèi)者認(rèn)可的商品品類 。 . 已在 渭南 市場(chǎng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)的商品品類。 . 有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐菲奉悺２扇?遠(yuǎn)近結(jié)合 ，先主后次的原則，按 步驟 有的放矢，順利完成招商任務(wù)。 具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng) 濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人。 目前品牌在萊城或 渭南 市場(chǎng)均沒(méi)有銷售網(wǎng)點(diǎn)，想以 渭南 市為突破口打開(kāi) 渭南 市相鄰縣市的市場(chǎng)。 已經(jīng)在 渭南 市設(shè)有經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境等不太理想，打算到一個(gè)與自身品牌相匹配的場(chǎng)所去經(jīng)營(yíng)的企業(yè)品牌。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第五部分 招商篇 一、招商對(duì)象 全國(guó)知名品牌連鎖店（主力店、次主力店），進(jìn)駐對(duì)項(xiàng)目宣傳和價(jià)值提升影響力很大。 免租的策略，分不同時(shí)間段按不 同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場(chǎng)為先，營(yíng)利在后。 業(yè)種規(guī)劃要區(qū)域化、專業(yè)化、市 場(chǎng)化并存，本著合作雙贏的原則 ,盡可能體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢(shì) ,滿足消費(fèi)需求。 二、招商營(yíng)銷策略 主力店、次主力店談判由專人操作，專人管理 ，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇，針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行集中討論，群策群力，合理解決。 實(shí)行低開(kāi)高走的租價(jià)政策， “放水養(yǎng)魚(yú)”。同時(shí)通過(guò)確定各樓層的不同價(jià)格，達(dá)到差異化的價(jià)格定位。 由于 14商業(yè)體開(kāi)發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不確定性； 1商業(yè)體百貨引進(jìn)需求面積及其相應(yīng)規(guī)劃的不確定性，難以確定本體內(nèi)商業(yè)配套面積； 4商業(yè)體純商業(yè)面積的不確定性等因素，暫不對(duì)其面積做去化占比統(tǒng)計(jì)。 二、樓層規(guī)劃圖： 2商業(yè)體： 信達(dá) .世紀(jì)購(gòu)物中心 樓 層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 命 名 一 樓 百 貨 時(shí)尚前線 二 樓 百 貨 男人世界 三 樓 百 貨 女人世界 四 樓 百 貨 兒童世界 3商業(yè)體： 信達(dá) .世紀(jì)生活廣場(chǎng) 樓 層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 命 名 負(fù) 一 層 停 車(chē) 場(chǎng) 停 車(chē) 場(chǎng) 一 樓 超 市 大潤(rùn)發(fā)超市 二 樓 超 市 大潤(rùn)發(fā)超市 三 樓 餐 飲 美味樂(lè)園 四 樓 休閑娛樂(lè) 都市俱樂(lè)部 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細(xì)分 （ 1）商業(yè)街 考慮本條商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)是以銷售為主， 銷售后業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)難以受到控制， 因此前期對(duì)商業(yè)街的 定位此處暫不做細(xì)化延伸。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 平面規(guī)劃篇 一、商業(yè)整體規(guī)劃 本項(xiàng)目 123商業(yè)體均設(shè)定為四層 ： （ 1）商業(yè)街 案名 — — 信達(dá) .世紀(jì)商業(yè)街 主業(yè)態(tài)： 休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體、 各類專賣(mài)店、專業(yè)店、各類民間藝術(shù) 輔助業(yè)態(tài)： 各類專賣(mài)店、專業(yè)店、生活配套商業(yè) （ 2） 1商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) . 百貨店名 主業(yè)態(tài)： 精品百貨店 （ 3） 2商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)購(gòu)物中心 主業(yè)態(tài)： 女裝 、男裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、童裝、玩具、孕嬰生活館、兒童游樂(lè)館、男女皮鞋、電腦手機(jī)數(shù)碼港、 輔助業(yè)態(tài)： 黃金珠寶、化妝品、 精品、飾品、皮具箱包、個(gè)人護(hù)理店、藥妝店、家紡家飾、工藝禮品、休閑水吧等 （ 4） 3商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)生活廣場(chǎng) 主業(yè)態(tài)： 生活超市、 KTV、影 院、 婚慶酒樓、南北特色餐飲、小吃城、滾軸溜冰、網(wǎng)吧、電玩游藝、桌球 等 （ 5） 4商業(yè)體 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)文體商業(yè)廣場(chǎng) 主業(yè)態(tài)： 文體商城、 圖書(shū)音像城、教育藝術(shù)培訓(xùn)市場(chǎng)等 輔助業(yè)態(tài)： 咖啡、餐飲、休閑吧 （ 6） 5運(yùn)動(dòng)公 園負(fù)一層商業(yè) 案名 —— 信達(dá) .流行前線 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 以“流行前線”的時(shí)尚概念，打造渭南青少年時(shí)尚潮流購(gòu)物中心。在確保渭南市招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，招商部門(mén)安排出 20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) 、 DM等 通訊手段進(jìn)行撒網(wǎng)式招商。 7． 堅(jiān)持商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)結(jié)合的原則 滿足不同類型消費(fèi)者的需求，兼顧多個(gè)業(yè)種，實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，即解決招商的問(wèn)題又能體現(xiàn) 真正一站式的戰(zhàn)略意義，開(kāi)辟渭南市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全新模式。 5． 堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價(jià)格不能高于同類商場(chǎng)，以提高信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的商品競(jìng)爭(zhēng)力，因此在招商 組貨時(shí)，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨，引進(jìn)中低價(jià)位的商品，符合渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民消費(fèi)水平。否則給公眾的感覺(jué)比較雜亂，破壞商場(chǎng)的整體形象。租賃的方式是商家比較易接受的一種方式，以下為調(diào)研數(shù)據(jù)： 經(jīng)營(yíng)方式要求15%75%10%租賃聯(lián)營(yíng)其他 2．堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則 旨在突出信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色，以國(guó)內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市場(chǎng)暢銷品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價(jià)位的品類，渭南市還未有過(guò)的 新型換代商品及在渭南市有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。聯(lián)營(yíng)是解決主力商家入場(chǎng)的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。 4．通過(guò)對(duì) 23商業(yè)體的 招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動(dòng)商鋪的銷售，形成良性循環(huán)，招銷兩旺。 3． 培育市場(chǎng)，營(yíng)造信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的良好商譽(yù)，樹(shù)立項(xiàng)目“城市客廳”形象。 根據(jù)渭南市場(chǎng)和商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的總體定位，進(jìn)行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。 商業(yè)購(gòu)物中心是由若干個(gè)業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個(gè)經(jīng)營(yíng)商家組合而成，經(jīng)營(yíng)的成敗與商家的經(jīng)營(yíng)管理策略、經(jīng)營(yíng)管理手段密不可分，品牌的強(qiáng)度固然重要，但很大程度上有賴于商家對(duì)該品牌的管理，因此，必需由對(duì)商品的管理轉(zhuǎn)為對(duì)商家的管理。 有從眾心理，只要營(yíng)造良好招商氣氛，招商局面會(huì)比較容易打開(kāi)。 初涉商海者一部分非常謹(jǐn)慎 ,持觀望態(tài)度 ,一部分大膽嘗試 ,敢于昌險(xiǎn) ,有成功欲。 因大多擁有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營(yíng)，喜歡面積較小的商鋪和柜臺(tái)，因?yàn)橘Y金投入小，風(fēng)險(xiǎn)小，可行性高。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ：城市及鄉(xiāng) 村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。 香港波特集團(tuán)現(xiàn)代化理念的經(jīng)營(yíng)管理，完全有能力和信心對(duì)本案進(jìn)行全程整合服務(wù)。 一流的裝修設(shè)計(jì)體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、流暢的個(gè)性和美感，富有極強(qiáng)的沖擊力，讓消費(fèi)者留連往返。 絕版地段近 20200㎡的 運(yùn)動(dòng) 廣場(chǎng)，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機(jī)地結(jié)合。 項(xiàng)目地處主干道和繁華商業(yè)街交叉口，具獨(dú)天得厚地理位置，具極大商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) （三）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位 本項(xiàng)目定位為中高檔，集酒店、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、觀光、餐飲、文化、體驗(yàn)于一體的一站式 購(gòu)物中心 。 超前領(lǐng)先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣(mài)店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業(yè)市場(chǎng)多頭并舉，構(gòu)成層次豐富的業(yè)態(tài)體系。 （二）定位基本原則 市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過(guò)程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大 體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 4． 獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)將使項(xiàng)目形成一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)型的物業(yè)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2． 渭南市需要一場(chǎng)商業(yè)模式的革命，而我們需要做的正是這個(gè)商業(yè)革命的搖旗者。將建設(shè)成 渭南 市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 融合酒店、 旅游、零售、休閑娛樂(lè)、餐飲、 主題運(yùn)動(dòng) 文化 公園 于一體， 信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 將大大提升 渭南 市零售業(yè)和旅游形象 的檔次和水準(zhǔn)，成為未來(lái) 渭南 市中心商業(yè)區(qū)地標(biāo)建筑。 信達(dá)綜合體商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨一次重新洗牌，也是對(duì)商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時(shí)將成為渭南城市級(jí)商業(yè)中心 。 東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸， 呈“西移北擴(kuò)”的特點(diǎn)。 朝陽(yáng)大街：城市東西向主干道，雙向 4 車(chē)道，有兩條人行道。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 東風(fēng)大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向 4車(chē)道，有兩條自行車(chē)道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。 交通條件 項(xiàng)目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風(fēng)大街、朝陽(yáng)大街、南北城市主干道前進(jìn)路貫穿而過(guò)，交通十分方便，到達(dá)項(xiàng)目公交車(chē)有 1 21 30 30 318路等。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目周邊概況 項(xiàng)目用地為渭南市中心原印刷機(jī)械廠與體育場(chǎng)、體育局地塊，屬于舊城改造項(xiàng)目，原來(lái)的配套較少。 經(jīng)營(yíng)檔次 中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合 經(jīng)營(yíng)特色 獨(dú)特增設(shè)時(shí)尚中心 、潮流前線、運(yùn)動(dòng)公園； 有渭南市目前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城； 購(gòu)物一站式、休閑娛樂(lè)一站式消費(fèi)到位； 大事記 2020年 10月首先進(jìn)駐的麥當(dāng)勞得來(lái)速餐廳已正式營(yíng)業(yè) 20個(gè)月，經(jīng)營(yíng)狀況良好。其中購(gòu)物中心板塊營(yíng)業(yè)面積達(dá) 5 萬(wàn)平方米以上，擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名大型超市大潤(rùn)發(fā)、麥當(dāng)勞主力商家各一家。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 基礎(chǔ)資料及指標(biāo) 各 項(xiàng)指標(biāo) 說(shuō) 明 項(xiàng)目名稱 信達(dá) 中心城、信達(dá)世紀(jì)購(gòu)物公園（待定） 項(xiàng)目總資料 總占地面積： ㎡（其中 1~4號(hào)地塊總占地面積： ㎡ ）；建筑面積： 288601㎡ （其中 1~3號(hào)地塊 183945㎡， 4號(hào)地塊 104656 ㎡， 5號(hào)地塊不計(jì)算在內(nèi)）；容積率： （其中 1~3 號(hào)地塊容積率為 3 ， 4號(hào)地塊容積率為 4 ）；建筑密度： 60％；用地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置 渭南市前進(jìn)路 投資商 /開(kāi)發(fā)商 渭南市信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 商業(yè)策劃顧問(wèn) 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限 公司 整合推廣 /廣告實(shí)施 待定 首期商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模 “信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”首期建設(shè)商業(yè)營(yíng)運(yùn)面積 10萬(wàn)余平方米，將于 2020年底正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，一期工程由生活購(gòu)物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動(dòng)公園。 其中位于商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街南北連接朝陽(yáng)大街和東風(fēng)大街；另外兩條步行街分別位于 2與3樓之間， 3與 4樓之間，均呈東西走向，連接前進(jìn)路與商業(yè)街。 整體而言，渭南商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展初期并進(jìn)入快速發(fā)展階段，一些大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中，未來(lái)隨著城市發(fā)展中心西移北擴(kuò)策略的逐步展開(kāi)，渭南商業(yè)發(fā)展前景非常值得期待。 自 2020年祥和家具建材城及渭南最大的商業(yè)項(xiàng)目光運(yùn)恒基商業(yè)中心開(kāi)業(yè) ,2020年新洲 地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)即推出總面積達(dá) 15萬(wàn)平方米的商業(yè) 步行街區(qū) 與商業(yè)綜合體項(xiàng)目 ,并 有意 引 進(jìn)大型 百貨與 連鎖大型超市等商家 入駐 ；海興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錦繡花園小區(qū)商業(yè)裙樓總體量近 2 萬(wàn)方 。而集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化體驗(yàn)、商業(yè)街等于一體的大型綜合性體驗(yàn)性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將成為未來(lái)渭南商業(yè)發(fā)展的主流。 品牌手機(jī)專營(yíng)店及 PC等產(chǎn)品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)有：億格手機(jī)城、移動(dòng)通信至尊店、億格電腦城、移動(dòng)通信國(guó)貿(mào)店。 ④ 、渭南家電、 IT、數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)主要集中在中心廣場(chǎng)和東風(fēng)大街，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 華潤(rùn)萬(wàn)家：該超市周一至周四的日銷售額約為 11— 13 萬(wàn)元，周五至周日的日銷售額約為 21— 25 萬(wàn)元。 ③ 、渭南大型超市主要有位于核心商業(yè)區(qū)的華潤(rùn)萬(wàn)家、東風(fēng)大街西段的晶眾家樂(lè)、高新區(qū)的民生家樂(lè)和中心區(qū)的恒基超市。 本地中高端市場(chǎng)為：榮發(fā)家 俱建材城、祥和建材家俱城、鼎業(yè)國(guó)際家居匯展中心、開(kāi)泰家具匯展中心； 本地中低端市場(chǎng)為：雅典家俱匯展中心