【正文】 號(hào) 經(jīng)營品類 建筑面積(㎡ ) 占比（ %） 租 金 平均單價(jià) (元 /㎡ /天 ) 年 租 金 (萬元 /年 ) 1 品牌購物中心區(qū) 2 餐飲業(yè)（西餐，咖啡廳等） 3 休閑娛樂業(yè) 4 數(shù)碼手機(jī)專區(qū) 5 時(shí)尚潮流（小名店） 6 影視配套（風(fēng)味小吃） 7 超市配套（知名餐飲 、家居） 8 小區(qū)配套 合計(jì) 3）制訂商業(yè)管理公約，包括制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件及市場管理辦法，保證商戶進(jìn)場工作順利進(jìn)行。前期提供給主力商家較優(yōu)惠的條件與政策，以吸引次主力店與中小商家的加盟，必然在中小商家的招商條件上有所提高 。 如下： 1）給予相應(yīng)的免租優(yōu)惠或經(jīng)營管理費(fèi)的優(yōu)惠。如：肯德基，味千拉面，棒約翰， DQ等揚(yáng)州市場上均以扣點(diǎn)合作為主。 因此未來一年內(nèi)本案的招商，希望仍然以“放水養(yǎng)魚”的政策為主，并豐富優(yōu)惠政策，同時(shí)給出相關(guān)建議： 注：以上所有業(yè)態(tài)若在 2020 年 3 月 —— 5 月完成簽約給予 30%的租金優(yōu)惠； 2020 年 5 月 —— 2020 年 10 月完成簽約給予 20%的租金優(yōu)惠； 2020 年 12 月 —— 2020 年 3 月完成簽約給予 10%的租金優(yōu)惠。（計(jì)算公式：特定面積業(yè)態(tài)租金優(yōu)惠政策簽約時(shí)間優(yōu)惠政策 +管理費(fèi)優(yōu)惠期 +試營業(yè)期 +裝修期）。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 12 為加快招商進(jìn)度，積極洽談主力店客戶，推進(jìn)主力店的洽談進(jìn)程 上述主力店客戶中，經(jīng)過多輪洽談接觸，列出如下重點(diǎn)客戶： 業(yè)態(tài) 重點(diǎn)客戶 跟進(jìn)情況 超市 沃爾瑪 多次聯(lián)系，到其上海拜訪拓展總監(jiān)王總，促成對(duì)方到揚(yáng)州實(shí)地考察。 樂購 目前處于對(duì)方對(duì)我司項(xiàng)目評(píng)估階段。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 13 的多次洽談，雙方對(duì)合作條件取得一致共識(shí)，目前正在對(duì)工程條件、廣告位、導(dǎo)視系統(tǒng)等進(jìn)行深入洽談。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 14 但同時(shí)也要利用好主力店 ,積極促進(jìn)次主力店及餐飲業(yè)態(tài)以及散鋪的進(jìn)駐速度。 協(xié)助主力店商戶的工程裝修、圖 紙?jiān)O(shè)計(jì)送工程審核部門通過審核蓋章，開出準(zhǔn)許進(jìn)場通知書，領(lǐng)取準(zhǔn)許施工的工作牌，方可進(jìn)場裝修、施工。 待主力店商戶領(lǐng)取準(zhǔn)許施工的工作牌后，方能引導(dǎo)商戶進(jìn)場進(jìn)行施工和裝修，并嚴(yán)格按照施工和裝修規(guī)范進(jìn)行工作 3）協(xié)助公司有關(guān)部門做好主力店施工、裝修的監(jiān)督和工程進(jìn)度的督促工作。 4）協(xié)助主力店協(xié)調(diào)解決在進(jìn)駐期間遇到的一系列要求和困難。 5）協(xié)助主力店做好人員招聘和培訓(xùn)工作。 6）督促主力店按時(shí)間、按要求開業(yè)。 根據(jù)全年招商計(jì)劃，適時(shí)籌備招商大會(huì)的召開，一定程度上加強(qiáng)招商影響力 就招商大會(huì)而言，去年在金逸影院成功簽約后，舉行了大型的招商新聞發(fā)布會(huì)，無論是對(duì)招商客戶的邀請(qǐng)，還是銷售商戶的情況，都是比較可觀的，由此可見一場成功 的招商發(fā)布會(huì)對(duì)招商和銷售工作都是有著顯而易見的功效，起著事半功倍的作用，就根據(jù)明年的招商計(jì)劃，也將適時(shí)的籌辦招商新聞大會(huì)，并一定程度加強(qiáng)招商影響力： 散鋪簽約工作的開展與推進(jìn) 散鋪招商工作主要分四階 段，一為招商啟動(dòng)階段，開業(yè)前 9 個(gè)月完成，主要工作為招商宣傳推廣計(jì)劃啟動(dòng)，招商手冊(cè)、宣傳資料等設(shè)計(jì)制作印刷；二為招商預(yù)熱期，開業(yè)前 8 個(gè)月完成簽約儀式和招商大會(huì)，并開展預(yù)熱宣傳；三為強(qiáng)勢招商期，開業(yè)前6 個(gè)月，招商推廣全面啟動(dòng)并迅速進(jìn)入強(qiáng)勢推廣，并開展異地招商會(huì)或聯(lián)動(dòng)各大項(xiàng)目整體推廣會(huì)；四為招商收尾期，開業(yè)前 4 個(gè)月進(jìn)行招商優(yōu)化期及招商收尾宣傳推廣工作。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 16 2）把控開業(yè)時(shí)間 ：控制開業(yè)節(jié)點(diǎn)，解決因主力店與散鋪開業(yè)時(shí)間不同步帶來的矛盾與糾紛； 3）繼續(xù)開展品牌調(diào)研工作：持續(xù)開展品牌調(diào)研工作，積累品牌資源，豐富品牌資源庫名單，增加招商中的品牌可選擇性。 圈定有一定意向的國際國內(nèi)主力品牌作為主要攻克目標(biāo)，由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接介入； 5）根據(jù)小組討論結(jié)果，各組有針對(duì)性的聯(lián)系意向客戶： 針對(duì)意向品牌 /商家（特別是頂級(jí)品牌 /商家）小范圍展開接洽，擴(kuò)大招商力度（鎖定小范圍主力商家）； 根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 休閑服務(wù)類店址推薦策略 休閑服務(wù)行業(yè)在選擇店鋪時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。休閑業(yè)經(jīng)營者對(duì)建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計(jì)有較高的要求，同時(shí)要求通風(fēng)條件良好。 文化教育類店址推薦策略 文化教育行業(yè)在選擇店鋪時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳 文化教育行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對(duì)安靜 6）客戶合同的簽訂和租金收繳，以及各類商業(yè)管理費(fèi)的收取 參與廣場內(nèi)裝和外裝工作，提供相關(guān)專業(yè) 建議 1）進(jìn)場流程 2） 施工圖紙審核、變更的流程 （一）目的 為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 審核內(nèi)容： 1：施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn) 實(shí)地丈量 現(xiàn)場確認(rèn) 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)招商標(biāo)準(zhǔn)流程確認(rèn) 帶商家到現(xiàn)場實(shí)地測量 讓商家在圖紙紅線處簽字 要求商家裝修圖紙符合廣場的標(biāo)準(zhǔn) 商家設(shè)計(jì) 審核商家設(shè)計(jì)圖 設(shè)計(jì)確認(rèn) 由主管部門確認(rèn) 設(shè)計(jì)報(bào)批 進(jìn)場裝修 由主管部門 出具進(jìn)場通知單 2：與主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照是否有不符之處。 4：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料等有無實(shí)施性困難。 3）業(yè)態(tài)分工 按照明發(fā)商業(yè)廣場的整體布局分為餐飲、購物、休閑、娛樂、旅游、酒店。 繼續(xù)不間斷 的加強(qiáng)市調(diào)，為公 司決策提供依據(jù) 通過購物中 心，大賣場，特色店，新開店，大型飲食，娛樂，休閑廣場等，蹲點(diǎn)觀察。 2）商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補(bǔ)，同檔或錯(cuò)位，過量或缺少，主要競爭手段）。 （根據(jù)我司現(xiàn)狀，目前分百貨，餐飲，休閑娛樂三組進(jìn)行不間斷市調(diào)工作） （根據(jù)我公司情況，目前以每 2 個(gè)星期進(jìn)行一次揚(yáng)州市市調(diào)，每 1 個(gè)月進(jìn)行一次異地市調(diào)，每 2 個(gè)月進(jìn)行一次跨省市調(diào)?。? （全體招商人員將以以上市調(diào)流程及方法繼續(xù)不間斷的加強(qiáng)市調(diào)，為公司決策提供依據(jù)。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 19 進(jìn)一步加強(qiáng)人員培訓(xùn)，方法措施 1）對(duì)新進(jìn)員工繼續(xù)進(jìn)行基礎(chǔ)內(nèi)容的培訓(xùn) 2020 年我們將對(duì)進(jìn)入明發(fā)集團(tuán)的新進(jìn)員工繼續(xù)進(jìn)行企業(yè)文化，員工手冊(cè)，項(xiàng)目工程概況，項(xiàng)目定位布局，招商說辭、揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場，廣陵新城概況及其發(fā)展未來，招商現(xiàn)場管理制度，溝通技巧，商務(wù)禮儀，租賃合同，招商條件、政策、流程，商業(yè)地產(chǎn)市場知識(shí)，商務(wù)談判策略與技巧，營銷技巧，餐飲招商 談判技巧，百貨零售招商談判技巧和休閑娛樂招商談判技巧等方面的培訓(xùn)。 針對(duì) 1 個(gè)目標(biāo)性客戶前期要做大量的準(zhǔn)備工作，這就要求業(yè)務(wù)人員對(duì)承租商鋪的因素分析的很全面，從而更好的為客戶推薦合理的位置，商務(wù)談判也是一項(xiàng)很重要的課程，包括對(duì)客戶心里的把握，租金價(jià)格的制定、客戶簽約等技能培訓(xùn)。 ：包括房地產(chǎn)的 概念，房地產(chǎn)的特征，房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)專業(yè)名詞，房地產(chǎn)面積的測算。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 21 ：招商的標(biāo)準(zhǔn)流程 、沙盤模擬演練 ：包括尋找客戶，現(xiàn)場接待客戶、談判， 客戶追蹤，簽約，售后服務(wù)。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 22 5）運(yùn)用合理的培訓(xùn)方法 重點(diǎn)采用 “ 方法與操作結(jié)合 ” 、 “ 案例與實(shí)踐同步 ” 的專題講解方式，并輔以提問、答疑、討論、現(xiàn)場咨詢等互動(dòng)的交流方式進(jìn)行 ,注重實(shí)戰(zhàn)，不作枯燥、高深的原則理論分析，鮮活的案例均為中國商業(yè)地產(chǎn)界真實(shí)發(fā)生的故事 ,其中的操作手法、工作流程能直接模仿套用 。 協(xié)助策劃部編印新的招商宣傳資料、項(xiàng)目介紹資料等 1）對(duì)項(xiàng)目整體功能規(guī)劃及功能劃分設(shè)計(jì)， 明確項(xiàng)目整體功能分區(qū)及經(jīng)營布局，形成平面圖，便于招商海報(bào)、招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)、應(yīng)用及招商工作的順利開展，樹立良好的項(xiàng)目形象 2） 編印招商手冊(cè)、項(xiàng)目介紹資料、招商統(tǒng)一說辭及招商宣傳單等 ， 包括 廣陵新城概況、項(xiàng)目周邊利好消息、集團(tuán)最新招商優(yōu)惠政策、項(xiàng)目概況等信息。 2）協(xié)助商管部開展廣告位洽談、簽約工 作， 完成廣告位招商 3）辦理廣告位設(shè)置許可證、協(xié)調(diào)廣告畫面審批及制件安裝等 （三）存在的 缺 點(diǎn) ，還需要公司各部門加以協(xié)助 餐飲類商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)，如煙道、下水道等的處理辦法 大面積店鋪的墻體改造問題，打墻、墻體恢復(fù)等 工程的交付時(shí)間和交付狀態(tài) 證照的辦理 企劃的推動(dòng) 旺場的計(jì)劃等 明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 24 推廣 篇 ===================================================== 一 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目概況 揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場位于廣陵新城中心位置，運(yùn)河?xùn)|路與寶林路交叉口，金盛國際家居西側(cè)，項(xiàng)目西鄰京杭大運(yùn)河，毗鄰揚(yáng)州汽車東站以及京滬、寧通告訴、交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。 產(chǎn)品功能定位 第三篇 ? 消費(fèi)定位： 以經(jīng)營中高檔及品牌商品為主。 、項(xiàng)目形象定位 [項(xiàng)目核心形象提煉 ] —— 明發(fā)商業(yè)廣場 —— 揚(yáng)州商業(yè)新地標(biāo)休閑新天地 現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)王國 —— 現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)式購物中心 現(xiàn)代購物中心 建設(shè)理念明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 26 大揚(yáng)州商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)廣場典范 —— 首創(chuàng)街坊式步行街經(jīng)典 ,獨(dú)一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 、項(xiàng)目客戶定位 目標(biāo)客戶群預(yù)測 、區(qū)域識(shí)別 揚(yáng)州東區(qū)城常住人口 揚(yáng)州周邊縣市人口 揚(yáng)州城區(qū)及入境旅游人群 、目標(biāo)客戶預(yù)測 揚(yáng)州東區(qū)客流??????????約 60% 揚(yáng)州下屬縣市客流?????? ?????約 15%— 25% 揚(yáng)州主城區(qū)???????? 約 10% 入境旅游人群??????????約 5% 二 營銷推廣 項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié) 項(xiàng)目七大價(jià)值坐標(biāo) 1 現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)王國 —— 揚(yáng)州首家現(xiàn)代時(shí)尚體驗(yàn)式購物中心，一站式消費(fèi)基地，聚購物 、餐飲、娛樂、休閑、康體、 商務(wù)于一城的示范效應(yīng)超大型購物中心 2 大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)中心 —— 商業(yè)設(shè)施精良，環(huán)境一流，設(shè)施先進(jìn)。 —— 路路皆順，錢勢如虹 4 揚(yáng)州商貿(mào)核心，東勝商業(yè)腹地。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 27 —— 東區(qū)的經(jīng)濟(jì)重心、中心，商貿(mào)商圈匯聚之處。 —— 政府廣陵新城打造的政策優(yōu)勢，三十幾萬的原居民形成巨大的消費(fèi)模式。 5 揚(yáng)州“商業(yè)名片” —— 城市形象工程，揚(yáng)州商業(yè)新亮點(diǎn)，坐標(biāo)地位無可替代； —— 政府優(yōu)惠政策工程，共創(chuàng)“政府 —— 開發(fā)商 —— 業(yè)主 —— 消費(fèi)者”四贏模式。 —— 國際知名的零售巨頭 —— 金鷹、金 逸、蘇寧強(qiáng)勢進(jìn)駐，重拳打造揚(yáng)州商業(yè)升級(jí)版，為揚(yáng)州商業(yè)注入無限活力； —— 十大主力店超強(qiáng)的經(jīng)營力和影響力，為商場帶來強(qiáng)勁人流，提升商業(yè)升值空間。 —— 成立商場專業(yè)營運(yùn)部，對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象宣傳整合。 根據(jù)招商各個(gè)階段的工作進(jìn)展以及各環(huán)節(jié)階段進(jìn)展，通過有影響力的事件營銷，提升明發(fā)商業(yè)廣場的品牌形象。 借助項(xiàng)目簽約合作多個(gè)國內(nèi)知名企業(yè)之間的深入合作，迎合國際化趨勢，強(qiáng)調(diào)明發(fā)商業(yè)廣場的國際形象 ，提升項(xiàng)目的國際價(jià)值。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 28 現(xiàn)明發(fā)商業(yè)廣場產(chǎn)品的整合營銷傳播。吸引南京周末游客群前來消費(fèi) 下游市場傳播方向：重點(diǎn)對(duì)江都、儀征、寶應(yīng)、高郵、泰州等下游市場進(jìn)行大規(guī)模的挖商策劃活動(dòng)， 針對(duì)下級(jí)城市甚至縣、鎮(zhèn)，制作明 通俗易懂的電視廣告和 DM，向目標(biāo)區(qū)域集中投放 。明勝（揚(yáng)州）商業(yè)管理有限公司 29 主要推廣手段 在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢愈演愈烈的今天，揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場的最大優(yōu)勢在于自身的較大的體量和位