【文章內(nèi)容簡介】 從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜， 從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧。符合地區(qū)購物中心的規(guī)劃理念，具有較強(qiáng)的生命力和延展性。 從項(xiàng)目水平和垂直人流設(shè)計(jì)看 商城所處位置優(yōu)越，設(shè)計(jì)合理，西面，南面呈開放性，樓梯北部，立柱間距大，事業(yè)開闊。樓梯較多，電梯位置合理。 從項(xiàng)目商業(yè)配套看 地下層或者樓外 2500平米空間，可以作為停車場(chǎng)。但是考慮到超市的帶動(dòng)性，因此地下層將作為大型超市。 地理環(huán)境優(yōu)越，公交車線路多。 多部電梯，以及其他休閑空間的配套，保證人流的朝向！ 三、商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布 局劃分將會(huì)使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。 所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場(chǎng)的品位。 不同零售經(jīng)營通 路模式的商品經(jīng)營特征 專專 賣賣 店店 百百 貨貨 公公 司司 超超 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 便便 利利 商商 店店 量量 販販 店店 連連 鎖鎖 專專 賣賣 店店 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 線線 較較 狹狹 小小 ， 專專 一一 品品 牌牌 經(jīng)經(jīng) 營營 。 如如 服服 裝裝 專專 賣賣 、 球球 鞋鞋 專專 賣賣 等等 產(chǎn)產(chǎn) 品品 線線 非非 常常 多多 元元 化化 ， 以以 服服 裝裝 、 百百 貨貨 為為 經(jīng)經(jīng) 營營 主主 題題 。 服服 飾飾 、 家家 具具 、 電電 器器 、 日日 用用 及及 食食 品品 等等 以以 快快 速速 消消 費(fèi)費(fèi) 品品 位位 主主 的的 商商 品品 定定 位位 。 產(chǎn)產(chǎn) 品品 周周 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 速速 度度 較較 高高 ， 但但 產(chǎn)產(chǎn) 品品 線線 比比 較較 狹狹 窄窄 ， 數(shù)數(shù) 量量 較較 低低 。 多多 種種 組組 合合 的的 日日 用用 品品 (包包 含含 食食 物物 及及 其其 他他 日日 化化 用用 品品 ) ， 并并 附附 加加 商商 品品 附附 加加 價(jià)價(jià) 值值 的的服服 務(wù)務(wù) 連連 鎖鎖 形形 式式 ， 通通 常常 以以 獨(dú)獨(dú) 立立 品品 牌牌 為為 專專 賣賣 ， 產(chǎn)產(chǎn) 品品 線線 具具 有有 豐豐 富富 的的 組組 合合 。 購購 物物 中中 心心 更更 大大 規(guī)規(guī) 模模 ， 多多 種種 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 組組 合合 ， 強(qiáng)強(qiáng) 調(diào)調(diào) 綜綜 合合 消消 費(fèi)費(fèi) 功功 能能 。 經(jīng)經(jīng) 營營 形形 式式 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 的的 特特 征征 業(yè)態(tài)定位的原則 1 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 同業(yè)差異簡單地說，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。 異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 1 一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、購物無拘束 五 大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大 型超市、精品百貨、家居用品、 電子數(shù)碼 、餐飲娛樂等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營。全面滿足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨， 從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中 影院 ，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧 …… 強(qiáng)調(diào)一站式購物理念。 我們進(jìn)行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個(gè)賣場(chǎng)面積的 70%左右；以文化娛樂設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣場(chǎng)面積的 20%左右；以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個(gè)賣場(chǎng)面積的 10%左右。具體分布如下： 零售設(shè)施 核心主力店：百貨、 大型 超市等； 輔助主力店： 數(shù)碼 、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店； 文化娛樂設(shè)施 核心主力店： 奧斯卡 影院、休閑廣場(chǎng)等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術(shù)攝影、 DIY（自助類項(xiàng)目）等； 配套設(shè)施 核心主力店： 特色小吃城 等； 輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 配套服務(wù)設(shè)施： 手機(jī)營業(yè)廳 、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等。 樓層 主題功能 主營商品 3F 精品 名品館 休閑影院 品牌，精品 奧斯卡影院等 2F 時(shí)尚休閑館 青春服裝 運(yùn)動(dòng)服裝 1F 都市流行館 小吃城 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無公害農(nóng)產(chǎn)品超市 食品、副食品、生鮮、無公害濃產(chǎn)品 商品定位 商品比例 在營業(yè)中，主力商品一般占到營業(yè)額的 70%，主要是季節(jié)性主題商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營業(yè)額的 20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營業(yè)額的 10%，主要是裝飾 類商品。 商品比例圖示 檔次配比 根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平和購物中心的綜合定位，建議以中檔產(chǎn)品為主力定位，合理的配比比例分別是高檔占 10%，起提升商場(chǎng)形象的作用；中檔占 70%，是購物中心銷售的主力商品，起到提升銷售業(yè)績的作用；低檔占 20%，起到烘托售賣氣氛的作用。 檔次配比圖示 目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域市場(chǎng)定位 根據(jù)大型購物廣場(chǎng)商業(yè)輻射能力， 500 米：輻射核心區(qū)域、 500— 2020米：輻射次區(qū)域、 2020— 5000 米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)定位在：以項(xiàng)目為中軸，涵蓋 廟里 、 陳寨西 等，距離項(xiàng)目 5公里內(nèi)的區(qū)域。 目標(biāo)客戶定位 按照該項(xiàng)目商圈輻射區(qū)域來看，商圈有常住人口 36萬左右 （北環(huán)南社區(qū)，廟里等城中村） 。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，以中 等 收入群體為主，其中中收入階層是項(xiàng)目的主力客戶。從年齡層次而言，涵蓋老年、中年、青年少年和兒童等個(gè)年齡群體。 客戶消費(fèi)心理 方便 /低價(jià) /品類齊全 /一站消費(fèi) /休閑 /購物無拘束是我們著力滿足目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理，針對(duì)不同類型 品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和 理念定位，如此才能滿足 我們 購物中心多層次客戶群體的需求。 其次，結(jié)合周邊地區(qū)休閑項(xiàng)目少，因此特別準(zhǔn)備了影院，小吃城等休閑項(xiàng)目。 客戶消費(fèi)心理分析示意 ? 有我需要的所有產(chǎn)品 ? 有與眾不同的產(chǎn)品 ? 能提供好的顧客服務(wù) ? 希望能被看到在這里購物 ? 有朋友的推薦 ? 有同我一樣的其他顧客在這里購物 ? 提供高價(jià)值 ? 一般價(jià)格較低 ? 地理位置便利 品種服務(wù)型顧客 親善型顧客 理性顧客 特征表象 ?方便 /低價(jià) 品類齊全 /一站消費(fèi) ?休閑 /購物無拘束 ?娛樂 ?溫暖（家庭活動(dòng)） ?感覺比較現(xiàn)代 購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。我們認(rèn)為，購物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大 商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 因此在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營，其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購物中心的整體控制力度。 這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購物中心長期經(jīng)營性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購物中心的品牌來。根據(jù)以上原則，我們制定 出 我們 購物中心的經(jīng)營模式： 負(fù)一層大型超市： 以自營或引進(jìn)大型主力店為主，引進(jìn)主力店應(yīng)充分考慮主力店綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，確保超市具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，否則建議以自營為宜。 一層都市流行館， 主要以柜臺(tái)和散架經(jīng)營為主，經(jīng)營商品種類多、銷售毛利差距大、促銷方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。 一層特色小吃城， 主要為特色小吃，建議統(tǒng)一管理，采取招商政策。初期可以在夜晚形成特色夜市！爭(zhēng)取做出自己的特色來。 二、三層主要經(jīng)營服裝， 適合聯(lián)營，采用標(biāo)準(zhǔn)扣點(diǎn)，根據(jù)不同的品牌給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。 三層可以招商影院，作為我們購物中心的一個(gè)亮點(diǎn)！ 五、商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立 商場(chǎng)組織架構(gòu)圖： 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 經(jīng)營管理部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 行政部 招商部 營業(yè)部 策劃部 會(huì)計(jì)課 出納課 電腦部 工程維修部 安保部 保潔部 人力資源部 總經(jīng)辦 合同科 客服部 總監(jiān) 我們 購物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營、部分自營、整合市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)”的 24字經(jīng)營方針。 統(tǒng)一管理： 除沿街門店和部分柜臺(tái)外，為統(tǒng)一形象，提升服務(wù)品 質(zhì)，商場(chǎng)對(duì)所有商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一樓層商品、統(tǒng)一商品檔次、統(tǒng)一店面形象、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一視覺設(shè)計(jì)、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一促銷推廣； 全面導(dǎo)入 CI形象識(shí)別系統(tǒng)，統(tǒng)一市場(chǎng)形象，塑造市場(chǎng)品牌。具體包括：商場(chǎng)標(biāo)志、名稱和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用；大廳背板、接待臺(tái)、門牌、室外標(biāo)識(shí)燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用；營業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；收銀臺(tái)、業(yè)務(wù)臺(tái)、咨詢臺(tái)規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標(biāo)識(shí)、休息區(qū)標(biāo)識(shí)規(guī)范；進(jìn)駐商戶門頭、門廳、店堂、專柜、展示、服務(wù)規(guī)范； 協(xié)助經(jīng)營： 協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。具體包括： →強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓 周邊 人民都來此消費(fèi)。 →每年一度的服裝服飾節(jié)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。 →每年一度的文化藝術(shù)節(jié)，提高商場(chǎng)的文化及藝術(shù)魅力。 →定期邀請(qǐng)知名演藝明星，現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝，提升形象、促進(jìn)消費(fèi)。 →利用門前廣場(chǎng)和室內(nèi)休閑廣場(chǎng)，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購物時(shí)尚； →利用商業(yè)管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等一 系列服