【文章內(nèi)容簡介】 第二期 億元的個人住房抵押貸款支持證券。 20xx 年 央行、財政部以及銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關(guān)事項的通知》，標(biāo)志著因美國次貸危機而停滯多年的信貸 資產(chǎn)證券化重新獲批啟動 。 國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，明確提長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 8 20xx 年 出 “ 逐步推進信貸資產(chǎn)證券化常規(guī)化發(fā)展，盤活資金支持小微企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。 ” 資料來源：根據(jù)公開資料整理 在這個發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的規(guī)模也不斷擴大，由 20xx 年72 億元的資產(chǎn)規(guī)模到 20xx 年 320 億元，表明我國對房地產(chǎn)抵押貸款證券化的需求不斷提高。 20xx 年 ~20xx 年，國開行、工行等在銀行間市場共發(fā)行 17 筆信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總計規(guī)模 667 億。 20xx 年金融危機， 出于對可能存在 風(fēng)險的擔(dān)憂和審慎考慮等原因，我國信貸資產(chǎn)證券化試點工作進入停滯階段，其后的三年多里沒有發(fā)行過任何一單信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 。 20xx 年繼續(xù)試點后，國開行、工行、建行六家機構(gòu)共發(fā)行了 6 單，規(guī)模 228 億元 [12]。 圖 23 20xx~20xx 年中國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行額 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)新浪財經(jīng)資訊整理所得 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點運行分析 “ 建元 20xx1 個人住房抵押貸款支持證券 ” 試點運行 分析 20xx 年 3 月 21 日，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行作為試點單位，將分別進行信貸資產(chǎn)證券化和住 房抵押貸款證券化的試點 [13]。 20xx 年 12 月 15 日，中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機構(gòu)以其發(fā)放的個人住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，正式 推 出 了“ 20xx1 個人住房抵押貸款支持證券”，該證券在銀行間債券市場發(fā)行。在整個證券化過程中，建元 20xx1 以中國建設(shè)銀行股份有限公司為發(fā)起機構(gòu)、委托人、安排人、貸款服務(wù)機構(gòu)和次級資產(chǎn)支持證券持有人；以中信信托有限責(zé) 任公司（原名為“中信信托投資有限責(zé)任公司”） 為發(fā)行人和受托機構(gòu)； 以匯豐銀行（中國）有限公司北京分行（原名為“香港上海匯豐銀行有限公司北京分行”）為交易管理機構(gòu)；以中國工商 銀行股份有限公司為資金保管機構(gòu)。發(fā)起機構(gòu)及貸款服務(wù)機構(gòu)、發(fā)行人及受托機構(gòu)及交易管理機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)根據(jù)共同簽署的建元信托交易文件履行受托管理職責(zé)，承擔(dān)其在資產(chǎn)證券化相關(guān)法律文件中承諾的義務(wù)和責(zé)任 。 如表 2 所示： 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 9 表 22 建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化信托受托機構(gòu)和證券化服務(wù)機構(gòu) 受托機構(gòu)、發(fā)行人 中信信托投資有限責(zé)任公司 發(fā)起機構(gòu)、貸款服務(wù)機構(gòu)及安排人 中國建設(shè)銀行股份有限公司 財務(wù)顧問 渣打銀行（香港）有限公司 聯(lián)合簿記管理人 中國建設(shè)銀行股份有限公司、中國國際金融有限公司 交易管理機構(gòu) 香 港上海匯豐銀行有限公司北京分行 資金保管機構(gòu) 中國工商銀行股份有限公司 登記機構(gòu)、支付代理機構(gòu) 中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司 安排人、發(fā)起機構(gòu)、貸款服務(wù)機構(gòu)、交易管理機構(gòu)、資金保管機構(gòu)和聯(lián)合簿記管理人法律顧問 金杜律師事務(wù)所 受托機構(gòu)法律顧問 競天公誠律師事務(wù)所 信用增級機構(gòu) 北京穆迪投資者服務(wù)有限公司 信用評級機構(gòu) 中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司 數(shù)據(jù)來源：建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 建元 20xx1 初始發(fā)行時的總實收金額約為人民幣 億元，在銀行債券市場發(fā)行 公開發(fā)行的優(yōu)先級資產(chǎn)支持債券為人民幣 億元，其中按本息支付順序先后分為 A、 B、 C 三檔，向發(fā)起機構(gòu)定向的次級資產(chǎn)支持債券人民幣 億元 [14]，如表 3 所示： 表 23 建元 20xx1 個人住房抵押貸款支持證券發(fā)行情況 發(fā)行金額 （人民幣） 發(fā)行利率 法定最終到期日 評級（中誠信國際） A 級資產(chǎn)支持證券 2,669,764,500 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 AAA B 級資產(chǎn)支持證券 203,626,100 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 A C 級資產(chǎn)支持證券 52,791,900 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 BBB 次級資產(chǎn)支持證券 90,500,638 — 2037 年 11 月 26 日 — 數(shù)據(jù)來源：建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 以上是對 建元 20xx1 的參與機構(gòu)和發(fā)行情況進行了介紹，以下是 其運作的具體流程 （如圖 3） ： 第一步，中國建設(shè)銀行從上海、江蘇無錫、福建福州、泉州四家分行發(fā)放的個人住房貸款中挑選 億元進入資產(chǎn)池。資產(chǎn)池將被分為四個部分，其中 A、B、 C 三個檔次為優(yōu)先級證券，而 S 級作為最低檔次證券由建行自留。根據(jù)穆迪和中誠信兩家公司的評測， A 類貸款 億元，信用為 AAA 級； B 類貸款 億元，信用為 A 級； C 類貸款 億元，信用為 BBB； S 級由建行持有，所以不參與評級，為 億元 [15]。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 10 第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設(shè)立由受托人管理但獨立于委托人和受托人的信托賬戶，并接受建行信托資產(chǎn)設(shè)立信托。 第三步，由建行公布的 51 家證券承銷機構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)售信托受益憑證，其中 21 家為商業(yè)銀行。 第四步，同時作為服務(wù)機構(gòu)的中國建設(shè)銀行向購房者收取本金利息交給資金保管機構(gòu)中國工商銀行，并向受托機構(gòu)中信信托提供服務(wù)商報 告。 第五步，資金保管機構(gòu)中國工商銀行受中信信托的委托托管資金賬戶，定期提供托管月報并定期對投資者還本付息。 圖 24 建元 20xx1 個人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)流程 重啟信貸資產(chǎn)證券化試點 分析 20xx 年 9 月 7 日，國開行以規(guī)模為 億元的首單信貸資產(chǎn)支持證券（ ABS）開啟了新一輪信貸資產(chǎn)證券化的大門。 該債名稱為 20xx 年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券，法定到期日為 2018 年 1 月 12 日，劃分為三個層次，優(yōu)先 A檔、優(yōu)先 B 檔、次級檔證券。分別為 億元 AAA 評級的優(yōu)先 A 檔、 12 億元AA 評級的優(yōu)先 B 檔、 億元未評級的次級檔證券。 不過，從產(chǎn)品設(shè)計上看，國泰君安證券研報指出，與以前產(chǎn)品相比，突破并不明顯，依然存在資產(chǎn)品種單一、風(fēng)險偏好保守、發(fā)行市場局限于銀行間等問題 [16]。 與九年前我國信貸資產(chǎn)證券化試點初期的規(guī)則相比，此次擴大試點階段的規(guī)定在基礎(chǔ)資產(chǎn)種類，參與機構(gòu)范圍、風(fēng)險防范管理等方面都有了很大的變化 [17]。（ 1） 進一步豐富了基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。與 20xx 年試點初期基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍主要集中在住房抵押貸款和大型企業(yè)貸款不同，此次信貸資產(chǎn)證券化試點重啟與國家產(chǎn)業(yè)政策緊密配合，鼓勵金融機構(gòu)選擇符合條件的國家重大基礎(chǔ)設(shè)施項目貸款、涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款、經(jīng)清理合規(guī)的地方政府融資平臺公司貸款、節(jié)能減排貸款、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貸款、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)貸款、保障性安居工程貸款、汽車貸款等多元化信貸資產(chǎn)作為開展信貸資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 。（ 2）進一步擴大了發(fā)起機構(gòu) 借款人 1 借款人 2 登記機構(gòu) /支付代理機構(gòu) 中介機構(gòu)：律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、評級機構(gòu) 全國銀行間債券市場 還款 貸款本息 貸款服務(wù)機構(gòu) 資產(chǎn)支持證券本息 下達證券本息分配指令 資金托管機構(gòu)（信托賬戶） 交易機構(gòu)管理 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對價 資產(chǎn)支持證券本息 現(xiàn)金 現(xiàn)金 發(fā)行資產(chǎn)支持證券 受托機構(gòu)（發(fā)行人） 承銷資產(chǎn)支持證券 承銷團 投資機構(gòu) 貸款 資產(chǎn)池資產(chǎn) 信托 發(fā)起機構(gòu) 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 11 范圍。在 20xx~20xx 年信貸資產(chǎn)證券化試點階段，發(fā)起機構(gòu)主要為商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司等。 此次擴大試點階段《關(guān)于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關(guān)事項的通知》中明確規(guī)定，鼓勵更多經(jīng)審核符合條件的金融機構(gòu)參與信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。目前，發(fā)行機構(gòu)已經(jīng)涵蓋了政策性銀行、國有銀行、股份制銀行 、資產(chǎn)管理公司、汽車金融公司和財務(wù)公司等。（ 3）進一步增強了風(fēng)險防控。一是實行雙評級模式，提高信用評級的公信力。要求聘請兩家具有評級資質(zhì)的資信評級機構(gòu)進行持續(xù)信用評級。同時，探索采取多元化信用評級方式，支持采用投資者付費模式進行信用評級。二是增加風(fēng)險自留要求，防范發(fā)起機構(gòu)的道德風(fēng)險。發(fā)起機構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證 券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，該比例原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的 5％，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 12 第 3 章 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 由于我國開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務(wù)時間尚晚，許多方面的條件尚不完善，這使得我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化項目還存在一些問題。 抵押貸款 一級市場不完善 成熟和發(fā)達的抵押市場是發(fā)行抵押貸款證券的先決條件，而抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化是抵押貸款證券的質(zhì)量保障。要想推廣并發(fā) 展個人住房抵押貸款證券化，個人住房抵押貸款一級市場必須發(fā)育相對成熟。近幾年，我國個人住房抵押貸款余額雖迅速增長，但由于起步晚，不論是總體貸款規(guī)模還是貸款規(guī)模占GDP 的比重都與發(fā)達國家相去甚遠，很難形成規(guī)模足夠大、分布足夠廣的住房抵押貸款池。更嚴(yán)重的問題是，目前我國各商業(yè)銀行、甚至同一家商業(yè)銀行的不同分支行，對住房抵押貸款的發(fā)放、評估、擔(dān)保和保險等事項管理方法各有不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在全國沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的住房抵押貸款市場。由于住房抵押貸款資產(chǎn)池的建立要求基礎(chǔ)資產(chǎn)在違約風(fēng)險、到期日結(jié)構(gòu)、收益水平等信貸要素方面具有同質(zhì)性，非標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款組群將給證券化過程中的打包重組、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化證券等步驟帶來很大的技術(shù)性障礙。 相關(guān)法律及配套制度不健全 住房抵押資產(chǎn)證券化是一項結(jié)構(gòu)極其復(fù)雜、參與主體眾多的金融創(chuàng)新，其中蘊含著很多潛在風(fēng)險，正因如此，住房抵押貸款證券化的實施需要一套與之相配套完善的法律、會計及稅收體系作為制度性保障，以明確參與各方的職責(zé)、權(quán)利，規(guī)范資產(chǎn)證券化行為，最大限度地降低不確定性。雖然我國目前已發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》等管理辦法，但尚未設(shè)立關(guān)于 資產(chǎn)證券化的專門法律法規(guī)?？v觀我國現(xiàn)行的法律、會計、稅收、擔(dān)保、信托等制度，我們不難發(fā)現(xiàn)相應(yīng)法律法規(guī)的缺位給我國資產(chǎn)證券化的實行造成了很多障礙。 主要體現(xiàn)在以下幾個方面： (1) 住房抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的一個重要環(huán)節(jié) ， 但是現(xiàn)行法律規(guī)定 ， 該債權(quán)轉(zhuǎn)移時 ， 必須抵押人到場同意才能完成 ， 而實行住房抵押貸款證券化 ， 涉及的抵押人數(shù)目龐大 ， 不可能要求其一一到場 ， 所以 ， 現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。 (2) 在實行住房抵押貸款證券化的過程中需要涉及到很多中介機構(gòu) ， 如資信評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保與保險機構(gòu)、公證機構(gòu)等以及 這些中介機構(gòu)彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)、職責(zé)的分配等問題 ， 目前還沒有法律做出明確的規(guī)定。 (3) 我國現(xiàn)行的會計制度、會計準(zhǔn)則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白 ，且 目前的稅收制度對于資產(chǎn)銷售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理以及投資者的稅收 ， 實施 MBS 過程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)收都沒有明確的規(guī)定。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 13 擔(dān)保和保險機制匱乏 在擔(dān)保方面，我國住房抵押貸款證券化不能由政府提供信用擔(dān)保。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，我國住房抵押貸款是以沒有政府擔(dān)保的特殊目的信托模式實現(xiàn)證券化的。 “ 中國建設(shè) 銀行的