【文章內(nèi)容簡介】 有枇杷坪至雙河口、海洋館至王家坡、龍都廣場至渝東大花園、興茂翠園至興茂花園等多條公交線路， 估價對象距最近的公交站點約 100米，每班次間隔約 3分鐘，公交便捷度高。 3．環(huán)境條件 楊曉燕所擁有的住房 距萬州主城商業(yè)中心約 ，距小天鵝車站楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 9 頁 約 300米，距國本路長途汽車站約 1公里 。 區(qū)域內(nèi) 有泰興電腦城、新世紀百貨山灣店、華順儲運中心、紅光小學等。公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，交通方便，商業(yè)繁華度較高。 楊春明所擁有的住房 所在區(qū)域地處萬州區(qū)主城商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有重客隆超市、新世紀百貨望江路小學、萬州日報社、各大銀行等。公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通方便，商業(yè)繁華度高。 （三）個別狀況 楊曉燕所擁有的住房 位于詩仙路 2號附 29號 1403室 ，該幢樓建成于 1995年， 為 鋼混 結(jié)構(gòu) ，共 12層，委估對象位于第 4層，建筑面積 平方米 。估價對象外墻正面貼外墻磚、背側(cè)面為馬賽克，外安裝防盜門，層高約 3米，室內(nèi)廁所及廚房地面為地板磚、其余地面貼地板膠，墻面及天棚為仿瓷涂料，安鋁合金推拉窗，水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風一般。 楊春明所擁有的住房 位于新城路 71號 802室，該幢樓建成于 80年代，為 磚混 結(jié)構(gòu) ，共 10層，委估對象位于第 8層，建筑面積 。估價對象外墻貼外墻磚，外安裝鐵門，層高約 3米，室內(nèi)地面為地板磚，墻面及天棚為仿瓷涂料 、有部分已剝落，安鋁合金推拉窗，水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風較好。 四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 五、估價時點 為使本次估價有效地服務(wù)于估價目的，經(jīng)與委托方協(xié)商，此次估價時點定為 20xx年 5月 17日，一切取費標準均為該日有效的價格標準。 六、價值定義 房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 10 頁 受償款。 七、估價依據(jù) （一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章 1．《中華人 民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》； 3．《中華人民共和國擔保法》； 4．《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。 （二）本次估價采用的技術(shù)規(guī)程 1．中華人民共和國國家標準 GB/T50291— 1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 2．建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》。 （三）委托方提供的有關(guān)資料 《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、身份證復印件。 （四）估價機構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料。 八、估價原則 本次估價遵守獨立、客觀、公正、科學、合法、 謹慎的原則及最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則等技術(shù)性原則。 （一）獨立、客觀、公正、科學原則 獨立、客觀、公正、科學原則，指從實際出發(fā)、認真進行調(diào)查研究和實地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實事求是分析資料的有效性、真實性，采用科學的評估方法、標準和程序客觀評估，保證評估結(jié)果公正合理。 （二）合法原則 合法原則 ，指 應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提 進行，所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。 （三） 謹慎原則 謹慎性原則，指在存在不確定因素的 情況下， 房地產(chǎn)估價師作出估價楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 11 頁 相關(guān)判斷時，應(yīng)當充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 （四）最高最佳使用原則 最高最佳使用原則 ，指 應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇 。 1． 保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價； 2． 轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價； 3． 裝 修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價； 4． 重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價； 5． 上述情形的某種組合。 （五）替代原則 替代原則 ，指同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致，這就 要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 （六）估價時點原則 估價時點原則 ，指 要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀 合理價格或價值。 九、估價方法 根據(jù)估價目的及估價對象的狀況采取估價方法。估價對象系交易性房地產(chǎn)，且在同一供求范圍內(nèi)存在著較多類似房地產(chǎn)交易的實際情況，本次估價采用市場比較法評估委估房地產(chǎn)市場價值。在上述求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值的基礎(chǔ)上，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 12 頁 先受償款，從而確定估價對象的抵押價值。 市場比較法是以估價對象同一地區(qū)或類似地區(qū)類似房地產(chǎn)的近期市場交易價格為基準，通過比較修正，據(jù)以確定估價對象價格的一種估價方法。其計算公式為： 比準價格 =可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)。 十、估價結(jié)果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價對象在估價時點的抵押總價值為￥ 312, 元，大寫：人民幣叁拾壹萬貳仟零貳拾元整。其中詩仙路 2 號附 29 號 1403 室的抵押價值為212,；新城路 71號 802室的抵押價值為 99,，不包括土地出讓金 8293元。 委托方未完全提供估價對象法定 優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價時點下的優(yōu)先受償款，故假定房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點優(yōu)先受償款為零。 十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 （一）通用性對變現(xiàn)能力的影響 估價對象的合法用途為住房，其適用消費群體相對較多，其所在的地段繁華程度較高，變現(xiàn)能力較好，故其通用性對變現(xiàn)能力的影響較小。 （二）獨立使用性或可分割性對變現(xiàn)能力的影響 估價對象建筑面積分別為 ，能獨立 使用，面積較適中，故獨立使用性或可分割性對其變現(xiàn)能力影響程度較小。 （三）處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達會計師事務(wù)所 第 13 頁 額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費。同時，假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在交易時間不充分，潛在購買群體將受到限制，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低。同時，買方存在撿便宜的心里因素，出價也會低于正常市價。 綜上所述，估價對象在估價時點實現(xiàn)抵押 權(quán)時（強制快速變現(xiàn)），將會存在一定的變現(xiàn)損失（包含處置費用及相關(guān)稅費等），根據(jù)估價人員的經(jīng)驗，其變現(xiàn)折扣約為 25%，則強制變現(xiàn)時可能獲得的現(xiàn)金約 22 萬元左右。 十二、下跌因素分析 （一）宏觀經(jīng)濟分析 根據(jù)國家統(tǒng)計局的初步 統(tǒng)計 ， 20xx年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 達到 15萬億元， “ 十五 ” 期間我國經(jīng)濟年 均增長 ％ ， 中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第五次全體會議 審議并 通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》 ，建議中首次提出的 推進城鎮(zhèn)化的道路 ， 加之 20xx年是 十一五 規(guī)劃起步之年，以鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)為重點的公共投資將顯著增加， 20xx年奧運會、 20xx年世博會等會展概念對投資需求的拉動效應(yīng)將進一步顯現(xiàn)。 因此 可以預料， 20xx 年的社會固定資產(chǎn)投資增速將繼續(xù)保持在 25%以上 ，國民經(jīng)濟 20xx年 估計增幅將在 8%至 9%之間 。 （二） 最近 財政部 在研究擴大消費的財政政策 ， 發(fā)改委 在研究投資政策轉(zhuǎn)型促進消費增長 ,這些顯示政