【文章內容簡介】 現(xiàn)能力較弱。：假定在價值時點強制處分估價對象，如拍賣或者變賣估價對象，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥、賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方?jīng)]有足夠的時間談判、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產(chǎn)生一定的價值減損。根據(jù)估價對象的具體情況。、費用、清償順序等：變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關，一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本高。在按合法程序處置標的物時所發(fā)生的費用一般包括：訴訟費、保全費、司法鑒定（估價）費、執(zhí)行費、拍賣時發(fā)生的公告費、傭金、成交后辦理相關手續(xù)時賣方應承擔的費用、適量的不可預見費等。十六、風險提示：在抵押期間估價對象狀況發(fā)生變化，如重新裝修、所在區(qū)域城市基礎設施改造、環(huán)境提升等，估價對象價值會提高；如房屋損壞、所在區(qū)域環(huán)境惡化等，估價對象價值會降低。在抵押期間房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化，如遇到國家抑制房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生、房地產(chǎn)市場供過于求等因素會降低估價對象價值；反之，會提升估價對象價值。：借款人未按期還款或無能力還款；遇到市政拆遷、土地收儲、房地產(chǎn)開發(fā)拆遷等情況；遇到估價對象產(chǎn)生債務糾紛等情況；遇到估價對象出售、快速變現(xiàn)、房屋質量重大缺陷、甚至建筑物的滅失等情況。報告使用者應充分考慮以上風險，定期的對估價對象進行了解、回訪，出現(xiàn)以上情況后，抵押權人應及時介入、按法定程序處理。，最終抵押價值由抵押權人在此基礎上進行確定。報告使用者應合理使用估價價值，抵押權人應確定風險防范系數(shù)；關注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利；按照合法的程序，確保自身利益，在最大程度上控制自身風險。，因此報告使用人應當定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再估價。，應定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對估價對象抵押價值進行再估價。估價技術報告********一、估價對象區(qū)位狀況描述與分析估價對象位于*******中山東路*******。估價對象位于*******范圍內，估價對象距商服中心約800m，地理位置優(yōu)。 距離最近公交車站點交通距離約150米，區(qū)域內有36路、79路、82路、91路等公交線路，公交便捷度優(yōu)。（1）供水估價對象所在區(qū)域由********自來水總公司供水，主要道路兩側主供水管徑500mm，管徑粗，壓力大，供水保證率98%以上。供水條件較優(yōu)。（2）排水估價對象所在區(qū)域排水采用雨污分流制，路兩側主排水管徑800mm，雨污水排入城市排水管網(wǎng)，排水設施完善，排水通暢，大雨后地面無積水現(xiàn)象，排水條件較優(yōu)。（3）供電估價對象所在區(qū)域由********供電公司單回路供電，骨干輸電線路110kv，除線路檢修外不停電，供電保證率98%以上。供電條件較優(yōu)。（4）電訊估價對象所在區(qū)域屬**電信有限公司********分公司服務范圍，電話采用數(shù)字程控方式，區(qū)域裝機容量大，通訊終端多，電訊條件較優(yōu)。（5）通氣估價對象所在區(qū)域由**港華燃氣公司供氣，供氣保證率98%以上，供氣狀況較優(yōu)。估價對象位于**中心城區(qū)境內，區(qū)域內基本無水污染，稍有大氣、噪音污染，綜合環(huán)境質量較優(yōu)。估價對象所在區(qū)域有**醫(yī)學院附屬醫(yī)院、交通銀行、********第八中學等公用生活配套設施，公用設施狀況優(yōu)。根據(jù)********城市總體規(guī)劃，估價對象所在區(qū)域主要以商業(yè)、辦公、住宅用地為主，規(guī)劃對估價對象利用類型及利用強度有一定限制。估價對象所在區(qū)域無自然災害影響。估價對象相鄰區(qū)域以商業(yè)、辦公、住宅用地為主，土地利用強度高。估價對象位于*******中山東路*******，所在區(qū)域內有佳家旺超市、餐館、沿街門面等商業(yè)服務設施，區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)。估價對象所在區(qū)域為********商業(yè)、辦公房地產(chǎn)，受國家政策調控及區(qū)域環(huán)境，在未來一段時間內，該區(qū)域商業(yè)、辦公用房將保持穩(wěn)定態(tài)勢。二、估價對象實物狀況描述與分析（一）估價對象土地實物狀況，形狀較規(guī)則，地勢較平坦，起伏較小，土壤地基承載力較強。估價對象東臨新光路、南臨王陵路、西臨上海南路、北臨中山東路。估價對象宗地實際開發(fā)條件為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通水、排水、通訊、通氣），估價對象宗地內“六通一平”（通路、通電、通水、排水、通訊、通氣及場地平整），土地利用強度高。（終止日期2051年03月14日）。（二）估價對象建筑物實物狀況估價對象位于*******中山東路*******15111151201512501至2512室，為鋼混結構商業(yè)及辦公用房。估價對象建筑總面積為***㎡，據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，結合估價委托人提供的資料，估價對象為中山東路*******的部分房地產(chǎn)，建筑物為鋼混結構樓房，建成于2005年左右，估價對象分別位于1525層、151層、152層。建筑物外墻面為墻磚飾面，維修保養(yǎng)狀況較優(yōu)。估價對象室內乳膠漆（部分壁紙）飾面，地面磚（部分復合地板）地面，鋁合金窗，石膏吊頂，屬中檔裝修。房屋成新度為九成新，水、電、通訊等設備齊全。三、估價對象權益狀況描述與分析根據(jù)估價委托人提供的共十七冊《房屋所有權證》，房屋所有權人均為******房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司，詳細載明情況如下表5：表5估價對象房屋所有權證證載信息房屋所有權證號房屋所有權人房屋坐落產(chǎn)別幢號房號結構房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（㎡）*******字第11634號徐州市財苑房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司中山東路*******151102股份房產(chǎn)81102鋼混271*******字第11635號中山東路*******1511031103*******字第11636號中山東路*******1511041104*******字第107294號中山東路*******1511121112*******字第107298號中山東路*******15120312032*******字第114971號中山東路*******1512501250125*******字第114972號中山東路*******15125022502*******字第114973號中山東路*******15125032503*******字第114974號中山東路*******15125042504*******字第114975號中山東路*******15125052505*******字第114976號中山東路*******15125062506*******字第114977號中山東路*******15125072507*******字第114978號中山東路*******15125082508*******字第114979號中山東路*******15125092509*******字第114980號中山東路*******15125102510*******字第114981號中山東路*******15125112511*******字第114982號中山東路*******15125122512合計***根據(jù)估價委托人提供的共十七冊《國有土地使用證》，土地使用權人均為******房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司，詳細載明情況如下表6：表6估價對象土地使用權證證載信息土地使用證號土地使用權人座落地號圖號地類（用途）使用權類型終止日期使用權面積（㎡）*******（2004）第16835號******房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司中山東路*******1511020501220126商業(yè)用地、辦公出讓2051年03月14日*******（2004）第16836號中山東路*******151103*******（2004）第16837號中山東路*******1511046*******（2004）第24116號中山東路*******151112*******（2004）第24119號中山東路*******1512030501220126*******（2007）第07218號中山東路*******1512501*******（2007）第07217號中山東路*******1512502*******（2007）第07219號中山東路*******1512503*******（2007）第07216號中山東路*******1512504*******（2007）第07213號中山東路*******1512505*******（2007）第07215號中山東路*******1512506*******（2007）第03276號中山東路*******1512507*******（2007）第07212號中山東路*******1512508*******（2007）第07211號中山東路*******1512509*******（2007）第07210號中山東路*******1512510*******（2007）第07338號中山東路*******1512511*******（2007）第07337號中山東路*******1512512合計依據(jù)估價委托人提供的共十七冊《房屋所有權證》，至價值時點2014年6月23日，估價對象已設定抵押權，權利人為*******股份有限公司，權利種類為抵押，設定日期為2012年6月25日，約定期限為2012年6月23日至2014年7月22日。經(jīng)咨詢估價委托人，抵押權注銷及再次辦理抵押手續(xù)將同時進行，故本次估價未考慮已設定抵押權對估價對象價值的影響。上述條件發(fā)生變化時，估價結果應作相應調整。四、市場背景描述與分析********概況**“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。公路四通八達，北通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為我國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。**屬暖溫帶半濕潤季風氣候，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒。年氣溫14℃，年日照時數(shù)為2284至2495小時，日至5霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。**交通便捷發(fā)達，已經(jīng)開通的京滬高鐵、建設中的**高鐵將在**貫通；5條國道、20條省道、5條高速公路在**縱橫成網(wǎng)，高速公路通車里程達350公里，在中國地級市中位居前列；市區(qū)距離連云港國際港口只有130公里，并與高速公路相連，運河及海上運輸均較為便利；**機場為國家一類開放口岸。已開通北京、上海、廣州、深圳、香港等國內20多條航線；**地下輸油管道縱貫境內，已經(jīng)形成了鐵路、公路、水運、航空、管道“五通匯流”的現(xiàn)代化立體交通體系。4. 城市建設狀況五年來，累計實施億元以上項目1308個，其中重大項目585個、投入資金4100億元。完成城市總體規(guī)劃修編。累計實施城建重點工程809項，實現(xiàn)投資1700多億元。5000平方米以上公園綠地達到177個，基本建成公園綠地市民出行“10分鐘服務圈”。建成省級城市管理示范社區(qū)5個、示范路17條、“幸福家園”36個。新增國家A級景區(qū)50家。5. 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況“十二五”期間，全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，主要指標增速繼續(xù)高于全國全省。2014年地區(qū)生產(chǎn)總值預計（下同）實現(xiàn)5320億元，%；，；固定資產(chǎn)投資達到4277億元，總量實現(xiàn)翻一番；社會消費品零售總額實現(xiàn)2357億元，為“十一五”。6. 房地產(chǎn)金融運行情況在金融政策方面，為加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸和投資合理的增長，保持物價水平基本穩(wěn)定，中國人民銀行決定，自2014年10月24日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低社會融資成本。其中，%。%；其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整；個人住房公積金貸款利率保持不變。同時，對商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機構等不再設置存款利率浮動上限，并抓緊完善利率的市場化形成和調控機制，加強央行對利率體系的調控和監(jiān)督指導，提高貨幣政策傳導效率。自同日起，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。同時，為加大金融支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)的正向激勵。目前，********已形成商場網(wǎng)點覆蓋全城，多個商圈齊頭并進，錯位競爭，商業(yè)項目幾乎遍及**每個板塊。**區(qū)計劃建成首個面積超100萬平米的中心商圈；建成總投資64億元、建筑面積47萬平米的蘇寧綜合商務廣場；、**二期；完成建筑面積27萬平米的水游城商務廣場，占地55畝的**綜合體將著力構建“雙核雙軸”的發(fā)展新格局。首先，在生態(tài)產(chǎn)業(yè)軸和物流產(chǎn)業(yè)軸上，依托**圈西部周邊地塊的搬遷改造，科學整合城市中心區(qū)的空間資源。同時，***區(qū)還將加快西部商圈建設，重點推進****延等項目，把**建成綜合性商業(yè)商務中心和現(xiàn)代活力街區(qū)。2014年********區(qū)共成交50宗土地，總成交面積為3085480