【文章內容簡介】 第三產業(yè) 。 中環(huán)線及輕軌七 號 線 建 成后，交通將更加便捷。 別墅產品客戶群較特殊，具有較高的品鑒能力及經濟承受能力，項目整體定位同樣應具備較高的品位。 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 綜述： 從地塊自身條件看，本地塊相對區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競爭 優(yōu)勢。本項目定位應該著眼于通過對溫泉會所及產品的打造，體現出有別于其他項目的相對優(yōu)勢，進而形成本項目的關鍵競爭力。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength）： ? 地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達度較高，非其他旅游地產項目可比； ? 區(qū)域休閑度假氛圍較濃厚，有利于人氣的聚集； ? 項目所在區(qū)域為花卉產業(yè)園，擁有較好的自然環(huán)境； ? 發(fā)展旅游型地產符合政府對區(qū)域的政策規(guī)劃； ? 項目擁有山、水景觀及溫泉資源； ? 項目規(guī)模較大，有利于體現開發(fā)企業(yè)實力，塑造企業(yè)品牌。 劣勢（ Weakness）： ? 項目地塊被多條道路分割，整 體規(guī)劃存在較大難度； ? 大鼎公司首次涉足地產業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢； ? 區(qū)域未形成高檔居住氛圍，市場培育難度較大； ? 項目周邊建筑多為明清風格，與項目風格不相符合。 機會（ Opportunity）： ? 宏觀市場行情較好，房地產市場正處于良性發(fā)展階段，高端產品市場需求量較大； ? 上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項目即將正式啟動，將有利于提升區(qū)域整體形象； ? 中環(huán)線及輕軌七號線將有效縮短項目與主城核心區(qū)域的空間距離，大幅提升項目交通便捷度。 威脅（ Threat）： ? 區(qū)域內后期放量較大（如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等），將對高端市 場形成較大沖擊，加劇市場競爭； ? 三期地塊將建設 10 平方米明清風格還建房，對項目品質有較大影響； 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ ? 山、水景觀及溫泉資源并不是本項目獨有，未來將面臨較大挑戰(zhàn)。 項目 SWOT 應對政策 在明確本案的優(yōu)劣勢所在后，針對整體市場的大環(huán)境及未來出現的市場機會點和威脅點，我們通過對上述四項指標的分段組合，建立了項目 的應對策略模型。這樣使未來的整體形勢在更加簡潔、清晰的同時又具有了大局觀。而且也為我們在推廣過程中能夠揚長避短指明了方向。具體詳見下表： 項目 重組分析模型 項目 優(yōu)勢（ Strength） 劣勢 (Weakness) 機會 (Opportunity) SO 策略 塑造項目 品牌 ，用品牌效應造就強大的品牌忠誠度； 利用項目 自然景觀 的優(yōu)勢結合 溫泉資源 ，打造 高品質別墅產品 ； 以 大規(guī)模 、 高檔次 提升項目形象 。 WO 策略 利用白市驛地區(qū)未來西部新城核心的規(guī)劃，讓人 們心中對本地區(qū)重新定位； 產品上必須獨樹一幟， 引領別墅發(fā)展走勢； 以便捷的交通體系， 與其他旅游地產項目形成差異化競爭。 威脅 (Threat) ，未來市場競爭激烈 ST 策略 用高品質產品及豐富的主題概念拋離對手 ，不在同一檔次進行拼殺； 利用自身優(yōu)勢 創(chuàng)新概念和營銷手段 ，綜合所有有利條件打破區(qū)域認同度的現狀，擴大市場份額。 WT 策略 利用對手對區(qū)域別墅聚集地形象的炒作，再推波助瀾， 以豐富的主題及自身產品贏得人心 ； 項目內部自成一體，減少與周邊的聯系，弱化周邊建筑對項目的影響。 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 項目發(fā)展檔次思考 發(fā)展中低檔別墅 分析： ? 重慶別墅市場中低檔別墅產品放量較大，競爭非常為激烈； ? 重慶別墅市場中低檔別墅項目銷售速度緩慢，不利于資金快速回籠，加大了投資風險，同時也說明該類產品市場認同度不高； ? 中低檔別墅項目難以吸引市場關注度，不利于企業(yè)品牌的塑造； ? 前期溫泉會所資金投入較大，如發(fā)展中低檔次別墅項目，將大幅降低項目利潤率。 發(fā)展高檔別墅 分析： ? 項目具備較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展高檔次別墅的條件； ? 重慶別墅市場高檔次別墅項目整體銷售 狀況較好； ? 能有效吸引市場關注，迅速樹立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場； ? 項目總投資加大，但項目利潤率大幅提高。 小結： 本項目位于規(guī)劃中的西部新城核心區(qū)域，擁有較好的自然經管資源，但目前重慶別墅市場中低檔別墅產品放量較大，且銷售狀況不佳。為規(guī)避項目投資風險，同時大量吸引市場關注，迅速樹立企業(yè)品牌，建議本項目發(fā)展檔次為高檔別墅項目。 項目發(fā)展方向探索 居住型別墅發(fā)展思考 居住型別墅項目一般距主城核心區(qū)域較近，交通較便捷，所在區(qū)域較為成熟，客戶群構成以本地客戶為主，總價較低，項目檔次主要為中低檔。 ? 本項目所在地距主城核心區(qū)域距離較近，且交通便捷度較高； ? 本項目所在區(qū)域不成熟，各項配套設施極度缺乏； ? 本項目以發(fā)展高檔次別墅項目為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 符合。 分析： 本項目雖距主城核心區(qū)域較近，交通通達度較高，但所在區(qū)域成熟度較低，各項配套設施建設較為滯后，加之居住型別墅客戶群主要以本地客戶為主，檔次普遍較低，與發(fā)展高檔別墅項目的思路不匹配，因此建議本不發(fā)展居住型別墅。 度假型別墅發(fā)展思考 度假型別墅項目一般擁有較好的自然景觀或獨特的旅游資源，對交通條件的要求較低。 ? 本項目擁有較好的 自然景觀及溫泉資源； ? 本項目所在區(qū)域休閑度假氛圍濃厚； ? 本項目距離主城核心區(qū)域距離較近，交通條件優(yōu)越。 分析： 本項目所在區(qū)域一直以來都是重慶近郊休閑度假熱點區(qū)域，而本項目擁有較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展度假型別墅的基本條件，而高端度假型別墅目前是重慶別墅市場的空白，可與其他度假型別墅項目拉開差距，不與之發(fā)生直接競爭；同時本項目交通條件也優(yōu)于市場上同類項目，使項目在競爭中能占得優(yōu)勢，因此建議本項目發(fā)展度假型別墅。 投資型別墅發(fā)展思考 投資型別墅項目檔次普遍較高，對自然景觀或人文文化要求較高，同 時對開發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關注。 ? 本項目擁有較好的自然資源； ? 白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚； ? 開發(fā)企業(yè)前期無任何項目入市，缺乏品牌支撐。 分析： 本項目雖然擁有較好的自然資源及人文文化，但投資型別墅檔次較高，總價也相對較高，客戶群主要來自沿海經濟發(fā)達城市，該類客戶品鑒能力較強，且非常重視企業(yè)品牌，而大鼎公司由于初涉房地產業(yè)，無其他成功項目，缺乏品牌支撐，因此建議前期不發(fā)展投資型別墅，后期積累一定品牌力之后再發(fā)展投資型別墅 。 小結： ? 由于本項目定位為高檔別墅，加之區(qū)域不成熟，缺 乏各項配套設施，不地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 適合發(fā)展居住型別墅； ? 重慶市場缺乏高檔度假型別墅，本項目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場風險相對較小，可發(fā)展度假型別墅； ? 本項目雖擁有較好的自然資源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撐，前期不適合發(fā)展投資型別墅，可在后期積累一定品牌力之后在發(fā)展投資別墅。 2 本項目主題應該切合花卉園區(qū)的主題，以某種“花”為主題。本項目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項目文化主題的園林社區(qū)。同時兼有游船、垂釣等休閑娛樂 方 式。 項目主題在項目中的體現 園內大致化為四區(qū)（溫泉休閑區(qū)、餐飲區(qū)、度假區(qū)、觀蓮區(qū)）、三園（精品荷園、垂釣園、靜心園）、二港（泊船港、觀魚港）、一館（荷文化館）。 四區(qū) ? 溫泉休閑區(qū)位于項目西北角。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報告中體現。 ? 餐飲區(qū)位于項目東北角，建筑體量約 5000 平方米，以引入品牌餐飲為主。（詳見項目定位報告） ? 度假區(qū)，即項目別墅區(qū) ? 觀蓮區(qū)，項目主題體現的重點，建議一個集中的荷花觀賞園（即后述中的精品荷園、垂釣園。另外建議在湖岸邊分布荷花特色風光帶。 三園 ? 精品荷花園 ，劃 出一定面積的湖面，結合半濕地，集中培育荷花。形成集中的荷花景觀 2 主要應用于項目呈送政府版本，各主題園分布以體量將根據專業(yè)設計團隊就整體布局地形地貌修正 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ ? 垂釣園 ，湖邊獨島或半島設置相對集中的垂釣區(qū)域，可設置人造釣魚臺 ? 靜心園，設立于湖中獨島部分。以中式亭臺形式出現。用于游客修生養(yǎng)性。 二港 泊船港：用于?？坑未? 觀魚港：適合處于地塊北部，靠近餐飲區(qū)，魚兒相對集中的區(qū)域 一館 荷文化在中國傳統文化中占有一席之地。可建造一宣揚荷文化的博物館。對中國的荷文化進行詳細介紹，展示荷花的特性功效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩詞繪畫雕塑等。 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 戶型定位 產品面積定位的市場依據 供需狀況及銷售去化率影響項目戶型定位 重慶目前主要在售別墅項目供需分析： 區(qū)域 項目名稱 面積區(qū)間 總價區(qū)間 供應套數 供應比例 銷售套數 南岸區(qū) 保利小泉別墅 開盤時間： 07 年 3 月31 日 踩盤時間： 07 年 9 月15 日 330350 60012021萬 /棟 15 32% 6 360380 19 40% 12 390400 13 28% 5 合計 47 100% 23 高山流水（二期） 開盤時間： 06 年 7 月15 日 踩盤時間： 07 年 9 月15 日 280300 250530萬元 /棟 18 20% 15 300330 46 50% 43 350380 28 30% 24 合計 92 100% 82 坡嶺頓 開盤時間： 07 年 4 月28 日 踩盤時間： 07 年 9 月13 日 266270 200300 萬元 /棟 30 35% 30 278340 33 35% 33 340350 14 15% 14 350360 13 15% 13 合計 90 100% 90 合計 229 套 195 套 北部新區(qū) 綠地翠谷 開盤時間： 07 年 3 月18 日 踩盤時間： 07 年 9 月13 日 100300萬之間 71 26% 71 13 5% 13 17 6% 17 17 6% 16 63 23% 60 27 10% 27 197 21 8% 21 218 40 15% 39 合計 269 100% 264 保利高爾夫 開盤時間： 06 年 10 月 踩盤時間 ： 07 年 9 月13 日 300320 300800萬 /棟 36 24% 8 350370 36 24% 7 390410 42 28% 10 440470 36 24% 4 合計 150 100% 29 棕櫚泉 開盤時間： 06 年 10 月450500 8002800萬 /棟 9 7% 7 550600 84 64% 71 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產江湖 —— 數十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 3 日 踩盤時間： 07 年 9 月16 日 600650 12 9% 7 8001500 26 20% 6 合計 131 100% 91 合計 550 套 384 套 九龍坡區(qū) 西郊莊園 開盤時間： 06 年 3 月11 日 踩盤時間： 07 年 9 月14 日 278 萬1000 萬 /棟 4 4% 0 16 16% 2 24 24% 1 30 31% 2 12 12% 1 12 12% 1 合計 98 100% 7 合計 98 套 7 套 合計