【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 短期內(nèi) 加速城市中部的完善， 中 期向“沿龍子湖以東大學(xué)城區(qū)域”方向發(fā)展邁進(jìn) ，遠(yuǎn) 期 整治東海大道沿線并拓展城市南部 ！ 蚌埠置業(yè)有限公司 １６ 從整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看， 中 、 長(zhǎng) 期 內(nèi) 蚌埠 市 城南龍子湖大學(xué)城版塊 是城市發(fā)展的主要 區(qū)位及 方向，而 東海大道 （城市主干道） 大學(xué)城 路段 沿線 將會(huì)依托 已經(jīng) 發(fā)展成熟的 大學(xué)資源、高速鐵路 以及 龍子湖自然景觀等 配套設(shè)施， 成為 今后 蚌埠市 3～ 5 年 內(nèi) 城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn) 區(qū)域 。 四 、 房地產(chǎn) 市場(chǎng)情況 近 年房地產(chǎn)投資 根據(jù)對(duì)蚌埠市近年來在房地 產(chǎn)市場(chǎng)的投資情況 分析 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本持平，市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升 房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，市場(chǎng)交易量持續(xù)大幅度增長(zhǎng)；供應(yīng)量與需求量基本平衡，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，初步形成了增量與存量的聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出健康、持續(xù)發(fā)展的良好勢(shì)頭。 2021 年 房地產(chǎn)完成投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅完成投資 億元 ， 增長(zhǎng) %。 2021 年 房地產(chǎn)完成投資 億元，增長(zhǎng)%，其中住宅完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，其中市區(qū)完成開發(fā)投資 億元 , 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資與上年同比增長(zhǎng) %。 2021 年 1— 10 月份，我市完成房地產(chǎn)投資額為 億元，占全社會(huì)固定總資產(chǎn) 近 10%。 整體 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資 情況呈現(xiàn) 逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)， 說明當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)需求能力 旺盛， 同時(shí)住宅投資 環(huán)比大幅 提高也 反映 當(dāng)?shù)?人們的消費(fèi) 很大程度上 將以滿足居住 生活 為 基本 目的 。 供應(yīng)及需求 蚌埠置業(yè)有限公司 １７ 2021 年蚌埠市 房屋施工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %，房屋銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。 2021 年 蚌埠市 房屋施 工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬平方米，下降 %，房屋銷售面積 萬平方米，下降 %，導(dǎo)致了供不應(yīng)求的局面 。 2021 年 全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，竣工面積 萬，房屋銷售面積 萬，與上年同比分別增長(zhǎng) %、增長(zhǎng) 17%、增長(zhǎng) %；其中市轄區(qū)施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米，與上年同比分別增長(zhǎng) %、增長(zhǎng) %、下降 %。 2021 年 1— 10 月份，我市 房地 產(chǎn)開發(fā) 施工面積 萬平方米、其中住宅施工 萬平方米，同比分別增長(zhǎng) %和 %；新開工面積、其中住宅開工面積 ，同比分別增長(zhǎng) %和 %；房屋竣工面積 萬平方米、其中住宅竣工面積 萬平方米，同比分別增長(zhǎng) %和下降 %。 房?jī)r(jià)變化趨勢(shì) 蚌埠市商品房銷售金額和銷售價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng) 。 自 2021 年以來，蚌埠商品房銷售量和銷售均價(jià)一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)， 2021 年是蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的一年，全年商品房銷售 億 元，銷售均價(jià) 2,116 元 /平方米，同比分別上漲 %和 %； 2021 年蚌埠商品房銷售延續(xù)高漲態(tài)勢(shì)，全年商品房銷售 億元， 蚌埠置業(yè)有限公司 １８ 同比增長(zhǎng) %，銷售均價(jià) 2,280 元 /平方米； 2021 年商品房銷售 億元，銷售均價(jià) 2685 元 /平方米，分別同比增長(zhǎng) %和 %，增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。 2021 年 上半年， 蚌埠市房 屋竣工面積和商品房銷售面積分別下降%和 %，這也導(dǎo)致了供不應(yīng)求的局面。 2021 年商品房銷售額 億元，其中商品住宅銷售額 億元，與上年同比 分別增長(zhǎng)%、增長(zhǎng) %。全年新建商品房交易均價(jià)為 2845 元 /平方米，其中新建商品住宅交易均價(jià)為 2733 元 /平方米，與上年同比分別增長(zhǎng) %和增長(zhǎng) %。 2021 年商品房銷售 億元，商品房住宅交易均價(jià) 元 /平米，分別同比下降 %、增長(zhǎng) %。 2021 年 1— 9 月份，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米、其中住宅 萬平方米，同比分別下降 %和 %；商品房銷售面積 萬平方米、其中住宅銷售 萬平方米，同比分別增長(zhǎng)%和 %；商品房銷售額為 億元、住宅 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %； 商品房成交均價(jià)為 3560 元 /平方米、住宅 3512元 /平方米，同比分別增長(zhǎng) %和 %。 前 10 個(gè)月我市新建商品房累計(jì)成交面積漲幅為 %，而累計(jì)銷售額漲幅卻為 %，可見，我市目前房?jī)r(jià)漲幅較快。 價(jià)格的 大幅上 漲，一方面，使更多的人 去 關(guān)注蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；另一方面， 也說明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的剛性需求正在發(fā)揮。 而通過實(shí)際調(diào)研總結(jié)， 如何通過單套房屋總價(jià)格的控制，滿足更多的剛性需求群體，應(yīng)該是后期 市場(chǎng)發(fā)展 主要方向。 蚌埠置業(yè)有限公司 １９ 品牌開發(fā)商的進(jìn)駐 根據(jù)對(duì)蚌埠市現(xiàn) 正在運(yùn)作項(xiàng)目調(diào)研情況了解，目前當(dāng)?shù)爻?本土的安徽水利開發(fā)股份有限公司外，也有 一些品牌開發(fā)商 已經(jīng) 進(jìn)入 蚌埠 市房地產(chǎn) 市場(chǎng)。 如 已有 的 “ 澳門 寶龍 集團(tuán) ”、“ 浙江新湖 集團(tuán) ”、“ 廊坊榮 盛 股份 ”、 “合肥城建” 等知名開發(fā)商 。 開發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 區(qū) 位 現(xiàn) 狀 澳門寶龍集團(tuán) 寶龍城市廣場(chǎng) 49 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 浙江新湖集團(tuán) 山水 華庭 25 萬平方米 高新區(qū) 最后一期推出 廊坊榮 盛 股份 阿爾卡迪亞 80 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 日本岡藤商事株 社 財(cái)富廣場(chǎng) 18 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 安徽水利股份 龍湖春天 62 萬平方米 龍子湖 正在銷售 合肥城建 琥珀花園 萬平方米 新城區(qū) 正在銷售 蚌埠 市商品房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)和 已進(jìn)駐 品牌開發(fā)商對(duì) 當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷 促進(jìn)與 完善 ，顯示出 市場(chǎng)消費(fèi)和 品牌開發(fā)企業(yè)對(duì) 蚌埠市房地產(chǎn) 市場(chǎng)充滿信心， 蚌埠 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿?較 大，為本案項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力支撐。 五 、 龍子湖 大學(xué)城 區(qū)域板塊 市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前 龍子湖 大學(xué)城 區(qū)域板塊 內(nèi)主要 以高等院校為主 ， 以東海大道為界， 以南區(qū)域 均為各 類 院校 （如：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)新校區(qū)、蚌埠醫(yī) 學(xué)院 新校區(qū) 、 安徽 電子 信息職業(yè) 技術(shù)學(xué)院 、蚌埠學(xué)院 等 ） 所在地，兼有一定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及‘京滬高速鐵路’客運(yùn)站（規(guī)劃）和 蚌埠市 汽車客運(yùn)站（規(guī)劃）； 以北區(qū)域 為 當(dāng)?shù)?農(nóng)民回遷房所在地、散落的農(nóng)民住戶及 一個(gè)磚瓦廠等。 蚌埠置業(yè)有限公司 ２０ 實(shí)際 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目較少 ，目前 除本案外只 有 “ 龍湖春天 ” 一個(gè)項(xiàng)目 ，該項(xiàng)目 占地 782 畝，容積率 ，總建筑面積達(dá) 62 萬方， 主要 以多層（ 6 層）、 小高層 （ 11 層）、別墅（ 2～ 3 層） 及 花園洋房（ 4 層）等建筑形態(tài)而 組成。 多層 項(xiàng)目銷售基本結(jié)束，目前在 售 的主要是 部分小 高層 、別墅及花園洋房 項(xiàng)目 。 根據(jù)市調(diào)印象顯示，該項(xiàng)目 別墅項(xiàng)目銷售市場(chǎng)抗性較大 。 項(xiàng)目以 小區(qū)環(huán)境綠化 為主打方向， 受到市場(chǎng)的良好反映。 區(qū)域房?jī)r(jià) 及 變化 趨勢(shì) 參照目前 龍子湖 大學(xué)城 除本案以外唯一 的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 “ 龍湖春天 ” ， 通過對(duì)該案的調(diào)研 了解 ， 目前 其 住宅 銷售 均價(jià) 3600 元 /平方米 左右 ，購(gòu)買者以臨近的高校教師以及周邊縣域富裕人群為主。 由于 龍子湖 大學(xué)城東南角將作為“ 京滬高速鐵路 ” 沿線 少有的 幾個(gè)重點(diǎn) 城市 ?？奎c(diǎn)， 同時(shí)蚌埠汽車客運(yùn)站也將搬遷至此， 大量 的人流量將使 該區(qū)域后期發(fā)展?jié)摿薮蟆? 當(dāng)?shù)卣?在 完善大學(xué)城區(qū)域內(nèi)的居住建設(shè)，根據(jù)城市規(guī)劃正逐步實(shí)施中 ,伴隨區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 的不斷發(fā)展及龍子湖 生態(tài)公園的建設(shè) 并開放使用 ， 預(yù)測(cè) 該 區(qū)域未來年均價(jià)格漲幅仍將保持在 8%～ 15%左右。預(yù)測(cè)未來均價(jià)可達(dá) 4500 元 /平米。 區(qū)域 性樓盤 的供需及競(jìng)爭(zhēng)情況 目前龍子湖大學(xué)城區(qū)域內(nèi) 除本案以外僅 有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 “ 龍湖春天 ” ，其他均為大學(xué) 園 區(qū)以及小部分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地。 總結(jié)： 蚌埠置業(yè)有限公司 ２１ ? 本案周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，僅有“龍湖春天”一個(gè)樓盤；其主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為別墅、花園洋房、多層住宅、小高層住宅、單身公寓、商業(yè)街等。 ? 本案周邊區(qū)域樓盤銷售均價(jià)為 3600元 /平方米；主要為多層住宅，主力面積在 80～ 120 平米之間；總價(jià)在 35 萬以內(nèi)的房源接受程度較高。 目前 多層 、小高層住宅的接受度 較高，同時(shí)小面積戶型的整體均價(jià)明顯高于大面積房型的單價(jià) 100 元 /平米左右。 ? 區(qū) 域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的外立面、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等普遍較差，整體缺乏新意。 ? 新城區(qū)現(xiàn)處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，樓盤的創(chuàng)新意識(shí)和魄力均較強(qiáng)（寶龍城市廣場(chǎng)），但其與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的結(jié)合程度較低。 鑒于以上市場(chǎng)分析，本案應(yīng)定位于 中 高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計(jì)、外立面風(fēng)格、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置及后期的物業(yè)管理水平都應(yīng)充分體現(xiàn)出本案的 中 高檔定位，房型以 二房、三房 傳統(tǒng)暢銷戶型為主 ，適當(dāng)引入創(chuàng)新戶型設(shè) 計(jì) ，面積應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲?以 80130 ㎡范圍為宜。 具體內(nèi)容詳見產(chǎn)品塑造。 周邊 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 龍子湖 周邊 目前只有一處 商業(yè) 場(chǎng)所 龍湖春天大學(xué)城商業(yè)街， 沿成業(yè)路一側(cè)， 以西班牙建筑風(fēng)格建設(shè) ，總建筑面積 51000 平方米，共 15 幢樓 。 商鋪一層層高 米，二、三層層高 米，面積 40～ 2021 平方米不等。 商鋪?zhàn)饨鹚?，平均租?35 元 /平方月，租金最高價(jià)達(dá)到 50 元 /平方月 。 蚌埠置業(yè)有限公司 ２２ 目前整體商業(yè)街 氛圍 濃厚 ， 主要是依托 周邊的大學(xué)校園消費(fèi) 而得以繁榮。 基本以沿街 二至三 商 鋪 為主，分布于 成業(yè) 路 一 側(cè) ，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 有 ：餐 飲美食、 服飾、 日用品 、網(wǎng)吧 等 。 第 三 章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目位于蚌埠 市 東海大道北側(cè)， 正對(duì)面 （南） 為 占 地 面積達(dá) 1000 畝的 安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)新校區(qū) ，地處 東海大道 與 曹山路交 叉口東北角 ， 東 臨 湯和 路、西臨 曹山 路、南臨東海大道、北 臨 向 湖 路 。 總占 地 面積約 300 畝，規(guī)劃總建筑面積 36 萬平方米。 本期開發(fā)建設(shè)的為 22 期項(xiàng)目 ,總占地面積 畝 ,地上總建筑面積 ， 規(guī)劃總戶數(shù) 468 戶，綠 地 率38%。 本案四面臨路，正南面的東海大道為蚌埠市主要城市道路， 目前 1111 12 207 路 公 交車 穿行于項(xiàng)目四周 ， 本項(xiàng)目 交通便利 。 本案 東側(cè) 為大學(xué)城拆遷農(nóng)民安置房 “農(nóng)民新村”項(xiàng)目，總體建筑面積達(dá) 20 多萬平方米，多層住宅，已基本入 住 ； 西側(cè) 為 國(guó)家 3A 級(jí)旅游景區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 蚌埠市有名的 龍子湖風(fēng)景區(qū) 。 南 側(cè) 為擁有安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)新校區(qū)、蚌埠醫(yī)學(xué)院新校區(qū)、安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、蚌埠學(xué)院等院校的大學(xué)城區(qū)，同時(shí)周邊目前已建有配套性商業(yè)項(xiàng)目，為區(qū)域性消費(fèi)提供場(chǎng)所； 北側(cè) 為規(guī)劃中的生態(tài)住宅區(qū) 。 蚌埠置業(yè)有限公司 ２３ 第二節(jié) 項(xiàng)目 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 規(guī)劃可用地面積 平方米 規(guī)劃總建筑面積 平方米 （其中） 高層住宅 平方米 入戶大堂 平方米 320 沿湯和路商業(yè) 平方米 規(guī)劃住宅總套數(shù) 套 468 戶均人口 人 /戶 居住人數(shù) 人 1638 綠地率 % 38% 容積率 機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 374 （其中） 地面停車位 個(gè) 112 地下車庫(kù)停車位 個(gè) 262 蚌埠置業(yè)有限公司 ２４ 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWTO 分析 一、優(yōu)勢(shì)分析 開發(fā)商背景優(yōu)勢(shì) 綠地集團(tuán)是中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)和中 國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，成立于1992 年 7 月 18 日，在 2021 中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)排名中位列第 169 位，