【文章內(nèi)容簡介】 積在 90 平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價為每平方米 元。 2021 年杭州二手房市場交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2021 年、 2021 年杭城二手房成交量及成交均價對比 圖 08 年 全年均價為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達到 %。其中，主城五區(qū)均價為 12639元 /平方米，與去年同期交易均價 10389 元 /平方米相比，全年上漲 %。 從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是 濱江環(huán)比去年上升了 %。 圖表： 2021 年杭州區(qū)域二手房市場銷售價格狀況 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 2021年銷售均價 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2021年銷售均價 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 2021 年杭州整體二手房交易均價呈現(xiàn)先揚 后抑的局面。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價格一路向上攀升，到了四月交易均價已經(jīng)達到了 13167元 /平方米?？砷L達半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個月交易均價持續(xù)小幅下降，直到 11月份市場交易回暖，價格才重新抬頭。 自 08 年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價空間的進一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價來促交易易。不僅如此， 由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價。 從 08 年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項目的聚集地，未來房價的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。 圖表： 2021 年 12月至 2021 年 12 月交易 面積比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 從 2021 年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場上 90 平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的 %，與去年同期相比交易比重上升了 %。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費者主要購買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 圖 表： 2021 年 12 月至 2021 年 12月交易居室比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關(guān)，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟、實用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù) “ 霸主 ” 地位。 二、項目周邊區(qū)域市場概況 從錢江新城作為杭 州市未來的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點區(qū)域。 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢江新城） 394646 2508 5354900000 13569 城南（復(fù)興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2021 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復(fù)興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景） 159720 1385 2224976640 13930 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第 二的位置，成交均價僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。 三、競爭樓盤分析 （一）周邊樓盤分布 項目周邊 1公里范圍內(nèi)主要住宅項目分布示意圖 （二）重點個案介紹（詳細個案介紹見附件） 錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點： ? 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高 ? 規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計的主流 ? 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣為主流 ? 江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和實用 ? 人車分流將得到全面實施 ? 新城住宅注重住宅 社區(qū)內(nèi)部配套 ? 以大戶型為主 流，三房主力面積 120～ 180 ㎡、四房主力面積 140～ 250㎡，躍層多在 250 ㎡以上 典型樓盤概況表 樓盤名稱 陽光海岸 贊成 御樹 水岸楓庭 新綠園 藍色錢江 天宏紫軒 規(guī) 用地面積 33642 總 57333 17936 27666 84255 13479 項目位置 劃指標(biāo) （㎡） 總建筑面積（㎡） 107235 總 202100 60352 118000 411353 55094 容積率（％） 總 3 綠化率（％） 30 總 40 ≥ 30 30 ≥ 30 32 樓層情 況（層） 19*2 29*2 27*2 12*2+19*1+24*2+26*1 28*5 +7 23*4+25*1 主力戶型 四室三廳五 衛(wèi) +工人房 二房兩廳 三房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 三房兩廳 。四房兩廳 。 四房兩廳 。三房兩廳 兩房兩廳 。 三房兩廳 主力面積 (㎡ ) （按比例 排列順序） 360380 460490 御樹： 90 。 140 89105。 135 136168。162201。6 178 180 162 89 138 182 車位配比 1： 總 1： 1： 1 1： 1： 1： 物管費用 (元 /平方米 /月 ) 6 3 未定 未定 開盤時間 2021119。202146 御樹：20211012 20211218 20211014。2021821 預(yù)計20216 預(yù)計 202110 交付時間 20211231 御樹： 20215之前 2021 年中旬 2021630 2021 202112 銷售均價 (元 /平方米 ) 約 35000 御樹： 16468 22770 一期 25516二期 27446 2900030000（暫定） 未定 銷售情況 （截至2021422 透明售房網(wǎng)） 一期已去化 83 套，84%。二期已去化 74 套，74%。 御樹：去化率為 84% 已去化 40套， 去化率 %。 一期：已去化342 套， 97%。 二期：已去化215 套 82%。