【文章內(nèi)容簡介】 精品的要求，正集中力量進(jìn)行開陽峽谷、六廣河峽谷、香火巖景區(qū)等旅游項目的開發(fā)，逐步構(gòu)建一個由紅楓湖、開陽峽谷公園、六廣河等景區(qū)組成的，能體現(xiàn)X市地理地貌特點(diǎn)的喀斯特自然生態(tài)旅游產(chǎn)品體系。 、地域文化的旅游特色 X是一個多民族聚居的城市，苗、布依、土家族等37個少數(shù)民族的人口占全市人口的15%。鎮(zhèn)山、李村、杜寨、黑土等一批苗、布依少數(shù)民族村寨，至今仍保留著許多傳統(tǒng)的少數(shù)民族建筑、服飾、風(fēng)俗、節(jié)慶活動等，民風(fēng)古樸濃郁，風(fēng)情豐富多彩，可進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)成為向海內(nèi)外游客展示X市少數(shù)民族風(fēng)情的游覽點(diǎn)?！叭氯?、“四月八”、“六月六”等民族節(jié)日，場面宏大，熱烈壯觀，其間開展的蘆笙舞、地戲、對歌、斗牛等活動，極富地方民族特色，深受游人喜愛。 X修文陽明洞，是中外馳名的“王學(xué)”勝地，明代哲學(xué)家、教育家王陽明先生曾在此讀書、悟道，創(chuàng)建了“知行合一”的學(xué)說?！巴鯇W(xué)”文化博大精深，其影響力不僅在國內(nèi)經(jīng)久不衰，而且波及亞洲仍至歐美的一些國家，以陽明洞為主體的“陽明文化旅游”也因此而吸引了眾多中外學(xué)者、游客前往訪古尋幽、觀光旅游；。青巖古鎮(zhèn)，為X省四大歷史名鎮(zhèn)之一，留存有眾多的城墻、城樓、古牌坊、廟宇祠堂和名人故居，寓歷史文化、民俗文化和宗教文化于一鎮(zhèn)，完全有條件建設(shè)成為X市文物古跡眾多、民族文化特色濃郁的文化旅游名鎮(zhèn)；烏當(dāng)香紙溝，林木茂盛，迄今保存有數(shù)十座古老而原始的造紙作坊，鄉(xiāng)民們?nèi)匝赜梦鳚h蔡倫古造紙術(shù)制造香紙，造紙作坊一個接一個綿延數(shù)里，形成了一道別開生面的歷史人文風(fēng)景，被譽(yù)為“古造紙術(shù)博物館”。 X位于X省的中部，屬黔中亞熱帶濕潤溫和氣候區(qū)，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，另外，X雨量充沛，空氣濕潤，四季無風(fēng)沙。從氣溫、降水、風(fēng)、光照等氣候要素來綜合考察，X氣候確實(shí)宜人生活，宜萬物滋生發(fā)育，有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，堪為旅游度假、消暑避寒的好地方。近年來，隨著X市改革開放力度的加大和旅游事業(yè)的快速發(fā)展，愈來愈多的中外游客到X來親身體驗到“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)X”。 X的旅游線路主要有X現(xiàn)有旅游線路主要為：主題為休閑旅游、生態(tài)旅游和X歷史文化旅游的市域旅游線路；以X市為中心輻射全省的旅游線路和國際旅游線路。 X市旅游發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)狀及前景據(jù)統(tǒng)計，2008年雖然受到極端惡劣天氣等多種不利因素影響，但隨著“爽爽的X——中國避暑之都”品牌影響力的進(jìn)一步擴(kuò)大，在避暑季系列活動以及X市拉動內(nèi)需積極措施的引導(dǎo)配合下， 1至10月，X市旅游業(yè)呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，共接待海內(nèi)外游客2353萬余人次，%，旅游業(yè)發(fā)展迅速。X市的“十一五”規(guī)劃指出：要大力發(fā)展旅游業(yè)，充分發(fā)揮X林城生態(tài)優(yōu)勢、氣候資源優(yōu)勢和省會中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，挖掘歷史、民族文化資源，突出紅色旅游、陽明文化、民族風(fēng)情和喀斯特生態(tài)等特色，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)文化旅游、紅色旅游、休閑度假旅游和觀光旅游，重點(diǎn)支持息烽烏江峽紅色旅游區(qū)、烏當(dāng)溫泉度假旅游中心區(qū)、X生態(tài)旅游區(qū)、開陽南江峽谷喀斯特生態(tài)旅游區(qū)、南明河城市風(fēng)光旅游帶以及青巖古鎮(zhèn)歷史文化旅游區(qū)的建設(shè)。進(jìn)一步提升和強(qiáng)化全省旅游服務(wù)中心和全國重要旅游目的地城市的地位和作用?！?，“十一五”期間實(shí)現(xiàn)旅游總收入年均增長20%以上，把旅游業(yè)培育成后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)。從X市的根據(jù)X市的“十一五”規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，未來X市將把旅游業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的高度，X市的旅游業(yè)預(yù)計將會出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的景象景象。三、 X市房地產(chǎn)市場 X市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)多年來，X市一直以建設(shè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)市為目標(biāo)，大力推進(jìn)生態(tài)型、節(jié)能型住宅建設(shè)，并呈現(xiàn)下列特點(diǎn)：，吸引外來住房消費(fèi)，2010年全市森林覆蓋率將達(dá)40%以上，中心區(qū)綠化率達(dá)43%以上，大氣環(huán)境質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到或優(yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)，建成國家園林城市、國家環(huán)保模范城市，初步建成一定水平的生態(tài)園林型城市；，人們對住房的需求正在從滿足基本生活的居住型住房向康居舒適型住房轉(zhuǎn)變，居住環(huán)境也逐漸向功能設(shè)施齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、戶型結(jié)構(gòu)科學(xué)合理的現(xiàn)代型康居住宅轉(zhuǎn)變；，近年來隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商品房開發(fā)已由城市中心區(qū)向周邊城區(qū)拓展，周邊城區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸活躍，城市發(fā)展空間不斷擴(kuò)大。 X房地產(chǎn)現(xiàn)狀X市房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但近年來隨著居民改善生活的需求日益強(qiáng)烈，房地產(chǎn)開發(fā)市場開始活躍房地產(chǎn)開發(fā)市場較為活躍。X市房地產(chǎn)供給方面：從2003年起，房地產(chǎn)峻工面積相對較穩(wěn)定，新開工面積和施工面積穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，2008年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重突破30%。 近年X房地產(chǎn)市場情況2008年，X商品房銷售套數(shù)為25128套，其中成交量最大的區(qū)域為金陽新區(qū)，全年合計為9327套、其次是南明區(qū)5781套、云巖區(qū)4617套；。同時，X市商品房價格持續(xù)攀升，新增商品房銷售均價為3859元/㎡，%，由于受房地產(chǎn)市場大勢影響由于受當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場整體低迷形勢影響，增速與2007年相比放緩，但在全國樓市價格普降的大勢中仍然屬于一枝獨(dú)秀。2008年下半年以來，中國樓市進(jìn)入寒流，許多大中城市房地產(chǎn)的不景氣表現(xiàn)在量價齊跌，%，銷量下降39%，雖然也在不同程度上遭受了寒流的襲擊，但受影響面較小。2010年，國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，在全國各地房地產(chǎn)銷售價格大幅下降的大勢下，X的房地產(chǎn)銷售價格一枝獨(dú)秀，近期數(shù)個樓盤銷售價格破萬，創(chuàng)下歷史新高，房地產(chǎn)成交量在國家一輪調(diào)控后也在逐步回升。 X旅游房地產(chǎn)隨著城市問題的加劇、城界逐漸模糊，城市基礎(chǔ)建設(shè)日益完善，道路系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，尤其是高速公路的發(fā)展，私家車的普及，以及不斷增多的可自由支配時間，人們的活動范圍隨之?dāng)U大，越來越多的人開始關(guān)注自身生活品質(zhì)，置業(yè)行為升級，以景觀和綠化等為市場訴求點(diǎn)的旅游房產(chǎn)倍受青睞。富裕起來的國人置業(yè)半徑迅速擴(kuò)大富裕起來的人們置業(yè)半徑迅速擴(kuò)大，異地置業(yè)，第二居所成為很多人實(shí)實(shí)在在的行動。X是中國十大避暑勝地之一，擁有自然與文化的多重積淀，造化出“文化之州、風(fēng)光之州、生態(tài)之州、歌舞之州、美酒之州”的風(fēng)韻與傳奇。近年來X發(fā)揮自己的環(huán)境優(yōu)勢，引進(jìn)一批有實(shí)力的旅游房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行成片開發(fā)，注重發(fā)展旅游房地產(chǎn)工程，努力把X發(fā)展成為名副其實(shí)的“天然公園”。在全國房市普遍迷茫的情況下在全國房市普遍低迷的情況下，具有鮮明特點(diǎn)的X旅游房地產(chǎn)價格卻平穩(wěn)不驚，依然保持增長勢頭。X有全球最大的喀斯特地質(zhì)，有多達(dá)48種少數(shù)民族居住，有豐富的原始自然風(fēng)光，有從舊石器時代至今的歷史積累，這些都為X的旅游地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；。隨著X經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，X傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力；同時政府大力發(fā)展旅游業(yè)，打造X旅游房地產(chǎn)的招牌，可以預(yù)見X旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 X房地產(chǎn)走勢預(yù)測X市地處黔中山原丘陵中部，長江與珠江分水嶺地帶，總地勢西南高、東北低。X地貌屬于以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)。其中，山地面積4218平方千米，丘陵面積2842平方千米；平壩地較少，僅912平方千米；此外，％的峽谷等地貌。由于X市的該種地形特點(diǎn)由于X市山地、盆地的特殊地形地貌特點(diǎn)，客觀上造成X市適宜建設(shè)用地缺少，土地供應(yīng)具有一定的稀缺性。同時，由于X市老城區(qū)建筑雜亂無章、人口密度大、城區(qū)環(huán)境和人居環(huán)境較差，帶來了一系列的城市管理問題。根據(jù)X“十一五”規(guī)劃，未來X市老城區(qū)原則上將做到“只拆不建”或“多拆少建”，以降低老城區(qū)建筑密度，減少建筑總量，增加綠化面積，釋放城市空間。這也在一定程度上造成未來X市老城區(qū)存量建設(shè)用地將進(jìn)一步減少。隨著X市城市環(huán)境日益改善，城市品位逐步提高，X市“避暑之都”的品牌效應(yīng)不斷增強(qiáng)，宜商宜居的X吸引了越來越多的外來人士購房置業(yè)，外來購房(指除X市轄區(qū)以外的人士所購商品房，即省內(nèi)其他地區(qū)和外省、市及境外人士所購商品房)比例進(jìn)一步增大。在2007年全市商品住房銷售對象結(jié)構(gòu)中外來購房比例達(dá)52%，有效推動了X市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。同時，作為省會城市，X市對X省其它地區(qū)購房者的吸收較強(qiáng)X市對X省其它地區(qū)購房者的吸引力較強(qiáng)，2007年，%，超過X市區(qū)居民購房比重。X市房地產(chǎn)市場近年穩(wěn)步向前，市場未出現(xiàn)較大波動。盡管由于受到美國次貸危機(jī)而引起的全球金融風(fēng)暴的影響，全國房地產(chǎn)業(yè)一度呈現(xiàn)低迷狀況，地處西南部的XX市亦稍微受到此次金融危機(jī)的影響，部分樓盤銷售低迷，但房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)并未出現(xiàn)明顯下滑。鑒于X市土地供應(yīng)稀缺性的特點(diǎn)，同時X市作為省會城市對周邊縣市和X“宜商宜居”的優(yōu)美環(huán)境對外來人士置業(yè)的吸引力，以及X旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，我們預(yù)計X房地產(chǎn)業(yè)將在短暫的低迷之后出現(xiàn)新一輪發(fā)展。四、 XX大學(xué)城項目 概述XX大學(xué)城項目區(qū)域行政管轄為X市X區(qū)政府，未來的XX大學(xué)城將依托高校聚集區(qū)、規(guī)劃建設(shè)中的CCTV影視城及周邊天然的生態(tài)環(huán)境等優(yōu)勢，打造成為集教育文化、休閑旅游度假、生態(tài)居住為一體的生態(tài)型、園林型、智能型、文化型特色城市新區(qū)?？深A(yù)見XX大學(xué)城項目區(qū)域?qū)蔀閄市、乃至X省的一個投資熱點(diǎn)區(qū)域，投資前景廣闊。 XX大學(xué)城區(qū)域的優(yōu)劣勢X市中心區(qū)坐落在群山環(huán)抱的盆地之中，老城市區(qū)土地面積只有56平方公里，卻聚居了約130萬固定居住人口(還不包括流動人口未含流動人口)，是我國人口密度最大的城市之一；X市以往城市建設(shè)包括舊城改造均是按照見縫插針的方式進(jìn)行，不僅擠掉了城區(qū)的環(huán)境不僅破壞了城區(qū)的環(huán)境，更使得老城區(qū)雜亂無章，城市建設(shè)缺乏品位，可見城市空間的制約已經(jīng)成為X市發(fā)展的大問題。 根據(jù)X市“十一五”規(guī)劃，老城區(qū)將以完善城市功能，提高城市品位為著力點(diǎn)，改善人居環(huán)境；重點(diǎn)做法是實(shí)施“拆違建綠”、“拆舊建綠”、“成片開發(fā)”等工程；原則上將做到“只拆不建”或“多拆少建”，降低老城區(qū)建筑密度，減少建筑總量，增加綠化面積，釋放城市空間，通過規(guī)劃控制引導(dǎo)住宅建設(shè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，老城區(qū)的土地儲備用途將從商品住宅向完善城市功能轉(zhuǎn)變。X市X區(qū)是X市著名的生態(tài)區(qū)。X區(qū)處長江、珠江分水嶺，有大小河流51條、總長390公里，松柏山水庫、X水庫兩座中型水庫總庫容達(dá)7140萬立方米，阿哈水庫、紅楓湖、百花湖的重要流域也在X區(qū)。X生物多樣性比較豐富，%。X四季如春，℃。X區(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范區(qū)。X市被譽(yù)為“避暑之都”，是最宜于居住的城市之一，而X區(qū)則是X市最宜于居住的行政區(qū)。XX大學(xué)城距X市老城區(qū)約18公里，與城市中心區(qū)聯(lián)系緊密，具有相當(dāng)優(yōu)越的區(qū)位條件。X區(qū)距X市約13公里，原X大道由于車流量過大，高峰時段堵車情況嚴(yán)重，大大限制的X區(qū)的發(fā)展。為推進(jìn)X區(qū)的發(fā)展步伐，X市政府、X區(qū)政府近年來大力推進(jìn)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，南環(huán)線高速公路、花二線（甲秀南路）的建成通車，大大改善了X區(qū)的交通狀況，同時城市輕軌、花三線、花四線的規(guī)劃建設(shè)使得X區(qū)與X市老城區(qū)的聯(lián)系更加緊密。X區(qū)目前已聚集X大學(xué)、X民族學(xué)院2所高等院校，根據(jù)大學(xué)城建設(shè)規(guī)劃方案，X師范大學(xué)、X財經(jīng)學(xué)院、X醫(yī)學(xué)院、X中醫(yī)學(xué)院、X輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院等幾所高校將陸續(xù)進(jìn)駐大學(xué)城，隨著大學(xué)城的逐步發(fā)展，區(qū)域的教育文化優(yōu)勢將更加凸顯。X是X市著名的生態(tài)區(qū)。X區(qū)處長江、珠江分水嶺，有大小河流51條、總長390公里，松柏山水庫、X水庫兩座中型水庫總庫容達(dá)7140萬立方米，阿哈水庫、紅楓湖、百花湖的重要流域也在X區(qū)。X生物多樣性比較豐富，﹪。X四季如春，℃。X區(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范區(qū)。X素有“高原明珠”的美譽(yù)，是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。X景區(qū)面積222平方公里，占全區(qū)面積的23％。有景物景觀81個。其中，自然景觀56個，人文景觀25個。X區(qū)有國家級特等景觀4個，國內(nèi)一等景觀18個，國內(nèi)二等景觀32個，國內(nèi)三等景觀27個。景區(qū)中以X公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。周恩來、朱德、鄧小平、賀龍、陳毅、聶榮臻、羅榮桓等老一輩革命家和胡錦濤、江澤民、李鵬、喬石、朱镕基、李瑞環(huán)、吳邦國、羅干等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人都先后到過X。陳毅元帥曾賦詩稱贊X：“真山真水到處是，X布局更天然。十里河灘明如鏡，幾步花圃幾農(nóng)田”。X區(qū)與X市其他行政區(qū)相比經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，為了保護(hù)X區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境，因此市政府、區(qū)政府嚴(yán)格限制了區(qū)域內(nèi)的工業(yè)發(fā)展，盡可能減少環(huán)境污染，X區(qū)經(jīng)濟(jì)主要依靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇X大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)方案通過政府相關(guān)部門審批及政府的大力支持，區(qū)域內(nèi)將在短時間聚集25萬人的常駐人口及消費(fèi)群體。X省屬高等學(xué)校大多數(shù)建設(shè)在X市城市中心地段，由于城市建設(shè)的發(fā)展，這些學(xué)校的校園面積大都呈現(xiàn)不斷縮小的境地。囿于校園土地的制約，難以給師生提供優(yōu)良的教學(xué)科研環(huán)境，不利于學(xué)校發(fā)展。2008年，%，%。只有全國平均水平的50%。X大學(xué)城整體規(guī)劃方案的審批通過體現(xiàn)了省、市政府對整合X高等教育資源、加快高等教育發(fā)展的決心，高度重視高校聚集區(qū)的建設(shè)，推進(jìn)我省高等教育實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。X素有“高原明珠”的美譽(yù)，是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。X景區(qū)面積222平方公里，占全區(qū)面積的23％。有景物景觀81個。其中，自然景觀56個，人文景觀25個。X區(qū)有國家級特等景觀4個，國內(nèi)一等景觀18個，國內(nèi)二等景觀32個，國內(nèi)三等景觀27個。景區(qū)中以X公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。X區(qū)是X市旅游勝地。區(qū)域周邊規(guī)劃建設(shè)CCTV影視城必將進(jìn)一步帶動區(qū)域的參觀旅游休閑度假。X區(qū)政府規(guī)劃搬遷至項目區(qū)域附近，為XX大學(xué)城項目的發(fā)展帶來的不可多得的發(fā)展契機(jī)。五、 項目市場定位及價格預(yù)測 項目產(chǎn)品定位2010年由X區(qū)政府主導(dǎo)編制完成并通過審批了《X市X區(qū)城市組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《X高校聚集區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。XX大學(xué)城未來的發(fā)展目標(biāo)定位為以X高校聚集區(qū)為特征，以提升X區(qū)乃至X市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為目標(biāo)的大學(xué)經(jīng)濟(jì)區(qū)，以X區(qū)政府行政中心搬遷以及X高校聚集區(qū)的建設(shè)來催化項目區(qū)域的全面發(fā)展，在XX大學(xué)城配置必要的公共設(shè)施以及居住功能區(qū)。，嚴(yán)格按照建設(shè)生態(tài)型、園林型、智能型、文化型特色的新區(qū)定位，使之成為城市中心區(qū)的延伸區(qū)。 客戶定位根據(jù)項目產(chǎn)品定位，住宅客戶以省內(nèi)外中高收入以上群體為主，其中以各大高校教師為主要群體。商業(yè)、旅游客戶以省內(nèi)外中高收入以上群體及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)群體為主。在XX大