【文章內(nèi)容簡介】 為 7000 元 /平方米。 5 年過去了， 如今 曙光公寓的市場轉(zhuǎn)手價高達(dá) 萬元 /平方米 左右 ；和世貿(mào)差不多品質(zhì)的新寫字樓 公元大廈銷售均 價也不過 18500 元 /平方米，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅。 從寫字樓投資角度看，目前杭州寫字樓市場的租金和價格存在一定程度的背 離。 通過對比區(qū)域租金和近期寫字樓開盤價格，這種現(xiàn)象很明顯。武林商圈的麗陽國際商務(wù)，銷售均價為 11600 元 /平方米，而目前日租金為 元 /平方米，扣除約 30%的稅金，收益率僅為 %。如果按照 50 年的收益年限 將年租金折現(xiàn)（折現(xiàn)率取 8%），可得該物業(yè)的收益價為 7189 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其市場價格， 這種現(xiàn)狀從長遠(yuǎn)看，對寫字樓市場的投資 非常 不利。 表 23 各大商圈典型物業(yè)基本情況 區(qū)域 區(qū)域特點 物業(yè)名稱 建筑面積 （萬 M2） 售價 （元 / M2） 租金 （元 /M2天） 物管費用 （元 / M2月） 黃龍商圈 杭州頂級寫字樓區(qū)域 公元大廈 18500 嘉華國際 黃龍恒勵大廈 6 世貿(mào)二期 ？ 現(xiàn)代 國際大廈 B樓 10 世貿(mào)麗晶城歐美中心 12000 起 武林商圈 商業(yè)環(huán)境優(yōu)越 ，但布局分散， 是杭州近兩年寫字樓開發(fā)最集中的區(qū)域之一 環(huán)球中心 11 21631 深藍(lán)廣場 13000 起 8 麗陽國際商務(wù)中心 11600 紅石中央大廈 12000 越都商務(wù)大廈 13000 元通大廈 4 租金內(nèi)含 慶春商圈 金融機(jī)構(gòu)集中，辦公配套比較成熟 。 瑞豐國際商務(wù) 大廈 5 廣利大廈 13000 起 金融大廈 銀座大廈 13913 文教商圈 信息產(chǎn)業(yè)密集 ， 市場活躍，出租 率高 求是大廈 9200 昌地火炬大廈 頤高創(chuàng)業(yè)大廈 百腦匯 科技大廈 城站吳山商圈 交通便利 ， 商務(wù)環(huán)境 和 辦公配套 較其他區(qū)域相對較差 西湖國貿(mào)大廈 14000 利群大廈 萬新大廈 12800 西湖定安名都 12000 4 成交地價低 對 2020 年至 2020 年政府已經(jīng)出讓的寫字樓用地土地價格統(tǒng)計，樓面地塊在3000 元 /M2以上的只有 10 塊，僅占成交地塊總數(shù)的 %， 2000－ 3000 元 / M2的 14 塊，占成交地塊總數(shù)的 %， 1000－ 2000 元 / M2的 20 塊，占成交地塊總數(shù)的 %， 1000 元 / M2以下的 2 塊，占 %。明顯低于高地段住宅用地的價格。 本地塊區(qū)位商業(yè)氛圍差，欠缺寫字樓群體效應(yīng) 本地塊雖有緊鄰武林商圈，地處市中心等諸多區(qū)位優(yōu)點，但是由于周邊 城區(qū)陳舊，居民多以小市井生活方式為主，居民消費檔次不高，前期文化底蘊(yùn)挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其應(yīng)有的商業(yè)氣氛，杭州二百大的失敗就是很好的經(jīng)驗考證。加之原有周邊的一些中低檔次的沿街商鋪，雜而亂，因此高檔的寫字樓在此區(qū)位難免會顯得無所適從。 而本項目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周邊又缺少完善的配套條件和自然景觀條件，特別是周邊不會規(guī)劃興建寫字樓，難免會有孤掌難鳴之勢，加大了建造高檔寫字樓的風(fēng)險。 周邊地塊寫字樓價格一覽 具參照意義的寫字樓主要集中在武林商圈， 湖墅南路 一帶，目前該區(qū)域在售寫字樓主 要有：環(huán)球中心、 麗陽國際商務(wù)中心 、越都大廈、紅石中央花園二期，價格如下表。結(jié)合本地塊區(qū)位分析，若本項目 A、 B 地塊定位為寫字樓，則目前的價格在 1400015000 元 / M2左右，低于酒店式公寓價格。 表 24 周邊在售寫字樓概況 序號 樓盤 名稱 位置 開盤時間 開盤均價（ 元/m2） 可預(yù)（銷）售總套數(shù)（套） 可預(yù)（銷）售總面積（ m2） 已預(yù)（銷）售總套數(shù)（套） 銷售率 已預(yù)銷售均價（元/m2） 1 環(huán)球中心 西湖文化廣場 050623 25000 89 11 % 19275 2 麗陽國際 湖墅南路 186 號 060419 67 14 % 10623 3 越都大廈 文暉路 287 號 060529 10700 153 85 % 14151 4 紅石中央花園二期 拱墅區(qū)紅石板小區(qū) 040405 49 46 % 6765 基于杭州寫字樓市場供給嚴(yán)重大于需求、銷售期長、價格與租金 背離 ，以及本地塊區(qū)位，認(rèn)為若定位開發(fā)寫字樓不能實現(xiàn)地塊最大化效益。 杭州酒店業(yè)分析 本 部分將對杭州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作一分析，并給出 A、 B 地塊不定位于酒店的理由。 酒店建設(shè)兩頭熱的傾向比較明顯 2020 年，杭州共擁有星級酒店達(dá) 230 家，其中五星級 9 家，四星級 25 家，擁有 29968 間客房和 56529 個床位，客房數(shù)與床位數(shù)分別比 2020 年增加了 %和 %。新增加的量主要來自于五星級酒店和低星級酒店。 2020 年五星級酒店的客房數(shù)和床位數(shù)分別增長了 %和 %。一星級酒店客房數(shù)和床位數(shù)分別增長了 %和 %。見下表 25。 高星酒店效 益 下滑 與繁榮的興建酒 店高潮相反的是市場的下滑， 2020 年杭州五星級飯店的入住率為 %，比 2020 年全年平均入住率的 %下降了 個百分點。平均房價為 582 元，而 2020 年為 614 元。四星級房價為 317 元，比 2020 年下降 6%，而 2020 年平均房價為 337 元。房價下降與數(shù)量猛增有關(guān)，由于杭州五星級和四星級酒店的數(shù)量多，其平均房價已低于寧波，五星級酒店的平均房價要比寧波低150 元左右，四星級酒店的平均房價比寧波低 70 元左右。下表 26 為 20202020年杭州五星級飯店基本經(jīng)營狀況。 表 25 2020 年杭州 星級酒店情況表 星級 家數(shù) 客房數(shù)（間） 增減 % 床位數(shù) （張） 增減 % 平均房價（元） 增減 % 出租率 % 增減 % 五星 9 2787 4667 四星 25 7143 12546 三星 79 11430 22039 二星 111 8310 16667 一星 6 298 610 合計 230 29968 56529 表 26 20202020 年杭州五星級飯店基本經(jīng)營狀況 年份 入住率 平均房價 增減 每間客房收益 增減 2020 年 % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 平均（ 0305） % % 潛在供給量大 據(jù)省旅游局分析，最近幾年每年新增酒店四五星級客房數(shù)將達(dá) 15002000 間左右，占杭州所有星級酒店 2 萬間的 %10%。這樣的建設(shè)高峰雖然提高了杭州酒店的整體檔次，但客戶爭奪造成利益受損，未來必將形成惡性競爭。見下表27。 因此，我們認(rèn)為盡管隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對高星級酒店的需求量處于增長的趨勢，但是受供給增長過快的影響（有條件的酒店目前正在進(jìn)行一場酒店星級攀 比，和高檔次新建星級酒店的紛紛入市），以及同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重，可以肯定未來杭州的星級酒店業(yè)將進(jìn)入殘酷的競爭期。 表 27 2020 年前杭州預(yù)計將開業(yè)的五星級標(biāo)準(zhǔn)飯店 序號 名稱 位置 /行政區(qū)域 客房數(shù) 預(yù)計開業(yè)年份 1 杭州利群歌德大酒店 上城區(qū) 200 間套 06 年下半年 2 海外海 拱墅區(qū) 2020 年前 3 第一世界 蕭山區(qū) 2020 年前 4 濱江海威喜來登 濱江區(qū) 400 余間套 2020 年前 5 龍禧二期 濱江區(qū) 2020 年前 6 西子國賓館（翻新） 西湖區(qū) 210 間套 已開業(yè) 7 浙江賓館（翻新） 西湖區(qū) 155 間套 2020 年前 8 杭州城市花園（翻新） 余杭區(qū) 255 間套 已開業(yè) 本項目投資星級酒店的分析 本項目若投資酒店，則只有兩種選擇：一是經(jīng)濟(jì)型酒店，二是五星級酒店。由于本項目地處 武林商圈，流動人口多，預(yù)計 投資經(jīng)濟(jì)型酒店能獲得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，但是可能會降低整個樓盤的檔次，進(jìn)而影響整個項目的收益。若投資五星級酒店，其好處是可以提升整個樓盤的檔次與形象，但面臨的主要問題有： 1）投資大，一般五星級酒店的投資成本達(dá)到 1 萬元 /M2（不包含地價）， 2）回收期長，酒店是個長線投資 項目，一般的年投資回報率只有在 68%，無法快速地回收資金， 3）本地塊所處環(huán)境難以打造五星級酒店，缺少五星級酒店處需的配套設(shè)施與景觀資源。 杭州酒店式公寓市場分析 杭州酒店式公寓供給情況 杭州房地產(chǎn)市場號稱“酒店式公寓”的樓盤超過 20 個，單個樓盤的酒店式公寓擁有量多至上百套，少至五六十套，保守估計總量超過 4000 套。目前杭州在售的酒店式公寓不下 15 家，處于預(yù)告的有 4 家。其中市中心供應(yīng)量較大，在售有 8 家，預(yù)告的有 1 家，約占了總數(shù)的一半。 2020 年底交房的 8 家。大多數(shù)項目的酒店式公寓的主力戶型都 集中在在 4050 平方米，小戶型居多。 表 28 部分杭州在售和預(yù)售的酒店式公寓 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 占地面積 /總建筑面積 戶型 （平方米） 開發(fā)商 開盤時間 交付時間 世貿(mào)麗晶城 西湖天目山路和教工路交 界處（市中心） 4050 火炬置業(yè) 2020 名玨商務(wù)公寓 杭州東坡路 27 號 （市中心） 21005/28000 50－ 200 華薄實業(yè) 東方金座 平海路（市中心） 6849/50000 40—100 杭州輕都實業(yè) 深藍(lán)廣場 杭州市朝暉路（市中心） 18000/130000（酒店式公寓建筑面積 61000 平方米） 30—250 主力： 160 綠城房產(chǎn) 西湖金座 解放路 131 號上城區(qū)（市中心） 3500/25870 43 –50 紫晶房產(chǎn) 錦繡天地 鳳起路與環(huán)城西路交界處 （市中心） /90000 錦繡天地房產(chǎn) 財富中心 環(huán)城北路 63 號 (市中心 ) /54000 40—50 云天房產(chǎn) 丁香公寓 黃龍商務(wù)區(qū)（市中心） 6000/30000 60100 綠園房產(chǎn) 元豐 鈦合國際 杭州朝暉路（市中心） 4045 元豐房產(chǎn) 2020 龍禧硅谷酒店廣場 濱江東信大道與南環(huán)路交叉口（濱江） 32178/100000 50—70 龍禧投資集團(tuán) 現(xiàn)代印象廣場 濱江區(qū)高新科技園區(qū) （濱江） 20879/100000 5090 英冠房產(chǎn) 錢塘 沁園 江干機(jī)場路 163 號（ 城東） 35351/90000 30—120 錢塘房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 泰富廣場 蕭山區(qū)通惠路與蕭紹路交 叉口以北（蕭山） 20000/110000 40—70 綠都控股集團(tuán) 有限公司 福雷德廣場 下沙高教園西區(qū)（下沙） 56000/190000 70—275 福雷德置業(yè) 華潤 西子中心 杭州市體育場路 260 號（市中心） 5100/29000 46 紅太陽房產(chǎn)司 華榮 創(chuàng)藝 工社 江南大道以 南、創(chuàng)業(yè)路以西（濱江） 7045/40000 39—312 華榮集團(tuán) 星光大道 濱江區(qū)聞濤路以南，江南大道以北（濱江） 50000/300000 50—100 浙華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司 2020 云溪酒店會員公寓 梅靈南路一號（之江） 101000/60000 106—339 華庭云溪度假酒店有限公司 預(yù)計 2020 濱江 新城時代廣場 新塘路與鳳起東路交叉口（城東） 33595/144839（酒店式公寓面積約60000） 浙江新城時代廣場有限公司 未定 一期 2020年 高端酒店式公寓的價格和需求情況 酒店式公寓總體銷售情況良好。高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段，市中心是價高量少的稀缺之地，其配套設(shè)施也最為齊全。政府機(jī)構(gòu)、各種商業(yè)和學(xué)校都聚集在此處，經(jīng)濟(jì)和文化氛圍濃厚，交通、娛樂和購物的便捷性是其突出的特點。優(yōu)越的地理位置決定了市中心酒店式公寓的需求量也相對來說最大，其供應(yīng)量相對其他的區(qū)域來說也更大，其價格之高也是無法企及的。 名玨公寓、西湖金座和東方金座等 酒店式公寓靠近西湖，其均價高于 20000 元 /平方米。西湖金座西面能看得到西湖的酒店式公寓的價格最高 達(dá)到