【正文】 車位從 2020 年開始銷售，三年銷售完畢 地價(jià)測(cè)算 樂觀方案 預(yù)計(jì) 2020 年住宅開盤均價(jià)達(dá)到 25000 元 /M2， 2020 年住宅底商銷售價(jià)格為 40000 元 /平方米， 2020 年酒店式公寓價(jià)格為 30000 元 /M2，上述物業(yè)的價(jià)格按 6%的速度遞增，汽車位價(jià)格為 28 萬元，并保持不變。 酒店式公寓住宅部分：酒店式公寓售價(jià)參照當(dāng)前酒店公寓價(jià)格行情，并充分考慮房?jī)r(jià)隨著時(shí)間推移上升的速度，穩(wěn)妥估計(jì) 2020 年銷售時(shí)的價(jià)格為26000/平方米，較為樂觀的估計(jì)能達(dá)到 30000 元 /平方米，年增長(zhǎng)幅度也取 6%。 酒店式公寓（地上部分） 4000 80862 32345 含土建、安裝、公共部分、外立面裝修 幼兒園 2000 2325 465 地下室 3000 107945 32384 公共停車場(chǎng) 100 16280 室外排水 15 336278 504 室外給水 16 336278 538 道路工程 10 336278 336 景觀綠化 300 96143 2884 以綠化面積 300 元 /m2 估算 電力工程 90 336278 3027 煤氣工程 14 336278 471 有線電視 16 336278 538 智能化 50 336278 1681 家居智能 4 萬 /戶 1575 戶 6300 五 期間費(fèi)用 129117 管理費(fèi)用 4683 按二－四項(xiàng)的 3%計(jì)提 銷售費(fèi)用 20261 銷售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 104173 利率 8％，見資金平衡表（按銷價(jià) 萬元 /M2 測(cè)算） 六 不可預(yù)見費(fèi) 7805 按二－四項(xiàng)的 5%計(jì)提 七 不含土地開發(fā)成本合計(jì) 8774 333953 293025 將幼兒園的造價(jià)也分?jǐn)傊脸鲎屆娣e 銷售收入估算 項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 住宅：周邊具參考意義的樓盤主要是白馬公寓。 財(cái)務(wù)費(fèi)用，利率取 8%，根據(jù)資金平衡表計(jì)算而得。住宅建安成本按 2800元 /平方米，酒店式公寓按 4000 元 /平方米（精裝修），幼兒園按 2000 元 /平方米估算。 土地費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流倒算。 建設(shè)進(jìn)度：根據(jù)出讓地塊的分布，建議項(xiàng)目按四期開發(fā)： 一期開發(fā) F 地塊，該地塊 在整個(gè)項(xiàng)目中自然景觀最為豐富，可以為本項(xiàng)目集聚人氣；二期開發(fā) E 地塊， 可在沿街部分布置商鋪；三期開發(fā) C、 D 地塊；四期開發(fā) A、 B 兩幢 公寓式 酒店 。 商鋪面積：本項(xiàng)目的商鋪面積由兩部分組成： E 地塊沿湖墅南路裙房可布置兩層商鋪，該地塊沿街 長(zhǎng)度約為 110 米，商鋪進(jìn)深取 16 米，這部分商鋪面積約為 3520 平方米。 考慮到營業(yè)稅（銷售收入的 %）、所得稅（銷售收入的 20%*33%）、土地增值稅（按銷售收入的 %）稅負(fù)過高，建議住宅部分以毛坯銷售，開發(fā)商提供菜單式裝修服務(wù)，所以以下成本與銷售收入測(cè)算都是按照毛坯房計(jì)算。 而地鐵開通后 ，非市中心的交通便捷度大大提高， 一些原本由于地理位置太遠(yuǎn)而得不到購房者青睞的地鐵沿線樓盤，由于環(huán)境優(yōu)、空氣好、價(jià)格低而更具優(yōu)勢(shì)。 首先， 地鐵將縮小市中心和郊區(qū)的 交通成本 差別 。 房地產(chǎn)調(diào)整期可能延長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 從前些年的擴(kuò)大內(nèi)需到現(xiàn)在的總需求控制，杭州房地產(chǎn)發(fā)展周期實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)歷了上次蕭條階段之后的“復(fù)蘇 —— 繁榮”兩個(gè)階段，按照地產(chǎn)周期慣例來看，經(jīng)過持續(xù)幾年的迅猛增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)走到了一個(gè)短周期末尾的放慢緩行的“拐點(diǎn)”階段。 就外部而言， 美國等世界許多國家已相繼進(jìn)入加息周期，自 2020 年 6 月以來，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù) 16 次加息。 此接連不斷的調(diào)控措施，將嚴(yán)重影響市場(chǎng)信心，大大降低投資者的購房欲望，而很多 非投資投機(jī)需求 也由于不確定性增加 可能延遲實(shí)現(xiàn)或放棄 。從此意義上說，滬杭磁懸浮線的建設(shè)催生滬杭的“同城效應(yīng)”，提升了上海對(duì)杭州的輻射力，加大了上海人來杭休假的可能性。 機(jī)會(huì)分析 (Opportunity) 杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，高檔住房需求增加 從總體來看，隨著杭州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展、居民收入的不斷提高、消費(fèi)觀念的日益更新，居民的置業(yè)要求不斷地升級(jí)，同時(shí)得益于杭州快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，站在 金字塔尖的高端人士 比例不斷的增加，繼而擴(kuò)大了杭城高檔住房需求。另外本地塊原有居民少，消費(fèi)檔次低，商 業(yè)氛圍差，也會(huì)使其與項(xiàng)目的整體定位形成矛盾，從而給項(xiàng)目整體效果的提升帶來一定的難度。 其次，杭州 市場(chǎng)對(duì) 中大型的房產(chǎn)品需求是很大的。因此規(guī)劃用地交通非常優(yōu)越。本地塊通過杭州市政府對(duì)運(yùn)河上橋梁、兩側(cè)用地的全面整治，特別是水環(huán)境治理和沿線的綠化帶建設(shè)，以及運(yùn)河兩岸標(biāo)志性建筑的建設(shè)（西湖文化廣場(chǎng)）、運(yùn)河沿線的文化景點(diǎn)和商業(yè)景觀的完善，運(yùn)河景觀將成為該地塊的最重要的賣點(diǎn)。據(jù)調(diào)查了解，在武林門地帶未來的供應(yīng)量中，只有游泳館對(duì)面（現(xiàn)電車站位置）約 40 畝公建用地，容積率為 6。其次， 151 畝的供應(yīng)地，使得本項(xiàng)目在盤少量小的市中心區(qū)域中有著不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。特別是其功能的多元化，從商務(wù)用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的靈活性，同時(shí)也衍射出它投資、自用的多重性，因此將受到高級(jí)商務(wù)人士階層的歡迎，這為酒店式公寓發(fā)展提供了空間。西子中心 （ 市中心） 18000 46 剛開盤還有較多房源 現(xiàn)代印象廣場(chǎng)（濱江） 8500 起價(jià) 5090 可供選擇的房源較大 龍禧硅谷酒店廣場(chǎng)（濱江） 7588 起價(jià) 5070 總量有 350 多套剩 20% 杭州 酒店式公寓還有較大的發(fā)展空間 隨著杭州城市面貌的徹底改變，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、以服務(wù)業(yè)為主要內(nèi)容的第三產(chǎn)業(yè)迅速掘起、以及與上海同城效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，杭州這座歷史名城的休閑功能、居住功能、以及創(chuàng)業(yè)功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市的魅力將明顯增強(qiáng)。租金 4000 元 /月。 名玨公寓、西湖金座和東方金座等 酒店式公寓靠近西湖，其均價(jià)高于 20000 元 /平方米。新城時(shí)代廣場(chǎng) 新塘路與鳳起東路交叉口（城東） 33595/144839（酒店式公寓面積約60000） 浙江新城時(shí)代廣場(chǎng)有限公司 未定 一期 2020年 高端酒店式公寓的價(jià)格和需求情況 酒店式公寓總體銷售情況良好。鈦合國際 杭州朝暉路（市中心） 4045 元豐房產(chǎn) 2020 龍禧硅谷酒店廣場(chǎng) 濱江東信大道與南環(huán)路交叉口（濱江） 32178/100000 50—70 龍禧投資集團(tuán) 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 濱江區(qū)高新科技園區(qū) （濱江） 20879/100000 5090 英冠房產(chǎn) 錢塘 其中市中心供應(yīng)量較大，在售有 8 家，預(yù)告的有 1 家，約占了總數(shù)的一半。由于本項(xiàng)目地處 武林商圈，流動(dòng)人口多，預(yù)計(jì) 投資經(jīng)濟(jì)型酒店能獲得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，但是可能會(huì)降低整個(gè)樓盤的檔次，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的收益。這樣的建設(shè)高峰雖然提高了杭州酒店的整體檔次，但客戶爭(zhēng)奪造成利益受損，未來必將形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。四星級(jí)房?jī)r(jià)為 317 元，比 2020 年下降 6%，而 2020 年平均房?jī)r(jià)為 337 元。一星級(jí)酒店客房數(shù)和床位數(shù)分別增長(zhǎng)了 %和 %。 杭州酒店業(yè)分析 本 部分將對(duì)杭州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作一分析，并給出 A、 B 地塊不定位于酒店的理由。 而本項(xiàng)目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周邊又缺少完善的配套條件和自然景觀條件，特別是周邊不會(huì)規(guī)劃興建寫字樓，難免會(huì)有孤掌難鳴之勢(shì)，加大了建造高檔寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)。 瑞豐國際商務(wù) 大廈 5 廣利大廈 13000 起 金融大廈 銀座大廈 13913 文教商圈 信息產(chǎn)業(yè)密集 ， 市場(chǎng)活躍，出租 率高 求是大廈 9200 昌地火炬大廈 頤高創(chuàng)業(yè)大廈 百腦匯 科技大廈 城站吳山商圈 交通便利 ， 商務(wù)環(huán)境 和 辦公配套 較其他區(qū)域相對(duì)較差 西湖國貿(mào)大廈 14000 利群大廈 萬新大廈 12800 西湖定安名都 12000 4 成交地價(jià)低 對(duì) 2020 年至 2020 年政府已經(jīng)出讓的寫字樓用地土地價(jià)格統(tǒng)計(jì)，樓面地塊在3000 元 /M2以上的只有 10 塊，僅占成交地塊總數(shù)的 %， 2000－ 3000 元 / M2的 14 塊，占成交地塊總數(shù)的 %， 1000－ 2000 元 / M2的 20 塊，占成交地塊總數(shù)的 %， 1000 元 / M2以下的 2 塊，占 %。天） 物管費(fèi)用 （元 / M2 通過對(duì)比區(qū)域租金和近期寫字樓開盤價(jià)格，這種現(xiàn)象很明顯。 以武林商圈為例，目前白馬公寓的二手房成交價(jià)在 2 萬元 /平方米 左右 ，而幾乎是同時(shí)交付的白馬大廈寫字樓其市場(chǎng)價(jià) 卻低于這一價(jià)格 。 從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、商業(yè)環(huán)境角度看， 上海無疑 分流很大一部分大型企業(yè)的進(jìn)駐，而 杭州 盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，卻仍 與國際化大都市的定位 相距甚遠(yuǎn) ，因此 杭州的國際企業(yè)數(shù)量不多，而且這種狀況在短期內(nèi)不會(huì)有大的變化 ；雖 有一定數(shù)量 的 省內(nèi)企業(yè)進(jìn)入杭州寫字樓市場(chǎng)， 其 對(duì)市場(chǎng)的吸納能力有限。 截至 2020 年 8 月底， 杭州共出讓寫字樓用途地塊 7 塊，總面積為 38962 平 方米 。 2020 年杭州共出讓寫字樓用途地塊（大多數(shù)寫字樓開發(fā)地塊含商業(yè)用途，個(gè)別地塊含住宅用途） 24 塊，總面積為 633861 平方米，占 2020 年杭州市土地出讓總面積的 %。 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是杭州住宅市場(chǎng)總體特征 我們認(rèn)為政府連續(xù)性地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控只能放慢房?jī)r(jià)上升的速度，但并不會(huì)改變其上升的趨勢(shì)： 1）從香港、臺(tái)灣等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡看，在城市化率穩(wěn)定之前、在政府大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施完成之前、在宏觀經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)過程中，房?jī)r(jià)上升是種常態(tài)。而均價(jià)也從去年的 21000 元 /平方米飚升至 26300 元 /平方米。 案例一：深藍(lán)廣場(chǎng) 深藍(lán)廣場(chǎng)由于其 獨(dú)特的核心地位 以及較為豐富的景觀資源，開發(fā)商著意將其打造為杭州 高層成功 人士的 酒店式高級(jí)公寓 。地鐵沿線土地地價(jià)與售價(jià)預(yù)計(jì)在地鐵投入運(yùn)行前后有一明顯的漲幅，并對(duì)市中心樓盤價(jià)格上漲產(chǎn)生一定的抑制，這是本樓盤定價(jià)中必須要考慮的因素。若按 2020 年全年成交商品房 21969 套的速度，則需要 8 個(gè)多月。而在 2020 年 1 月至 2020 年 12 月杭州住宅市場(chǎng)最為火爆期，只有4 個(gè)月份月成交量超過 2000 套，分別在 2020 年 6 月、 7 月、 2020 年 11 月、 12月，分別為 2020 套， 2069 套， 2760 套和 3724 套。居民對(duì)住房整體滿意度不高，只有 28%的被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有住房表示滿意或 較滿意。6）國際性的低利率，導(dǎo)致需求過旺，本輪房?jī)r(jià)上漲實(shí)質(zhì)是國際性的普遍現(xiàn)象，美國、英國、韓國等都出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象。 2）處于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求壓力，引起房?jī)r(jià)大漲，這也是許多國家在城市化過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。而金融政策的緊與 松是階段性的，他將主要依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)冷熱狀況進(jìn)行調(diào)整。 土地款支付方式 在土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書簽訂之日起 15 日內(nèi)，支付總土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)的 20%，其余土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)分三期支付：第一期在 2020 年 4 月 20 日之前，支付 30%；第二期在 2020 年 10 月 20 日之前，支付 30%；第三期在 2020 年 5 月 20 日之前，支付 20%。 規(guī)劃指標(biāo) 宗地總面積為 104070 平方米（折合 畝），由 A、 B、 C、 D、 E、 F 六地塊組成，具體規(guī)劃指標(biāo)見下表。假若企業(yè)有贏利性更好、風(fēng)險(xiǎn)更小的投資機(jī)會(huì)，則建議以穩(wěn)健的態(tài)度競(jìng)標(biāo)這塊土地，控制土地投 標(biāo)價(jià)在 35 億元之內(nèi)，即樓面地價(jià)格 10480 元 /M2 之內(nèi)。 浙江 金基 置業(yè)有限公司： 受貴公司委托，我們對(duì)即將出讓的 杭州（ 2020） 20 號(hào)地塊投資價(jià)值進(jìn)行了比較全面分析，整個(gè)報(bào)告分為五部分： 1）項(xiàng)目概況； 2）市場(chǎng)分析； 3）項(xiàng)目 SWOT 分析； 4）項(xiàng)目定位與地價(jià)測(cè)算； 5）建議。假若企業(yè)有相當(dāng)?shù)馁Y金剩余，又將本項(xiàng)目開發(fā)視為實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展的重要舉措，則應(yīng)以比較積極的態(tài)度去競(jìng)標(biāo)這塊土地，理想的土地投標(biāo)價(jià)在37 億元之內(nèi)，即樓面地價(jià)格 11080 元 /M2 之內(nèi)，最高報(bào)價(jià)不超過 40億元，即樓面地價(jià)格 11978 元 /M2。 表 11 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 編號(hào) 出讓面積 （平方米） 用途 容積率 建筑 密度 綠化率 A 10071 辦公兼容賓館業(yè)用地 ≤ ≤ 45% ≥ 25% B 8734 辦公兼容賓館業(yè)用地 ≤ ≤ 45% ≥ 25% C 1