【正文】 回落后的強勢反彈。而珠三角、北京、大連、青島等地恢復幾乎沒有受到宏觀調(diào)控的影響，房價不但沒降，反而快速上漲，引發(fā)我們思考的是為什么中國房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)如此頑強？其主要原因是： 1）我國住宅商品化只有短短的 七年時間，多年積壓下來的住宅需求遠沒有得到滿足。 2）處于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求壓力，引起房價大漲，這也是許多國家在城市化過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。 3）我國經(jīng)濟經(jīng)過二十多年的發(fā)展，資本大量過剩，但又缺乏有效的投資渠道，大量資本進入到房地產(chǎn)業(yè)是必然的。 4）城市建設高潮期，“十五”、“十一五”是我國城市建設的高峰期，政府對城市大規(guī)模建設與改造，都將外溢為房價的上升與需求的擴大。 5）地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的呵護，各地方政府已經(jīng)規(guī)劃的宏偉藍圖的實現(xiàn)、已展開的城市基礎設施項目的完工都要依賴于 土地出讓金收益，因此，地方政府對房地產(chǎn)市場倍加保護，在房地產(chǎn)市場低迷時必定采取地方性的救市政策。6）國際性的低利率，導致需求過旺，本輪房價上漲實質(zhì)是國際性的普遍現(xiàn)象，美國、英國、韓國等都出現(xiàn)房價快速上漲的現(xiàn)象。特別是我國經(jīng)濟發(fā)展處于快速發(fā)展期，綜合決定了本輪房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在宏觀政策調(diào)控之下，只是適度放慢房價上升的速度，但并不能改變房價上升的趨勢（除部分土地投放過量的城市除外）。 杭州住宅市場走勢基本分析 2020 年以來，杭州房價全盤跳躍式上漲的態(tài)勢不復存在， 杭州樓市進入政策與市場的磨合盤整期 。結合本次 宏觀調(diào)控以來杭州樓市的表現(xiàn)以及對影響樓市的一些因素分析，認為未來杭州住宅市場走勢有以下幾個特點： 潛在自用性需求量大，需求依然堅挺 2020 年我研究所與杭州市房管局一起深入社區(qū)對 14703 名居民家庭住房現(xiàn)狀與需求進行問卷調(diào)研，調(diào)查結果表明：大多數(shù)居民住房條件不佳，被調(diào)查對象中約 39%的居民是租賃戶或與其父母親戚同住，居住在三室及以上戶型的只占27%。居民對住房整體滿意度不高，只有 28%的被調(diào)查者對現(xiàn)有住房表示滿意或 較滿意。購房意愿強烈，明確表示“會”在杭州購房的占 %，“不一定”購房的占 %。 我們認為杭州住宅市場潛在需求很大，一是現(xiàn)有在杭居民大量住房需求尚未滿足；二是“學在杭州”品牌已經(jīng)打響，每年有 2－ 3 萬名畢業(yè)生留在杭州工作，產(chǎn)生大量租房購房需求；三是城市吸引力強，特別是隨著高速交通的開通，來自周邊地區(qū)的購房需求將繼續(xù)增加。 2020 年實施宏觀調(diào)控以后杭州住宅市場的表現(xiàn)也證實這一判斷： 2020 年 6月份在國八條政策影響下，新建商品房預售備案的套數(shù)下降到 432 套，但經(jīng)過四個月低迷期， 10 月份的成交量上升到 1854 套， 11 月上升到 2515 套，今年 5 月達到 3056 套。而在 2020 年 1 月至 2020 年 12 月杭州住宅市場最為火爆期，只有4 個月份月成交量超過 2000 套，分別在 2020 年 6 月、 7 月、 2020 年 11 月、 12月，分別為 2020 套， 2069 套， 2760 套和 3724 套。 2020 年 1－ 8 月份新建商品房成交 11134 套，同比去年的 8755 套，增加了 %，表明市場承受能力明顯增強。 圖 21 2020 年 1 月至 2020 年杭州商品房月成交趨勢（單位：套） 208461419939604327169481854251518659595559522330305613281008 1022945100905001000150020002500300035002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月 短期市場總體呈供大于求態(tài)勢不容忽視 杭州透明售房系統(tǒng)顯示目前可售的房源達 19400 套左右，比 2020 年 6 月底的 11800 套增加了 40%，其中可售的商品住宅為 15303 套。若按 2020 年全年成交商品房 15997 套的速度，在不增加一套新預售房情況下，則消化已取得預售證 的這部分房源需要整整一年的時間。若按 2020 年全年成交商品房 21969 套的速度，則需要 8 個多月。今明年供給壓力較大主要來自于： 2020 年是市區(qū)土地投放量最大的一年，達 3500 畝， 2020 年達到 2500 畝，這些土地正處于開發(fā)高峰期；第二，周邊地區(qū)的閑林、良渚一帶供應量很大；第三，經(jīng)濟適用房開發(fā)量很大，目前未銷售的經(jīng)濟房高達 9000 多套。 板塊之間、樓盤之間的分化將進一步加劇 在地鐵項目正式運行之前，受區(qū)域性供求關系的影響，板塊之間的分化加劇，濱江南岸、閑林板塊由于土地開發(fā)量過大，受到很大的壓力，價格將呈滯漲狀態(tài)。但是市中心樓盤因為供給量的稀缺（見 SWOT 分析部分詳實材料）、居住的成熟性而表現(xiàn)價格的堅挺并呈上揚之勢。地鐵沿線土地地價與售價預計在地鐵投入運行前后有一明顯的漲幅，并對市中心樓盤價格上漲產(chǎn)生一定的抑制，這是本樓盤定價中必須要考慮的因素。 樓盤之間的分化也將進一步加劇，高性價比的樓盤受到市場的認同。從 2020年宏觀調(diào)控以 后杭州樓市的表現(xiàn)看，出現(xiàn)二頭熱現(xiàn)象，以金色海岸為代表的高檔精品樓盤和以下沙夢琴灣等為代表的低價位樓盤熱銷，而處于中間狀態(tài)缺乏特色的樓盤滯銷。擁有稀缺資源的高檔精品樓盤 售價 在國家加大宏觀調(diào)控力度后仍然逆勢上揚，體現(xiàn)出了強勁的增值潛力 。 案例一：深藍廣場 深藍廣場由于其 獨特的核心地位 以及較為豐富的景觀資源，開發(fā)商著意將其打造為杭州 高層成功 人士的 酒店式高級公寓 。該樓盤推出后即獲得市場的肯定，其均價從開盤時的每平方米 15000 元左右，一直爬升到 25000 元，房價在杭州市區(qū)始終遙遙領先。 表 21 深藍廣場 04 年 5 月至今成交均價 記錄時間 均 價 20200703 25000 元 /平方米 （高樓層） 20200306 20000 元 /平方米 20200120 21800 元 /平方米 20200511 17000 元 /平方米 案例二： 金色海岸 被稱為 “ 國際江景豪宅 ”的金色海岸 坐落在錢江新城 CBD 核心區(qū)域內(nèi)， 2020 年 8 月開盤以來，受到市場的追捧， 日均成交近 2000 萬元 。今年 7 月三期開盤后， 再次在一周之內(nèi)銷售總額突破 1 億元，成為杭城新盤淡季銷售的一大亮點。而均價也從去年的 21000 元 /平方米飚升至 26300 元 /平方米。 表 22 金色海岸 05 年 10 月至今成交均價 記錄時間 均 價 20200901 26300 元 /平方米 20200711 26300 元 /平方米 20200303 22600 元 /平方米 20201027 21000 元 /平方米 在二手房市場，我們選取了白馬公寓、綠園、世貿(mào)麗晶城、中大吳莊等幾個高檔樓盤自 2020 年 1 月以來的掛牌價格作了分析，發(fā)現(xiàn)上述樓盤在 2020 年價格相對穩(wěn)定，進入 2020 年后，均表現(xiàn)出不同程度的上漲（見下圖）。特別是中大吳莊掛牌價從 2020 年 6 月（ 44865 元 /平方米）開始持續(xù)上升， 9 月份的掛牌均價為 48160 元 /平方米。 圖 22 部分高檔二手房掛牌均價走勢（單位：元 /平方米） 050001000015000200002500030000白馬公寓綠園世貿(mào)麗晶城白馬公寓 17823 19103 20281 20208 20787 20205 22140 綠園 20467 19903 20389 19493 22738 24689 24455 世貿(mào)麗晶城 16020 18010 17970 17750 2020 年 1季度2020 年 2季度2020 年 3季度2020 年 4季度2020 年 1季度2020 年 2季度2020 年 3季度 為什么在國家嚴厲的宏觀調(diào)控政策下，高檔精品樓盤價格會逆勢上揚？究其主要原因有： 1）杭州缺少滿足高收入階層的精品住宅，盡管近年來杭州開發(fā)了不少住宅區(qū)，但是真正能滿足高收入者舒適性生活需求的房產(chǎn)品屈指可數(shù)，因此供給方容易形成價格壟斷； 2）改革開放二十多年培育了一批高收入階層，他們的財富積累和財富積累的速度大大超過普 通人的想象，對這些購買者購房行為的研究結果表明這些高收入群體對價格不敏感。 房價穩(wěn)中有升是杭州住宅市場總體特征 我們認為政府連續(xù)性地對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控只能放慢房價上升的速度，但并不會改變其上升的趨勢： 1）從香港、臺灣等地房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡看，在城市化率穩(wěn)定之前、在政府大規(guī)?；A設施完成之前、在宏觀經(jīng)濟處于快速增長過程中，房價上升是種常態(tài)。 2）我國政府將實行最嚴厲的土地政策，加上杭州土地后備資源本身嚴重不足，可以斷定住宅市場供大于求是暫時，供不應求可能是長期的。 3）從發(fā)達國家房價增長與國民經(jīng)濟的 長期關系看，房價增長率基本上與經(jīng)濟增長率同步，所以我們認為杭州房價年增長率總體保持在 68%之間是極為正常的。 杭州寫字樓市場分析 根據(jù)招標文件的規(guī)定，本項目 A、 B 地塊用途為辦公兼容賓館，因此，本部分著重對杭州寫字樓市場作一分析，并給出了本項目不選擇寫字樓開發(fā)的理由： 市場潛在供應量大 從近兩年的土地投放情況來看，杭城將會有超過 400 萬平方米以上的新寫字樓入市 （包括出讓土地上新建寫字樓、科技園區(qū)、企業(yè)集團總部、以及一些企業(yè)用房用途改變） ， 且供應的樓盤以高檔寫字樓為主，再加上未被消化的一部分存量 ，導致杭州寫字樓市場供應量相當?shù)凝嫶蟆? 2020 年杭州共出讓寫字樓用途地塊（大多數(shù)寫字樓開發(fā)地塊含商業(yè)用途，個別地塊含住宅用途） 24 塊，總面積為 633861 平方米，占 2020 年杭州市土地出讓總面積的 %。從可建面積來看， 2020 年出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 200 萬平方米。 2020 年杭州共出讓寫字樓用途地塊（大多數(shù)寫字樓開發(fā)地塊含商業(yè)用途，極個別地塊含住宅用途） 15 塊，總面積為 422287 平方米。 從可建面積來看， 2020年出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 170 萬平方米，其中錢江新城約為110 萬平方米，下城區(qū)約為 31 萬平方米，濱江約為 16 萬平方米。 截至 2020 年 8 月底， 杭州共出讓寫字樓用途地塊 7 塊，總面積為 38962 平 方米 。從可建面積來看，截至 2020 年 8 月底，出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 28 萬平方米。 市場吸納能力有限 與此同時，杭城由于經(jīng)濟條件以及企業(yè)數(shù)量的有限，其市場吸納能力有限。也就是說，盡管 WTO 的影響力毋庸置疑，中國經(jīng)濟高速發(fā)展讓世界羨慕，這也必將吸引不少外地資本和外資國資本進入，但是這并不意味著杭州寫字樓市場一定會風起云涌。 從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、結構、商業(yè)環(huán)境角度看， 上海無疑 分流很大一部分大型企業(yè)的進駐，而 杭州 盡管經(jīng)濟發(fā)展快速，卻仍 與國際化大都市的定位 相距甚遠 ，因此 杭州的國際企業(yè)數(shù)量不多，而且這種狀況在短期內(nèi)不會有大的變化 ；雖 有一定數(shù)量 的 省內(nèi)企業(yè)進入杭州寫字樓市場， 其 對市場的吸納能力有限。 表 23 杭州市區(qū)近年來寫字樓成交面積 2020 2020 2020 2020（ 1－ 9 月） 新建寫字樓銷售面積（萬平方米） 綜合以上兩點，對于杭州寫字樓市場而言，存量會越來越大，而市場吸納能力卻有限，需求增長速度緩于供給增長速度，繼而造成空置 量大，銷售時間長，資金回籠慢，風險大等問題。盡管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近幾年內(nèi)不會得到根本改變。 寫字樓與住宅價格倒掛，本身 租金和 售價 背離 一般而言，由于造價原因和經(jīng)營原因，寫字樓的價格應當是同地區(qū)普通住宅的 1 倍左右，而目前 杭州的寫字樓定價模式則更接近其鄰近的住宅，甚至低于住宅價格。 以武林商圈為例，目前白馬公寓的二手房成交價在 2 萬元 /平方米 左右 ，而幾乎是同時交付的白馬大廈寫字樓其市場價 卻低于這一價格 。 從價格漲幅來看， 2000 年，杭州頂級寫字樓的代表浙江世貿(mào)中心二期開始銷 售，每平方米售價約 10000 元；同期，不遠處曙光公寓的銷售價